Общая информация, идентифицирующая объект оценки.

ОТЧЕТ №011-19/12/12

об оценке земельного участка, расположенного по адресу:

РФ, Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Канавинский район

кадастровый номер 52:24:0020702:71

 

 

Дата проведения оценки (дата оценки) – 24.12.2012.

Дата составления отчета – 24.12.2012.

 

ЗАКАЗЧИК:

Майоров.В.А

 

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

Фенина В.А.

 

 

Содержание

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ. 3

1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки. 3

1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке. 3

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ. 4

3. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ СТАНДАРТЫ. 4

4. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 5

4.1. Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, имущественные права и наличие обременений, связанных с Объектом оценки- 5

5. АНАЛИЗ СРЕДЫ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ. 6

5.1. Характеристика местоположения объекта оценки. 6

6. АНАЛИЗ РЫНКА И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ И ДИПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ. 7

6.1. Общая ситуация на земельном рынке Российской федерации- 7

6.2. Земельный фонд Нижегородской области- 8

6.3. Анализ рынка земли Нижегородской области- 13

7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 18

7.1. Определение стоимости объекта оценки на основе затратного подхода- 19

7.2. Определение стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода- 19

8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ. 23

 

 

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.

 

Общая информация, идентифицирующая объект оценки.

 

Таблица 1.

Номер Отчета об оценке (порядковый номер Отчета)	011-19/12/12
Основание для проведения оценки	Договор на проведение оценочных работ № 019/12/12 от 19.12.2012
Краткое описание Объекта оценки	Земельный участок (категория - земли населенных пунктов, назначение – для сельскохозяйственного использования), площадью 26004 кв.м., расположенного по адресу: г. Н.Новгород, Богородский район.
Кадастровый номер	52:24:0020702:71
Краткое описание имущественных прав	Собственность
Используемые в Отчете иностранные валюты и их курсы, установленные ЦБ РФ на дату проведения оценки	Не использовались.
Наименование правообладателя	ООО Производство – Дистрибьютерская компания «ДжиЭС Трейд»
Цель и задача оценки
Дата оценки (дата определения стоимости Объекта оценки)	24.12.2012
Период проведения работ	7 рабочих дней со дня оплаты стоимости договора и предоставления всей необходимой инфомации
Дата составления Отчета	24.12.2012
Дата осмотра Объекта оценки
Балансовая стоимость Объекта оценки на последнюю отчетную дату.	Заказчиком не предоставлена

 

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке.

Расчет итоговой рыночной стоимости.

Таблица 2.

Подход	Стоимость, руб.	Веса	Результат, руб.
Затратный подход	Не применялся	0	0
Сравнительный подход	63 165 907,6	1	63 165 907,6
Доходный подход	Не применялся	0	0

Итоговое значение рыночной стоимости, руб.

63 165 907,6

Итоговая величина рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки с учетом округления:

Рыночная стоимость:

Шестьдесят три миллиона сто шестьдесят шесть тысяч) рублей.

Ликвидационная стоимость:

Пятьдесят один миллион сто шестьдесят четыре тысячи) рублей.

 

 

 

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.

Таблица 3.

Объект оценки	Земельный участок (категория - земли населенных пунктов, назначение – для эксплуатации зданий и сооружений по целевому назначению), площадью 26004 кв.м., кадастровый номер расположенного по адресу: г. Н.Новгород, Богородский район
Цель и задачи оценки	Определение рыночной стоимости Объекта оценки для целей залога
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Использование Объекта оценки в качестве залога
Вид стоимости	Рыночная стоимость (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли в Российской Федерации от 20.07.07 г. № 255).
Дата оценки
Срок проведения оценки	7 рабочих дней со дня оплаты стоимости договора и предоставления всей необходимой информации.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	На усмотрение Оценщика в соответствии с действующим законодательством.

 

 

ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ СТАНДАРТЫ.

 

Ниже в таблице приведен перечень использованных стандартов и основание их применения в рамках настоящего отчета:

· Федеральные стандарты:

Таблица 4.

