Построение российской модели ипотечного кредитования

ПОСТРОЕНИЕ РОССИЙСКОЙ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.  Ипотека в городе Новосибирск – это хорошая возможность решить жилищные проблемы. За последние несколько лет появилось множество банков, ипотечных брокеров, которые предлагают свои услуги в области ипотечного кредитования.

Условия ипотечного кредитования некоторых банков Новосибирска:

Ипотечные банки  Программа                     Первоначальный взнос Срок кредита

ВТБ24                      Квартира на                             20%                                5-50 лет

                                 вторичном рынке –

                                  рубли

Альфа-банк              Приобретение квартиры    от 10%                             5-25 лет

                                  на вторичном рынке –

                                  рубли

ТрансКредитБанк    Квартира                            от 20%                             5-25 лет

Сбербанк России  1. Ипотека с гос.

                                        поддержкой                  от 20%                            5-30 лет

                       

                               2. Приобретение                   от 10%                           5-30 лет

                                 готового жилья –

                                  рубли

Банк Жилищного    Квартира – рубли               от 10%                         7-25 лет

Финансирования

                                    Сумма                 Периодичность платежа      

ВТБ24                от 150 000 руб.          Аннуитетные                             

Ставка кредита: При первоначальном взносе более 60%:

9.9% - при сроке кредитования до 7 лет

2.75% - при сроке кредитования 7-15 лет

13.05% - при сроке кредитования 15-25 лет

13.35% - при сроке кредитования 25-50 лет

                      При первоначальном взносе 40 - 60%:

13.25% - при сроке кредитования до 7 лет

13.55% - при сроке кредитования 7-15 лет

3.85% - при сроке кредитования 15-25 лет

14.15% - при сроке кредитования 25-50 лет

                   При первоначальном взносе 20 - 40%:

13.75% - при сроке кредитования 5-7 лет

14.05% - при сроке кредитования 7-15 лет

14.35% - при сроке кредитования 15-25 лет

14.65% - при сроке кредитования 25-50 лет

                  При первоначальном взносе 10 - 20%:

14.05% - при сроке кредитования 5-7 лет

14.35% - при сроке кредитования 7-15 лет

14.65% - при сроке кредитования 15-25 лет

14.95% - при сроке кредитования 25-50 лет

                                                  

Альфа-банк               500 000 - 7 500 000 руб.                 Аннуитетные

Ставка кредита: 14.45 - 16.75%

ТрансКредитБанк   300 000 - 75 000 000 руб.                  Аннуитетные

Ставка кредита: 13.05% - для сотрудников ОАО «РЖД»

13.75% - для владельцев зарплатных карт

14.05% - для сотрудников компаний, аккредитованных Банком.

До оформления права собственности на квартиру базовая ставка за пользование кредитом увеличивается на 2.5%

Сбербанк России 1. до 80% от стоимости залоговой    Аннуитетные или                                                                                              

                                   недвижимости                                  дифференцированные

Ставка кредита: 11,0%

                               2. от 300 000 руб.                             Аннуитетные или       

                                                                                                   Дифференцированные

Ставка кредита:

1. 13.0 - 14.0% - для клиентов, получающих заработную плату на счет карты/вклада, открытый в Сбербанке
2. Для объектов, построенных без участия кредитных средств Банка, надбавка для клиентов, не получающих заработную плату в Банке, составляет:

• 0.5% - для физических лиц – работников предприятий, прошедших аккредитацию;
• 1% - для остальных клиентов

Банк Жилищного    450 000 - 4 000 000 руб.                   Аннуитетные

Финансирования

Ставка кредита: 12.25 - 13.75%

Стоимостные параметры приобретаемого жилья

Исходная ситуация: молодая семья из двух человек приобретает однокомнатную квартиру на рынке вторичного жилья в ипотеку. Ранее семья жила на съёмной квартире.

Данные о семье:

Жена: возраст – 22 года, образование – высшее, место работы – ООО БизнеСлайн, должность – менеджер по подбору персонала, опыт работы – 1 год, заработная плата – 27000 рублей.

Муж: возраст – 24 года, образование – высшее, место работы - Центр специальных перевозок МВД России, должность - инспектор, опыт работы – 2 года, заработная плата -47000 рублей.

