Особенности предынвестиционной фазы девелопмента

 

Начальная (предынвестиционная) фаза имеет принципиальное значение для потенциального инвестора (заказчика, кредитора). Как показывает практика, выгоднее потратить деньги на изучение вопроса «быть или не быть проекту» и при отрицательном ответе отказаться от идеи, чем начать дело, обреченное на провал. На данном этапе инвестор должен определить: инвестиционный замысел (идею) проекта; цели и задачи проекта; как в общих чертах выглядит проект; предварительно проанализировать осуществимость проекта; подготовить декларацию о намерениях. На этом этапе проводятся предварительные исследования, составляются обоснования инвестиций и ТЭО (проект) строительства.

При технической, экономической, экологической приемлемости проекта приступают к более детальной проработке, проводимой методами проектного анализа.

Разработка концепции проекта - начальный и самый важный этап девелоперской деятельности. На данном этапе оформляется сама идея проекта, и осуществляется его предварительный анализ.

Основными причинами появления проектов являются: неудовлетворенный спрос; избыточные ресурсы; инициатива предпринимателей; интересы кредиторов. На данном этапе девелопер осуществляет такую деятельность как: анализ рынка, целевой подбор идеи проекта, формирование стратегии и команды проекта; инвестиционный анализ.

На этапе разработки концепции необходимо также провести предварительную экспертизу осуществимости проекта и в результате составить декларацию о намерениях.

Информация, необходимая для разработки инвестиционного замысла, включает: объем намечаемых к инвестированию средств; намечаемые источники и условия финансирования; предпочтительные варианты размещения здания, сооружения; граничные технико-экономические характеристики и показатели предполагаемого объекта; особые условия инвестирования.

По результатам формирования инвестиционного замысла девелопер должен ответить на такие вопросы как: цель и объект инвестирования; место размещения; продукция объекта; срок окупаемости проекта; доходность проекта; назначение и основные характеристики объекта инвестирования; предполагаемые источники и схема финансирования. В процессе разработки идеи девелоперского проекта рекомендовано производить экспертную оценку осуществимости проекта для предварительного анализа осуществимости проекта.

Первой стадией данной методики является определение факторов, которые в значительной степени могут обеспечить успех проекта. Данными факторами могут являться: спрос на продукцию проекта; продолжительность проекта, в том числе его инвестиционной фазы; оценка уровня базовых, текущих и прогнозных цен на продукцию проекта; сложность проекта; исходно-разрешительная документация; инвестиционный климат в районе реализации проекта; соотношение затрат и результатов проекта.

На второй стадии факторы располагаются в порядке убывания приоритетности. Для этого определяется, какой из факторов в наибольшей степени повлияет на ход реализации проекта. Далее оценивается весомость (ранг) каждого из перечисленных факторов и проекты оцениваются по каждому из факторов оценки. На последней стадии методики получаем экспертную оценку влияния каждого фактора и интегральную экспертную оценку.

Данная методика может применяться как для предварительного отбора наиболее перспективных вариантов осуществления проекта, так и для предварительного определения осуществимости проекта. В первом случае для дальнейшего рассмотрения остаются альтернативы, получившие наивысшие результаты, а во втором - полученная интегральная экспертная оценка проекта сравнивается с определенным заранее «ограничением снизу». Если полученное экспертным путем значение выше установленного предела, проект признается осуществимым. Замысел инвестора реализуется в форме Декларации о намерениях (ходатайства). Разработка данного документа осуществляется с учетом данных и положений, содержащихся в федеральных, региональных и отраслевых программах развития региона. Материалы декларации являются основанием для получения решения местного органа власти о возможности реализации проекта. По результатам положительного рассмотрения органом исполнительной власти Ходатайства о намерениях заказчик принимает решение о разработке обоснований инвестиций в строительство зданий.

