Какова ваша процентная ставка на самом деле?

Богатый папа боролся и торговался за каждый процент ставки, которую ему нужно было заплатить. Он задал мне такой вопрос: «Когда банкир говорит тебе, что твоя процентная ставка составляет 8 процентов в год, это действительно так?» Я обнаружил, что это не так, но, чтобы прийти к такому выводу, нужно уметь читать цифры.

Скажем, вы покупаете дом за 100 тысяч долларов, вносите первый взнос в 20 тысяч, а на остальные 80 тысяч берете в банке ипотечный кредит под 8 процентов сроком на 30 лет.

За первые 5 лет вы заплатите банку 35 220 долларов, из которых 31 276 долларов составят проценты, а на погашение основного долга пойдет всего 3944 доллара.

Если вы будете использовать кредит в течение всего срока, то есть 30 лет, то основная сумма долга вместе с процентами составит 211 323 доллара. Если вычесть отсюда 80 тысяч, которые вы взяли в долг, то получится, что вам придется выплатить 131 323 доллара в виде процентов.

Кстати, следует отметить, что в эти 211 323 доллара не войдут налоги на собственность и кредитная страховка.

Стоит ли говорить, что 131 323 доллара – это больше, чем 8 процентов от 80 тысяч долларов. Это похоже, скорее, на 160 процентов прибыли за 30 лет. Как я уже сказал, банкиры не лгут. Они просто не говорят вам всей правды. Но если вы не умеете читать цифры, то никогда об этом не узнаете. А если вы будете чрезвычайно довольны своим домом, то и выяснять ничего не станете. Кроме того, через несколько лет вам, конечно, захочется купить новый дом, виллу или рефинансировать ипотечный кредит под более низкий процент. Именно на это банкиры и рассчитывают.

Индекс средней доходности отрасли

В банковской сфере принято считать, что средний срок выплаты по кредиту у ипотечных заемщиков составляет семь лет. Другими словами, банки рассчитывают, что каждые семь лет средний заемщик покупает новый дом или рефинансирует ипотеку. В нашем примере это означает, что каждые семь лет они хотят получать обратно первоначально выданные 80 тысяч долларов плюс 43 291 доллар в виде процентов.

Слово «ипотека» происходит от греческого «hypothéke» (залог). В английском языке используется термин «mortgage», состоящий из двух французских слов: «mort» (смерть) и «gage» (залог), чтобы показать, что соглашение о залоге теряет силу (умирает) в случае погашения долга или прекращения платежей. Вот почему большинство людей всю жизнь упорно трудятся, получают прибавку к зарплате и покупают новые дома на новые ипотечные кредиты.

В довершение всего государство возвращает им налоговые вычеты, чтобы побудить покупать более дорогие дома и тем самым обеспечить себе приток высоких налогов на собственность.

По телевизору постоянно показывают рекламу, где красавцы спортсмены ослепительно улыбаются и предлагают вам взять все ваши долги по кредитным карточкам и переоформить их в консолидирующий кредит. Так вы сможете погасить все задолженности по кредитным карточкам и получить новый кредит с более низкой ставкой. А затем они объясняют вам, почему это разумно с финансовой точки зрения: «Консолидирующий кредит – очень разумное действие с вашей стороны, так как в этом случае государство даст вам налоговую скидку на выплату процентов по вашей ипотеке на дом».

Телезрители, думая, что увидели свет в конце тоннеля, бегут в свои финансовые компании, рефинансируют ипотеку на свой дом, избавляются от долгов по кредитным карточкам и чувствуют себя мудрецами.

Несколько недель спустя они отправляются за покупками. Они хотят купить новое платье или новую газонокосилку, вспоминают, что детям нужен новый велосипед или что им самим давно нужен отпуск, поскольку они ужасно измотаны. Зная, что у них прекрасный кредит и что им без труда удается оплачивать все счета, они говорят себе: «Вперед! Ты этого заслуживаешь. Ты сможешь платить за это понемногу каждый месяц».

Эмоции заглушают логику, и рука сама вытаскивает кредитную карточку. Как я уже сказал, когда банкиры называют ваш дом активом, они не лгут. Когда государство предоставляет вам налоговые льготы за то, что вы влезаете в долги, оно делает это не потому, что заботится о вашем финансовом будущем. Государство заботится о своем финансовом будущем. Вот почему, когда банкир, бухгалтер, адвокат и учителя говорят, что ваш дом является активом, они не лгут; они просто не могут сказать, чьим активом он является на самом деле.