Типы оградительных сооружений в морском порту: По расположению оградительных сооружений в плане различают волноломы, обе оконечности...
Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций...
Топ:
Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов...
Процедура выполнения команд. Рабочий цикл процессора: Функционирование процессора в основном состоит из повторяющихся рабочих циклов, каждый из которых соответствует...
Проблема типологии научных революций: Глобальные научные революции и типы научной рациональности...
Интересное:
Подходы к решению темы фильма: Существует три основных типа исторического фильма, имеющих между собой много общего...
Мероприятия для защиты от морозного пучения грунтов: Инженерная защита от морозного (криогенного) пучения грунтов необходима для легких малоэтажных зданий и других сооружений...
Искусственное повышение поверхности территории: Варианты искусственного повышения поверхности территории необходимо выбирать на основе анализа следующих характеристик защищаемой территории...
Дисциплины:
2020-04-01 | 155 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Содержание
Введение
. Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости
. Виды стоимости объектов недвижимости
. Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
Заключение
Список используемой литературы
Приложение 1
Введение
Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения. Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью - способностью вещей удовлетворять благосостоянию или приносить удовлетворение - и выступает как мера ее полезности. По выражению К. Менгера, стоимость - «характеристика того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами невозможно удовлетворить наши потребности».
Во- вторых, в той мере, в какой своей полезностью вещи обязаны умственным и физическим усилиям человека, стоимость отражает объем и качество таких усилий. Другими словами, существующая сегодня стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести, для создания точно такой же или другой, но столь же полезной вещи.
В-третьих, стоимость связывается так же с относительной редкостью вещей: для того, чтобы можно было говорить о стоимости вещи, эта вещь не должна быть общедоступной, т.е. потребность в таких вещах не должна превышать их наличие (предложение).
В-четвертых, вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, обычно являются предметами обмена на другие вещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различной способностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость рассматривается как категория обмена и характеризует привлекательность вещи, как предмета обмена и, следовательно, ее способность обмениваться на другие вещи или деньги.
|
В-пятых, существенно, что в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей и понимается тем самым как денежная стоимость. Изменение денежной стоимости вещи может означать, с одной стороны, что изменились какие-либо свойства самой вещи и (или) отношение людей к ней, а с другой стороны, что претерпела изменения ценность денег как единицы измерения стоимости. Возможно также, что произошло и то и другое одновременно.
В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.
Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).
Затратный подход.
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.
|
В основе этого подхода лежит принцип замещения.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
уровень заработной платы;
величина накладных расходов;
затраты на оборудование;
нормы прибыли строителей в данном регионе;
рыночные цены на строительные материалы.
Этапы затратного подхода:
расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);
расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
расчет накопленного износа (Ин):
физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;
расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;
определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.
Преимущества затратного подхода:
. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:
анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
оценка общественно-государственных и специальных объектов;
оценка объектов на малоактивных рынках;
оценка для целей страхования и налогообложения.
Недостатки затратного подхода:
. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
. Отдельная оценка земельного участка от строений.
. Проблематичность оценки земельных участков в России.
Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
|
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода:
=I/R,
где V - стоимость недвижимости,- ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;- норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два вида капитализации:
прямая капитализация;
капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного подхода:
. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
. Расчет действительного валового дохода.
. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
условно-постоянные;
условно-переменные (эксплуатационные);
резервы.
. Определение величины чистого операционного дохода.
. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.
Заключение
В настоящее время независимая и профессиональная оценка недвижимости - это необходимый элемент при совершении операции с недвижимостью.
|
Под оценкой недвижимости понимают особую сферу профессиональной деятельности на рынке недвижимости, которая требует высокой квалификации оценщика, понимания методов и принципов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.
Профессиональная оценка нужна для принятия решений по вопросам о купле-продаже, обмене, выдачи получения кредитов под залог имущества, при преобразовании и ликвидации предприятий, для принятия инвестиционных решений, решений о санации или банкротстве предприятия, при страховании имущества и пр.
На основании вышеизложенных положений главную проблему экономики недвижимости можно сформулировать следующим образом: нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости, адекватно отражающего изменение его натурально - вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла.
Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью.
Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:
принципы, основанные на представлениях пользователя, включают в себя принципы полезности, замещения и ожидания);
принципы, связанные с объектами недвижимости, включают в себя принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав;
принципы, связанные с рыночной средой, включают в себя принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения;
принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка формируется как использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).
