Изменение размера арендной платы

Форма договора аренды

 

Договор аренды на срок более одного года или - в случае, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Это требование - общее для всех видов договора аренды. Оно подлежит обязательному исполнению всегда, когда специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не установлены иные требования к форме договора.

Специальные правила, касающиеся формы договора аренды, предусмотрены ГК РФ для следующих договоров: проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), аренды транспортного средства (ст. ст. 633 и 643 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ), а также аренды предприятий (п. 1 ст. 658 ГК РФ). Такие договоры должны заключаться в письменной форме независимо от срока договора и от того, кто является стороной по сделке.

Таким образом, устная форма договора аренды приемлема только тогда, когда договор заключен между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:

- срок договора составляет менее одного года;

- договор не является договором проката;

- объектом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, помещения, предприятия.

В качестве примера можно привести следующий случай из арбитражной практики. Акционерное общество (арендодатель) потребовало от арендатора освободить помещение в связи с истечением срока аренды. Но арендатор отказался это сделать. Возник спор, который был передан на рассмотрение арбитражного суда.

В суде арендатор заявил, что у него с арендодателем были устные договоренности о продлении договора аренды. Арендодатель это отрицал. Суд вынес решение в пользу арендодателя. Арендатору он указал на то, что устные договоренности в данном случае не имеют юридической силы, так как договор аренды между юридическими лицами, а также изменения и дополнения к нему должны заключаться только в письменной форме (Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2001 N КГ-А40/7735-01).

Следует иметь в виду, что стороны могут заключить договор аренды в письменной форме даже в том случае, когда закон этого не требует. Для этого нужно лишь соответствующее желание сторон (п. 1 ст. 434 ГК РФ).

Договор аренды будет считаться заключенным в письменной форме, если:

- стороны составят единый документ, выражающий содержание совершаемой сделки, который будет подписан лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ). Отметим, что на сегодня это самый распространенный на практике способ, когда арендодатель и арендатор составляют один документ (договор), подписывают его и заверяют печатями свои подписи;

- стороны обменяются документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Заключение договора подобным способом возможно только в том случае, если переписка позволяет достоверно установить отправителя и получателя такой "корреспонденции";

- если сторона, которой было направлено письменное предложение заключить договор (оферта), совершит в определенный срок действия по выполнению указанных в оферте условий договора (акцепт) (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Суть оферты и акцепта поясним на следующем примере. Организация направила предпринимателю предложение взять у нее в аренду оборудование для шиномонтажа. Предпринимателя это предложение заинтересовало. В срок, отведенный для ответа на полученное предложение, предприниматель перечислил организации денежную сумму в счет арендной платы за месяц. Такой договор в соответствии с п. 3 ст. 434 и п. 3 ст. 438 ГК РФ считается заключенным в письменной форме.

Важно, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом ГК РФ не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок (п. 58 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ"). Например, арендатор, получивший оферту, может акцептовать ее посредством перечисления не всей суммы арендной платы, а ее части.

 

Внимание! В случаях, когда в аренду передается здание, сооружение или предприятие, договор аренды должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами, и никак иначе (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ).

 

Это означает, что с точки зрения закона нельзя заключить договор аренды здания, сооружения или предприятия путем обмена документами с помощью специальной связи или в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ. Данное правило относится и к аренде помещений (см. п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Согласно общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора аренды не влечет его недействительность, а только усложняет положение сторон в случае возникновения между ними споров. Стороны не смогут при возникновении спора ссылаться на показания свидетелей, однако вправе будут привлечь письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Представим такую ситуацию. Гражданин передал во временное пользование организации свой автомобиль. Вопреки требованиям закона стороны не заключили договор аренды в письменной форме, а лишь подписали акт о передаче автомобиля. Отсутствие письменного договора в данной ситуации вовсе не означает, что соглашение, заключенное между организацией и гражданином, недействительно. Доказательством того, что договор все-таки существует, может служить, например, тот же самый акт передачи автомобиля.

Следует знать, что несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет его недействительность только тогда, когда это прямо предусмотрено в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК РФ). На сегодняшний день такое основание недействительности сделки как несоблюдение ее формы установлено лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ) и аренды предприятий (п. 3 ст. 658 ГК РФ).

