Раздел 3. Определение стоимости объекта оценки различными подходами к оценке недвижимости

  3.1. Оценка по затратному подходу       

  Сущность затратного метода определяется тем, что стоимость недвижимости

определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и

строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Стоимость недвижимости по затратному подходу – это стоимость полного

воспроизводства или замещения объекта недвижимости минус износ плюс

стоимость участка земли как свободного.

   Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) – это стоимость строительства в

ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов,

строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми

изъянами).

   Полная стоимость замещения (ПСЗ) – это стоимость строительства в тех же

ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но

построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами,

дизайном и планировкой.

   С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно

пользоваться ПСВ, поскольку при замене создается здание, отличное от

оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности).

С теоретической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно

пользоваться ПСЗ, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести

здание, возраст которого более трех лет.

В данной работе при расчете стоимости недвижимости будет использована ПСЗ.

 

     Алгоритм затратного подхода оценки недвижимости          

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его

благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость права

аренды;

2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения;

3. Производится расчет всех видов износа: физического, функционального,

внешнего;

4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости

зданий и сооружений.

5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости

зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

    Методы определения ПСВ (ПСЗ) объекта недвижимости         

1. Метод количественного анализа;

2. Метод разбивки по компонентам;

3. Метод сравнительной единицы.

Метод количественного анализа

Данный метод требует детального подсчета всех издержек на возведение и

установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на

строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, прибыль

застройщика и т.д.), а также прямые расходы. Завершающим этапом в рамках

данного метода будет являться процесс составления подробной сметы.

Метод разбивки по компонентам

Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания,

включая их установку. Отличие данного метода от предыдущего заключается в

меньших трудозатратах за счет уменьшения точности расчета в результате

составления не подробной сметы, а более укрупненного сметного расчета.

Метод сравнительной единицы

Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим

небольшие отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на

которые приведены удельные показатели стоимости в различных документах

нормативного и рекомендательного характера.

В данной работе будет применен метод сравнительной единицы для расчета ПСЗ

объекта недвижимости. Данный метод основан на данных представленных в

сборниках Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС). С

использованием УПВС формула для расчета ПСЗ объекта недвижимости примет

следующий вид:

ПСЗ = В_ед  V_стр  К_п  К_н  К_м  К_в  К_пз  К_ндс, где

В_ед – восстановительная стоимость единицы измерения (принятая согласно УПВС);

V_стр – строительный объем объекта;

К_п – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие по

геометрическим параметрам объекта недвижимости с параметрами типичного объекта;

К_н – коэффициент, учитывающий несоответствие между объектом

недвижимости и выбранным типичным объектом;

К_м – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР

(строительно-монтажных работ) в период между базовой датой (в настоящей работе

за базовый, согласно УПВС, принят 1969 год) и датой оценки.

К_пз – коэффициент прибыли застройщика;

К_ндс – величина НДС, сложившаяся на текущий момент оценки.

         Определение износа объекта недвижимости              

Термин «износ» в оценке следует отличать от износа в бухгалтерском учете

(амортизация).

В бухгалтерском учете износ – это процесс распределения ретроспективных

затрат, связанных с приобретением актива на весь срок его полезной жизни без

попытки оценить стоимость самого актива.

В оценке же недвижимости износ рассматривается как «утрата полезности, а

значит и стоимости по любой причине».

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

1. Метод разбиения на виды износа;

2. Метод срока жизни;

3. Рыночный метод.

В данной работе будет использован метод разбиения на виды износа.

             Метод разбиения на виды износа                  

Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три

компоненты:

·   физический износ;

·   функциональный износ;

·   внешний износ.

По возможности устранения того или иного компонента совокупного износа

различают устранимый и неустранимый износы.

·   неустранимый – затраты на исправление дефекта превосходят стоимость,

которая при этом будет добавлена;

·   устранимый – затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Физический износ. Может быть определен путем непосредственного

обследования здания. Значения величин износа будут определяться опытом и

знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены

специалисты.

Функциональный износ. Это несоответствие оцениваемого объекта современным

стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо

элементов.

Внешний износ. Вызывается факторами, внешними по отношению к

собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению

к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа

присущ недвижимости только в силу ее месторасположения. Внешний износ может

также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие

избыточного предложения объектов недвижимости.

