Отчет об оценке рыночной стоимости трехкомнатной квартиры квартиры

Отчет об оценке рыночной стоимости трехкомнатной квартиры квартиры

Уважаемый Заказчик!

В соответствии с договором № ХХХ, заключенным между Вами и обществом с ограниченной ответственностью, в лице генерального директора, произведена оценка ОБЪЕКТА, включающего в себя трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Мира, д. 52, кв. 53

по состоянию на «01» июня 2020 г.

Целью оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА для реализации имущественных прав.

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Полная характеристика ОБЪЕКТА оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а толь­ко в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.

Произведенные ниже расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу:: г. Йошкар-Ола, ул. Мира, д. 52, кв. 53, по состоянию на 24 марта 20___ г., с учетом округления составляет

Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; с государственными стандартами: ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения» от 1 января 1999 г.; стандартами Российского общества оценщиков: СТО РОО 27-01-95 «Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96, СТО РОО 20-02-96, СТО РОО 20-03-96, СТО РОО 20-05-96, СТО РОО 21-01-95, СТО РОО 22-01-96, «Едиными стандартами профессиональной практики оценки» и «Международными стандартами оценки», Международного комитета по стандартам оценки имущества (TIAVSC).

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

Благодарим Вас за возможность оказать Вам услуги!

Генеральный директор                                                Очиева Мария

План отчёта по оценке

 

Предпосылки оценки

Краткое изложение фактов и выводов

Основные предположения и ограничивающие условия

Назначение оценки

Цель оценки

Используемое определение стоимости и дата оценки

Описание и анализ объекта оценки

Описание объекта оценки

Местоположение объекта оценки

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Определение стоимости объекта

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Список использованной литературы

Предпосылки оценки

Краткое изложение фактов и выводов

Адрес объекта	г. Йошкар-Ола, ул. Мира, д. 52, кв. 53
Тип объекта недвижимости	Жилое помещение, квартира
Оцениваемые права	Право собственности
Наилучшее и наиболее эффективное использование с имеющимися улучшениями	Использование в качестве жилой квартиры
Наиболее вероятные покупатели	Не выявлены
Опасности, вызванные окружающей средой	Не выявлены
Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта	Не выявлены
Территориально-экономическая зона	1 территориально-экономическая зона
Дата оценки	«01» июня 2020г.

Основные предположения и ограничивающие условия

Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчета.

Общие условия

Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в отчете целях. Ни одна из Сторон не может использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Положения об ответственности

В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемых объектов.

Освобождение от ответственности

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцененного имущества, кроме как на основании официального вызова суда.

Описание имущества

Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.

Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик ис­ходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.

Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.

Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.

Заключительные положения

Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из достоверных, по мнению Оценщика, источников. Тем не менее Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, он ссылки на источник информации.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение Оценщика.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины рыночной стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.

Конфиденциальность

Без письменного согласия Оценщика Заказчик должен принять условие сохранять конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Оценщика. Согласно установленным профессиональным стандартам, привлекаемые к работе эксперты Оценщика также сохраняют конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Заказчика, или рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задача опенки.

Назначение оценки

Назначением настоящей оценки является определение стоимости для реализации имущественных прав.

Цель оценки

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА

Описание объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение (помещение) и сооружение (инв. № 9497-53  дата заполнения «30» августа 2020г. Объектом оценки является трехкомнатная квартира, состоящая из 3 жилых комнат, кухни, прихожей, ванной, санузла, общей полезной площадью 59,6 м², в том числе жилой площадью - 37,9 м², высота потолка - 2,5 м.

Квартира расположена в девятиэтажном жилом доме 1981 г. постройки.

Электроосвещение, газоснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) - централизованные.

Описание квартиры:

ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Рассматриваемая трехкомнатная квартира расположена в Юго-восточной части г. Йошкар-Ола в районе "Ремзавод" по адресу:: г. Йошкар-Ола, ул. Мира, д. 52, кв. 53

Подъезд к дому осуществляется по улице Мира и Карла Либкнехта, далее по дворовым проездам. Покрытие улицы и дворовых проездов – асфальтовое, автомобильное движение может осуществляться всесезонно. Ближайшая автомагистраль – Сернурский тракт (около 1200 м). Рассматриваемый дом расположен в жилом массиве. Данный жилой массив представляет собой смешанную застройку, состоящую в основном из панельных и кирпичных домов разной этажности.