Если стороны договора аренды захотят изменить условия заключенного договора или вовсе решат расторгнуть его, то соглашение об изменении или о расторжении договора они должны будут оформить в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ). Например, если договор аренды оборудования стороны заключили в письменной форме, то и соглашение о расторжении этого договора им придется оформлять тоже письменно.

Регистрация договора аренды

 

Внимание! Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 131 ГК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ).

 

Основания и порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлены Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Дополнительные требования к оформлению договора аренды недвижимого имущества обусловлены спецификой самого объекта аренды, а именно его ценностью, значимостью, технической сложностью и другими подобными качествами.

Напомним, что недвижимое имущество - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК РФ). В связи с этим может возникнуть вопрос: подлежит ли государственной регистрации договор аренды транспортного средства, если по нему передается один из указанных выше объектов?

Ответ на данный вопрос содержится в ст. ст. 633 и 643 ГК РФ. Согласно им подобные договоры аренды в государственной регистрации не нуждаются независимо от срока, на который они заключаются, поскольку к таким договорам не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК РФ.

 

Внимание! Что касается аренды зданий и сооружений, то в государственной регистрации нуждаются только те договоры, которые заключены на срок не менее одного года.

 

Договоры аренды, которые заключаются на срок меньше года, государственной регистрации не подлежат (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Необходимо помнить, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году. Соответственно, такой договор аренды здания (сооружения) подлежит обязательной государственной регистрации (см. п. 3 "Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой" (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).

Приведенные выше правила распространяются в полной мере и на договоры, предметом аренды в которых являются помещения, а также части зданий и сооружений (см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Стороны могут заключить договор аренды здания (сооружения, помещения) и на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В этом случае договор аренды в органах юстиции регистрировать не надо. Такой вывод следует из п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59. В этом Письме Президиум ВАС РФ указал, что государственная регистрация необходима лишь по договорам, заключенным на срок не менее года. А договоры, в которых срок их действия не указан, считаются заключенными на неопределенный срок. Они в государственной регистрации не нуждаются, так как этого не предусматривает действующее законодательство.

 

Внимание! В отличие от договора аренды здания или сооружения договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключается (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

 

Если стороны заключают договор аренды, который в силу закона должен пройти государственную регистрацию, то этот договор будет считаться заключенным только с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ). Поэтому при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок год и более, является незаключенным.

На практике может сложиться ситуация, когда договор аренды недвижимости сторонами подписан, но одна из сторон уклоняется от его государственной регистрации (например, не представляет документы, необходимые для проведения государственной регистрации). Что в такой ситуации делать второй стороне? Выход один - предъявлять иск к недобросовестной стороне и учреждению юстиции, осуществляющему государственную регистрацию договоров. В данном случае истец может сослаться на п. 3 ст. 165 ГК РФ, который гласит, что в том случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 7 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59)).

 

Арендная плата

 

Договор аренды, как это уже было отмечено, является возмездным. Одна из основных обязанностей арендатора - это обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом, т.е. арендную плату.

Гражданское законодательство предоставляет участникам арендных отношений практически полную свободу в установлении порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды могут сочетаться между собой - например, деньги и услуги, работы и имущество. Гражданский кодекс РФ упоминает лишь несколько разновидностей арендной платы. Вместе с тем участники договора могут предусмотреть и иные виды платы за пользование имуществом.

Так, стороны могут установить следующий порядок оплаты за пользование имуществом:

1) арендная плата в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Это самый распространенный вид платы за пользование имуществом. Кстати, по договору проката арендная плата может быть установлена только в таком виде (ст. 630 ГК РФ). Эта норма является императивной и не может быть изменена сторонами договора.

Размер арендной платы должен быть определен в рублях (ст. 317 ГК РФ). В иностранной валюте или в условных денежных единицах размер арендной платы установлен быть не может.

В то же время участники договора аренды могут предусмотреть в договоре, что арендная плата подлежит внесению в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. Например, сейчас в договорах аренды недвижимого имущества очень часто встречается условие об арендной плате, сформулированное приблизительно так: "Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме, эквивалентной 500 долл. США за один квадратный метр арендуемой площади в год по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа". Такое условие договора действующему законодательству не противоречит, ведь расчеты по договору будут производиться в рублях. А это главное;

2) арендная плата в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Зачастую такой способ оплаты аренды применяется при аренде производственного оборудования либо земельных участков. Но широкого распространения он в настоящее время не получил, впрочем, как и все другие нижеперечисленные способы;

3) арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг;

4) арендная плата в виде передачи арендатором обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) арендная плата в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

 

Примечание. Арендная плата может быть установлена в виде постоянной и переменной составляющих.

 

Например, при заключении договора аренды транспортного средства стороны могут предусмотреть, что арендная плата состоит из ежемесячных платежей в размере 15 тыс. руб. и суммы в размере 1 тыс. руб. за каждый день эксплуатации автомобиля.

На практике нередки ситуации, когда размер платы за пользование имуществом и условия его определения в договоре аренды не зафиксированы. Но это вовсе не означает, что такой договор аренды является незаключенным (за исключением договоров аренды здания (сооружения, помещения)). В этом случае размер арендной платы определяется в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. арендодатель может требовать от арендатора заплатить ему за аренду по рыночной цене.

Именно так поступила одна организация, которая передала в пользование предприятию автомашину "КРАЗ" с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, но забыла указать в договоре размер арендной платы. Поскольку арендатор не вносил арендных платежей, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с предприятия долга за пользование автомашиной. Суд требования организации удовлетворил. Он взыскал с предприятия арендную плату исходя из стоимости машино-часа эксплуатации машины "КРАЗ", установленной областной администрацией (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.03.2003 N А19-3726/02-7-Ф02-773/03-С2).

 

Внимание! Для договора аренды здания (сооружения, помещения) условие о размере арендной платы является существенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

 

Поэтому при отсутствии в договоре аренды такого условия, согласованного в письменном виде, договор считается незаключенным. Применение данной нормы хорошо иллюстрирует спор, который возник между двумя предпринимателями, один из которых сдал в аренду другому помещение магазина. При подписании договора стороны определили, что оплата за использование помещения производится путем распределения прибыли по 50% между сторонами. И все. В договоре не было сказано ни слова о том, как считать эту прибыль, за какой период и что делать, если прибыли не будет вовсе.

Суд посчитал, что в данном случае условие о размере арендной платы нельзя считать согласованным, и признал договор аренды помещения незаключенным (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.09.2007 N Ф08-5489/2007).

Бывает так, что в аренду передаются одновременно несколько объектов. В таком случае плата за пользование имуществом может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.

Представим следующую ситуацию. Арендодатель передает во временное пользование арендатору три помещения (два - под склад готовой продукции, одно - под офис), а также складское оборудование. Стороны могут установить в договоре плату как за все имущество в целом, к примеру 1 млн руб. в месяц, так и за каждый объект в отдельности, например: 800 тыс. руб. - складские помещения, 150 тыс. руб. - офисные помещения и 50 тыс. руб. - складское оборудование.

 

Примечание. С точки зрения практической целесообразности лучше распределять сумму арендной платы по каждому объекту.

 

Это обезопасит стороны от возникновения споров между ними и, кроме того, позволит арендатору избежать споров с налоговыми органами, особенно в том случае, если часть арендуемых в рамках одного договора объектов используется в производственной сфере, а часть - в непроизводственной.

 

Примечание. Несмотря на то, что гражданское законодательство предоставляет участникам договора столь широкую свободу выбора порядка и условий внесения арендной платы - вплоть до отказа от установления ее конкретного размера, в большинстве случаев, на наш взгляд, представляется целесообразным четко определять размер платы за пользование имуществом, устанавливая его непосредственно в договоре.

 

Порядок исчисления арендной платы, предложенный ГК РФ, носит достаточно неопределенный характер. Данные обстоятельства могут привести к спорам и разногласиям не только между контрагентами, но и с налоговыми органами при формировании арендатором и арендодателем расходов и доходов от сдачи имущества в аренду.