В данной работе стоимость земельного участка не учитывается при нахождении

стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода.

Произведем расчет стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода:

1. В_ед – определяем исходя из сборника УПВС. Находим в 26

сборнике УПВС Отдел VII «Предприятия торговли и общественного питания» таблицу

112 («Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли

одноэтажные») из которой устанавливаем, что типовой объект УПВС практически

полностью идентичен оцениваемому. Представим описание типичного объекта:

«Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бутобетонные

и бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, деревянные и

гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные,

дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - повышенного качества. Здания

оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией,

электроосвещением и холодильными устройствами. Группа капитальности I.»

 

Так как наш объект находится в 1-ом территориальном поясе

(г. Москва), его строительный объем не превышает 500 куб.м., то

                      В_ед = 46,5 руб.                          

Для расчета физического износа выпишем из таблицы 91А «Удельные веса

конструктивных элементов в процентах»:

 

Таблица №2   

Фундаменты	6
Стены и перегородки	22
Перекрытия	14
Крыши	5
Полы	3
Проемы	9
Отделочные работы	4
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	28
Прочие работы	9

 

2. V_стр – определим, умножив 127 кв.м. на 2,5м, получим 318 куб.м.

3. К_п и К_н равны 1, так как никакого несоответствии

между оцениваемым объектом и типичным не наблюдается.

4. К_м – для г. Москвы данный коэффициент составляет 1.

5. К_в = К_69-84 К_84-2004. К_69-84 = 1,18.

К_84-2004 = 38,464

1,0115 1,011

1,01 1,009 (на

апрель2004) = 40,1. Согласно таблицам 2.2. и 2.6. информационно-аналитического

бюллетеня Ко-Инвест №46.

6. К_пз = 1,2. К_ндс = 1,18.

С учетом вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:

          ПСЗ = 46,5*318*1*1*1*1,18*40,1*1,2*1,18 = 990 760.              

Вычислим износ объекта недвижимости:

 

Таблица №3   

Конструктивный элемент	Уд. вес., %	Износ, %	Средн.-взвеш.,%
Фундаменты	6	25	1,50
Стены и перегородки	22	25	5,50
Перекрытия	14	15	2,10
Крыши	5	25	1,25
Полы	3	10	0,30
Проемы	9	20	1,80
Отделочные работы	4	15	0,60
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	28	25	7,00
Прочие работы	9	15	1,35
Всего			21,4

 

Функциональный и внешний износы равны 0, поэтому окончательная формула для

расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется

как:

         ПСЗ*(1-Ф) = 990 760 * (1-0,214) = 778 740 руб.     

 

        

3.2. Оценка по сравнительному подходу    

 

   Подход сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем

сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после

осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

      Стоимость объекта недвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от

оцениваемого объекта:

С_он = Р_к D, где

Р_к – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных

объектов аналогов);

D – сумма поправочных корректировок.

   Алгоритм сравнительного подхода оценки недвижимости        

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем

рынке. Источники информации:

a. собственное досье оценщика;

b. internet, электронная база данных;

c. досье брокеров по недвижимости;

d. страховые компании и т.д.

2. Проверка информации о сделках

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два

абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо

скорректировать стоимость объектов.

     В результате исследования информации представленной в Интернете на таких

сайтах как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие

объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому:

 

Таблица №4   

	местополож.	коммун. устройства	благоустр. внешнее	состояние здания	площадь	внутр. отделка	инж.                    оборудование	этаж	цена
объект №1	ВАО, ул. Большая косинская, д. 16	телефон	парковка	удовлетв	1 152	улучшен.	все основные виды	1	900 000
объект №2	ВАО, ул. Новокосинская	телефон	парковка отсутствует	удовлетв	140	простая	все основные виды	1	60 000
объект №3	ВАО, ул. Новокосинская	телефон	парковка	новое	610	еврорем.	все основные виды	1	732 000
объект №4	ЮВАО, ул. Рязанский просп.	телефон	парковка отсутствует	удовлетв	438	улучшен.	все основные виды	1	394 200
объект №5	ЮВАО, ул. ул. Рязанский просп.	телефон	парковка отсутствует	удовлетв	270	улучшен.	все основные виды	1	283 500

 

   

 

 

  Характеристика оцениваемого объекта:

 

Таблица №5        

местополож.	коммун. устройства	благоустр. внешнее	состояние здания	площадь	внутр. отделка	инж. оборудование	этаж
ВАО, ул. Большая Косинская, д. 13	телефон	парковка, охрана отсутствуют	хорошее	127	евроремонт.	все основные виды	1

 

Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К₁, К₂,., К₈) в процентах:

 

Таблица №6         

местополож.

