Теоретические подходы управлению земельными ресурсами в городах

 

Управление любой системой состоит в обеспечении сохранности, устойчивости развития этой системы, входящих в нее элементов или связанных с ней других интересов систем в общих интересах. Соответственно, муниципальное управление земельными ресурсами - это целенаправленная деятельность муниципальных органов власти по организации рационального использования земли с учетом удовлетворения интересов всего общества, так и отдельного человека и по обеспечению устойчивого развития поселения.

Объектом управления земельными ресурсами в муниципальном образовании выступает земельный участок в установленных границах, с фиксированной площадью и правовым режимом в пределах границ поселения. При этом объектом муниципального управления будут являться не только исключительно муниципальные земельные участки, но и земли, находящиеся в государственной собственности (неразграниченные земли). Управляющее воздействие муниципалитета направлено и на земли, находящиеся в частной собственности, например, при установлении ставок земельного налога.

Субъектами местного управления земельными участками являются органы местного самоуправления, а субъектами внутрихозяйственного управления - собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы. Предметом управления является формирование механизма регулирования земельных отношений и использования земельных участков в границах муниципального образования.

Цели и задачи органов власти по управлению земельными ресурсами в основном совпадают, но с учетом того, что земельные платежи представляют собой источник пополнения местного бюджета, в муниципальном управлении отмечается ярко выраженный экономический уклон.

Управление землями на территории поселения включает в себя принятие нормативно-правовых актов в виде решений, программ, правил и раскрывается через внедряемые мероприятия. В соответствии с этим органы местного самоуправления могут активно влиять на становление и развитие рынка земли, при этом в основу общего регулирования земельно-имущественных отношений положена федеральная и региональная нормативно-правовая база.

Муниципальное образование по своей природе является сложной системой, и соответственно, подвержено влиянию внешних и внутренних факторов, представленных на рисунке 1, которые оказывают влияние и на управление земельными ресурсами.

 

Рисунок 1. - Основные факторы, влияющие на систему муниципального управления земельными ресурсами

Принципы муниципального управления земельными ресурсами.

.   Многообразие форм собственности на землю и землепользование. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частное, муниципальной и иных формах собственности.

.   Сочетание интересов общества и законных интересов граждан при использовании земель. Регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при условии обеспечения гарантий для каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

.   Научный подход к регулированию земельных отношений. Земельные отношения должны регулироваться с использованием научно-обоснованных методик и положений, которые базируются на детальном изучении объекта управления.

.   Участие граждан, общественных организаций и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю.

.   Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий. В основу данного принципа положено разделение земель по целевому назначению, ограничение их использования не по целевому назначению, изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, земель особо охраняемых территорий.

.   Приоритет охраны земель как важнейшего компонента окружающей природной среды и средства производства.

.   Платность землепользования.

.   Устойчивость развития городского землепользования.

.   Единство судьбы земельных участков и прочносвязанных с ними объектов недвижимости.

.   Принцип информативности. Любые участники земельно-имущественных отношений должны иметь возможность получить всю информацию о земельном участке и расположенных на нем объектов недвижимости.

.   Принцип ответственности за нарушение земельного законодательства.

Муниципальное управление земельными ресурсами может преследовать различные цели:

.   Повышение эффективности использования земли на территории муниципального образования.

.   Увеличение доходной части местного бюджета от земельных платежей и операций, связанных с землей.

.   Максимальное удовлетворение потребностей в земельных участках как граждан, так и предприятий различных отраслей хозяйствования на территории города.

.   Предельное вовлечение земли в оборот и создание необходимых условий для реализации инвестиционного потенциала земель (развитие территории муниципального образования).

Как видно из набора возможных целей управления земельными ресурсами, при грамотно проводимой земельной политике органы местного самоуправления способны решить насущные вопросы, тем или иным путем повысить качество жизни населения. Земельная политика - это сильный инструмент местной администрации.

Система муниципального управления земельными ресурсами включает в себя:

.   Планирование и прогнозирование использования земельных ресурсов (формализация целей и задач, а также средств их достижения в соответствии с реальными ресурсными возможностями).

.   Экономическое стимулирование рационального использования земельных ресурсов (регулирование механизмов платежей за землю).

.   Информационное обеспечение системы управления земельными ресурсами (изучение, оценка, систематизация и учет земельных ресурсов).

.   Нормативно-правовое обеспечение системы управления земельными ресурсами.

.   Мониторинг земель (своевременное выявление изменений состояния земель и выработка рекомендаций).

.   Организация землеустройства (организация и реализация управленческих решений).

.   Муниципальный контроль за использованием и охраной земель.

Особую роль в муниципальном управлении земельными ресурсами играют способы предоставления земельных участков. Способы предоставления земельных участков, их цели, преимущества и недостатки представлены рис. 2.

Рисунок 2 показывает, что органы местного самоуправления имеют возможность избирать различные пути управления теми или иными участками в зависимости от целей, свойств участков.

 

 

1. Цели
- Быстрая продажа земли - Максимальная цена	- Продажа при соблюдении местных цен - Более высокая цена	Инвестирование в развитие объекта
2. Преимущественное назначение для:
Небольших участков	Мелких и средних объектов	Крупных массивов
3. Обязательства потенциальных инвесторов:
- Участие в торгах - Внесение залога	- Отправление своих предложений по почте - Принятие указанных условий	- Назначение первоначальной цены или более высокой - Принятие особых условий
4. Преимущества:
- Быстрый, несложный - Гласность - Присутствие всех потенциальных покупателей - Немедленное достижение результатов - Соревнование	- Возможность устанавливать условия - Возможность повышения цены - Нет необходимости в специальном помещении	- Возможность устанавливать условия - Целенаправленная рассылка приглашений - Вероятность более высоких цен
5. Недостатки
- Потребность помещения - Невозможность устанавливать условия	- Возможность сговора - Длительная процедура	- Медленнее других способов - Больше затрат на проведение

Рисунок 2. - Предоставление земельных участков

 

 

Органы местного самоуправления имеют право получать арендную плату от сдаваемых в аренду муниципальных земель и от земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельный налог от иных собственников земельных участков на территории муниципального образования. Экономические механизмы землепользования может быть следующими:

.   Категорирование земель, которое может повлиять на планировку и социально-экономическое развитие территории.

.   Оценка стоимости земель промышленных предприятий, что может влиять на себестоимость их продукции или на размещение вновь создаваемых предприятий.

.   Земельные аукционы, которые дают возможность реализации земельных участков по рыночным ценам, что приводит к увеличению поступлений в бюджет. Регулирование цен на рынке муниципальных земельных участков позволит привлечь новых инвесторов.

Политика муниципальной власти в сфере землепользования должна учитывать все многообразие факторов, влияющих на ценность земельных участков. Все земли необходимо использовать в соответствии с целевым назначением, генеральным планом поселения и проектами планировки и застройки.

Регулирование стоимости на земельные участки должно быть направлено на привлечение инвесторов на неосвоенные территории за счет низкой цены и получения максимума доходов от использования наиболее престижных участков.

Таким образом, можно говорить о том, что управление земельными ресурсами города является сложным процессом в связи с наличием большого количества факторов внутренней и внешней среды не зависящих от субъекта управления, но оказывающих сильное влияние не объект управления - земельные ресурсы. Земельные ресурсы для муниципального образования являются средством привлечения инвесторов на неосвоенные территории - развитие территории муниципального образования, и средством повышения налоговых поступлений в бюджет.