Ипотечные ценные бумаги и их особенности.

Ипотечные ценные бумаги – это ценные бумаги, обеспеченные закладными. Их можно классифицировать по ряду признаков.

1) В зависимости от эмитента выделяют:

– ипотечные ценные бумаги, гарантированные государственными агентами, или так называемые агентские ценные бумаги (guaranteed mortgage securities, GMS);

– ценные бумаги частного сектора, эмиссия которых осуществляется ипотечными банками, ипотечными компаниями, частными операторами вторичного рынка и т.п.

2) В зависимости от вида закладываемо недвижимости:

– ипотечные ценные бумаги, выпущенные на основе жилищных ипотечных кредитов. Такие ценные бумаги составляют основу вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, например, в США и Великобритании;

– ипотечные ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью: многоквартирные дома, торговые, офисные, индустриальные центры, гостиницы (commercial mortgage backedsecurities, GMS);

– ипотечные ценные бумаги, выпущенные на основе сельскохозяйственного или фермерского кредита.

3) В зависимости от структурирования потоков платежей от пула ипотек держателям облигаций:

– ипотечные облигации (с фиксированной и переменной процент­ной ставкой);

– ипотечные сертификаты или ценные бумаги прямого действия;

– ипотечные облигации прямой оплаты;

– структурированные, или порядковые ипотечные ценные бумаги;

– декомпозированные ипотечные ценные бумаги (ипотечные облигации с отделяемым купоном).

1. Ипотечные облигации – облигации, обеспеченные ипотечными кредитами.

Предмет обеспечения (договор ипотеки) и генерируемые им потоки денежных средств (погашение долга и процентов) принадлежат эмитенту облигаций, а сама облигация принадлежит инвестору.

Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, обладают несколькими свойствами, привлекательными для эмитентов:

1) они представляют собой долговые обязательства, позволяющие эмитентам сохранить право собственности на залоговое обеспечение, извлекая из этого выгоду. Для всех эмитентов выгода состоит в получении дохода от платежей по ипотечным кредитам, обеспечивающим облигации, а инвесторы получают, кроме того, подходящий объект для инвестиций;

2) характеристики данных облигаций (например, дата погашения) легко подогнать под потребности эмитента, а для инвесторов они привлекательны благодаря тому, что не могут быть погашены эмитентом досрочно.

Ипотечные облигации с фиксированной процентной ставкой Преимуществом данных ипотечных облигаций является то, что инвестору заранее известна величина получаемого дохода.

Проблемы для эмитента связаны со следующими моментами:

– процентная ставка должна отвечать реалиям рынка и соответствовать интересам как покупателей ценных бумаг, так и ипотечных заемщиков;

– возможность заемщиков досрочно погасить кредит может негативно отразиться на финансовом положении эмитента, так как свои обязательства перед инвесторами он должен выполнить в срок и в полном объеме. Поэтому в Германии существует запрет на досрочное погашение ипотечных кредитов.

Ипотечные облигации с переменной процентной ставкой. Доходность по таким облигациям привязывается к общепризнанным макроэкономическим индикаторам:

– ставка LIBOR — Лондонская процентная ставка по межбанковским однодневным кредитам;

– значение инфляции. Инфляционно-индексируемые облигации имеют не­достатки, связанные с тем, что данные о темпах инфляции обычно не могут стать известными моментально;

– индекс цен на потребительские товары.

2. Ипотечные сертификаты участия (participation certificate), или ценные бумаги прямого действия (mortgage pass - through securities). Ценные бумаги прямого действия выпускаются в случае, когда один или несколько держателей закладных формируют объединение (пул) ипотек и продают доли или сертификаты участия в пуле. Их также называют продажей доли участия (или интереса) в активах банка или долевыми ипотечными облигациями. Состав пула финансовых активов не может быть изменен с течением времени, а эмитент не имеет права реинвестировать платежи, которые порождает пул активов. Периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск.

3. Ипотечные облигации «прямой оплаты» (pay through) являются гибридным финансовым инструментом. Они соединяют в себе некоторые свойства ценных бумаг «прямого действия» со свойствами облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами.

Подобно ценной бумаге «прямого действия», такая облигация связывает поток денежных поступлений по ипотечным кредитам с потоком выплат по облигации. В то же время облигация «прямой оплаты» принадлежит инвестору, а эмитент сохраняет за собой право владения предметом залогового обеспечения, как и в случае облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами. При этом генерируемый покрытием поток платежей может быть видоизменен таким образом, чтобы получить возможность для выпуска долговых ценных бумаг с различными сроками и очередностью погашения.

4. Структурированные (порядковые) облигации (collateralized mortgage obligations, CMO) – ценные бумаги, обеспеченные пулом других ипотечных ценных бумаг или ипотечных кредитов. В рамках одного пула существует несколько классов порядковых облигаций с различными сроками погашения, называемых траншами. Погасительные платежи пула используются для погашения порядковых облигаций на приоритетной основе в соответствии с определенным проспектом эмиссии.

5. Декомпозированные ипотечные ценные бумаги (ипотечные об лигации с отделяемым купоном), или разделительные обязательства (stripped securities).

Декомпозированные ипотечные ценные бумаги в целом характеризуются распределением денежного потока от соответствующего пула договоров ипотеки между держателями облигаций на пропорциональной основе. В них разделяются основная сумма (номинал) долга базового инструмента (договора ипотеки) и процентные выплаты.

Каждый из этих потоков платежей по ипотечным кредитам выступает в качестве основы для выпуска собственных новых ценных бумаг в форме дисконтных обязательств. Новые обязательства (разделительные ценные бумаги) по номинальной сумме долга (выплат основного долга по ипотечному кредиту) называются бумагами «только основной долг» (principal only) или «РО- бумагами». Новые обязательства по процентным выплатам по ипотечному долгу — «только процентные выплаты» (interest-only) или «IО-бумаги».