Краткое наименование стандарта	Полное наименование стандарта	Сведения о принятии стандарта	Основание для использования стандарта
ФСО-1	Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»	Приказ МЭРТ[1] РФ №256 от 20.07.2007г, Регистрация в Минюст РФ №10040 от 22.08.07г	Стандарт обязателен к применению (ст. 15 ФЗ № 135 от 29.07.1998 г.)
ФСО-2	Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости»	Приказ МЭРТ РФ №255 от 20.07.2007г, Регистрация в Минюст РФ №10045 от 23.08.07г	Стандарт обязателен к применению (ст. 15 ФЗ № 135 от 29.07.1998 г.)
ФСО-3	Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке»	Приказ МЭРТ РФ №254 от 20.07.2007г, Регистрация в Минюст РФ №10009 от 20.08.07г	Стандарт обязателен к применению (ст. 15 ФЗ № 135 от 29.07.1998 г.)

· Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства

«Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», «Оценка недвижимости». «Утверждено» Решением Совета Партнерства НП «СМАОс» от «15» августа 2008 года Протокол № 78 от 15 августа 2008 года. Изменения и дополнения внесены решением Совета Партнерства НП «СМАОс» от «19» октября 2010 года Протокол № 184 от 19 октября 2010 года

В дальнейшем при упоминании в отчете тех или иных положений стандарта такое упоминание будет сопровождаться ссылкой на Краткое наименование стандарта.

 

 

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

Таблица 5.

Наименование Объекта оценки

Земельный участок,, общей площадью 26004 кв. м.

Имущественные права

Право собственности

Местоположение

Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Богородский район,

Экологическая обстановка

Норма.

Вид права

Собственность

Категория земель

земли населенных пунктов.

Рельеф местности

Спокойный с небольшими перепадами высот.

Площадь, кв. м

26004

Кадастровый номер

52:24:0020702:71 Оснащенность земельного участка Коммуникации Линия электропередачи проходит по границе участка.

Наличие обременений

Нет

Рисунок 1

Местоположение объекта оценки.

 

 

6. АНАЛИЗ РЫНКА И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ И ДИПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ [2].

 

6.1. Общая ситуация на земельном рынке Российской федерации [3]

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и на землю.

Земли, представляющие интерес для развития земельного рынка в России, составляют примерно 50 – 70 миллионов гектар (до 5% территории России). Это, прежде всего, земли населенных пунктов (38,7 миллионов гектар) и земли индивидуальных землепользователей (20 миллионов гектар). Однако сегодня в обороте находится очень небольшая их часть.[4]

Земельный рынок России отозвался на глобальный экономический кризис структурными и динамическими изменениями. Произошло сокращение объемов продаж крупных участков на 50 – 95%, при этом количество предложений выросло. Девелоперы, которые приобрели землю под строительство коттеджных поселков в докризисные времена, вынуждены отказаться от своих планов.

Дефицит кредитных ресурсов вынудил девелоперов продавать простаивающие без застройки площадки и приобретенные на будущее сельскохозяйственные угодья. Чтобы обеспечить ликвидность и расплатиться с кредиторами, собственники вынуждены межевать большие участки и распродавать их по частям. Покупатели все чаще делают выбор в пользу небольших земельных участков, предпочитая их большим наделам. Особенностью сегодняшнего спроса аналитики называют общее снижение стоимости сделок, что связано не только со скидками со стороны продавцов, но и с уменьшением размеров покупаемых площадей.

В период с 2006 по 2008 годы на рынке наблюдался искусственный дефицит предложения земельных участков. Но с началом кризиса на рынок вышло много новых земель, зачастую без коммуникаций и планов застройки.

Собственники пытаются освободиться от неликвидов, но наиболее интересные активы стараются сохранить. Вполне вероятно, что спустя три – четыре года, когда экономическая ситуация стабилизируется, хорошая земля будет востребована.

Характерной чертой сегодняшнего времени стало появление на рынке некоторого количества предложений участков, которые раньше трудно было купить (например, участки, имеющие выгодное географическое положение) – доля таких объектов выросла на 20%.