Список используемой литературы
1. Д.В. Виноградов. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; Владимир, 2007. - 136 с.
. С.В. Гриненко. Экономика недвижимости: Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
. А.Н. Асаул, А.В. Карасев. Экономика недвижимости: учебное пособие, 2001.
|
. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ // Российская газета - 30 июля 1998 г.
Приложение 1
Площади помещений
Общая площадь помещений S = 155,7 м2,
в том числе полезная S = 136,9 м2,
Высота помещений
1 - й этаж - 3,38 м.
Определение стоимости.
Список объектов аналогов.
Таблица № 4
№№ | Местоположение объекта - аналога | Площадь, м2 | Состояние помещения | Текущее использование (назначение) | Стоимость предложения к продаже (продажи), руб. |
1 | Объект - аналог №1 | 134,0 | Простая, в хорошем состоянии | Блок квартир (2+3) переведен в нежилой фонд, отдельный вход | 3 500 000,0 Предложение к продаже |
2 | Объект - аналог №2 | 80,0 | Хороший ремонт под «евро», хорошее состояние | Офисное помещение | 2 400 000,0 Фактическая продажа |
3 | Объект-аналог №3 | 78,0 | Встроенное помещение на 1 этаже 4 -х этажного жилого здания со всеми инженерными сетями, евроотделка | офисное помещение | 2 340 000,0 Фактическая продажа |
4 | Объект - аналог №4 | 123,5 | Встроенное помещение в цокольном этаже 5-ти этажного жилого здания со всеми инженерными сетями, простая отделка, вход со двора | офисное помещение | 2 700 000,0 Фактическая продажа |
Содержание
Введение
. Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости
. Виды стоимости объектов недвижимости
. Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
Заключение
Список используемой литературы
Приложение 1
Введение
Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения. Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью - способностью вещей удовлетворять благосостоянию или приносить удовлетворение - и выступает как мера ее полезности. По выражению К. Менгера, стоимость - «характеристика того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами невозможно удовлетворить наши потребности».
Во- вторых, в той мере, в какой своей полезностью вещи обязаны умственным и физическим усилиям человека, стоимость отражает объем и качество таких усилий. Другими словами, существующая сегодня стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести, для создания точно такой же или другой, но столь же полезной вещи.
В-третьих, стоимость связывается так же с относительной редкостью вещей: для того, чтобы можно было говорить о стоимости вещи, эта вещь не должна быть общедоступной, т.е. потребность в таких вещах не должна превышать их наличие (предложение).
В-четвертых, вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, обычно являются предметами обмена на другие вещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различной способностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость рассматривается как категория обмена и характеризует привлекательность вещи, как предмета обмена и, следовательно, ее способность обмениваться на другие вещи или деньги.
В-пятых, существенно, что в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей и понимается тем самым как денежная стоимость. Изменение денежной стоимости вещи может означать, с одной стороны, что изменились какие-либо свойства самой вещи и (или) отношение людей к ней, а с другой стороны, что претерпела изменения ценность денег как единицы измерения стоимости. Возможно также, что произошло и то и другое одновременно.
В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.
Стоимость, цена объектов недвижимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Термин «цена» часто используют как синоним стоимости в обмене, хотя это разные понятия. Под ценой понимается определенная денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственными представлениями о ее полезности. С другой стороны, продавец, определяя цену, которую он готов получить за вещь, руководствуется собственными соображениями о полезности вещи, с которой он расстается. Тем самым цена в любой предполагаемой или реальной сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостями вещей в пользовании для конкретных покупателя и продавца. Однако в каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то время как стоимость в обмене - это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.
Как и любой товар на рынке, все объекты недвижимости имеют цену и стоимость (рис. 1).
Рис. 1. Стоимость, цена и затраты
Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.
Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая "поправка на сделку", зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.
Так, например, в России во время кризиса 17 августа 1998 г., ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10-20% снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.
Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.
Стоимость - это денежный эквивалент собственности.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. То есть когда:
· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;
· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
|
|
Биохимия спиртового брожения: Основу технологии получения пива составляет спиртовое брожение, - при котором сахар превращается...
История развития хранилищ для нефти: Первые склады нефти появились в XVII веке. Они представляли собой землянные ямы-амбара глубиной 4…5 м...
Археология об основании Рима: Новые раскопки проясняют и такой острый дискуссионный вопрос, как дата самого возникновения Рима...
Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!