Определение величины накопленного износа

Величина накопленного физического износа определялась на основе:

- анализа технического состояния конструкций жилого дома по ________________

_______________________________________________________________________

- анализа технического состояния квартиры № ____ в жилом доме по тому же адресу;

-  правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), а также на основании произведенного осмотра.

Накопленный износ рассчитывается по формуле

Ф_з - физический износ здания, %;

Ф_к. - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

l - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем здания.

Расчет физического износа здания представлен в таблице 4.

Таблица 4 – Физический износ объекта оценки

Наименование конструкций	Доля от общей стоимости, %	Фактический Физический  износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты
Стены
Перегородки
Перекрытия
Крыша
Полы
Лестницы
Окна и двери
Отделка внутренняя
Прочие работы
Санитарно-технические устройства
Электротехнические устройства
Итого

В результате произведенных расчетов физический износ объекта составил _____%.

С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит:

Стоимость объекта, полученная затратным методом с учетом округления, составляет: ______________________________________________________________ руб. (___________________________________________________________________рублей).

Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит ти­пичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимос­ти, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

На день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже восьми объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г.____________

____________имеющих примерно аналогичную планировку комнат и одинаковый набор коммунальных услуг. В таблице 5 приведены основные параметры этих объектов.

Таблица 5 – Сравнительная оценка объекта оценки с аналогами

Наименование	Объект оценки	Аналог
		1	2	3
Местоположение
Этаж
Число этажей
Жилая площадь, м2
Общая площадь,м2
Санузел
Состояние квартиры
Стоимость
Скорректированная стоимость

Теория оценки предоставляет достаточное количество методик расчета рыночной стоимости объекта при применении подхода с точки зрения сравнения продаж. В их числе - метод парного сравнения продаж, метод относительного сравнительного анализа, корреляционно-регрессионный анализ и др.

Стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода с учётом округления, составляет:___________________________________________________руб.

(______________________________________________________________________руб.)

Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами доходной недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производился.

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

затратный подход
сравнительный подход

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникать на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта (построение таблицы значений факторов регрессии) проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

С учетом вышеизложенного, в таблице 6 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Таблица 6 Весовые коэффициенты

Показатели	Подход
	затратный	сравнительный
Достоверность и полнота информации
Допущения, принятые в расчетах
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца
Способность учитывать конъюнктуру рынка
Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта
Итого

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле V = V₁· Q₁ + V₂· Q₂

V₁ и V₂ - стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;

Q, и Q₂ - средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Рыночная стоимость объекта

V= ____________________________________________________________________ руб.

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя квартиру, расположенную по адресу:_____________________________________________________,

по состоянию на «____»___________ 2012 г., с учетом округления составляет:

______________________________________________руб.

(________________________________________ тысяч руб.)

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.

ПРИЛОЖЕНИЕ