Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим...
История развития пистолетов-пулеметов: Предпосылкой для возникновения пистолетов-пулеметов послужила давняя тенденция тяготения винтовок...
Топ:
Оснащения врачебно-сестринской бригады.
Теоретическая значимость работы: Описание теоретической значимости (ценности) результатов исследования должно присутствовать во введении...
Интересное:
Как мы говорим и как мы слушаем: общение можно сравнить с огромным зонтиком, под которым скрыто все...
Финансовый рынок и его значение в управлении денежными потоками на современном этапе: любому предприятию для расширения производства и увеличения прибыли нужны...
Что нужно делать при лейкемии: Прежде всего, необходимо выяснить, не страдаете ли вы каким-либо душевным недугом...
Дисциплины:
2017-11-27 | 236 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Ставка капитализации равна ставке отдачи. Стоимость объекта и (или) доход не изменяются с течением времени. Регулярный (ежегодный) доход по величине равен отдаче на вложенные средства. Полное возмещение первоначально вложенных средств происходит в момент реверсии (т. е. продажи объекта в конце периода владения).
Ставка капитализации превышает ставку отдачи. Стоимость объекта и (или) доход уменьшаются за период владения. Следовательно, полное возмещение первоначально вложенных средств в момент реверсии становится невозможным. Таким образом, определенная доля первоначально вложенных средств должна быть возмещена за счет регулярных доходов до момента реверсии. Разница между ставкой капитализации и ставкой отдачи представляет собой дополнительную ставку для возмещения первоначально вложенных средств.
Ставка отдачи превышает ставку капитализации. Стоимость объекта и (или) регулярные доходы увеличиваются за период владения (инвестор ожидает продать объект по цене, превышающей цену приобретения). Размер ежегодного дохода не может обеспечить ожидаемую ставку отдачи на вложенные средства, поскольку часть этой отдачи будет получена только в момент реверсии.
Капитализация дохода
В основе метода капитализации дохода лежат следующие предпосылки. Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения объекта доходной недвижимости представляет собой сумму средств, уплаченную за право получения известного (или прогнозируемого) дохода от объекта. Таким образом, на основании данных по недавним продажам сопоставимых объектов можно найти рыночную взаимосвязь между величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода (т. е. доходом, который способен приносить объект, и уплаченной за него ценой). Коэффициент, выражающий эту взаимосвязь, позволяет оценить стоимость объекта на основании дохода, который он приносит своему владельцу.
|
Капитализация дохода — это метод преобразования (или конверсии) ежегодного дохода от объекта в его стоимость в соответствии с формулой
Стоимость = Доход / Ставка капитализации
или
Стоимость = Доход х Коэффициент капитализации,
где коэффициент капитализации = 1/СК
В качестве показателя дохода, как правило, используется чистый доход от эксплуатации (ЧДЭ), а конкретно, — ожидаемый (прогнозируемый) ЧДЭ за предстоящий год или фактически достигнутый ЧДЭ за последний год.
Капитализация не учитывает прогнозы инвестора и ожидания на рынке относительно периода владения, динамики дохода и изменения стоимости недвижимого имущества. Тем не менее ставки капитализации, рассчитываемые на основе цен продаж схожих объектов, могут косвенно отражать предполагаемые участниками рынка изменения.
Капитализация может использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений). В каждом из этих случаев применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе:
Используемый показатель дохода | Соответствующая ставка капитализации (СК) |
Чистый доход от эксплуатации. Доход инвестора. Доход банка. Доход от земельного участка. Доход от улучшения. | Общая ставка капитализации С К для собственных средств. СК для заемных средств. СК для земли. СК для улучшений |
Ставки капитализации можно определить путем:
• анализа сопоставимых продаж;
• применения остаточных методов:
а) для финансовых составляющих (собственный и заемный капитал);
|
б) для физических составляющих (земля и улучшения)4.
К анализу сопоставимых продаж для нахождения ставки капитализации прибегают при наличии достаточного количества данных по схожим объектам доходной недвижимости, которые выступают для инвестора в качестве альтернативных вариантов вложения средств.
Сопоставимые объекты должны быть аналогичными оцениваемому по своему функциональному назначению и уровню риска неполучения дохода в предполагаемом объеме и (или) потери средств, вложенных в приобретение имущества, а также соответствовать этому объекту, насколько это возможно, в том, что касается:
• размера дохода;
• соотношения между валовым доходом и эксплуатационными рас
ходами (коэффициента эксплуатационных расходов);
• физических характеристик;
• месторасположения;
• ожидаемых изменений стоимости.
Данные по каждому из сопоставимых объектов должны включать:
• цену продажи;
• чистый доход от эксплуатации;
• коэффициент эксплуатационных расходов;
• условия финансирования сделки (прежде всего, долю привлеченных средств и основные положения кредитного договора);
• ситуацию на рынке в момент заключения сделки.
Способ выбора итоговой ставки капитализации для использования при расчете стоимости зависит от того, выполняются или не выполняются следующие условия:
• характеристики всех сопоставимых и оцениваемого объектов примерно совпадают;
• данные по сопоставимым объектам получены из одинаково надежных источников.
Если в достаточной степени выполняются оба условия, то оценщик рассчитывает ставку капитализации для последующего анализа как среднюю арифметическую из ставок капитализации по сопоставимым объектам. Если хотя бы одно из условий не выполняются (что бывает в абсолютном большинстве случаев), то ставка капитализации рассчитывается как:
• средняя арифметическая из ставок капитализации по сопоставимым объектам, после внесения поправок, отражающих отличия от оцениваемого объекта, или как средневзвешенная из отдельных ставок капитализации, причем удельный вес каждой из них прямо пропорционален степени схожести сравниваемого объекта и надежности информации по нему.
Наиболее типичными ошибками при применении метода капитализации дохода являются:
• использование показателей дохода, рассчитанных на разной основе.
Например, ставка капитализации, рассчитанная для сопоставимого объекта на основе валового дохода, впоследствии применяется к чистому доходу от эксплуатации оцениваемого объекта; капитализация прогнозируемого дохода от оцениваемого объекта по ретроспективным (т. е. рассчитанным на основе прошлых показателей) ставкам или наоборот.
|
|
Кормораздатчик мобильный электрифицированный: схема и процесс работы устройства...
Особенности сооружения опор в сложных условиях: Сооружение ВЛ в районах с суровыми климатическими и тяжелыми геологическими условиями...
Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ - конструкции, предназначенные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой...
История развития хранилищ для нефти: Первые склады нефти появились в XVII веке. Они представляли собой землянные ямы-амбара глубиной 4…5 м...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!