Право распоряжения жилыми помещениями.

Введение.

 

Договор купли-продажи жилья является не самым распространенным, но одним из самых важных среди договоров купли-продажи, так как затрагивает одно из основных прав человека – право на жилье, предусмотренное ст.40 Конституции РФ. В последние десять лет время рынок жилья стал быстро развиваться. Это связано с изменениями в сфере экономики, разрешением приватизации жилья в собственность. Законодатель также старается не отстать от произошедших изменений в экономике и существенно упростил формальную сторону сделок с жильем: вступил в силу новый ГК, отменивший обязательную регистрацию сделок с недвижимостью, федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регламентировал порядок регистрации этих сделок. В своей работе я постарался коснуться всех возможных аспектов сделок купли-продажи жилья: предмета сделки, субъектов, формы заключения сделки и т.д.. В то же время, я коснулся данного вида сделок не только со стороны гражданского права, но с уголовно-правовой точки зрения т.к. преступления в сфере сделок с недвижимостью, к сожалению, очень распространены. Налоговое законодательство так же не было обойдено мною. Все установленные налоги и сборы отражены в отдельной главе.

 

 

Проблемы связанные с покупкой жилья.

Мошенничество.

При продаже жилья возникает обширная почва для мошенничества.

Один из возможных видов мошенничества это подмена субъекта (по неофициальным данным ГУВД 40% случаев приходится на этот вид обмана. Хозяин квартиры, не дай бог устраняется с чьей-либо помощью, а может просто уехать в отпуск или длительную командировку. Дальше в дело идут подложные документы. Вернувшись из командировки хозяин обнаруживает, что в его квартире кто-то живет. Пострадавшим оказывается этот кто-то так как квартиру возвращают законному владельцу.

Другим случаем мошенничества может оказаться сделка впоследствии признаваемая судом недействительной. Основаниями для признания могут быть различными. В соответствии с ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке(ст.167 п2). Учитывая то что в договоре купли -продажи обычно указывают не реальную цену, а стоимость жилья в БТИ, чтобы уменьшить размер уплачиваемой пошлины, то покупатель получит лишь ту мизерную сумму которая указана в договоре. Подобных проблем можно избежать обратившись к опытным риэлтерам. Они отслеживают способ передачи денег проверяют документы итак далее, хотя и они не могут дать абсолютную гарантию надежности.   

 

Как выписать бывшего собственника или членов его семьи из проданной им квартиры.

Гражданин продавший квартиру, но не выписавшийся из нее, сохраняет право проживания, равно как и зарегистрированные в этой квартире члены его семьи и иные лица. Нередки случаи когда продавец получив с покупателя деньги отбывает в неизвестном направлении, не выписавшись. Поэтому в случаях, когда продавец вызывает сомнение, целесообразно включить отдельным пунктом в договор купли-продажи жилого помещения обязанность продавца освободить жилое помещение после заключения договора. Но данный пункт является ущемлением прав т.к. ущемляет права по пользованию жилым помещением, хотя нотариусы и вносят этот пункт в договор купли-продажи и удостоверяют его. Кроме того, покупатель может взять доверенность на выписку продавца из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отделение милиции по месту прописки продавца.    

       В связи с этим интересен опыт г. Москвы где, в соответствии с распоряжением мэра от 26.05.94г. «О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений» органам производящим регистрацию сделок предписано: производить регистрацию сделок по отчуждению жилых помещений граждан лишь после их выписки с отчуждаемой площади на другое место жительства. Однако, это положение распространяется лишь на лиц отнесенных к группе риска, т.е.:

одинокие и одиноко проживающие лица пенсионного возраста

инвалиды I и II группы

несовершеннолетние лица признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными.

Заключение.

       В заключении, мне бы хотелось подвести краткие итоги. Сделка купли-продажи жилья имеет свои особенности. Во-первых, это обязательная письменная форма заключения сделки. Во-вторых, это возможность нотариальной и простой письменной формы. В третьих, это обязательный учет интересов всех лиц имеющих права на предмет сделки купли-продажи. В четвертых, обязательность государственной регистрации сделки купли-продажи и прав собственности на недвижимость (жилье).