Инфраструктура района хорошо развита. Имеются продовольственные, промтоварные, хозяйственные магазины, аптека и т.д. Преобладающая окружающая застройка – жилая. Территория вокруг дома обустраивается, имеются места для парковки автотранспорта. Уровень шума низкий.

ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА

Рассматриваемая двухкомнатная квартира расположена по адресу:: г. Йошкар-Ола, ул. Мира, д. 52, кв. 53 Текущее использование квартиры - используется для проживания.

Дом: рассматриваемая квартира расположена на 8-ом этаже 9-этажного жилого дома. Дом кирпичный, с перекрытиями из железобетона. Фасад дома видимых повреждений не имеет. Коммуникации – центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация. В доме есть лифт и мусоропровод. Лестничная клетка в хорошем состоянии. Состояние подъезда, в котором расположена оцениваемая квартира хорошее, дверь подъезда оборудована кодовым замком и домофоном.

Квартира: рассматриваемая квартира имеет:

Общую площадь – 59,6 м2

Жилую площадь — 37,9 м2

Кухня-7,5 м2

Раздельный санузел

Балкон-2,5 м2

Высота потолков - 2,50 м. Жилые комнаты – смежные. В квартире имеется застеклённый балкон. Окна квартиры выходят во двор. Полы: в жилых комнатах - паркет. В коридоре и на кухне - линолеум, стены - бумажные обои, санузел - плитка, пластиковые оконные рамы. Состояние отделки – ремонт не требуется.

Оцениваемое право: в настоящей работе оценивается право собственности.

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Затратный подход

Затратный подход - это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве зда­ния или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости

участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус

накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких мате­риалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства опре­деляется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1) рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

2) установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

3) определить предпринимательский доход;

4) установить величину накопленного износа;

5) рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

ХАРАКТИРИСТИКА РАЙОНА

1

ПАТОГЕННАЯ ЗОНА  

 

а) положительная 1,1

2

СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА  

 

в) присутствие всех социальных услуг 1,02

3

УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА  

 

а) удаленные от центра районы 0,98

4

ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ  

 

г) все виды транспорта 1,1

5

РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м  

 

в) в пределах 100 1,02

6

ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА  

 

б) загазованность в пределах ПДК 1

7

БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ, км  

 

б) в пределах 1 1

8

ШУМОВОЙ МЕШОК  

 

в) в пределах нормы ПДУ 1,01

ХАРАКТЕРИСТИКА ДОМА

9

ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА

   

в) восток

1,01 10

ГОД ПОСТРОЙКИ, лет

   

а) более 25

0,83 11

МАТЕРИАЛ СТЕН

   

г) кирпич

1,1 12

СЕРИЯ ДОМА

   

б) обычная

1 13

ОТОПЛЕНИЕ

   

а) центральное

1 14

ВОДОСНАБЖЕНИЕ

   

а) центральное

1 15

горячее водоснабжение

   

а) центральное

1 16

КАНАЛИЗАЦИЯ

   

а) внутренняя

1 17

ГАЗ

   

а) природный

1 18

ЭТАЖ

   

г) 9-й и 8-й для девятиэтажного

0,92 19

ПЛАНИРОВКА КОМНАТ

   

б) изолированные

1,038 20

ВЫСОТА ПОТОЛКА, м

   

6)2,5

1 21

ПЛОЩАДЬ КУХНИ, м2

   

б) до 8,0

1 22

САН. УЗЕЛ

   

б) раздельный

1,01 23

ВАННАЯ

   

а) в кафеле

1,01 24

БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ

   

г) лоджия 6,0 м

1,03 26

ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

   

в) встроенные шкафы Зм и др.

1,01 27

ОСВЕЩЕННОСТЬ, %

   

а) 100

1 28

НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА

   

а) есть

1,01 29

ОКНА ВЫХОДЯТ

   

в) на улицу и во двор

1,01 30

ПОЛЫ

   

в) паркет

1,1 31

СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ

   

а) хорошее

1 32

ПРЕСТИЖНОСТЬ

1  

Итоговый коэффициент

         

Скорректированная стоимость 1 м² общей площади рассматриваемой квартиры составляет:

35850 руб.

Перечень строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ в квартире, приведен в таблице 3.