Итого общий семейный доход: 74000 рублей.

Характеристики приобретаемого жилья:

Адрес: Заельцовский р-н ул. Дуси Ковальчук д.394/1

Площадь: 31 м²

Однокомнатная квартира на втором этаже. Жильё вторичное.

Стоимость: 1 900 тыс.руб.

Выбор банка, выдающего ипотеку:

У семьи имеются личные накопления в размере 180 000 рублей, плюс помощь от родителей с двух сторон общей суммой 400 000 рублей.

Семья выбирает ипотечную программу “Приобретение квартиры на вторичном рынке - рубли”от Альфа-банка; срок кредита – 10 лет, первоначальный взнос – 10%, ставка кредита – 14% годовых. Берётся кредит в размере 1900000 рублей. Возврат кредита будет осуществляться равными платежами в течение всего срока пользования займом.

Первоначальные затраты:

Затраты на оформление кредита (1,5% от суммы кредита):0,015*1900000=28500

Сумма первоначального взноса:1900000*0,1=190000

Оценка квартиры:0,02*1900000=38000

Страхование:

Обязательное: имущества:1900000*0,003=5700

                   финансовой ответственности заёмщика от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по возврату кредита: сумма первоначального взноса – 20% от оценочной стоимости квартиры = 190000-0,2*38000=182400

 Дополнительное: жизни и потери трудоспособности:1900000*0,005=9500

                           титула:1900000*0,004=7600

(В случае отказа от дополнительного страхования размер процентной ставки увеличивается на 3%).

Затраты на переезд:8000

Косметический ремонт квартиры + покупка мебели:70000

Итого:539700 рублей

Источником первоначальных затрат являются накопления семьи.

График амортизации долга

Период	Сумма основного долга на н.п.	Платеж по процентам	Погашение основной суммы долга	Общая сумма платежа	Сумма основного долга на к.п.
0	1 900 000,00	0,00	29 204,64	29 204,64	1 870 795,36
1	1 870 795,36	21 888,31	7 316,34	29 204,64	1 863 479,02
2	1 863 479,02	21 802,70	7 401,94	29 204,64	1 856 077,09
3	1 856 077,09	21 716,10	7 488,54	29 204,64	1 848 588,55
4	1 848 588,55	21 628,49	7 576,16	29 204,64	1 841 012,39
5	1 841 012,39	21 539,84	7 664,80	29 204,64	1 833 347,59
6	1 833 347,59	21 450,17	7 754,47	29 204,64	1 825 593,12
7	1 825 593,12	21 359,44	7 845,20	29 204,64	1 817 747,92
8	1 817 747,92	21 267,65	7 936,99	29 204,64	1 809 810,93
9	1 809 810,93	21 174,79	8 029,85	29 204,64	1 801 781,07
10	1 801 781,07	21 080,84	8 123,80	29 204,64	1 793 657,27
11	1 793 657,27	20 985,79	8 218,85	29 204,64	1 785 438,42
12	1 785 438,42	20 889,63	8 315,01	29 204,64	1 777 123,41

.

60	1 254 010,46	14 671,92	14 532,72	29 204,64	1 239 477,74
61	1 239 477,74	14 501,89	14 702,75	29 204,64	1 224 774,99
62	1 224 774,99	14 329,87	14 874,77	29 204,64	1 209 900,21

.

119

28 866,90

337,74

28 866,90

29 204,64

0,00

 

 

 Размер каждой части периодического платежа изменяется нелинейно: сначала большая часть платежа идет на уплату процентов, а меньшая идет в счет погашения основного долга, но постепенно ситуация меняется и погашение основного долга ускоряется.

Австралийская технология

Разработаем несколько вариантов погашения долга в разные сроки и с разными платежами.

1. выплачивается только рента 20000 руб. в месяц, в год  2400000 руб.