Таким образом, покупатель имеет все шансы приобрести по приемлемой цене то, что раньше многим было недоступно. Существенно вырос интерес к территориям промышленного назначения. Девелоперы объясняют сложившуюся тенденцию тем, что делая ставку на землю промышленного назначения, предприниматели рассчитывают на кредитную поддержку реального сектора экономики за счет федерального бюджета. С началом кризиса цены на землю заметно снизились по всей России.

Причины можно искать, например, в перегреве рынка, когда земля дорожала постоянно и высокими темпами, привлекая новых инвесторов. Участки скупали все, кто только мог, невзирая на категорию. В числе крупных землевладельцев числились многие банки, создававшие специальные девелоперские подразделения для управления земельными активами.

Такая деятельность была выгодна, поскольку стоимость земли ежегодно росла почти на 100%. Хорошие участки продавцы выставляли на рынок с добавлением к себестоимости спекулятивной составляющей – это около 36%.

В период кризиса о спекуляции не может быть и речи, поэтому цена предложения к середине 2009 года упала примерно в два раза по отношению к докризисной цене. Скидки на некоторые участки в течение 2009 года достигали 30 – 50% от первоначально заявленной цены.^[5]

В 2010 году произошло небольшое снижение объема предложений, особенно это касается наиболее перспективных участков. Это привело к дефициту ликвидных участков промышленного и торгового назначения на рынке земли.

Некоторые собственники крупных активов планируют межевать земельные массивы промышленного назначения и продавать их в мелкую нарезку. Это может привести к незначительному увеличению в структуре предложения доли участков площадью 1 – 2 гектар.

В целом можно прогнозировать, что основной тенденцией в объеме предложения 2010 года будет исчезновение с рынка земли ликвидных земельных участков по бросовым ценам. С начала 2009 года можно было наблюдать картину, когда собственники, желая урегулировать свои долговые обязательства, снижали цены на выставляемый на продажу земельный участок. Теперь же многие предпочитают придержать ликвидные активы у себя.

6.2. Земельный фонд Нижегородской области [6]

Роль земельных ресурсов в общей совокупности материальных ресурсов области в условиях нормально функционирующей экономики и в рамках оптимальной системы государственного и муниципального управления трудно переоценить. Земельные ресурсы в этой связи должны рассматриваться всесторонне — как среда обитания, как средство воспроизводства материальных благ, как недвижимое имущество, как база налогообложения и инвестирования в экономическое и социальное развитие региона.

Итогом развития новых правовых отношений на землю в Нижегородской области с начала осуществления земельной реформы являются определенные количественные показатели становления института частной земельной собственности, который служит основой развития рыночных процессов в сфере земельно-имущественных отношений.

Реализация целевой программы “Реформирование земельных отношений, развитие земельного рынка, совершенствование системы и структуры управления земельными ресурсами в Нижегородской области в 2006—2015 годах” в течение ближайших десяти лет позволит Нижегородской области, обладающей огромным земельно-ресурсным потенциалом, стабилизировать социально-экономическую ситуацию и превратить область в регион устойчивого развития.

Земли, находящиеся в административных границах Нижегородской области, составляют ее земельный фонд. По данным государственного земельного кадастра, общая площадь земельного фонда области составляет 7662,4 тыс. га.

В 2003 г. земельный фонд Нижегородской области претерпел небольшие изменения, связанные с переводом земель из одной категории в другую. Перевод земель осуществлялся в целях уточнения принадлежности земель к той или иной категории, согласно действующему законодательству, а также за счет предоставления земель из категории земель запаса.

Перевод земель из одной категории в другую предусмотрен вновь принятым Земельным кодексом Российской Федерации. Согласно его нормам, нормам Лесного и Водного кодексов Российской Федерации, изменился порядок формирования категорий земель лесного и водного фондов, земель сельскохозяйственного назначения. По данным государственной статистической отчетности, в 2003 г. на территории Нижегородской области перевод земель лесного и водного фондов в категории земель, соответствующие законодательству, не осуществлялся, поэтому эти земли присутствуют в различных категориях земель.

Структура земельного фонда по категориям земель в административных границах Нижегородской области отражена на рис.11.

Рис. 11. Распределение земель по категориям.

 

 

Рис. 12 Доля различных категорий земельных участков в Нижегородской области.