Сроки внесения арендной платы определяются арендатором и арендодателем самостоятельно. Обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо, что бывает гораздо реже, один раз в год.

Участники договора могут предусмотреть иной порядок внесения арендной платы. В частности, арендная плата может вноситься путем осуществления предварительных платежей либо предоставления отсрочки ее уплаты. Срок внесения арендной платы может определяться конкретной датой (например, в первый рабочий день месяца) либо периодом времени (допустим, до 10-го числа каждого месяца).

Если арендатор платит за аренду деньгами, то платежи он может осуществлять как наличными, так и путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. При этом следует помнить о действующих ограничениях в расчетах наличными денежными средствами между юридическими лицами и предпринимателями (см. Указание Центрального банка РФ от 20.06.2007 N 1843-У).

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (если иное не предусмотрено договором аренды). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Практика показывает, что существенным нарушением можно считать следующие случаи: неоднократное (более двух раз подряд) невнесение арендной платы; образование значительной задолженности в результате неполного внесения арендной платы; неоднократное нарушение сроков внесения платежей и другие подобные нарушения (см. Обзор Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 12.01.2006 N А38-1324-16/98-2005, Московского округа от 27.09.2007 N КГ-А40/9644-07, Поволжского округа от 10.06.2008 по делу N А55-18133/2007 и др.).

 

Внимание! Арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

 

Отметим также, что в договоре аренды стороны обычно предусматривают возможность взыскания неустойки в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Такое условие неплохо стимулирует арендатора к полному и своевременному внесению арендных платежей.

 

Срок договора аренды

 

Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование, поэтому сроки аренды, согласно общему правилу, определяются в договоре по соглашению сторон. Таким образом, договор аренды может быть заключен как на один день, так и на 20 лет.

 

Примечание. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

 

В этом случае каждая из сторон в любое время может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц (при аренде недвижимости - за три месяца). При этом в законе или договоре могут быть установлены и иные сроки уведомления о прекращении договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В ряде случаев предельные сроки договора аренды могут устанавливаться законом. Так, например, в отношении договора проката установлен максимальный срок договора - один год (п. 1 ст. 627 ГК РФ).

Если в договоре аренды, предельный срок которого ограничен законом, срок аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от выполнения своих обязательств по договору, то такой договор прекращается по истечении предельного срока, установленного законом. К примеру, предельный срок договора проката - один год. По истечении года арендатор, даже если у него останется арендованное имущество, не может продолжать им пользоваться, уповая на то, что договор автоматически "продлился". Имущество ему придется вернуть и, в случае обоюдного интереса, заключить новый договор.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Но следует знать, что такое преимущественное право арендатор имеет не во всех случаях. У арендаторов по договору проката, а также по договорам аренды транспортных средств такого права нет (ст. ст. 627, 632, 642 ГК РФ).

 

Примечание. Чтобы реализовать свое преимущественное право, арендатор обязательно должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок.

 

Свои предложения он должен направить арендодателю либо в срок, указанный в самом договоре, либо в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор этого не сделает, то свое преимущественное право он потеряет (п. 33 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).

Также надо помнить, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. Если арендодатель, вернув свое имущество, распорядится им каким-либо другим способом (например, будет использовать самостоятельно, продаст, отдаст в безвозмездное пользование и проч.), то в этом случае прежний арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды, так как такого права у него попросту не возникнет (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23.01.2006 по делу N А29-3282/2005-2э, Дальневосточного округа от 24.04.2007 N Ф03-А51/07-1/832 и др.).

Еще один момент, на который следует обратить внимание, - преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок возникает только у добросовестного арендатора. Поэтому, если арендатор по заключенному договору исполняет свои обязательства ненадлежащим образом, то никаких преимуществ перед другими потенциальными арендаторами у него в будущем не будет.

Судебной практике известны случаи, когда арендаторы лишались преимущественного права вследствие следующих причин:

- несоблюдение санитарных норм в арендованном помещении (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2001 по делу N А29-700/01-2э);

- несвоевременное перечисление арендной платы (Постановление ФАС Московского округа от 02.07.1998 N КГ-А40/1365-98);

- наличие задолженности по аренде (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.07.2007 N Ф08-4228/2007);

- невыполнение обязанности по проведению ремонта арендованного имущества (Постановление ФАС Уральского округа от 31.03.2008 N Ф09-1986/08-С6).

Если добросовестный арендатор уведомляет арендодателя о намерении заключить договор аренды имущества на новый срок, а арендодатель игнорирует его и в течение года заключает договор аренды этого имущества с другим лицом, то у арендатора появляется возможность требовать в судебном порядке по выбору:

- перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор;

- возмещения убытков.

Нередко арендатор в ситуации, когда нарушается его преимущественное право, обращается в суд с требованием о понуждении арендодателя к заключению договора аренды. Подача такого иска является ошибкой со стороны арендатора, ведь принудить лицо к заключению договора можно лишь в том случае, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ). А ст. 621 ГК РФ не предусматривает обязательности заключения арендодателем нового договора аренды, а лишь предоставляет арендатору преимущественное право на аренду ранее арендованного имущества, которым (правом) он может воспользоваться при соблюдении определенных условий.

Поэтому арендатору, чье преимущественное право нарушено, необходимо подавать либо иск о возмещении убытков, либо иск о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, или требовать одновременно и того и другого (см. Постановления ФАС Дальневосточного округа от 31.10.2006 N Ф03-А51/06-1/3828, Поволжского округа от 08.07.2004 по делу N А49-6216/02-6/24, Уральского округа от 31.03.2008 N Ф09-1986/08-С6 и др.).

Как было сказано выше, уведомление арендатором арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок является обязательным условием для реализации преимущественного права на заключение нового договора. Однако отсутствие такого уведомления вовсе не означает, что по истечении срока аренды арендные отношения между сторонами автоматически закончатся. Закон гласит, что по истечении срока договора аренды арендатор, не уведомивший арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, может продолжать пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В подобной ситуации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

 

Примечание. Если арендодатель против продолжения аренды, он должен свои возражения довести до сведения арендатора до окончания срока аренды.

 

Причем желательно это сделать в письменной форме, направив арендатору заказное письмо, телеграмму или вручив ему соответствующее уведомление под расписку. В противном случае арендатор получит право и в дальнейшем пользоваться арендованным имуществом, как это произошло, к примеру с земельным участком, арендованным одним предпринимателем у администрации своего города (см. Постановление ФАС Центрального округа от 20.05.2005 N А35-4977/04-С18). Предприниматель отказался освобождать землю по окончании срока аренды на том основании, что за время аренды им не было получено никаких возражений от арендодателя относительно пролонгации арендных отношений. Он продолжил пользоваться землей, так как посчитал договор аренды возобновленным на неопределенный срок. Городская администрация обратилась в арбитражный суд, но вернуть свой участок ей не удалось. Суд установил, что действительно никаких возражений относительно дальнейшей аренды земли предпринимателю от администрации не поступало.

 

Объекта аренды

 

Порядок распределения обязанностей по содержанию объекта аренды между арендатором и арендодателем определяется Гражданским кодексом РФ и непосредственно договором аренды. Нормы гражданского законодательства, регламентирующие данные вопросы, в большинстве своем носят диспозитивный характер. Это означает, что правила, установленные в ГК РФ, применяются только в том случае, если порядок распределения расходов не установлен самим договором.

По общему правилу расходы, связанные с эксплуатацией объекта аренды, осуществляются арендатором (п. 2 ст. 616 ГК РФ), если иное не установлено договором аренды. Но в договоре арендатор и арендодатель могут перераспределить эти расходы по своему усмотрению. А вот обязанность по проведению капитального ремонта, согласно общему правилу, возлагается на арендодателя. Хотя стороны могут своим соглашением "переложить" ее и на арендатора (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются договором аренды. В случаях, если договором срок не определен либо возникает неотложная необходимость, ремонт должен быть проведен в разумный срок.

