Теса 4.1.9. применение целесообразных методов оценки

Теса 4.1.9. применение целесообразных методов оценки

1. Объективные причины согласования оценки.

 ¾ состав используемой информации,

¾ экономическая среда, генерирующая используемые в расчетах обоснованиях данные;

¾ инструментарий методов доходного, сравнительного и затратного подходов,

¾ принципы оценки, лежащие в основе различных подходов,

¾ доказательная база и логика обоснований и пр.

2. Субъективные причины согласования оценки.

¾ качество используемой информации;

¾ в профессионализм оценщика,

¾ в противоречия в выводах п обоснованиях, содержащихся в методах доходного, сравнительного и затратного подходов;

¾ и уровень информационного обеспечения оценки объектов недвижимости и конкретного назначения в данном экономическом регионе;

¾ арифметические ошибки.

3. Анализ срока службы.

Анализ срока службы — это определение характеристик срока службы этих активов, таких, как общий и типичный срок службы, соотношение хронологического и эффективного возраста, остаточный срок полезного использования оцениваемых активов. Для этого необходимо изучение условий создания новых объектов недвижимости, вложения капитала в существующую недвижимость, проведения строительных работ по реконструкции объектов, их последующего выбытия.

4. Особенность оценки нематериальные активов.

Оценка нематериальные активов исходит из ограниченного срока генерации денежного потока, поскольку конкретный нематериальный актив, как правило, имеет остаточный полезный срок службы, лимитированный, например, отношениями собственника и пользователя, развитием научных достижений.

Для недвижимости характерно, с одной стороны, сходство с другими активами — ограниченность остаточного срока службы, с другой стороны, объекты недвижимости можно реконструировать, что продлевает их полезную жизнь. Реконструкция объектов обеспечивает новый поток доходов, превышающий капитальные затраты. Положительное значение чистой текущей стоимости дохода свидетельствует о приросте капитала собственника и экономической целесообразности строительных работ на объекте недвижимости.

5. Дефинитный анализ применяется для объектов недвижимости, по которым достаточно легко оценить остаточный срок службы на основе информации о дате постройки, эффективном возрасте. Однако аналитик должен рассмотреть наличие внешних причин, ограничивающих остаточный срок, например истечение срока аренды земельного участка, снижение спроса на объекты подобного назначения, класса и т.д.

6. Качественный анализ жизненного цикла является одним из наиболее часто используемых методов оценки остаточного срока службы и включает рассмотрение будущих рыночных условий и количественных характеристик существующей среды. Данный анализ представляет логическую оценку существующего состояния объекта и прогнозирование изменений, которые могут произойти с объектом и привести к изменению в конечном счете его доходности.

Количественный анализ основан на формировании базы данных об изменении стоимости объектов недвижимости в процессе физического, функционального и внешнего износа. Использование фактической информации по аналогичным объектам позволит осуществить экспертную оценку обесценения, а систематизация наблюдений — выявить закономерности для их учета в оценке остаточного срока службы оцениваемого объекта.

 

Практическая работа 8. Согласование результатов оценки

Таблица 1. Матрица согласования критериев.

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
А	1	1	3	5	1,97	0,41
Б	1	1	3	3	1,73	0,36
В	0,33	0,33	1	1	0,57	0,12
Г	0,2	0,33	1	1	0,51	0,11
Сумма					4,79	1,00

Таблица 2. Оценка результатов по критерию А

	Доходный	Сравнительный	Затратный	Вес метода по критерию А
Доходный	1	2	2	1,59	0,49
Сравнительный	0,5	1	0,5	0,63	0,20
Затратный	0,5	2	1	1,00	0,31
Сумма				3,22	1,00

Таблица 3. Оценка результатов по критерию Б

	Доходный	Сравнительный	Затратный	Вес метода по критерию Б
Доходный	1	0,33	3	1,00	0,28
Сравнительный	3	1	3	2,08	0,58
Затратный	0,33	0,33	1	0,48	0,13
Сумма				3,56	1,00

