Обязанность продавца уведомить о правах третьих лиц

В соответствии с п.1 статьи 454 ГК РФ, в исполнение договора купли-продажи входит не только передача товара покупателю, но и переход к нему полноценного правового титула в отношении этого товара.

Соответственно, надлежащее исполнение обязанности продавца включает не только отсутствие фактических (физических, конструктивных, технологических и т.п) недостатков товара. Товар не должен иметь и «недостатков» юридических, т.е. недостатков правового титула.

Под третьими лицами понимаются лица, не являющиеся сторонами договора купли-продажи, а под их правами - различные имущественные права, носящие как вещный, так и обязательственный характер. Товар должен быть свободен от обременений к тому моменту, когда от продавца к покупателю должно перейти право собственности.[23]

На основании статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Это означает, что продавец должен уведомить покупателя о притязаниях на продаваемый товар, а покупатель должен решить согласен ли он заключить договор обремененный правами третьих лиц.

В судах возникает множество противоречий из-за применения данной статьи. В основе этих противоречий лежит спор о ненадлежащем уведомлении покупателя продавцом, который должен сообщить об обременениях и должен был знать о последствиях такого неуведомления. Как мне кажется, информация об обременении или о последствиях их отсутствия необходимо включить в соглашение между сторонами.

Уведомить об обременении возможно произвести также и другими способами, так это возможно оформлением акта приема передачи объекта, акта об осмотре объекта продажи и т.п.

Например, при рассмотрении дела об отказе покупателя от исполнения обязанности по оплате товара в полном объеме судами установлено, что в случае, когда покупатель произвел осмотр помещения, приобретаемое в собственность, а также до заключения договора купли продажи, и обнаружил проживающего в нем арендатора, то в таком случае покупатель принял на себя обязательство обременения.

В связи с произведенной сделкой, которая будет являться в то же время и передаточным актом, покупатель совершил государственную регистрацию перехода к нему права собственности на купленное имущество.

Покупатель был вправе, до законного оформления регистрации, предъявить покупателю требования об уменьшении цены или расторжении договора по законным основаниям, в связи с этим суд отказал в удовлетворении требования об уменьшении цены товара.[24]

Нарушением обязанности обеспечить юридическую чистоту товара п. 2 статьи 460 ГК РФ признает наличие в отношении товара притязаний третьих лиц, впоследствии признанных правомерными. В подобной ситуации покупатель может воспользоваться способами защиты, предусмотренными абз. 1 п. 1 статьи 460 ГК РФ если продавец не докажет, что к моменту передачи товара ему не было известно о таких притязаниях.

Также особый интерес представляет момент, когда покупатель узнает о правах третьих лиц и соответственно перечень прав в этих ситуациях.

Если приобретатель лишь узнал, что вещь обременена правом третьего лица или отчуждатель является неуправомоченным лицом, то он может требовать уменьшения цены или расторжения договора и возврата цены, а также возмещения убытков, причиненных неисполнением и расторжением договора.

Если же управомоченным лицом предъявлен иск об изъятии вещи у приобретателя, то в этом случае отчуждатель отвечает уже по правилам статьи 461 ГК РФ, и покупатель может не требовать расторжения договора, поскольку вопрос о возврате вещи продавцу уже не стоит.

Поэтому согласно закону от того, осуществилась эвикция или нет, зависит, необходимо ли приобретателю потребовать расторжения договора или нет. Этим, вероятно, защищается возможный правомерный интерес продавца: он либо будет участвовать в процессе о расторжении как ответчик и получит назад проданную вещь, либо в процессе об изъятии вещи действительным собственником как третье лицо, возражая против такого иска.

Можно заключить, что согласно статье 460 ГК РФ гарантия спокойного владения, которая вытекает из статьи 461 ГК РФ, разумно дополняется тем, что продавец гарантирует получение покупателем права на вещь свободную от прав третьих лиц. Нужно отметить, что такое комплексное понятие также логически означает, что продавец, естественно, обязан сам не нарушать спокойное владение покупателя. Иными словами, продавец обязан не вредить покупателю, защищать его от притязаний третьих лиц и возмещать убытки при «проблеме в переданном в праве», не только после самой эвикции, но и до нее.