К1

коммун. устройства

К2

благоуср. внешнее

К3

состояние здания

К4

площадь

К5

внутр. отделка

К6

инж. оборудование

К7

этаж

К8

объект №1

ВАО, ул. Большая косинская, д. 16

0

телефон

0

парковка

-5

удовлетв

+10

1 152

+5

улучшен.

+10

все основные виды

0

1

0

объект №2

ВАО, ул. Новокосинская

+5

телефон

0

парковка отсутствует

0

удовлетв

+10

140

0

простая

+15

все основные виды

0

1

0

объект №3

ВАО, ул. Новокосинская

+5

телефон

0

парковка

-5

новое

0

610

+5

еврорем.

0

все основные виды

0

1

0

объект №4

ЮВАО, ул. Рязанский просп.

-15

телефон

0

парковка отсутствует

0

удовлетв

+10

438

+5

улучшен.

+10

все основные виды

0

1

0

объект №5

ЮВАО, ул. ул. Рязанский просп.

-15

телефон

0

парковка отсутствует

0

удовлетв

+10

270

0

улучшен.

+10

все основные виды

0

1

0

 

Валовые корректировки для каждого объекта составляют:

 

Таблица №7              

	объект№1	объект№2	объект№3	объект№4	объект№5
Валовые корректировки	30	30	15	35	35

 

    На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:

   , где       

V_i, - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок;

n – количество объектов аналогов.

 

 Таблица №8            

	объект№1	объект№2	объект№3	объект№4	объект№5
Веса	0,20	0,20	0,22	0,19	0,19

 

Окончательно получаем:

 

 Таблица №9                

	Цена за объект	Цена за 1 кв.м.	Чистая корр.	Итого за 1 кв.м.	Вес	Стоимость 1 кв.м. объекта оценки
объект №1	900 000	780	+20	936	0,20	975
объект №2	60 000	430	+30	559	0,20
объект №3	732 000	1200	+5	1 260	0,22
объект №4	394 200	900	+10	990	0,19
объект №5	283 500	1050	+5	1 103	0,19

 

Переведем окончательную стоимость объекта оценки, полученную сравнительным

подходом, в рублевый эквивалент (курс доллара = 30.64 руб.):

975*127*30.64 = 3 793 998 руб.

                 3.3. Оценка по доходному подходу       

 

     Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость. Среди методов оценки доходной

недвижимости можно выделить три основных:

·   метод валовой ренты;

·   метод прямой капитализации;

·   метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

     В данной работе будет использоваться метод прямой капитализации. Под

капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от

владения недвижимым имуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации

являются понятия чистого операционного дохода (NOI, или ЧОД) и ставки

капитализации R.

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

                 

Понятие ЧОД используется только в теории оценки недвижимости. Другие

участники рынка (риэлторы, аудиторы, налоговые инспекторы и т.д.) не

используют такого понятия, поэтому важно иметь о нем четкие представления.

ЧОД (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового

дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных

расходов и резервов.

        Последовательность расчета ЧОД (NOI) следующая:

1. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи недвижимости в

аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной ставки арендной

платы.

2. Определяем эффективный валовый доход (ЭВД) посредством вычитания из

ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены

арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы

(операционные), к которым относятся постоянные и переменные расходы, а также

резервы.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени

загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести:

·   налоги на имущество;

·   арендная плата за использование земельного участка;

·   страховые взносы и т.д.

К переменным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на

содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание

устойчивого потока доходов.

Ниже приведен неполный перечень операционных расходов:

·   коммунальные услуги;

·   зарплата персонала;

·   содержание помещения в надлежащем состоянии и т.д.

Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение

ставки капитализации R. Простейшим и наилучшим способом является расчет

данной ставки методом кумулятивного построения:

R = , где     

 - процентная ставка

по высоконадежным (практически безрисковым) ценным бумагам;

 - премия за риск вложения в доходную недвижимость;

 - премия за низкую ликвидность объекта;

 - премия за некачественный менеджмент.

 - норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга.