Имущество продано в период ведения предпринимательской деятельности

       Продажа имущества ИП будет классифицирована как предпринимательская сделка, если будет выполняться хотя бы одно из следующих условий:

· объект применялся в ведении бизнеса, в личных целях использован не был;

· если объект был поставлен на учет как основное средство, по которому ежемесячно делались амортизационные отчисления (актуально для общего режима) или стоимость относилась на расходы (актуально для УСН);

· если характеристики объекта фигурируют в бухгалтерских документах (например, на автомобиль выписывались путевые листы или адрес недвижимости проставлялся в накладных при продаже товара) – это явно будет свидетельствовать в пользу того, что объекта напрямую был использован в бизнесе;

· если доход от объекта имущества включался в декларацию в числе доходов в рамках деятельности бизнесмена (например, когда объект сдавался в аренду);

· если продажа объектов имущества данного типа включена в коды ОКВЭД, характеризующие деятельность ИП и отраженные в ЕГРИП;

· если ранее ИП при использовании спецрежима был освобожден от уплаты налога на имущество по данному объекту (подавал заявление в соответствующие государственные органы).

       Итак, если вы – ИП, а продаваемый объект имущества подходит хотя бы под одно из перечисленных условий, то налоги с дохода при его продаже платятся уже по-другому. Здесь большое значение будет иметь налоговый режим.

2.1.1 Если вы используете УСН (доходы), то с суммы выручки от продажи имущества платится налог по ставке 6%, используемой для этого режима.

2.1.2 С УСН (доходы-расходы) налог рассчитывается сложнее:

       Вариант 1.

       Если имущество было ранее учтено как товар, то доходы от продажи уменьшаются на сумму, за которую вы его приобретали. В соответствии со ст. 346.17 НК РФ расходы по товарам, приобретенным для дальнейшей реализации, учитываются в момент их продажи.

Вы платите налог 15% с разницы между покупкой и продажей. При этом налог рассчитывается в конце года по общим результатам финансовой деятельности ИП на УСН. И в зависимости от этих результатов сумма налога может быть и больше и меньше.

       Вариант 2.

       Если объект был принят на учет как основное средство.

 Налогоплательщик вправе учесть расходы на приобретение основных средств (ОС), в том числе квартиры, используемой в предпринимательской деятельности, в составе расходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

       Напомним, что налогоплательщики, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление ОС, а также на их достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса). При этом расходы должны быть оплачены, объект введен в эксплуатацию и зарегистрирован в росреестре

       Порядок списания в расходы затрат на его приобретение зависит от срока полезного использования такого имущества (п.3 ст. 346.16 НК РФ).

       Если срок полезного использования до трех лет включительно, то затраты списываются в расходы в течение года приобретения этого имущества равными частями каждый квартал. Если срок полезного использования от трех до 15 лет включительно, то расходы списываются 50% в течение первого года использования, 30% в течение второго года и 20% в течение третьего года. Если срок полезного использования свыше 15 лет, то расходы принимаются в базу по УСН в течение 10 лет равными частями.

       Таким образом, если объект был у вас в собственности и использовался в предпринимательской деятельности 10 и более лет, то со всего дохода от продажи платится налог 15%. Чтобы была возможность по итогам года уменьшить сумму налога, стоит купить другой объект недвижимости в этот же налоговый период (год).

      ! Если срок полезного использования по объекту, который вы продаете, превышает 15 лет, а вы его использовали менее 10 лет (аналогично, если срок менее 15 лет и объект эксплуатировался менее 3 лет), то при продаже такого объекта имущества придется пересчитывать налоги за все время, что вы пользовались этим имуществом.

       Вывод:

если вы планируете продавать объект недвижимости через короткий срок (менее 10лет), то лучше принять его к учету, как товар и не начислять на него амортизацию. Расходы на приобретение этого объекта будут учтены только в том налоговом периоде, в котором будет продан этот объект. При этом ничего не мешает сдавать этот объект в аренду, но необходимо учитывать доход от аренды в налогооблагаемой базе.

2.1.3 Если вы используете ОСНО, то при реализации имущества придется платить и НДФЛ, и НДС. НДФЛ, как обычно, считается по ставке 13% с суммы, которая равна доходу от продажи, уменьшенному на остаточную стоимость объекта. Если расходы по объекту невозможно документально подтвердить, то есть остаточную стоимость невозможно рассчитать, то из дохода разрешается вычесть профессиональный вычет (составляет 20% от полученных доходов). НДС следует уплатить по расчетной ставке, равной 20/120.

2.1.4 Аналогичный порядок уплаты налогов при реализации имущества действует и для тех ИП, которые используют ЕНВД или патентную систему налогообложения и не подавали заявления на переход на УСН. Что это значит? Если вы совмещаете ЕНВД и УСН, или патент и УСН, то налог с продажи имущества платится согласно требованиям по УСН. Если заявления на УСН вы не писали, то ИП на ЕНВД или патенте, продающие имущество, платят налоги с его продажи согласно с требованиями к общему режиму (ОСНО).