Таблица 3 - Стоимость строительных материалов

Наименование материалов	Количество	Площадь	Стоимость за единицу, руб.	Полная стоимость, руб.
Обои	324	324	150	48600
Плитка	35	35	400	14000
Ламинат	47	47	550	25850
Натяжные потолки	60	60	500	30000
Шпатлевка	324	324	180	58320
Клей плиточный	35	35	42	1470
Штукатурка	324	324	150	48600
Теплоизоляция	24	24	145	3480
Гипсокартон	24	24	120	2880
Балконная рама	1	1	25000	25000
Откосы	9	9	1000	9000
Кухонный гарнитур	1	1	75000	75000

Итого стоимость материалов 342200 руб.

С учетом данных таблицы 3 рассчитаем стоимость квартиры:

342200 +35850*59,6= 2478860руб.

Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 150000руб.

Рассчитаем стоимость квартиры с учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ:2628860 руб.

Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит ти­пичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимос­ти, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

На день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже трех объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г Йошкар-Ола

имеющих примерно аналогичную планировку комнат и одинаковый набор коммунальных услуг. В таблице 5 приведены основные параметры этих объектов.

Таблица 5 – Сравнительная оценка объекта оценки с аналогами

Наименование	Объект оценки	Аналог
		1	2	3
Местоположение	Ремзавод	Ремзавод	Ремзавод	Ремзавод
Этаж	8	4	2	7
Число этажей	9	9	9	9
Жилая площадь, м2	37,9	35	41,2	40,5
Общая площадь,м2	59,6	54,2	62,4	61,5
Санузел	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный
Состояние квартиры	Хорошее	Хорошее	Среднее	Хорошее
Стоимость	2300000	2300000	2100000	2500000
Скорректированная стоимость	2208000	2208000	2016000	2400000

Теория оценки предоставляет достаточное количество методик расчета рыночной стоимости объекта при применении подхода с точки зрения сравнения продаж. В их числе - метод парного сравнения продаж, метод относительного сравнительного анализа, корреляционно-регрессионный анализ и др. Для рынка жилой недвижимости г. Йошкар-Олы (население менее 500 тыс. чел.) средняя поправка на уторговывание составит 4%.

Стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода с учётом округления, составляет: 2208000 руб.

(Два миллиона двести восемь тысяч руб.)

Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами доходной недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производился.

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

затратный подход	1886207
сравнительный подход	2208000

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникать на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта (построение таблицы значений факторов регрессии) проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

С учетом вышеизложенного, в таблице 6 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Таблица 6 Весовые коэффициенты

Показатели	Подход
	затратный	сравнительный
Достоверность и полнота информации	50	50
Допущения, принятые в расчетах	40	60
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	30	70
Способность учитывать конъюнктуру рынка	30	70
Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта	30	70
Итого	36	64

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле V = V₁· Q₁ + V₂· Q₂

V₁ и V₂ - стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;

Q, и Q₂ - средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Рыночная стоимость объекта

V= 1886207х0,36+ 2208000х0,64=2086766руб.

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Руб.

(Два миллиона девяноста две тысячи руб.)

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.

 

Отчет об оценке рыночной стоимости трехкомнатной квартиры квартиры

Уважаемый Заказчик!

В соответствии с договором № ХХХ, заключенным между Вами и обществом с ограниченной ответственностью, в лице генерального директора, произведена оценка ОБЪЕКТА, включающего в себя трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Мира, д. 52, кв. 53

по состоянию на «01» июня 2020 г.

Целью оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА для реализации имущественных прав.

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Полная характеристика ОБЪЕКТА оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а толь­ко в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.

Произведенные ниже расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу:: г. Йошкар-Ола, ул. Мира, д. 52, кв. 53, по состоянию на 24 марта 20___ г., с учетом округления составляет

Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; с государственными стандартами: ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения» от 1 января 1999 г.; стандартами Российского общества оценщиков: СТО РОО 27-01-95 «Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96, СТО РОО 20-02-96, СТО РОО 20-03-96, СТО РОО 20-05-96, СТО РОО 21-01-95, СТО РОО 22-01-96, «Едиными стандартами профессиональной практики оценки» и «Международными стандартами оценки», Международного комитета по стандартам оценки имущества (TIAVSC).

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

Благодарим Вас за возможность оказать Вам услуги!

Генеральный директор                                                Очиева Мария

План отчёта по оценке

 

Предпосылки оценки

Краткое изложение фактов и выводов

Основные предположения и ограничивающие условия

Назначение оценки

Цель оценки

Используемое определение стоимости и дата оценки

Описание и анализ объекта оценки

Описание объекта оценки

Местоположение объекта оценки

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Определение стоимости объекта

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Список использованной литературы

Предпосылки оценки