Нормативно-правовая база ипотечного жилищного кредитования

В настоящее время в Российской Федерации в целом созданы правовые основы для развития ипотечного жилищного кредитования. Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими деятельность в указанной сфере являются.

Градостроительный кодекс Российской Федерации.

Жилищный Кодекс РФ. Раздел I.

Жилищный кодекс РФ. Раздел II.

Жилищный кодекс РФ. Раздел III.

Федеральные законы:

- «О жилищных накопительных кооперативах» №215-ФЗ от 24.12.2004 г.;

«О кредитных историях» №218-ФЗ от 24.12.2004 г.;

«Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г.;

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» №214-ФЗ от 30.12.2004 г.

Постановления Правительства РФ:

- №655 от 7 ноября 2005 г. «О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»;

№46 от 28 января 2006 г. «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов»;

№47 28 января 2006 г. «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»;

№285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы»

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости). В данном законе:

. Определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации ипотеки. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный ил иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

. Определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц.

. Установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке.

. Заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов.

. Уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений.

. Четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении изыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

Однако развитию целостной рыночной системы ипотечного кредитования в том виде, в каком она существует в большинстве экономически развитых стран, все еще препятствует ряд правовых проблем. К этим проблемам можно отнести недостаточно четкие гарантии возврата кредитных средств в случае невыполнения должником своих обязательств; отсутствие правовых основ для создания надежных инструментов привлечения долгосрочных ресурсов от инвесторов и механизмов рефинансирования долгосрочных кредитов; несовершенство налоговой политики в этой сфере и другие.

Как следствие, в рамках действующей правовой и нормативной базы банки рассматривают операции по предоставлению жилищных ипотечных кредитов населению или строительных кредитов застройщикам как высокорискованные и недостаточно прибыльные. В результате до сих пор основными источниками финансирования строительства и покупки жилья служат средства населения, средства региональных и местных бюджетов и отдельных инвесторов.

В январе 2000 г. Постановлением Правительства Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, в которой намечены направления совершенствования законодательной и нормативной базы на федеральном уровне, на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Вместе с Концепцией утвержден План разработки правовых и нормативных актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования. Органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления на основе Концепции рекомендовано разрабатывать региональные программы ипотечного жилищного кредитования. Осенью 2000 г. при Комиссии Государственной Думы по развитию жилищного ипотечного кредитования была создана рабочая группа по разработке законодательства, обеспечивающего развитие ипотечного кредитования. В рамках этой программы уже разработано и представлено Государственной думе множество законопроектов, способных облегчить деятельность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя правила функционирования на российском рынке ипотеки, часть из них уже принята.

октября 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций. Оно приобретает права на ипотечные ценные бумаги.

Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того, закон устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Основными правовыми проблемами до сих пор остаются проблемы, связанные с порядком обращения взыскания на заложенное жилое имущество, с прекращением права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника, с регламентацией прав и ответственности органов опеки и попечительства при передачи в ипотеку жилых помещений. Данные вопросы нашли свое отражение в поправках к Федеральному закону «О внесении дополнений и изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых законов, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (Налоговый кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, закон Российской Федерации «О плате за землю», ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним»). Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования кредитных рисков и т.п.

Кроме того, в ряде регионов Российской Федерации уже предприняты определенные шаги по созданию правовых и нормативных основ системы ипотечного жилищного кредитования граждан. Так, в Санкт-Петербурге приняты законы «О развитии жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» и «О домах временного проживания». Активную позицию в этом отношении занимают законодательные органы не только Санкт-Петербурга, но и Москвы, Самарской, Саратовской, Новосибирской областей, Хабаровского и Алтайского края и ряда других регионов. В настоящее время в названных областях действуют региональные ипотечные программы, разрабатывается и внедряется необходимая нормативная база.