Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

 

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Этапы:

. Расчёт потенциального валового дохода - это доход, который можно получить от недвижимости при 100% её использовании без учёта всех потерь и расходов.

 

Потенциальный валовой доход = площадь сдаваемая в аренду*арендная ставка за 1кв.м.

 

. Расчёт действительного валового дохода - потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

 

Действительный валовой доход = потенциальный валовой доход -

потери +прочие доходы

 

. Расчёт чистого операционного дохода = действительный валовой доход - операционные расходы за год

 

. Определение ставки капитализации или ставки дисконтирования.

. Приведение денежных потоков в текущую стоимость недвижимости с использованием метода капитализации или метода дисконтирования.

Для начала определим размер переменных расходов, отраженные в таблице 6. К переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности здания и уровня предоставляемых услуг.

 

Таблица 6 - Переменные расходы.

№	Наименование услуги	Потребление в текущем периоде, в мес.	Тариф за единицу услуги, в р.	Потребление в текущем периоде, в р.
1	Внешняя уборка, в м2	774,96	3,01	2 332,63
2	Внутренняя уборка, в м2	774,96	2,90	2 247,33
3	Водоснабжение и канализация, в м3	64,41	25,89	1 667,57
4	Компенсация за вывоз ТБО, в м2	774,96	1,49	1 154,70
5	Компенсация за освещение стоянки, в кВатт	19,49	4,39	85,56
6	Компенсация за потребленное теплоснабжение, м2	774,96	11,26	8 726,05
7	Компенсация расходов по уборке и вывоза снега с прилегаемой территории, в м2	774,96	3	2 324,70
8	Компенсация расходов по уборке снега с кровли крыши, в м2	774,96	10	7 749,60
9	Услуги вахтера, в м2	774,96	11,55	8 950,79
10	Услуги по управлению объектом (вознаграждения управляющей компании), в м2	774,96	20	15 499,20
11	Компенсация за потребленную электроэнергию, в кВатт	889,65	4,39	3 905,56
12	Компенсация за потребление электроэнергии для обогрева кровли, в кВатт	234,84	4,39	1 030,95
Итого за месяц				55 674,64

 

Исходя из данной таблицы, определен размер переменных расходов за месяц: 55 674,64 руб.

В данной работе используется метод дисконтирования, поэтому ставка дисконтирования рассчитана в таблице 7. Дисконтирование - это процесс приведения будущих денежных потоков к их текущей стоимости.

Таблица 7 - Расчет ставки дисконтирования.

№	Показатели	Величина	Описание показателя
1	Безрисковая ставка	6,5%	Ставка доходности при наименее рискованном инвестировании капитала
2	Премия за риск вложения в недвижимость	8%	Учитывается возможность невозмещения первоначально вложенных средств, случайной потребительской стоимости объекта, неполучение прибыли и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.
3	Премия за низкую ликвидность	7%	Учитывается потенциальная возможность инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимые для этого затраты.
4	Премия за управление	4,5%	Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей.

 

На основе показателей, рассчитана ставка дисконтирования, которая составляет 26%.

В таблице 8 рассчитана итоговая рыночная стоимость исходя из вышесказанного.

Таблица 8 - Реконструированный отчет о доходах и расходах по объекту Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест.

 

№ п/п	Наименование	Единица измерения	2011г.	2012г.	2013г.	2014г.	2015г.
1	Общая площадь здания	м2	774,96	774,96	774,96	774,96	774,96
2	Площадь сдаваемая в аренду	м2	774,96	774,96	774,96	774,96	774,96
3	Ставка арендной платы за 1м2 в месяц	р.	350	360,5	371,32	382,45	393,93
4	Ставка арендной платы в год за 1м2	р.	4 200	4326	4455,84	4589,4	4727,16
5	ПВД	р.	3 254 832	3 352 476,96	3 453 097,77	3 556 601,42	3 663 359,91
6	Потеря арендной платы из-за вакансий и неплатежей	р.	325 483,2	335 247,70	345 309,78	355 660,14	366 335,99
7	ДВД	р.	2 929 348,80	3 017 229,26	3 107 787,99	3 200 941,28	3 297 023,92
8	Операционные расходы	р.	899 452,29	919 495,16	940 139,32	961 402,80	983 304,18
8.1	Постоянные расходы	р.	181 356,61	181 356,61	181 356,61	181 356,61	181 356,61
8.1.1	Налог на недвижимость (имущество)	р.	110 938,94	110 938,94	110 938,94	110 938,94	110 938,94
8.1.2	Страхование	р.	55 469,47	55 469,47	55 469,47	55 469,47	55 469,47
8.1.3	Налог на землю	р.	14 948,2	14 948,2	14 948,2	14 948,2	14 948,2
8.2	Переменные расходы	р.	668 095,68	688 138,55	708 782,71	730 046,19	751 947,57
8.3	Резервы на замещение	р.	50 000	50 000	50 000	50 000	50 000
9	ЧОД	р.	2 029 896,51	2 097 734,10	2 167 648,67	2 239 538,48	2 313 719,74
10	Ставка дисконтирования	%	26	26,5	26	26	25,5
11	Текущая стоимость ЧОД	р.	1 611 028,98	1 311 083,81	1 070 972,66	888 705,75	743 961,33
12	Текущая стоимость реверсии	р.	2 917 495,42
13	Суммарная текущая стоимость	р.	8 543 247

 

Ставка арендной платы. На основе анализа рынка недвижимости в Советском районе, определена арендная ставка для данного объекта оценки в размере 350 руб/кв.м.

Стоимость реверсии. Предполагается, что после периода прогнозирования чистый операционный доход стабилизируется и составит на уровне пятого прогнозного года, следовательно, стоимость реверсии можно определить при помощи метода капитализации.

 

FV = (ЧОД пятого прогнозного года/ставку дисконтирования пятого прогнозного года)/(1+ставка дисконтирования пятого прогнозного года)⁵.

 

FV = (2 313 719,74/0,255)/(1+0,255)⁵=2 917 495,42 руб.

 

PV = 8 543 247 руб.

 

Рыночная стоимость Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест (литера А), общей площадью 774,96 кв. м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, д. 51, определенная по доходному подходу, равна на дату оценки 1 апреля 2011 года: 8 543 247 рублей.