Оценка ЗУ по рентообразующим факторам

ЗУ земель сх назначения оцениваются по 3 основным рентообразующим факторам:

-плодородию сх угодий

-технологиеским свойствам

-местоположению

Плодородие сх угодий характеризуется баллом бонитета почв, которая является показателем сравнительного природного плодородия в 100 бальной шкале бонитетов почв субъектов РФ

Технологические свойства

-доля базовых затрат зависящих от свойств энергоемкости

 

- доля базовых затрат зависящих от технологич св-в

- коэффициент рельефа

коэф каменистости

-балл контурности

 

32 ЗУ земель сх назначения оцениваются по 3 основным рентообразующим факторам:

-плодородию сх угодий

-технологиеским свойствам

-местоположению

Местоположение ЗУ характеризуется расстоянием внехозяйственных грузоперевозок, качеством дорог, объемом и составом перевозимых грузов. Для оценки местоположения оперделяется средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок –удаленность i-го объекта кадастровой оценки

,

где Г_j – объем j-го вида реализованной хозяйством продукции, т;

К_j – коэффициент перевода j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса;

Р₁, Р₂, Р₃ – расстояние перевозки j-го вида продукции соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

Д₂, Д₃ – коэффициенты перевода 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные.

Расчет средневзвешенного эквивалентного расстояния удаленности земельного участка иллюстрируется на примере Задания №I-1 в табл.3.

 

33 Дифференциальная земельная рента определяется сложением трех рент, обусловленных плодородием, технологическими свойствами и местоположением земельного участка. Земельная рента, обусловленная плодородием сельскохозяйственных угодий i-го земельного участка определяется в формуле (3) как разность между валовой продукцией (Вi) и ценой ее производства на земельном участке (З_iхН_о). Валовая продукция объекта кадастровой оценки определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) пропорционально баллам бонитета почв объекта оценки по формуле:

 

,            (4)

 

где В_о – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Б_о, Б_i – балл бонитета почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i-го объекта оценки.

 34 Дифференциальная земельная рента определяется сложением трех рент, обусловленных плодородием, технологическими свойствами и местоположением земельного участка. Земельная рента по технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий (ΔР_тi, руб./га) определяется по формуле:

 

,                (6)

 

где З_о – базовые затраты на использование земель, руб./га;

Д_зт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий по приложения 7;

И_то, И_тi – индекс технологических свойств земель соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту оценки.

 

 

35 Дифференциальная земельная рента определяется сложением трех рент, обусловленных плодородием, технологическими свойствами и местоположением земельного участка. Дифференциальная земельная рента, обусловленная местоположением объекта оценки (ΔР_мi, руб./га) определяется как разность между стоимостью внехозяйственных грузоперевозок при средних в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) удаленности и грузоемкости сельскохозяйственных угодий и стоимостью грузоперевозок при индивидуальных параметрах местоположения объекта оценки по формуле:

 

,              (7)

 

где Э_ро, Э_рi – средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок соответственно в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и по i-му объекту кадастровой оценки, км;

Г_о, Г_i – внехозяйственная нормативная грузоемкость сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и по i-му объекту оценки, т/га;

Т_о – затраты на перевозку 1 тонны груза на 1 км в среднем по субъекту РФ, руб.;

Н_о – минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (1,07).

 

 

36. Определение кадастровой стоимости несельскохозяйственных видов земель

 

Несельскохозяйственные виды земель (угодья) оцениваются в составе пяти групп земель несельскохозяйственного назначения взаимосогласованного уровня кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость этих угодий – земли II-VI групп функционального назначения земель определяется относительно уровня кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка или по минимальной кадастровой стоимости. Группировка угодий и порядок определения кадастровой стоимости видов земель в составе земельных участков сельскохозяйственного назначения даны в приложении 11 (без VI группы земель, пригодных под оленьи пастбища).

Группировка земель по видам использования:

1- Сельскохозяйственные угодья

2-Земли, занятые внутрихозяй-ственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуника-циями, полезащитными лесополо-сами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции

3- Земли под водными объектами

(замкнутыми водоемами)

4- Земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли* и прочие земли**

5-Земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевла-дельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) пользования

6-земли занятые оленьими пастбищами

 

37 Гос регистрация-это единственное доказательство зарегистрированного права на недвиж имущество, которое может быть оспорено только в суде.

Принципы гос регистрации: 1-достоверность записей

2-гласность. Орган осущ регистрацию обязан выдать любому лицу информацию об объекте на основании заявлен и док-та удост линость

3-старшинство ранее зарегестрирован прав

4-Пообъектное ведение записей

Объекты: право собственности, право хоз ведения, право операт управления, право пост пользования.

Субъективн сторона: собственники недв имущ-ва, обладатели ценных прав, подлеж регистрации (граждане РФ, иностр лица, лица без градж, гос-во, мун образ и др.)

1. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — Единый государственный реестр прав).

2. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

3. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

4. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

 

38

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

2. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — Единый государственный реестр прав).

3. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

4. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

5. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

 

39

ЕГРП-содержит в себе информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущ-ва, а также данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Информация, включенная в реестр прав на недвижимое имущество, является открытой и доступна всем заинтересованным лицам. Сведения из реестра предоставляются на платной основе в объеме, указанном в федеральном законодательстве. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы

Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

§ подраздел I - описание объекта недвижимого имущества;

§ подраздел II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества);

§ подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества).

§ подраздел III-1 - для записей об аренде;

§ подраздел III-2 - для записей об ипотеке;

§ подраздел III-3 - для записей о сервитуте;

§ подраздел III-4 - для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке и т. п.);

§ подраздел III-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

§ подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях);

§ подраздел III-7 - для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса.

Выписка из ЕГРП — документ, который подтверждает наличие (или отсутствие) зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество. Также выписка показывает наличие (или отсутствие) ограничений и обременений на объекты недвижимого имущества.

Выписка из ЕГРП позволяет гражданам РФ обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью, получив информацию по объектам, расположенным на всей территории страны.

Данные, указываемые в выписке из ЕГРП:

§ описание объекта недвижимости;

§ данные о правообладателях;

§ зарегистрированные на объект недвижимости права;

§ зарегистрированные ограничения / обременения прав;

§ сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования.

Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

В выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц — участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц — участников долевого строительства.

40. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее- кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти

Цели ГКУ –индивидуализация объекта для гражданского оборота, присвоения кад номеров

- подтверждение существования объекта в натуре

-подтверждение прекращ существования ранее учтенного объекта

- подтверждение прекращ существования иных свед об учтен объекте

 

 

41.. Сроки осуществления кадастрового учета

Кад процедуры: 1-внесение свед о ранее учтенных объектах недвиж