Бухгалтерский учет и налогообложение

Бухгалтерский учет и налогообложение

 

План работы

Лицензирование риэлтерской деятельности                       

Приобретение квартир по договору долевого участия в строительстве

и их реализация                                               

Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим

или юридическим лицам                                         

Уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого

участия в строительстве жилого дома                           

Приобретение квартир по договору купли-продажи и их реализация

Реализация квартир по договорам комиссии и поручения          

Правовые основы сделок с жилищными объектами и правами на них 

 

Под риэлтерской понимается деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлтер может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

Деятельность риэлтерской фирмы, как правило, разнообразна. При совершении операций на рынке недвижимости риэлтерские фирмы могут выступать и покупателями квартир, приобретаемых с целью перепродажи, и брокерами, действующими по договорам комиссии или поручения, в соответствии с которыми принимают на себя обязательство от своего имени (или от имени поручителя) и за счет клиента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом, и инвесторами, финансирующими на долевых началах строительство объектов недвижимости, планируя в последующем переуступить долю инвестирования или права требования на объект строительства или реализовать построенные квартиры (гаражи, офисные помещения и т.п.) на условиях, выгодных фирме.

Кроме того, большинство риэлтерских компаний занимаются оказанием услуг в сфере операций с недвижимостью - сдача в аренду недвижимости юридическим и физическим лицам, оказание консультационных услуг, услуг, связанных с предоставлением клиенту банка данных на продаваемые или сдаваемые в аренду объекты недвижимости, и др.

Вопрос, какие из заключаемых сделок квалифицировать как посреднические, а какие - нет, вызывает определенные трудности у бухгалтеров риэлтерских организаций.

 

Приобретение квартир по договору долевого участия

Уступка доли инвестирования строительства квартир

Приобретение квартир по договору купли-продажи

И их реализация

 

При приобретении риэлтером у юридических лиц по договорам купли-продажи квартир с НДС стоимость квартир должна быть учтена на счете 41 "Товары" без учета сумм НДС, подлежащих учету по счету 19 "Налог на добавленную стоимость". Квартиры, приобретенные без НДС, соответственно учитываются на счете 41 по стоимости приобретения.

В случае реализации квартир, приобретенных у юридических лиц с НДС, сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет, определяется в виде разницы между суммой налога, начисленной по ставке 20% продажной стоимости квартир, и суммой налога, фактически уплаченной продавцам квартир при их приобретении.

Что касается уплаты в бюджет налога при реализации квартир, приобретенных риэлтерской организацией по договорам купли-продажи у лиц, не являющихся плательщиками НДС (физических лиц, предпринимателей, а также юридических лиц, применяющих упрощенную систему налогообложения), то с вступлением в силу Закона N 36-ФЗ объектом обложения является полная стоимость реализуемых квартир (продажная стоимость) независимо от того, кому она реализуется - физическим или юридическим лицам.

До вступления в силу Закона N 36-ФЗ исчисление НДС, подлежащего уплате в бюджет, при продаже квартир физическим лицам производилось в порядке, установленном для режима розничной торговли (письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 29.12.97 г. N 04-03-10), т.е. с разницы между ценой продажи и ценой приобретения квартир по расчетной ставке налога в размере 16,67%.

Порядок исчисления НДС при реализации квартир юридическим лицам с введением в действие Закона N 36-ФЗ не изменился. Ранее при определении суммы налога, подлежащей уплате в бюджет, следовало руководствоваться п.19 инструкции N 39, т.е. исходя из разницы между суммой налога, полученной от покупателей, и суммой налога, фактически уплаченной поставщикам (продавцам) квартир (письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 29.12.97 г. N 04-03-11).

 

Пример 4. В феврале 2000 г. риэлтерской организацией у физического лица по договору купли-продажи была приобретена квартира за 1 400 000 руб., которая в марте была реализована другому физическому лицу по стоимости 1 800 000 руб., в том числе НДС в размере 300 000 руб.

В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:

При покупке квартиры:

Дебет счета 41, Кредит счета 60, субсчет "Расчеты с 1-м физическим лицом" - 1 400 000 руб. - принята на баланс купленная у физического лица квартира по договорной стоимости

Дебет счета 41, Кредит счета 76 - 7000 руб. - прочие затраты, непосредственно связанные с приобретением квартиры, включены в ее балансовую стоимость (п. 6 ПБУ 5/98)

Дебет счета 60, субcчет "Расчеты с 1-м физическим лицом", Кредит счета 51 - 1 400 000 руб. - произведена оплата купленной квартиры физическому лицу

Дебет счета 76, Кредит счета 51 - 7000 руб. - оплачены услуги, связанные с приобретением квартиры

При продаже квартиры:

Дебет счета 62, субcчет "Расчеты со 2-м физическим лицом", Кредит счета 46 - 1 800 000 руб. - отражена выручка от реализации квартиры физическому лицу

Дебет счета 51, Кредит счета 62, субcчет "Расчеты со 2-м физическим лицом" - 1 800 000 руб. - поступила выручка за проданную квартиру

Дебет счета 46, Кредит счета 68 - 300 000 руб. - начислен НДС с выручки от реализации квартиры (по ставке 20% от продажной стоимости квартиры без учета НДС)

Дебет счета 46, Кредит счета 41 - 1 407 000 руб. - списана на реализацию балансовая стоимость квартиры

Дебет счета 46, Кредит счета 44 - 12 000 руб. - списаны затраты организации по реализации квартиры

Дебет счета 46, Кредит счета 80 - 81 000 руб. - выявлен финансовый результат от реализации квартиры (облагается по ставке 30%)

 

И правами на них

 

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации. Согласно ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступившим в силу с 31 января 1998 г.

