Понятие и общая характеристика правового режима земель промышленности и иного специального назначения.

К землям промышленности и иного специального назначения относятся земли, расположенные за границей населенных пунктов и предоставленные в установленном порядке предприятиям, организациям, учреждениям и гражданам в пользование или приобретенные ими в собственность или аренду для обеспечения деятельности организаций и объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, обороны, безопасности и осуществления иных специальных задач.

Земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными объектами (информатики, связи, энергетики, путей сообщения, обороны и др.), являются федеральной собственностью; занятые объектами субъектов РФ или муниципальными объектами относятся соответственно к собственности субъектов или муниципальной собственности.

Особенности правового режима:

а) поскольку деятельность предприятий представляет собой источник повышенной опасности для окружающих, при размещении предприятий, а также сооружений и иных объектов, составляющих элементы этого предприятия, применяется предварительный разрешительный порядок строительства этих объектов. В частности, определение мест строительства производится в соответствии со ст. 41 Закона об охране окружающей природной среды и ст. 11 Закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения при наличии положительного заключения специально уполномоченных на то органов в области охраны окружающей природной среды, санэпиднадзора и решения органов местного самоуправления

б) в связи с тем, что строительство и размещение предприятий затрагивает интересы, населения, в необходимых случаях предварительное решение о строительстве должно быть основано на разрешении населения, которое принимается на референдуме или по результатам обсуждениями п. 2 ст. 41 Закона об охране окружающей природной среды);

в) поскольку обычным (естественным, эмпирическим) способом определить степень экологической, социальной и иной опасности от размещения предприятия невозможно, проекты строительства и размещения предприятий должны проходить государственную, а при необходимости и общественную экспертизу (п. 2 ст. 42 Закона об охране окружающей природной среды);

г) экологическая и социальная безопасность предприятия обеспечивается утвержденными в установленном законом порядке природоохра-нительными, санитарными, строительными нормами и правилами, а также правилами, обеспечивающими необходимую охрану труда. Поэтому строительство предприятий и всех его элементов-сооружений должно осуществляться в точном соответствии с этими правилами (п. 1 ст. 43 Закона об охране окружающей природной среды, ст. 14 Кодекса законов о труде РФ).

Если же возникает потребность в изменении утвержденного проекта строительства предприятия или стоимости проектных работ, то это изменение не должно осуществляться в ущерб требованиям экологической безопасности (п. 2 ст. 43 Закона об охране окружающей природной среды).

Перечисленные требования закона к размещению и строительству предприятий обеспечены к исполнению существенными правовыми мерами; если они нарушаются, то это влечет за собой приостановку работ с одновременным прекращением их финансирования соответствующими учреждениями банка (п. 4 ст. 43 указанного Закона).

Аренда земельных участков.

Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.

 Основными признаками аренды земель являются:

- срочность,

- платность;

- возвратность

Арендные отношения оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Размер арендной платы определяется договором аренды. Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник. В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться гражданам, юридическим лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества и т.д. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются следующие правила определения арендной платы:

- органы государственной власти Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в федеральной собственности;
- органы государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в региональной собственности, а также для земель неразграниченной государственной собственности;
- органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы

для земель, находящихся в муниципальной собственности.
Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда, кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы.

Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами т.п.).

Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. В случае недостижения сторонами такого соглашения договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями и т.д.

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6)реквизиции земельного участка.