                   Необходимо отметить некоторые пробелы в законодательстве регулирующем отношения в жилищной сфере. Например, проблемы возникающие у нового собственника с невозможностью выписать прежнего владельца и его семью из приобретенного жилья. К сожалению, даже в судебном порядке этот вопрос не всегда может быть решен в пользу собственника. Суды зачастую руководствуются нормой предусмотренной Конституцией РФ, о том что ни кто не может быть лишен жилища отказывают собственнику в иске о выселении бывшего владельца. На мой взгляд здесь имеет место неправильная трактовка статьи 40 Конституции РФ, напомню, там идет речь о праве граждан на жилье и невозможности произвольного лишения жилья. Ключевым здесь является слово произвольный, решение суда не может считаться произвольным т.к. выносится именем Российской Федерации. Иногда суды ссылаются на невозможность расторжения договора найма, на основании которого бывший собственник продолжает проживать в квартире т.к. он не нарушает условий договора и не имеет жилья для перерегистрации по-новому адресу. Но ст. 136 ЖК РФ, носящая императивный характер, дает прямое указание на возможность такого выселения, не предусматривая в качестве основания для него нарушения нанимателем условий договора. Основанием в данном случае является признанная судом нуждаемость собственника в пользовании жильем. К счастью, о подобных решениях судов пока рано говорить как о сложившейся подобные судебной практике, однако во избежание вынесения в дальнейшем неправомерных решений хотелось бы чтобы данный вопрос получил конкретное решение со стороны законодателя.

Нужно сказать и о положительных результатах работы законодательной власти. Как я уже писал отменена обязательная нотариальная форма заключения сделок с недвижимостью, что упростило порядок их заключения и существенно сократило затраты приобретателя жилья. Вступившая в силу часть вторая Налогового кодекса облегчило налоговое бремя на как на приобретателя жилья так и на продавца.

Однако многие вопросы еще ждут своего законодательного разрешения.      

 

Список использованной литературы.

1. Конституция РФ. Москва 1994 г..

2. Гражданский кодекс РФ. Москва 1996 г..

3. Налоговый кодекс РФ. Москва 2001 г..

4. Жилищный кодекс РФ.

5. Семейный кодекс РФ.

6. ФЗ «О госпошлине» от 9.12.91 г.. "Собрание законодательства РФ" 01.01 96.

7. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.7.97 г.." Собрание законодательства РФ" 28.07.97.

8. ФЗ «О товариществах собственников жилья» "Собрание законодательства РФ" 17.06.96

9. ФЗ «Об ипотеке» "Собрание законодательства РФ" 22.07.98

10. Комментарий к гражданскому кодексу РФ. Москва 1999 г..

11. Гражданское право. Ред. Калпин А. Г. Москва Юристъ 1999.

12. Жилищное право. Москва Норма П. И. Седугин.

13. Жилищные споры. Комментарий законодательства. Адвокатская и судебная практика. Данилов Е. В. Москва 2000.

14. Журнал «Деловые Люди» 1997 № 1

15. Журнал «Юридический бюллетень предпринимателя» 1997 № 7

16. Журнал «Юрист» 2000 №2

17. Журнал «Юридический мир» 2000 №3  

 

Оглавление.                                                                                                           Стр.

 

Введение                                                                                                              1

Глава 1 

Право распоряжения жилыми помещениями                                       2

       Договор купли-продажи жилого помещения.

       Проблемы связанные с покупкой жилья.                                              8

Глава 2

 Налоги и сборы установленные при купле-продаже недвижимости. 16

 Глава 3

       Государственная регистрация сделок с недвижимостью.                  18

 Заключение                                                                                                         29

Список использованной литературы.                                                              30

Введение.

 

Договор купли-продажи жилья является не самым распространенным, но одним из самых важных среди договоров купли-продажи, так как затрагивает одно из основных прав человека – право на жилье, предусмотренное ст.40 Конституции РФ. В последние десять лет время рынок жилья стал быстро развиваться. Это связано с изменениями в сфере экономики, разрешением приватизации жилья в собственность. Законодатель также старается не отстать от произошедших изменений в экономике и существенно упростил формальную сторону сделок с жильем: вступил в силу новый ГК, отменивший обязательную регистрацию сделок с недвижимостью, федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регламентировал порядок регистрации этих сделок. В своей работе я постарался коснуться всех возможных аспектов сделок купли-продажи жилья: предмета сделки, субъектов, формы заключения сделки и т.д.. В то же время, я коснулся данного вида сделок не только со стороны гражданского права, но с уголовно-правовой точки зрения т.к. преступления в сфере сделок с недвижимостью, к сожалению, очень распространены. Налоговое законодательство так же не было обойдено мною. Все установленные налоги и сборы отражены в отдельной главе.

 

 

Право распоряжения жилыми помещениями.

       В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственнику жилого помещения принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Собственник недвижимости в жилищной сфере,  либо ее части вправе в установленном законодательством порядке владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, передавать в залог в целом или по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Правомочие распоряжения означает право определить юридическую судьбу вещи, в данном случае жилого помещения. Наиболее полно проявляется право распоряжения жилым помещением в случаях, когда жилое помещение принадлежит лицу на праве собственности.

Гражданин — собственник жилого помещения может передать его другому лицу для проживания по договору найма, может передать жилое помещение в собственность другому лицу путем заключения договора купли-продажи, мены, дарения и др. Согласно ст. 34 Конституции РФ каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

Вместе с тем право распоряжения жилым помещением может принадлежать не только собственнику, но в определенных пределах и лицу, не являющемуся его собственником. Например, наниматель жилого помещения в доме государственного или муниципального фонда вправе в установленном порядке произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом ЖСК, с согласия наймодателя сдавать жилое помещение в поднаем. По общему правилу объем права распоряжения жилым помещением у лица, не являющегося собственником, меньше, чем у собственника. Право распоряжения может быть осуществлено путем передачи жилого помещения в пользование другого лица. Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставами деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК). Юридические лица, созданные как частные собственники, могут также приобретать жилое помещение в собственность, получить, во владение или (и) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом, однако, юридическое лицо может распорядиться этим жилым помещением только путем передачи его для проживания граждан (и. 2 ст. 671 ГК РФ), поскольку само юридическое лицо не наделено такой функцией.

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости высту­пает ее собственник. Однако, в виде исключения, субъекты права хозяй­ственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут это делать. Следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом является ограничен­ным. Так, государственные или муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК). Однако если предприятие создано именно с целью строительства и продажи жилья, гаражей, иной недвижимости (а это легко установить из устава предприятия как юридического лица), то такие сделки согласия собственника уже не требуют, оно уже выражено уставом, утвержденным учредителем этого предприятия.

В осуществлении правомочий по распоряжению жилыми помещениями их собственникам зачастую оказывают помощь и содействие специализированные организации — риэлторские фирмы, которые осуществляют коммерческую, профессиональную деятельность на рынке недвижимости, включающую посреднические и иные виды услуг собственности. Риэлторские фирмы, но соглашению с лицом оказывают ему услуги по подготовке и оформлению договора купли-продажи или иной сделки с жилыми помещениями и другими объектами недвижимости, включая, например, подбор вариантов обмена (мены) квартирами, проведение юридической экспертизы предстоящей сделки, а также правовую защиту гражданина, его прав и интересов и др. Риэлторская деятельность может осуществляться на основании специального разрешения (лицензии) в порядке, определяемом Федеральным законом "О лицензировании отдельных видов деятельности'" от 25 сентября 1998 г. № 158-ФЗ. Согласно данному Закону лицензия — это разрешение, данное лицу на занятие определенной (в данном случае — риэлторской) деятельностью с соблюдением условий, установленных в соответствии с данным Законом лицензией. В соответствии с Законом лицензия выдается на риэлторскую деятельностью в целом независимо от того, какие конкретно действия в этой сфере будет осуществлять фирма, получившая лицензию: обмен жилыми помещениями, заключение договоров купли-продажи, ренты и т. д. В качестве риэлтеров могут выступать как юридические лица, так и отдельные граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью в соответствии с законодательством.

Жилое помещение (жилой дом, квартира и др.) нередко являются объектом той или иной гражданско-правовой сделки. Одни сделки (обмен, сдача в поднаем) совершаются нанимателями жилых помещений. Другие сделки (купля-продажа, мена, дарение, завещание и др.) могут совершаться только при условии, что жилое помещение, отчуждаемое в результате сделки, принадлежит лицу на праве собственности. Совершение сделок с жилыми помещениями в одних случаях (например, при купле-продаже) влечет за собой переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю. В других случаях сделка направлена только на предоставление жилого помещения другому лицу в пользование (например, при найме, аренде, поднайме) и не влечет перехода права собственности на жилое помещение. Как известно, закон (ст. 288 ГК РФ) устанавливает, что жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Важнейшей особенностью сделок с жилыми помещениями является установление в законе (ст. 675 ГК РФ) гарантии сохранения договора найма жилого помещения при переходе права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение. При этом важно подчеркнуть, что новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Таким образом обеспечивается сохранение традиционного для российского законодательства принципа неизменности договора найма жилого помещения при перемене собственника помещения, которое занимает наниматель, что, несомненно, обеспечивает стабильность, устойчивость жилищных отношений пользования жилым помещением.

Сделки с жилыми помещениями могут совершаться в разных формах. Для действительности, например, договора об обмене неприватизированными жилыми помещениями достаточно заключения устного соглашения, но с обязательным получением участниками договора обменных ордеров. Для договоров ренты и ипотеки, которые могут быть связаны с жилыми помещениями, требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки с последующей ее регистрацией в государственных органах. Договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме с обязательной регистрацией в соответствующих органах.