Учитывая сказанное, передача квартиры покупателю (по договору купли-продажи) или дольщику (по договору на долевое строительство) подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ. Соответственно до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель (дольщик), даже получив в соответствии с договором квартиру в пользование и оформив с продавцом (застройщиком) передаточный акт, подписанный сторонами (или иной документ о передаче), не вправе распоряжаться ею (продать, сдать в аренду, заложить), как и продавец (застройщик) теряет право распоряжения объектом сделки. Приказом Минфина России от 24.03.2000 г. N 31н внесены изменения в п.41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, согласно которым затраты на приобретение зданий, не оформленные документами, подтверждающими государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях, отражаются в учете как незавершенные капитальные вложения на счете 08 "Капитальные вложения".

Что касается отражения в учете у продавца "реализованной", но не прошедшей государственную регистрацию квартиры, то, по мнению автора, в данном случае правомерно использование риэлтером счета 45 "Товары отгруженные", на котором следует отразить стоимость переданной покупателю квартиры, право собственности на которую к нему не перешло.

Государственной регистрации сделки с недвижимостью или правом на нее может предшествовать еще одна регистрация, например в Москве - учетная регистрация инвестиционного контракта и договора на привлечение финансовых средств в жилищное строительство в Департаменте муниципального жилья (далее - ДМЖ), которой в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 28.11.97 г. N 935-РМ (далее - Распоряжение N 935-РМ) и в целях обеспечения защиты инвестиций в строительство жилья в г. Москве подлежат все инвестиционные контракты, заключенные от имени правительства Москвы.

Практика аудиторских проверок показала, что застройщики (инвесторы), привлекающие недостающие денежные средства соинвесторов для реализации инвестиционного проекта по строительству жилищного объекта, нередко нарушают положения Распоряжения N 935-РМ, в соответствии с которым до учетной регистрации инвестиционного контракта инвестор не вправе заключать договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилья с гражданами и юридическими лицами.

Выдача распоряжений ДМЖ о передаче площади в собственность лиц - участников строительства производится исключительно на основании инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья, прошедших учетную регистрацию в ДМЖ (п.3.5 Распоряжения N 935-РМ), поэтому игнорирование учетной регистрации невозможно. В то же время нередко учетная регистрация инвестиционных контрактов и договоров на долевое участие в строительстве жилья осуществляется практически накануне сдачи государственной комиссии жилищного объекта, построенного на денежные средства дольщиков.

Юридическая безграмотность физических, а зачастую и юридических лиц, профинансировших строительство жилого дома, может обернуться для них бедой, если на их пути окажется недобросовестный партнер. Поэтому в случае уклонения инвестора от учетной регистрации инвестиционного контракта и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья п.3.6 Распоряжения N 935-РМ предусмотрено право ДМЖ внести в правительство Москвы предложения о расторжении инвестиционного контракта.

Кроме того, осуществляя деятельность, связанную с оказанием третьим лицам услуг по реализации инвестиционных контрактов на строительство жилья посредством привлечения денежных средств последних, риэлтерской организации необходимо помнить, что в соответствии с п.7.1 Положения о лицензировании риэлтерской деятельности в городе Москве (приложение к постановлению правительства Москвы от 18.11.97 г. N 799) лицензирующий орган имеет право приостанавливать действие лицензии в случае поступления обоснованных жалоб граждан на противоречащие законодательству действия лицензиата в процессе осуществления лицензируемого вида деятельности.

 

О. Герман,

ведущий эксперт отдела аудита строительных организаций

ООО "Аудиторская служба "СТЕК", к.э.н.

 

бухгалтерский учет и налогообложение

 

План работы

Лицензирование риэлтерской деятельности                       

Приобретение квартир по договору долевого участия в строительстве

и их реализация                                               

Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим

или юридическим лицам                                         

Уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого

участия в строительстве жилого дома                           

Приобретение квартир по договору купли-продажи и их реализация

Реализация квартир по договорам комиссии и поручения          

Правовые основы сделок с жилищными объектами и правами на них 

 

Под риэлтерской понимается деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлтер может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

Деятельность риэлтерской фирмы, как правило, разнообразна. При совершении операций на рынке недвижимости риэлтерские фирмы могут выступать и покупателями квартир, приобретаемых с целью перепродажи, и брокерами, действующими по договорам комиссии или поручения, в соответствии с которыми принимают на себя обязательство от своего имени (или от имени поручителя) и за счет клиента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом, и инвесторами, финансирующими на долевых началах строительство объектов недвижимости, планируя в последующем переуступить долю инвестирования или права требования на объект строительства или реализовать построенные квартиры (гаражи, офисные помещения и т.п.) на условиях, выгодных фирме.

Кроме того, большинство риэлтерских компаний занимаются оказанием услуг в сфере операций с недвижимостью - сдача в аренду недвижимости юридическим и физическим лицам, оказание консультационных услуг, услуг, связанных с предоставлением клиенту банка данных на продаваемые или сдаваемые в аренду объекты недвижимости, и др.

Вопрос, какие из заключаемых сделок квалифицировать как посреднические, а какие - нет, вызывает определенные трудности у бухгалтеров риэлтерских организаций.