(ЗП – земли поселений, СХ – земли сельхозназначения. ПРОМ – земли промышленности,

ЗЛФ – земли лесного фонда)[7].

 

Земли сельскохозяйственного назначения – земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства и предназначенные территориальным планированием для этих целей. Земли данной категории расположены, в основном, вне границ поселений, имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на предотвращение развития негативных процессов и повышение плодородия почв, а также сохранение их площади, их предоставляют для нужд сельского хозяйства:

- хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам и другим сельскохозяйственным организациям для сельскохозяйственного производства;

- государственным сельскохозяйственным организациям (опытно-производственным, научно-исследовательским учреждениям, образовательным учреждениям) – для сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и учебных целей;

- несельскохозяйственным организациям для ведения подсобного сельского хозяйства;

- гражданам для ведения крестьянского (фермерского)хозяйства, индивидуального предпринимательства, ведения личного подсобного хозяйства, коллективного и индивидуального садоводства и огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота.

В состав земель сельскохозяйственного назначения входят сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, а также коммуникациями, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

В данной категории учтены также леса, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании у сельскохозяйственных предприятий, организаций и обществ, и водные объекты, которые согласно действующему законодательству могут быть переведены в соответствующие категории земель. Невостребованные земельные доли ликвидированных сельскохозяйственных предприятий, которые в настоящее время не используются, а также не используемые земельные доли граждан, от использования которых отказались сельскохозяйственные предприятия, и земли фонда перераспределения, формируемого из земель сельскохозяйственного назначения по причинам добровольного отказа от земельных участков, тоже входят в состав сельскохозяйственных земель.

Площадь земель сельскохозяйственного назначения по состоянию на 01.01.2004 г. составила 3589,6 тыс. га, что составляет 46,9% общей площади земельных ресурсов в административных границах области. По сравнению с 2002 г. общая площадь земель сельскохозяйственного назначения увеличилась на 1,3 тыс. га. Это связано с тем, что 7,0 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения были переведены в земли запаса. Под строительство предприятий промышленности из земель данной категории было отведено 0,1 тыс. га.

В то же время в категорию земель сельскохозяйственного назначения переведено 0,1 тыс. га. Из земель запаса в сельскохозяйственный оборот вовлечено 2,3 тыс. га.

В категории земель сельскохозяйственного назначения преобладают сельскохозяйственные угодья – 2715,8 тыс. га (75,7%), лесные земли – 662,6 тыс. га (18,5%). Прочие виды угодий (древесно-кустарниковая растительность, под водой, земли застройки и др.) занимают 5,8%.

 

Таблица 6.

Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям.

 

Наименование угодий Площадь, тыс. га В процентах от общей площади Сельскохозяйственные угодья 2715,8 75,7 В стадии мелиоративного строительства и восстановления плодородия 0,7 - Лесные земли 662,6 18,5 Под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в земли лесного фонда 67,1 1,9 Под поверхностными водными объектами 22,9 0,6 Земли застройки 30,0 0,8 Под дорогами 36,8 1,0 Болота 23,9 0,7 Нарушенные земли 3,7 0,1 Прочие земли 26,1 0,7 Итого: 3589,6 100,0

 

Обеспеченность сельскохозяйственными угодьями в районах области различна. В левобережной части области (левобережье Волги и Оки) доля земель сельскохозяйственного назначения составляет от 10,1% (Володарский район) до 56,6% (Тонкинский район) общей площади земель района.

В правобережной части (южнее Волги и Оки) доля земель сельскохозяйственного назначения значительно больше: от 46,8% (Вознесенский район) до 90,6% (Краснооктябрьский район). Исключение составляют Воротынский, Лысковский районы, земли которых учтены в Правобережье, а также Первомайский район и три района Приокского полесья – Выксунский, Кулебакский, Навашинский.

Согласно действующему законодательству, к землям поселений относятся земли, расположенные в пределах городской и поселковой черты, а также черты сельских поселений.

В Нижегородской области насчитывается 28 городов, включая г. Саров, находящийся в административном подчинении органов государственной власти Нижегородской области, а также 67 рабочих поселков и 4835 сельских поселений, включающих 8 районных центров. Общая площадь земель поселений – 401,0 тыс. га, или 5,2% земельного фонда Нижегородской области.