Таблица 4. Оценка результатов по критерию В

	Доходный	Сравнительный	Затратный	Вес метода по критерию В
Доходный	1	3	3	2,08	0,60
Сравнительный	0,33	1	1	0,69	0,20
Затратный	0,33	1	1	0,69	0,20
Сумма				3,47	1,00

Таблица 5. Оценка результатов по критерию Г

	Доходный	Сравнительный	Затратный	Вес метода по критерию Г
Доходный	1	1	3	1,44	0,44
Сравнительный	1	1	2	1,26	0,39
Затратный	0,33	0,5	1	0,55	0,17
Сумма				3,25	1,00

Таблица 6. Матрица согласования результатов

	А	Б	В	Г	Вес критерия
	0,41	0,36	0,12	0,11
Доходный	0,49	0,28	0,6	0,44	0,4
Сравнительный	0,2	0,58	0,2	0,39	0,4
Затратный	0,31	0,13	0,2	0,17	0,2

Теса 4.1.9. применение целесообразных методов оценки

1. Объективные причины согласования оценки.

 ¾ состав используемой информации,

¾ экономическая среда, генерирующая используемые в расчетах обоснованиях данные;

¾ инструментарий методов доходного, сравнительного и затратного подходов,

¾ принципы оценки, лежащие в основе различных подходов,

¾ доказательная база и логика обоснований и пр.

2. Субъективные причины согласования оценки.

¾ качество используемой информации;

¾ в профессионализм оценщика,

¾ в противоречия в выводах п обоснованиях, содержащихся в методах доходного, сравнительного и затратного подходов;

¾ и уровень информационного обеспечения оценки объектов недвижимости и конкретного назначения в данном экономическом регионе;

¾ арифметические ошибки.

3. Анализ срока службы.

Анализ срока службы — это определение характеристик срока службы этих активов, таких, как общий и типичный срок службы, соотношение хронологического и эффективного возраста, остаточный срок полезного использования оцениваемых активов. Для этого необходимо изучение условий создания новых объектов недвижимости, вложения капитала в существующую недвижимость, проведения строительных работ по реконструкции объектов, их последующего выбытия.

4. Особенность оценки нематериальные активов.

Оценка нематериальные активов исходит из ограниченного срока генерации денежного потока, поскольку конкретный нематериальный актив, как правило, имеет остаточный полезный срок службы, лимитированный, например, отношениями собственника и пользователя, развитием научных достижений.

Для недвижимости характерно, с одной стороны, сходство с другими активами — ограниченность остаточного срока службы, с другой стороны, объекты недвижимости можно реконструировать, что продлевает их полезную жизнь. Реконструкция объектов обеспечивает новый поток доходов, превышающий капитальные затраты. Положительное значение чистой текущей стоимости дохода свидетельствует о приросте капитала собственника и экономической целесообразности строительных работ на объекте недвижимости.

5. Дефинитный анализ применяется для объектов недвижимости, по которым достаточно легко оценить остаточный срок службы на основе информации о дате постройки, эффективном возрасте. Однако аналитик должен рассмотреть наличие внешних причин, ограничивающих остаточный срок, например истечение срока аренды земельного участка, снижение спроса на объекты подобного назначения, класса и т.д.

6. Качественный анализ жизненного цикла является одним из наиболее часто используемых методов оценки остаточного срока службы и включает рассмотрение будущих рыночных условий и количественных характеристик существующей среды. Данный анализ представляет логическую оценку существующего состояния объекта и прогнозирование изменений, которые могут произойти с объектом и привести к изменению в конечном счете его доходности.

Количественный анализ основан на формировании базы данных об изменении стоимости объектов недвижимости в процессе физического, функционального и внешнего износа. Использование фактической информации по аналогичным объектам позволит осуществить экспертную оценку обесценения, а систематизация наблюдений — выявить закономерности для их учета в оценке остаточного срока службы оцениваемого объекта.