Оценка стоимости здания с помощью остаточного метода

Для применения метода требуются следующие данные:

• стоимость земельного участка;

• чистый доход от эксплуатации объекта;

• ставки капитализации для земли и улучшений.
Процесс расчета состоит из следующих шагов.

1. Предполагается, что стоимость земельного участка может быть оце­нена независимо от объекта в целом, после чего она умножается на ставку капитализации для земли. В результате получается доход, необходимый для привлечения инвестиций в приобретение зе­мельного участка.

2. Полученный доход от земельного участка вычитается из чистого эксплуатационного дохода. Остаточный доход представляет собой доход, необходимый для привлечения инвестиций в здания и сооружения.

3. Остаточный доход капитализируется по ставке для улучшений, что дает стоимость последних.

4. Стоимость объекта определяется сложением стоимостей земли и улучшений.

Данный метод весьма ограничен в применении, и, как правило, ис­пользуется для оценки участков земли с ветхими зданиями и сооруже­ниями.

Оценка стоимости заемных средств с помощью остаточного метода

При использовании данного метода, предполагается, что имеющиеся рыночные данные позволяют определять условия привлечения заемных средств наряду с размером кредита. Такой подход наиболее применим для оценки новых объектов.

В данном случае известным компонентом является стоимость соб­ственных средств, а неизвестным — стоимость заемных средств.

Процесс оценки состоит из следующих шагов.

1. Определяется доход на собственные средства (путем умножения сто­имости собственных средств на ставку капитализации). Этот по­казатель вычитается из чистого дохода от эксплуатации. Результа­том является остаточный доход на заемные средства.

2. Остаточный доход на заемные средства капитализируется по соот­ветствующей ставке.

3. Определяется общая стоимость объекта как сумма стоимостей соб­ственных и заемных средств.

В данном случае отправной точкой служит известный объем средств, которые инвестор планирует вложить в приобретение объекта. Также предполагается, что установлена ставка отдачи, достаточная для привле­чения инвестиций в данный объект. Тем самым подразумевается, что размер кредита находится в прямой зависимости от остаточного дохода, который будет использован для обслуживания долга.

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Как правило, в процессе оценки используется несколько подходов к стоимости, которые приводят к разным результатам. Отсюда возникает задача согласования этих результатов и установления итоговой величи­ны стоимости.

Прежде всего, оценщик должен убедиться, что выбранные им при­емы и методы используются логично и последовательно, опираются на всю имеющуюся информацию и дают достоверные ответы на вопросы, поставленные заказчиком. Для проверки математических расчетов сле­дует привлекать третьих лиц. Даже мелкие ошибки, в случае их обнару­жения, способны подорвать доверие клиента к отчету.

Необходимо проанализировать различия в значениях стоимости, полученных с помощью разных подходов. Весьма желательно, чтобы оценщик отдавал себе отчет в причинах, приведших к этим отли­чиям.

При согласовании результатов оценщик полагается на свой опыт, мнение и суждение в большей мере, чем на любом другом этапе процесса оценки. Оценщик определяет относительную важность, применимость _и обоснованность значений стоимости по каждому из подходов, между которыми затем соответствующим образом распределяются весовые ко­эффициенты.

Основным критерием при распределении весовых коэффициентов является само задание по оценке, т. е. тот вопрос, который был поставлен заказчиком или сформулирован совместно заказчиком и оценщиком —-насколько уместно использование каждого из подходов для расчета сто­имости в данной конкретной ситуации. Так, например, затратный под­ход мало пригоден для оценки ветхих сооружений.

Итоговая величина стоимости указывается в виде конкретной вели­чины, либо диапазона величин, находящихся между наименьшим и наибольшим значениями. В большинстве случаев заказчику будет требо­ваться конкретная величина. Имея отчет, содержащий оценку в виде диапазона стоимостей, заказчик, в зависимости от своих интересов, ори­ентируется на одну из границ этого диапазона. Тем не менее бывают си­туации, когда в силу некоторых обстоятельств (недостаток исходных дан­ных, неустойчивая ситуация на рынке и т. п.) назвать конкретную вели­чину не представляется возможным. Вместе с тем слишком широкий диапазон отрицательно сказывается на полезности отчета для заказчика.