 

 

Годы	Сумма на нач. года	Сумма долга на кон. года с начислением %	Сумма долга на кон.года
1	1900000	2166000	1926000
2	1926000	2195640	1955640
3	1955640	2229430	1989430
4	1989430	2267950	2027950
5	2027950	2311863	2071863
6	2071863	2361923	2121923
7	2121923	2418993	2178993
8	2178993	2484052	2244052
9	2244052	2558219	2318219
10	2318219	2642770	2402770
11	2402770	2739157	2499157
12	2499157	2849039	2609039
13	2609039	2974305	2734305
14	2734305	3117108	2877108
15	2877108	3279903	3039903
20	3039903	3465489	3225489
21	3225489	3677058	3437058
22	3437058	3918246	3678246
23	3678246	4193200	3953200
24	3953200	4506648	4266648
25	4266648	4863979	4623979

 

Остающаяся часть долга нарастает с каждым платежом. Если бы мы рассматривали приобретение квартиры эквивалентными ежемесячными арендными платежами, то данной суммы было бы недостаточно для погашения основной суммы долга.

2. Рассмотрим вариант, когда платежи меньше нашего РПП= 29204,64руб., например  26000 руб. в месяц, следовательно, 312000 руб. в год.

 

Годы	Сумма на нач. года	Сумма долга на кон. года с начислением %	Сумма долга на кон.года
1	1900000	2166000	1854000
2	1854000	2113560	1801560
3	1801560	2053778	1741778
4	1741778	1985627	1673627
5	1673627	1907935	1595935
6	1595935	1819366	1507366
7	1507366	1718397	1406397
8	1406397	1603293	1291293
9	1291293	1472074	1160074
10	1160074	1322484	1010484
11	1010484	1151952	839952
12	839952	957546	645546
13	645546	735922	423922
14	423922	483271	171271
15	171271	195249	-116751

 

При таких выплатах семейная пара сможет рассчитаться за ипотечный кредит в течение 15 лет.

3. Рассмотрим вариант, когда платежи больше нашего РПП= 29204,64руб., например   30000 руб. в месяц, следовательно, 360000 руб. в год.

 

Годы	Сумма на нач. года	Сумма долга на кон. года с начислением %	Сумма долга на кон.года
1	1900000	2166000	1806000
2	1806000	2058840	1710840
3	1710840	1950358	1638358
4	1638358	1867728	1555728
5	1555728	1773530	1461530
6	1461530	1666144	1354144
7	1354144	1543724	1231724
8	1231724	1404165	1092165
9	1092165	1245068	933068
10	933068	1063698	751698
11	751698	856935	544935
12	544935	621226	309226
13	309226	352518	40518
14	40518	46191	-265809

 

При таких выплатах семейная пара сможет рассчитаться за ипотечный кредит в течение 14 лет.

Вывод: Рассмотренная Австралийская модель по-разному отражает погашение долга в зависимости от размера платежа (было рассмотрено три размера платежа).

В первом случае, мы видим, что ежемесячный платеж в размере 20000 руб. недостаточен для приобретения квартиры – остающаяся часть долга растет с каждым платежом.

Во втором варианте платежа, мы уменьшили размер РПП и получили, что семейная пара сможет расплатиться за ипотечный кредит за 15 лет.

В третьем варианте платежа, мы увеличили размер РПП и получили, что семейная пара сможет расплатиться за ипотечный кредит за 14 лет.

Срок кредита 10 лет является оптимальным для семьи из предложенных вариантов, так как минимальную сумму по трём вариантам надо будет платить на 5 лет дольше (15 лет);

время играет немаловажную роль, а разница в сумме не такая значительная (увеличение периода ведёт к незначительному сокращению платежей).

Динамика цен на жильё

В 2012 году цены на недвижимость выросли в большинстве регионов, а в некоторых почти достигли докризисного уровня. Наиболее энергично (на 1,5–3% в месяц) недвижимость дорожала в крупных городах — Новосибирске, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Уфе. В целом за последние два года цены на вторичное жилье в уральской столице выросли на 25%, в Новосибирске — на 16%, в Санкт-Петербурге — почти на 18%, в Москве и Подмосковье — на 11–12%.

Такая динамика объясняется восстановлением платежеспособности населения и реализацией отложенного в кризис спроса. Кроме того, бурному росту цен способствовало расширение ипотечного кредитования. Дополнительным стимулом покупательской активности в регионах стали местные и федеральные жилищные программы, а также выплаты материнского капитала, которые многие домохозяйства направляли на финансирование ипотеки. К тому же строящееся жилье вновь стало предметом спекуляций и способом сбережения средств. В регионах доля инвестиционных сделок с новостройками оценивается в 10%, в Москве и Подмосковье — в 30%.