Площадь земель городских поселений (городов, рабочих поселков) составляет 162,7 тыс. га, или 40,6% общей площади поселений. В пределах границ земель городских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования, занятые пашнями, огородами, садами, сенокосами, пастбищами. Территории указанных земель используются в целях ведения сельского хозяйства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральным планом и правилами застройки.

Земли застройки занимают 29,6% общей площади земель городских поселений, сельскохозяйственные угодья – 25,0% и лесные земли – 20,6%.

Площадь земель в черте сельских поселений составляет 238,3 тыс. га, или 59,4% общей площади поселений. Наибольшая часть площади земель сельских поселений отведена под сельскохозяйственные угодья (75,5%), используемые, в основном, для ведения личного подсобного хозяйства и, частично, для сенокошения и выпаса скота.

К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, обороны, безопасности и иного специального назначения относятся земли несельскохозяйственного назначения, имеющие неодинаковое целевое назначение, расположенные за чертой поселений и предоставленные для строительства, размещения, эксплуатации и обслуживания промышленных предприятий, железных и автомобильных дорог, средств внутреннего водного, воздушного и трубопроводного транспорта и других целей. Эти земли, представляющие собой самостоятельную категорию земель единого земельного фонда, неоднородны по своему составу. Характерная основная черта правового режима земель данной категории – целевой характер их использования.

Площадь земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения на 01.01.2004 г. составила 154,5 тыс. га. В структуре земель данной категории лесные земли составляют 50,8% (78,5 тыс. га), дороги – 16,6% (25,6 тыс. га), земли застройки – 8,4% (13,0 тыс. га).

Наибольшие площади в данной категории занимают земли обороны и безопасности (95,9 тыс. га, или 62,1%), которые предназначены и используются для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, воинских формирований, органов, учреждений, осуществляющих функции по информационной безопасности, в составе земель которых преобладают лесные земли – 72,2% (69,2 тыс.га).

Площадь земель, предоставленных для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, составила 11,4% (17,6 тыс. га).

Земли транспорта (автомобильного, железнодорожного, внутреннего водного, воздушного и трубопроводного) составили 23,6% (36,5 тыс. га).

Земли иного специального назначения, отнесенные к данной категории, составляют 2,6% общей площади категории земель. Сюда отнесены земельные участки, занимающие, как правило, небольшие площади, предоставленные для размещения автозаправочных станций, ветеринарных пунктов, свалок, кладбищ и т.д.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, имеющие особое природоохранное, экологическое, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное и иное ценное значение. Указанные земли полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота, для них установлен особый правовой режим и режим особой охраны. Площадь земель данной категории составляет 49,0 тыс.га. Основные площади представлены лесными землями – 42,9 тыс. га, что составляет 87,6% общей площади земель категории.

Центральное место в системе особо охраняемых территорий в области занимает государственный природный заповедник «Керженский» площадью 46,8 тыс. га. Заповедник создан в целях сохранения биологического разнообразия и изучения в естественном состоянии природных комплексов южной тайги бассейна рек Волги и Керженца, сохранения особо ценных, редких и исчезающих видов животных и растений.

К землям рекреационного назначения отнесены земельные участки, занятые зданиями и сооружениями домов отдыха, пионерских лагерей, пансионатов и других объектов, предназначенных для организации отдыха. Площадь указанных земель составляет 2,2 тыс. га.

Земли историко-культурного назначения, учитываемые в данной категории, на территории области занимают небольшую площадь, всего 26 га (Большеболдинский район, музей-заповедник А.С. Пушкина).

К землям особо охраняемых территорий относятся также памятники природы и земли природоохранного назначения: земли заказников (за исключением охотничьих), водоохранных зон рек и водоемов, лесов, выполняющие защитные функции, противоэрозионных, полезащитных и пастбищезащитных насаждений и иные земли, выполняющие защитные функции. Эти земли имеются в других категориях земель, поскольку такие земли не изымаются у собственников земельных участков, у землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. На землях природоохранного назначения допускается ограниченная хозяйственная деятельность при соблюдении установленного режима использования и охраны этих земель.