Гражданский кодекс не определяет понятия "неотложная необходимость", однако представляется, что в данном случае речь идет о наступлении обстоятельств, которые не позволяют арендатору надлежащим образом и в полном объеме использовать арендуемое имущество. Аналогичным образом не определено гражданским законодательством и понятие "разумный срок". При его толковании следует исходить из обычаев делового оборота, т.е. из обычно применяемых сроков осуществления капитального ремонта в зависимости от вида имущества, предполагаемого объема работ, условий проведения ремонта.

Невыполнение арендодателем обязанности (отказ от проведения ремонта, непроведение ремонтных работ в установленные в договоре сроки либо в разумный срок) осуществлять капитальный ремонт дает право арендатору по своему выбору предпринять следующие действия (п. 1 ст. 616 ГК РФ):

1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

Судебной практике известно много дел, возникших из споров по поводу ремонта арендованного имущества. В качестве примера приведем лишь одно (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4525). Суд рассмотрел следующую ситуацию. Акционерное общество арендовало у городского комитета по управлению имуществом нежилые помещения. При передаче помещений в аренду стороны в акте приема-передачи указали, что в передаваемых в аренду помещениях неисправна система отопления и требуется ее замена. Четыре года арендодатель тянул с ремонтом. Тогда арендатор нанял ремонтную организацию и произвел замену системы отопления. А потом обратился с иском к арендодателю о взыскании денежной суммы в возмещение стоимости произведенного капитального ремонта. Суд требования арендатора удовлетворил в полном объеме.

 

Прекращение договора аренды

 

По общему правилу договор аренды прекращается по истечении срока аренды. Однако и до истечения срока аренды договор может прекратить свое действие. Это происходит в следующих случаях:

- достижения сторонами соглашения о прекращении договора;

- досрочного расторжения договора, которое может случиться как по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ), так и по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ);

- признания договора аренды недействительным;

- гибели объекта аренды.

При наличии взаимного согласия сторон, т.е. по соглашению сторон, договор аренды может быть расторгнут ими в любое время (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды, если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев делового оборота (ст. 452 ГК РФ). Поэтому если, к примеру, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то и соглашение о его расторжении также необходимо зарегистрировать (см. Постановления ФАС Дальневосточного округа от 12.12.2006 N Ф03-А51/06-1/4217, Западно-Сибирского округа от 13.10.2005 N Ф04-7220/2005(15781-А03-9), Московского округа от 18.11.2004 N КГ-А41/10485-04 и др.).

Расторжение договора аренды возможно не только по соглашению сторон, но и по инициативе одной из сторон.

Зачастую в договоре аренды можно встретить условие о том, что сторона договора может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предварительно уведомив об этом другую сторону. На практике возник вопрос: насколько соответствует закону такое условие? Может ли сторона договора аренды отказаться от исполнения договора, если другая сторона не допустила никаких нарушений условий договора?

Ответ на данный вопрос содержится в п. 25 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В нем Президиум ВАС РФ указал, что стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора по требованию арендодателя - как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением условий договора со стороны. Иными словами, закон допускает возможность одностороннего отказа от договора аренды, даже если отказ продиктован исключительно желанием одной из сторон. Главное, чтобы такая возможность была в договоре предусмотрена (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08, ФАС Поволжского округа от 20.04.2006 по делу N А49-6482/05-341/24 и др.).

Однако чаще всего досрочное расторжение договора происходит в результате конфликта между арендодателем и арендатором, когда одна из сторон нарушает условия договора. Расторжение договора в таком случае может происходить как во внесудебном порядке, так и через суд.

Если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя на отказ от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке при нарушении арендатором того или иного условия договора, то договор может быть расторгнут арендодателем без обращения в суд на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ. Это следует из п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Так, согласно материалам дела, договор аренды нежилого помещения, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью и организацией, предусматривал возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в срок. Арендатор арендные платежи в установленный срок не внес. Арендодатель предъявил иск о выселении арендатора из нежилого помещения в связи с расторжением договора аренды. Суд посчитал правомерным условие договора о праве арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора, как основанное на п. 3 ст. 450 ГК РФ, и удовлетворил требование истца о выселении арендатора из нежилого помещения без предъявления иска о расторжении договора.

Полагаем, что ана