Налицо все признаки реализации сценария, по которому рынок развивался в 2001–2008 годах. Однако на этот раз ажиотаж может оказаться менее продолжительным. Главным образом потому, что слишком стремительно расширяется жилищное строительство и предложение квартир в самом нижнем ценовом сегменте, в то время как темпы роста спроса и ипотечного кредитования замедляются.

Города РФ

Динамика цен по годам

  30.01.12 31.12.2010 31.12.09 2011/2010 2010/2009 2011/2009 Новосибирск 52445 49302 46275 6% 7% 13%

 

На основании статистических данных, можно сделать вывод, что в ближайшие годы в России наиболее вероятно продолжение кризиса, хотя в последующие годы будет наблюдаться умеренный рост экономики.

Вероятности сценариев:

Умеренный рост – 0,35

Бурный рост – 0,2

Кризисная ситуация – 0,45

Семья планирует проживать в этой квартире (некоммерческий характер проекта), и через 10 лет (после погашения кредита) продажа квартиры не планируется, следовательно, терминального потока не будет. На 4 году выплаты кредита у молодой семьи рождается ребёнок.

Определим первоначальный денежный поток, тыс руб:

Оформление кредита	28500
Первоначальный взнос	190000
Оценка квартиры	38000
Страхование(имущ-ва, фин.ответст., жизни, титула)	5700+182400+9500+7600=205200
Переезд	8000
Косметический ремонт, покупка мебели	70000
ИТОГО	539700

 

Операционный и совокупный ДП представлены в приложении.

 

 

Оценка NPV проекта:

Рассчитаем NPV по ставке WACC:

NPV =539700/ (1+0, 1458)^10=138384,62

NPV при разном состоянии экономики приведено в приложении.

Построив долгосрочную модель семейного бюджета по различным сценариям, мы получили следующие значения NPV:

 

	NPV:	вероятности
Кризис	418186,26	0,45
Бурный рост	5226266,38	0,2
Умеренный рост	1099464,60	0,35

 

Сценарии семейного бюджета

Темпы роста представлены в таблице:

Статья	1 +ИПЦ (в среднем к предыдущему году)
	Умеренный рост	Бурный рост	Кризис
Продукты питания	1,02	1,01	1,03
Одежда и обувь	1,02	1,01	1,03
транспорт и связь	1,03	0,97	1,04
Отдых	1,02	1,03	1,03
Жилищно-коммунальные услуги	1,02	1,01	1,03
Прочее	1,03	1,02	1,03
Стоимость жилья	1,03	1,02	1,01
Заработная плата мужа	1,03	1,045	0,98
Заработная плата жены	1,02	1,4	0,97
расходы на ребенка	1,01	1,045	1,03

 

 

Учитывая вероятности наступления того или иного состояния экономики, рассчитаем ожидаемый NPV проекта:

E [NPV]= = 418186,26*0,45+5226266,38*0,2+1099464,60*0,35=

σ	2994306,936
CV	2,723422779
S	-0,367185003
P(NPV<0)	0,356740513

 

Структура расходов семьи представлена в таблице:

 

Статья

Доля в з/пл

Коммунальные услуги

4%

Питание

18%

Одежда и обувь

3%

Транспорт

1%

Досуг

4%

Текущий ремонт

3%

Прочие расходы

6%

Обслуживание автомобиля

9%

Налог на имущество

2%

Налог на доходы

13%

Расходы на ребёнка

37%

 

АЛЬТЕРНАТИВНЫЙ ПРОЕКТ

Предположим, что молодая семья решила сама построить дом на земельном участке, подаренном родителями. К имеющимся 580000 она накопила 120000 и берёт кредит в банке в размере 1500000.

