Определение расчетного рентного дохода

Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход объектов оценки определяется по формуле:

Р _i = (В _i − З _i Н_о) + ΔР _тi + ΔР _мi,

где: Р _i — дифференциальный рентный доход i -го объекта оценки, руб./га;
В _i — валовая продукция, обусловленная плодородием почв i -го объекта оценки, руб./га;
З _i — затраты на использование i -го объекта оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./га;
Н_о — минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Н_о = 1,07);
(В _i — З _i Н_о), ΔР _тi, ΔР _мi — рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i -го объекта оценки, руб./га.

Валовая продукция объекта оценки (В i) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов оценки по формуле:

В _i = (В_о: Б_о) × Б _i,

где В_о — базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га;
Б_о и Б _i — балл бонитета групп почв или разновидностей почв, соответственно, сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i -го объекта оценки.

Затраты на использование i -го объекта оценки (З _i) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

З _i = З_о(1 – Д _зу) + З_о × Д _зу × (Б _i: Б_о),

где З_о — базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га;
Д _зу — доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта оценки (ΔР _тi), определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (З_о) пропорционально индексу технологических свойств i -го объекта оценки:

ΔР_{т i} = З_о × Н_о × Д _{з т} × (1 – И_{т i} : И_{т о} ),

где И_{т i} и И_{т о} — индексы технологических свойств i -го объекта оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);
Д _{з т} — доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта оценки (ΔР _мi) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (С_о, руб./га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (С _i, руб./га):

ΔР _мi = (С_о – С _i) × Н_о;

С_о = Э_ро × Т × Г_о;

С _i = Э_{р i} × Т × Г _i,

где Э_ро и Э_{р i} — средневзвешенное эквивалентное расстояние, соответственно, по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i -му объекту оценки, км;
Г_о и Г _i — внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i -му объекту оценки. В среднем по субъекту 1-2 тысячи тонн на гектар;
Т — затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб. Берется средний показатель по субъекту.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние три года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

Нормативная грузоемкость i -го объекта оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению балла бонитета i -го объекта оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).

Для получения стоимостной оценки объектов, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на первом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1% стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае, если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимается за ноль.