Семя – орган полового размножения и расселения растений: наружи у семян имеется плотный покров – кожура...
Эмиссия газов от очистных сооружений канализации: В последние годы внимание мирового сообщества сосредоточено на экологических проблемах...
Топ:
Проблема типологии научных революций: Глобальные научные революции и типы научной рациональности...
Генеалогическое древо Султанов Османской империи: Османские правители, вначале, будучи еще бейлербеями Анатолии, женились на дочерях византийских императоров...
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Интересное:
Искусственное повышение поверхности территории: Варианты искусственного повышения поверхности территории необходимо выбирать на основе анализа следующих характеристик защищаемой территории...
Влияние предпринимательской среды на эффективное функционирование предприятия: Предпринимательская среда – это совокупность внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на функционирование фирмы...
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Дисциплины:
2020-04-01 | 144 |
5.00
из
|
Заказать работу |
В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).
Затратный подход.
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.
В основе этого подхода лежит принцип замещения.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
уровень заработной платы;
величина накладных расходов;
затраты на оборудование;
нормы прибыли строителей в данном регионе;
рыночные цены на строительные материалы.
Этапы затратного подхода:
расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);
расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
расчет накопленного износа (Ин):
физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;
расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;
определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.
Преимущества затратного подхода:
. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:
анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
оценка общественно-государственных и специальных объектов;
оценка объектов на малоактивных рынках;
оценка для целей страхования и налогообложения.
Недостатки затратного подхода:
. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
. Отдельная оценка земельного участка от строений.
. Проблематичность оценки земельных участков в России.
Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода:
=I/R,
где V - стоимость недвижимости,- ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;- норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два вида капитализации:
прямая капитализация;
капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного подхода:
. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
. Расчет действительного валового дохода.
. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
условно-постоянные;
условно-переменные (эксплуатационные);
резервы.
. Определение величины чистого операционного дохода.
. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.
Двойное оплодотворение у цветковых растений: Оплодотворение - это процесс слияния мужской и женской половых клеток с образованием зиготы...
Адаптации растений и животных к жизни в горах: Большое значение для жизни организмов в горах имеют степень расчленения, крутизна и экспозиционные различия склонов...
Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим...
Историки об Елизавете Петровне: Елизавета попала между двумя встречными культурными течениями, воспитывалась среди новых европейских веяний и преданий...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!