На первом этапе предынвестиционных исследований изучают прогнозы и направления развития страны (региона, города), которые включают отраслевые прогнозы, градостроительные прогнозы и программы, генеральные планы городов, прогнозы деловой активности иностранных и отечественных компаний в регионе, документы государственного регулирования инвестиционной деятельности в регионе осуществления проекта. Еще одна составляющая предынвестиционного исследования - маркетинговые исследования рынка продукции проекта.

После предварительного согласования Декларации о намерениях инвестор принимает решение о разработке обоснования инвестиций. Данный документ разрабатывается с учетом обязательных требований государственных органов, в объеме достаточном для принятия инвестором решения о целесообразности дальнейшего инвестирования. Примерный состав обоснования инвестиций: резюме проекта; общая характеристика отрасли и предприятия; исходные данные и условия, в том числе цели и задачи проекта, характеристика объектов и сооружений, окружение проекта, оценка воздействия на окружающую среду, текущее состояние проекта, кадры и социальное развитие; анализ рынка; управление проектом; оценка эффективности проекта; приложения. Материалы обоснований направляются в соответствующий орган исполнительной власти для оформления акта выбора земельного участка.

Для принятия решения об осуществлении проекта необходимо рассмотреть все его аспекты на протяжении всего проектного цикла.

Задачей технического анализа инвестиционного проекта является: определение технологий, наиболее подходящих с точки зрения целей проекта, анализ местных условий, в том числе доступности и стоимости сырья, энергии, рабочей силы, проверка наличия потенциальных возможностей планирования и осуществления проекта. Так же рассматриваются такие вопросы как масштаб проекта, емкость рынка для продукции проекта, график проекта. В процессе поэтапно проводимого технического анализа уточняются смета и бюджет проекта.

Задача коммерческого анализа - оценка проекта с точки зрения конечных потребителей продукции или услуг, предлагаемых проектом.

Решаемые при этом задачи в общем виде можно свести к следующим:

· маркетинг;

·   источники и условия ресурсного обеспечения;

· условия сбыта.

Задачей экологического анализа инвестиционного проекта является установление потенциального ущерба окружающей среде, наносимого проектом как в инвестиционный, так и в постинвестиционный период, так же определение ер необходимых для смягчения данного эффекта.

Цель организационного анализа - оценка организационной, правовой, политической и административной обстановки, в рамках которой проект должен реализоваться и эксплуатироваться, а также выработка рекомендаций в сфере менеджмента, организационной структуры, планирования, финансовой деятельности, координации деятельности, общей политики.

Основными задачами организационного анализа являются: оценка сильных и слабых сторон участников проекта с точки зрения материально-технической базы, квалификации, структур; оценка возможного влияния законов, политики, инструкций на проект; разработка

мер по устранению слабых сторон участников проекта, а также снижению отрицательного воздействия со стороны законов и политики государства.

Цель социального анализа - определение пригодности вариантов плана проекта для его пользователей. В рамках данного анализа сосредотачивают внимание на трех основных областях: социокультурные и демографические характеристики населения, затрагиваемого проектом; приемлемость проекта для местной культуры; стратегия обеспечения необходимых обязательств от групп населения и организаций, пользующихся результатами проекта.

Для оценки жизнеспособности проекта проводят его финансовый анализ и анализ эффективности: сравнивают варианты проекта с точки зрения их стоимости, сроков реализации и прибыльности. В результате данной оценки инвестор должен быть уверен, что на продукцию, являющуюся результатом проекта, в течение всего жизненного цикла будет стабильный спрос.

Экономический анализ изучает проект с позиции общества в целом, для которого цены покупки, например, сырья, и продажи продукции проекта не всегда могут служить приемлемой мерой затрат и выгод. Например, указанные цены могут содержать налоговую наценку или быть ниже мировых цен благодаря государственному регулированию.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) - анализы, расчеты, оценки экономической целесообразности, модернизации и реконструкции существующих объектов, осуществления предполагаемого проекта (в том числе строительства, сооружения предприятия), эффективности использования, срока окупаемости вложений. Технико-экономическое обоснование проекта включает в себя:

. Общее резюме проекта;

2. Описание общей идеи технико-экономического обоснования (потребность в увеличении объемов деятельности, мощностей производства, смена технологии или схемы производства);

.   Обоснование деятельности (обоснование выбора технологии, приобретение оборудования, смена схемы производства, строительные решения);

.   Расчеты потребностей производства (в сырье, материалах, энергетических, трудовых и финансовых ресурсах);

.   Экономическое обоснование (расчеты финансовых показателей в результате деятельности в рамках проекта);

.   Выводы и предложения (дается общая оценка экономической целесообразности и перспектив внедрения проекта).

Технико-экономическое обоснование служит основой для составления бизнес-плана, бюджетным вариантом документа для принятия решения по финансированию внедрения оборудования, проекта и т.д.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО):

· проведение масштабного маркетингового исследования;

·   подготовка программы выпуска продукции;

·   подготовка пояснительной записки;

·   подготовка исходно-разрешительной документации;

·   разработка технических решений, состоящих из: генерального плана, технологических решений (анализ состояния оборудования, расширение производства и т.д.);

·   градостроительные архитектурно-планировочные решения;

·   решения по инженерному обеспечению производства;

·   мероприятия по охране окружающей среды и ГО;

·   описание организации строительства;

·   описание системы управления;

·   сметно-финансовая документация:

После подготовки, ТЭО отправляется на экспертизу. На основании ТЭО и его экспертизы принимается решение о вложении средств в инвестиционный проект.

В результате проведения всех исследований возникает необходимость некоего итогового - максимально компактного документа, который позволит предпринимателю не только принять решение, но и знать, что и когда предстоит сделать, чтобы оправдались ожидания относительно интенсивности проекта. Для этого составляется бизнес-план.

Бизнес-план - подробный, четко структурированный и тщательно подготовленный документ, описывающий цели и задачи, которые необходимо решить компании, способы достижения поставленных целей и технико-экономические показатели проекта в результате их достижения.

 

Стадия проектирования

 

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор (контракт), заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. Неотъемлемой частью договора (контракта) должно быть задание на проектирование. Разработка проектной документации осуществляется при наличии решения о предварительном согласовании места размещения объекта, на основе утвержденных обоснований инвестиций в строительство или иных предпроектных материалов, договора и задания на проектирование.

Проектная документация разрабатывается преимущественно на конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер). Для организации и проведения тендера на проектные работы создается временная комиссия - тендерный комитет. В состав тендерного комитета кроме представителя заказчика входят на договорных условиях эксперты по специальным вопросам. В обязанности тендерного комитета входят объявление тендера, организация подготовки и распространения среди участников тендера (соисполнителей) тендерной документации, организация и проведение тендера, рассмотрение предложений соискателей и их оценка.

Тендерная документация содержит коммерческую (финансовые условия и гарантии), организационную (порядок, форма и объем представления требования соискателя) и техническую часть (задание на проектирование и необходимые исходные данные, в том числе технико-экономические критерии и требования).

Финансирование деятельности тендерного комитета, подготовки тендерной документации осуществляется за счет средств инвестора (заказчика).

На каждом этапе работы над проектом производится стоимостная оценка крупных зарубежных проектах составляется по меньшей мере 4 вида смет с возрастающей степенью точности:

· предварительная (на стадии исследования инвестиционных возможностей), имеющая целью оценить жизнеспособность проекта. Допустимая погрешность оценки составляет 25-40%;

·   первичная, или факторная (на стадии разработки ТЭО), имеющая целью сравнить планируемые затраты с бюджетными ограничениями. Допустимая погрешность оценки составляет 15-25%;

·   приближенная (на начальной стадии рабочего проектирования), предназначенная для подготовки плана финансирования проекта. Допустимая точность оценки составляет 10-15%;

·   окончательная (в середине цикла разработки рабочего проекта), предназначенная для подготовки и проведения торгов. Допустимая погрешность оценки составляет 5-6%.