В соответствии с Лесным и Земельным кодексами Российской Федерации леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные и нелесные земли), образуют лесной фонд. Лесные земли, не покрытые лесной растительностью, предназначены для ее восстановления (вырубки, гари, питомники и т.д.). К нелесным относятся земли, предназначенные для обслуживания лесного хозяйства (дороги, просеки и др.).

По данным государственного земельного учета, площадь земель, учтенных в данной категории, составила на 01.01.2004 г. 3114,8 тыс. га, или 40,7% земельного фонда. Во исполнение лесного и земельного законодательства в области не переведены в категорию земель лесного фонда леса, находящиеся в пользовании сельскохозяйственных предприятий общей площадью 662,6 тыс. га. Указанные земли учтены в категории земель сельскохозяйственного назначения. Для передачи их в земли лесного фонда требуется провести лесоустройство.

В черте городов подлежат исключению из земель лесного фонда 26,7 тыс. га, до настоящего времени они не переведены в городские леса. Наибольшие площади земель лесного фонда расположены в границах городов Дзержинска (19,3 тыс. га) и Н.Новгорода (7,0 тыс. га). В составе земель лесного фонда имеются сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы и пастбища), расположенные небольшими участками среди леса и используемые под огородничество, сенокошение и выпас скота.

Таблица 7.

Распределение земель лесного фонда по угодьям.

 

Наименование угодий	Площадь, тыс. га	В процентах от категории
Сельскохозяйственные угодья	39,1	1,2
Лесные земли	2922,0	93,8
Под болотами	81,4	2,6
Под дорогами	36,1	1,2
Под водой	12,1	0,4
Другие земли	24,1	0,8
Всего земель:	3114,8	100,0

 

К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.

Земли водного фонда – это, прежде всего, земли под водными объектами. Общая площадь земель под водными объектами составляет 161,7 тыс. га. По состоянию на 01.01.2004 г. в категории земель водного фонда учтено 100,1 тыс. га (1,3%), из которых находятся под водой 99,5 тыс. га. Ведение водного кадастра возложено на Министерство природных ресурсов РФ.

Работы по отнесению водных объектов, имеющихся на территории области, к категории земель водного фонда, в соответствии с действующим законодательством, в 2003 г. не проводились. Поэтому земли под водными объектами имеются и в других категориях земель, среди которых наибольшее количество земель под водными объектами учтено в землях сельскохозяйственного назначения (22,9 тыс. га).

В землях водного фонда в области учтены земли, занятые следующими водными объектами: Горьковским водохранилищем, реками, протекающими на территории нескольких областей (Волга, Ока, Ветлуга), и другими крупными реками, протекающими на территории области. Учтены также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации к землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, т.е. это неиспользуемые земли.

На 01.01.2004 г. площадь земель категории запаса составила 253,4 тыс. га, из которых сельскохозяйственные угодья занимают 142,9 тыс. га (4,6% общей площади сельскохозяйственных угодий в административных границах области и 56,4% площади земель запаса). В землях запаса имеются лесные земли (61,0 тыс. га), земли под водными объектами (15,1 тыс. га) и другие земли.

В этой категории учтены и земли фонда перераспределения, не предоставленные гражданам и юридическим лицам, поскольку работы по разграничению земель сельскохозяйственного назначения по формам собственности в области не проводились.

 

6.3. Анализ рынка земли Нижегородской области [8]

Рынок земли сельскохозяйственного назначения

Оцениваемый земельный участок находится в черте областного центра и относится к землям поселений, однако имеет сельскохозяйственное назначение. Основная масса земель сельскохозяйственного назначения расположена в районах области, земельные участки сельхозназначения на городском земельном рынке практически отсутствуют или не представлены на открытом рынке. В связи с этим, рассмотрим областной рынок земель сельхозназначения в Нижегородской области.

Земельный рынок по своей природе менее активен и более консервативен, чем рынки коммерческой и жилой недвижимости. Во многом этому способствуют значительные пробелы в области земельного законодательства, короткая история существования, многочисленные ограничения на свободный оборот земельных участков, отсутствие должной инвентаризации и учёта земельных участков и т.д.