 

РПП = Основная сумма долга / (1/r – 1/(r*(1+r)^(n-1))+1) = 1350000/(1/0,012-1/(0,012*(1+0,012)^(120-1)+1)= 23056,3

Основная сумма долга  = 1 500 000 – 150 000 = 1 350 000 руб.

 r = годовая ставка % по кредиту / количество платежей в год =

r = 0,14/12 = 0,012 или 1,2% - месячная ставка

n=12 месяцев*10лет = 120 – число периодов начисления

Период	Сумма основного долга на н.п.	Платеж по процентам	Погашение основной суммы долга	Общая сумма платежа	Сумма основного долга на к.п.
0	1 500 000,00	0,00	23 056,30	23 056,30	1 476 943,70
1	1 476 943,70	17 280,24	5 776,05	23 056,30	1 471 167,65
2	1 471 167,65	17 212,66	5 843,63	23 056,30	1 465 324,02
3	1 465 324,02	17 144,29	5 912,00	23 056,30	1 459 412,01
4	1 459 412,01	17 075,12	5 981,18	23 056,30	1 453 430,83
5	1 453 430,83	17 005,14	6 051,16	23 056,30	1 447 379,68
6	1 447 379,68	16 934,34	6 121,95	23 056,30	1 441 257,73
7	1 441 257,73	16 862,72	6 193,58	23 056,30	1 435 064,15
8	1 435 064,15	16 790,25	6 266,05	23 056,30	1 428 798,10
9	1 428 798,10	16 716,94	6 339,36	23 056,30	1 422 458,74
10	1 422 458,74	16 642,77	6 413,53	23 056,30	1 416 045,21
11	1 416 045,21	16 567,73	6 488,57	23 056,30	1 409 556,65
12	1 409 556,65	16 491,81	6 564,48	23 056,30	1 402 992,16

…

60	990 008,26	11 583,10	11 473,20	23 056,30	978 535,06
61	978 535,06	11 448,86	11 607,44	23 056,30	966 927,62
62	966 927,62	11 313,05	11 743,24	23 056,30	955 184,38

 

…

 

119

22 789,66

266,64

22 789,66

23 056,30

0,00

 

 

Определим первоначальный денежный поток, тыс руб:

Оформление документов по кредиту	28500
Первоначальный взнос	150000
ИТОГО	178500

 

 

Вероятности сценариев:

Умеренный рост – 0,35

Бурный рост – 0,2

Кризисная ситуация – 0,45

 Темпы роста доходов и расходов для всех сценариев задавались ранее, расчеты по трем сценариям приведены в Приложении.

Сценарии семейного бюджета

Темпы роста представлены в таблице:

Статья	1 +ИПЦ (в среднем к предыдущему году)
	Умеренный рост	Бурный рост	Кризис
Продукты питания	1,02	1,01	1,03
Одежда и обувь	1,02	1,01	1,03
транспорт и связь	1,03	0,97	1,04
Отдых	1,02	1,03	1,03
Жилищно-коммунальные услуги	1,02	1,01	1,03
Прочее	1,03	1,02	1,03
Стоимость жилья	1,03	1,02	1,01
Заработная плата мужа	1,03	1,045	0,98
Заработная плата жены	1,02	1,4	0,97
расходы на ребенка	1,01	1,045	1,03

 

Структура расходов семьи представлена в таблице:

Статья

Доля в з/пл

Коммунальные услуги

4%

Питание

18%

Одежда и обувь

3%

Транспорт

1%

Досуг

4%

Текущий ремонт

3%

Прочие расходы

6%

Обслуживание автомобиля

9%

Налог на имущество

2%

Налог на доходы

13%

Расходы на ребёнка

37%

Оценка NPV проекта:

Рассчитаем NPV по ставке WACC:

NPV =178500/ (1+0, 1458)^10=45766,74663

 

NPV при разном состоянии экономики приведено в приложении.

Построив долгосрочную модель семейного бюджета по различным сценариям, мы получили следующие значения NPV:

 

	NPV:	вероятности
Кризис	349267,47	0,45
Бурный рост	5149097,53	0,2
Умеренный рост	1031870,20	0,35

 

 

Учитывая вероятности наступления того или иного состояния экономики, рассчитаем ожидаемый NPV проекта:

E [NPV]= = 349267,47 *0,45+ 5149097,53 * 1031870,20 *0,35=

σ	1880096,437
CV	1,21441927
S	-0,823438844
P(NPV<0)	0,205129241

 

ПОСТРОЕНИЕ РОССИЙСКОЙ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.  Ипотека в городе Новосибирск – это хорошая возможность решить жилищные проблемы. За последние несколько лет появилось множество банков, ипотечных брокеров, которые предлагают свои услуги в области ипотечного кредитования.

Условия ипотечного кредитования некоторых банков Новосибирска: