Оценка конкурентоспособности универсама

 

Для рассмотрения вопросов повышения привлекательности объекта недвижимости производим многофакториальную оценку универсама.

Экспертам было предложено оценить параметры по 10 бальной шкале с округлением до 1 балла. Результаты приведены в таблице 3.1.

 

Таблица 3.1 Многофакториальная оценка

№ пп		Наименование критерия оценки	Оценка в баллах									Общая оценка
			1		2		3		4	5
1		Социальный
1.1		Наличие мест приложения труда	8		9		7		8	10		8
1.2		Наличие мест отдыха	7		6		6		7	5		6
1.3		Безопасное проживание	5		6		7		5	8		6
1.4		Демографический состав	8		7		9		7	8		8
Итог                                                                                                   7
2		Экономический
2.1		Качество окружающей застройки	4		3		5		3	3		4
2.2		Территориально-экономическая зона	9		8		8		10	9		9
2.3		Развитие инженерных сетей	8		7		6		8	7		7
2.4		Транспортных сетей	10		9		9		8	9		9
2.5		Наличие общественного транспорта и остановок	9		10		9		9	10		9
Итог                                                                                                   8
3		Ландшафтный
3.1		Наличие водных поверхностей	2		1		1		2	1		1
3.2		Рельеф местности	10		9		10		8	9		9
3.3		Инсоляционный режим	9		8		8		7	9		8
3.4		Аэрационный режим	5		6		4		5	4		5
Итог                                                                                                   6
4	Композиционный
4.1	Наличие магазинов		4	3		4		5		4	4
4.2	Наличие детских учреждений		3	2		3		2		1	2
4.3	Наличие общественных зданий		8	9		7		7		8	8
4.4	Наличие административных учреждений		8	7		8		8		7	8
4.5	Наличие банков		9	10		9		8		9	9
4.6	Наличие культурно-зрелищных сооружений		6	7		8		6		6	7
4.7	Наличие спортивных сооружений		4	5		4		3		4	4
4.8	Наличие предприятий общественного питания		3	4		5		3		3	4
Итог                                                                                                   6
5	Экологический
5.1	Состояние почвы		3	2		4		3		2	3
5.2	Состояние снега		4	5		5		4		5	5
5.3	Состояние водных поверхностей		4	3		4		5		4	4
5.4	Состояние окружающей среда		5	3		4		5		3	4
Итог                                                                                                   4

 

По результатам таблицы 3.1 строим диаграмму с удельными весами каждого критерия (Прил. Е). Критерий, имеющий наибольший вес – экономический; критерий, имеющий наименьший удельный вес – экологический; три оставшихся критерий имеют примерно равный удельные веса.

Для оценки конкурентоспособности универсама «Заря» сравниваемый его с магазином «Буревестник», расположенным на проспекте Победы. Оба объекта находятся в Центральном районе, на главных магистралях. Исследуемый объект – универсальный продовольственный магазин.

Экспертам было предложено оценить параметры по 10 бальной шкале с округлением до 1 балла. Результаты приведены в таблице 3.2.

 

Таблица 3.2 – Оценка параметров универсама «Заря»

 

№ пп	Наименование критерия оценки	Оценка в баллах					Общая оценка
		1	2	3	4	5
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Потребительские
1.1	Наличие автостоянки	9	10	8	10	9	9
1.2	Освещенность торгового зала	7	8	7	9	7	8
1.3	Высота этажа	9	8	9	9	8	9
1.4	Наличие дополнительных услуг	6	7	6	5	7	6
1.5	Ассортимент товаров	9	10	9	9	10	9
1.6	Привлекательный внешний вид	6	6	5	7	6	6
1.7	Местоположение	8	9	8	7	8	8
1.8	Организация вертикальных коммуникаций	7	6	7	7	6	7
1.9	Организация торговли	8	9	8	8	7	8
Итог                                                                                                   8
2	Экономический
2.1	Стоимость арендной платы	7	8	8	7	7	7
2.2	Затраты, связанные с безопасностью	8	7	8	8	8	8
2.3	Затраты, связанные с заработной платой	8	9	9	9	10	9
2.4	Затраты, связанные с капитальным ремонтом	9	8	9	9	8	9
2.5	Затраты, связанные с содержанием придомовой территории	9	10	9	8	10	9
2.6	Затраты, связанные с управлением	8	7	9	8	8	8
Итог                                                                                                   8

 

Эксперты также оценивают каждый параметр соответствующим удельным весом а_i. Величины удельных весов представлены в таблице 3.4.

Таблица 3.3 – Оценка параметров магазина «Буревестник»

№ пп	Наименование критерия оценки	Оценка в баллах					Общая оценка
		1	2	3	4	5
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Потребительские
1.1	Наличие автостоянки	4	5	3	4	4	4
1.2	Освещенность торгового зала	8	7	9	8	8	8
1.3	Высота этажа	7	8	7	7	6	7
1.4	Наличие дополнительных услуг	6	8	7	6	6	7
1.5	Ассортимент товаров	8	7	8	9	8	8
1.6	Привлекательный внешний вид	8	9	7	8	8	8
1.7	Местоположение	9	10	9	10	9	9
1.8	Организация вертикальных коммуникаций	5	6	4	5	5	5
1.9	Организация торговли	8	7	8	6	7	7
Итог                                                                                                   7
2	Экономический
2.1	Стоимость арендной платы	9	10	8	9	9	9
2.2	Затраты, связанные с безопасностью	6	7	6	6	5	6
2.3	Затраты, связанные с заработной платой	6	5	6	7	6	6
2.4	Затраты, связанные с капитальным ремонтом	5	4	5	6	5	5
2.5	Затраты, связанные с содержанием придомовой территории	4	5	4	4	5	4
2.6	Затраты, связанные с управлением	8	7	8	7	8	8
Итог                                                                                                   6

 

Получив общие оценки по каждой группе сравнения для обоих объектов недвижимости – универсама «Заря» и магазина «Буревестник», сводим их в общую таблицу 5.4 для расчета сводных индексов в каждой группе и интегральных относительных показателей, которые являются основными показателями сравнения конкурентоспособности объектов. Весовой коэффициент каждого параметра принят в соответствие с экспертной оценкой, значение параметров для оцениваемого и базового объектов взяты из таблиц 3.2 и 3.3.

Результаты расчета сводных индексов и интегральных относительных показателей приведены в таблице 5.4.

 

Таблица 3.4 – Расчет интегрального относительного показателя

Группа сранения	№ пп	Наимено-вание i-того параметра, Пi	Весо- вой коэф-фициент, аi, %	Оцениваемый объект		Базовый объект		Ин-декс Иi
				Значе-ние пара-метра, Пio	Оценка в баллах, Иio	Значе- ние пара-метра, Пiб	Оценка в баллах, Иiб
1	2	3	4	5	6	7	8	9
Потребительские	1	Наличие автостоянки	0,3	9	2,7	4	1,2	2,25
	2	Освещенность торгового зала	0,05	8	0,4	8	0,4	1
	3	Высота этажа	0,05	9	0,45	7	1,05	0,43
	4	Наличие дополнитель-ных услуг	0,05	6	0,3	7	0,3	1
	5	Ассортимент товаров	0,15	9	1,35	8	1,2	1,13
	6	Привлекатель-ный внешний вид	0,05	6	0,3	8	0,4	0,75
	7	Местополо-жение	0,15	8	1,2	9	1,35	0,89
	8	Организация вертикальных комму-никаций	0,15	7	1,05	5	0,75	1,7
	9	Организация торговли	0,05	8	0,4	7	0,35	1,14
		Сводный индекс	1	-	8,15	-	7	1,16

 

Продолжение таблицы 3.4

1	2	3	4	5	6	7	8	9
Экономические	1	Стоимость арендной платы	0,3	7	2,1	9	2,7	0,78
	2	Затраты, связанные с безопасностью	0,15	8	1,2	6	0,9	1,33
	3	Затраты, связанные с заработной платой	0,15	9	1,35	6	0,9	0,39
	4	Затраты, связанные с капитальным ремонтом	0,2	9	1,8	5	1	1,8
	5	Затраты, связанные с содержанием придомовой территории	0,1	9	0,9	4	0,4	2,25
	6	Затраты, связанные с управлением	0,1	8	0,8	8	0,8	1
		Сводный индекс	1	-	8,05	-	6,7	1,2
		Интегральный относительный показатель			1,07		1,04	1,03

 

Сравнение на основе интегрального относительного индекса, равного 1,03, показало, что универсам «Заря» является конкурентоспособным по сравнению с базовым объектом (магазин «Буревестник»).

 

Рекламная политика

 

Проекты, уже запущенные и находящиеся в активной стадии реализации, являются сегодня зоной повышенных рисков, как с точки зрения понижения покупательской активности, так и с позиций снижения цен. Эффективность продаж и продвижения объекта в этой ситуации становятся наиболее важными аспектами реализации объектов. При этом маркетинг проекта преследует цели максимальной эффективности при минимальных издержках. Разработке рекомендаций, связанных с повышением эффективности маркетинга объекта недвижимости строится из следующих этапов:

1) Аудит объекта, изучение его параметров и характеристик.

2) Анализ существующей эффективности продвижения (бренднейминг, позиционирование, каналы коммуникаций, бюджеты и интенсивность кампаний).

3)Анализ существующей эффективности продаж (финансово-юридические схемы, ценообразование, интенсивность продаж и график, организация продаж и кадры).

4) Анализ ситуации в сегменте рынка и конкурентной среды объекта.

5) SWOT-анализ.

6) Выводы по существующей эффективности маркетинга объекта.

7) Разработка рекомендаций по продвижению объекта.

- брендинг,

- позиционирование,

- рекламная концепция и рекламные материалы,

- стратегия продвижение и каналы коммуникаций,- описание кампании по видам коммуникаций,

- определение бюджетов и интенсивности кампании.

8) Разработка рекомендаций по продажам объекта.

- стратегия продаж,

- организация продаж (офис продаж, call-центр, профессиональные презентации объекта, рекомендации по кадрам, участники продаж и взаимодействие с ними),

- ценообразование,

- интенсивность продаж и прогноз графика продаж,

- определение бюджетов.

9) Маркетинговый и финансовый анализ эффективности рекомендованных мероприятий.

Следует отметить, что в офисных и торговых объектах работа над поддержанием имиджа брэнда и интереса к нему не заканчивается на протяжении всего их жизненного цикла. Важно спланировать историю проекта и определить, какая «подпитка» и на каком этапе ему может понадобиться. Для продвижения проекта проводятся всевозможные акции, направленные на стимулирование продаж и формирование лояльности посетителей. Для офисных объектов актуально проведение конференций, мероприятий различного характера и т.д.

Специалисты также отмечают растущую роль Интернет-технологий и ресурсов для продвижения объектов коммерческой недвижимости. Собственные вэб-сайты компании-девелопера и отдельных проектов помогают эффективно решить многие вопросы, связанные с подачей информации.

Реклама на щитах размещается сроком на один месяц, это стандартное время проведения кампании, также существуют и пакетные размещения, когда предлагается разместить рекламу на щитах 3х6, уже собранных в конкретную адресную программу. В таких случаях срок рекламной кампании может сократиться до двух недель. Щиты 3х6 довольно часто выступают в роли указателей, для таких целей обычно конструкция арендуется на длительный срок, который иногда составляет несколько лет. В таких случаях постер размещается на щите, установленном недалеко от места, на которое ссылается реклама. Выполняя информационную роль, щит-указатель не теряет и своей рекламной функции.

Имидж-реклама (мероприятия "Public relations") – это комплекс мероприятий, направленных на создание имиджа, престижа и позитивного отношения широких слоев общественности к организациям-рекламодателям. К мероприятиям подобного рода относятся:

- презентации;

- пресс-конференции;

- финансирование общественно полезных мероприятий и спонсорство;

- выставки и некоторые специализированные ярмарки.

Мероприятия подобного рода являются постоянной, планируемой рекламной деятельностью, основанной на маркетинговых исследованиях. Рекламные фирмы рекомендуют своим заказчикам проводить мероприятия PR, когда рекламодатель планирует выйти на рынок с новым товаром; когда нужно создать должные взаимоотношения с рабочими и служащими сотрудничающих фирм и организаций; когда существует опасность враждебных действий конкурентов, и рекламодатель нуждается в широком информировании общественности о своей надежности; когда возникают кризисные ситуации (массовые претензии к качеству продукции, ухудшение отношений с различными группами общественности и т.д.).

Расходы на рекламу и продвижение объекта недвижимости планируем в размере 0,5 % от эффективного валового дохода (в расчете затрат ими пренебрегаем).