В тоже время земельный рынок находится в стадии активного формирования. Рынок достаточно гибко реагирует на нарастающий спрос, предлагая участки в наиболее привлекательных местах разнообразных по площади и характеристикам. На рынке в основном предлагаются участки в радиусе до 50 км от г. Н. Новгорода - зоне активного спроса, в близлежащих районах к городу Нижнему Новгороду.

В настоящий момент на рынке представлен достаточно широкий спектр участков, как минимальной площади (от 4 соток), так и весьма значительные земельные наделы (до 100 и более гектар).

По данным менеджера компании «Монолит» Ирины Сергеевой, спрос на загородную землю упал. «Если продавец спешит с продажей, приходится уступать до 20% цены», — отмечает эксперт. Андрей Костин, соучредитель ГК «Лэндон», экспонирующей один из своих участков довольно длительное время, считает, что спрос и не был высоким: «У местных компаний денег не хватает на покупку больших участков. А московские девелоперы хотят получить землю в провинции чуть ли не даром».

Надо отметить, что активизация проектов по строительству коттеджных посёлков привела к выбросу на рынок весьма крупных земельных наделов ориентированных под застройку. При этом, в зависимости от местоположения, цена за 1 га земли на таких участках колеблется в интервале от 20 000 (в наиболее удаленных местах и с необходимостью перевода земли в иную категорию) до 25 000 000 рублей (в наиболее привлекательных местах на берегу водоемов и окрестностях Нижнего Новгорода).

На данный момент в основном предлагаются сельскохозяйственные земли и земли населенных пунктов, находящиеся в частной собственности, а так же встречаются предложение продажи муниципальных земель указанных категорий на аукционах.

Причем, как показывает практика, очень часто, после приобретения земель сельскохозяйственного назначения, их не используют в соответствии с категорией участка, а переводятся в другие категории (земли поселений, земли промышленности и т.д.). Данная тенденция характерна для районов, граничащих с областным центром – Кстовским, Богородским, Борским, Балахнинским; и для районов, расположенных вблизи Горьковского водохранилища – Городецкий, Чкаловский.

Предложение больших по площади земельных участков представлено землями сельскохозяйственного назначения, расположенными в основном, в Кстовском, Богородском, Борском, Арзамасском, Чкаловском и Городецком (земли, примыкающие к Горьковскому водохранилищу) районах. Причем их стоимость значительно отличается от стоимости земли, имеющей другую категорию – земли населенных пунктов, земли промышленности.

По месту расположения самые дорогие участки предлагались в пригороде Нижнего Новгорода.

Земельные участки, расположенные в Кстовском и Богородском направлениях, характеризует хорошая транспортная доступность, чего нельзя сказать о Борском направлении (затрудненное движение по мосту через Волгу, значительно усложняет переезд из Нижнего Новгорода в Борский район), Московском направлении (частые пробки, затрудненное движение, негативная экологическая ситуация).

Разброс цен достаточно большой. На цену предложения сказывают свое влияние как объективные условия: месторасположение участков, удаленность от крупных населенных пунктов и трасс, удаленность от областного центра, развитость инфраструктуры: транспортная доступность, близость к различным коммуникациям, так и субъективные, такие как, например, срочность продажи. Реализация любого крупного коммерческого проекта так же способствует росту цен на земельные участки в соответствующем районе.

Рынок земли предназначенной для коммерческого использования.

Рынок земли предназначенной для коммерческого использования в Нижегородской области в целом, функционирует сравнительно недавно и «правила игры» еще полностью не определены, кроме этого, у рынка имеются черты, присущие только российской действительности и уровню развития экономики в целом – это непрозрачность рынка, отсутствие средств у многих предприятий для выкупа земли в собственность, прочие субъективные факторы, которые напрямую влияют как на рынок в целом, так и на рыночную стоимость земельных участков.

Рынок земли менее активен и достаточно консервативен, чем рынки коммерческой и жилой недвижимости, кроме того он в значительной степени имеет сезонный характер – замирает осенью и оживляется весной.  

На рынке, в основном, предлагаются участки под индивидуальное жилищное строительство, реже промышленные п