Итоговая величина стоимости дается с округлением, поскольку мне­ние оценщика не может быть абсолютно точным. Чем больше оценщик уверен в своем мнении, тем меньше потребность в округлении.

 

Дополнение 2 - Оценка нематериальных [4] активов

 

Настоящее дополнение разработано с использованием проекта между­народного стандарта «Оценка нематериальных активов», разработанного в 1995 г. Международным комитетом по стандартам оценки (The International Assets Valuation Standards Committee, в дальнейшем — MKCO). В дополне­нии сохранена рубрикация, обязательная для стандартов оценки.

ВВЕДЕНИЕ

1.1. Настоящее дополнение ориентировано на достижение следующих целей: во-первых, дать развернутое представление о нематериальных активах как специфической разновидности долгосрочных активов, не имеющих осязаемой формы и, как правило, не связанных с конкрет­ным материальным объектом (вещью); во-вторых, показать границы применимости к таким активам традиционных понятий, используемых оценщиками, в том числе, различных определений стоимости; в-третьих, объяснить причины, по которым до настоящего времени стан­дартизация оценки нематериальных активов на международном уровне оказалась трудно осуществимой, хотя попытки стандартизации
предпринимались, и соответствующий проект был разработан.

1.2. Оценка нематериальных активов — наиболее сложная и наименее формализованная область профессиональной оценочной деятельности, требующая от оценщика углубленных познаний в области права, в том числе таких специальных его разделов, как авторское право, па­тентное законодательство, законодательство о товарных знаках, а также понимания принципов конкуренции в современной экономике и защиты от недобросовестной конкуренции. Оценка может существен­но зависеть от правил бухгалтерского учета, действующих в данной стране в период, когда производится оценка, и от налогового законо­дательства данной страны. Дополнительную сложность при оценке нематериальных активов создает то обстоятельство, что эти активы, как правило, являются специализированными активами. Большая часть из них никогда не продается и не покупается, как по отдельно­сти, так и в составе группы активов (имущественного комплекса). Их оценка на основе стандартных приемов, таких, как сравнение од­нотипных сделок или суммирование прошлых затрат либо вообще невозможна, либо приводит к совершенно неверным результатам. 1.3. Естественное стремление к упрощению и стандартизации процеду­ры оценки постоянно сталкивается с объективной сложностью и разнообразием задач, а следовательно, с необходимостью искать но­вые подходы к решению. Стандартизация оценочной деятельности в таких условиях может привести не столько к повышению ее каче­ства в целом, сколько к отстранению от нее наиболее квалифициро­ванных специалистов и замедлению развития методологии.

ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ

2.1. Нематериальные активы, как правило, оцениваются в контексте
определения стоимости «действующего предприятия»², т. е. стоимо­сти бизнеса, или в составе «предприятия как имущественного ком­плекса»³, продаваемого и покупаемого как единое целое. Необходимость в оценке отдельных нематериальных активов, не связанных с другими активами, возникает сравнительно редко. Например, это может быть оценка патентов и лицензий при их продаже или оцен­ка ущерба при нарушении исключительных прав патентообладате­ля связана с оценкой бизнеса.

2.2. Стоимость всей совокупности нематериальных активов компании (в сумме) обычно определяется точнее, а процедура определения этой, но при такой оценке обычно принимается в расчет бизнес, связанный с использованием данного актива, а иногда и бизнес компании[5] в целом. Поэтому оценка нематериальных активов почти всегда

стоимости (оценка) проще, чем оценка отдельных активов той же компании. Поэтому оценка отдельных нематериальных активов, как правило, не производится или производится после оценки их сово­купности в целом и только на ее основе.

2.3. Оценка нематериальных активов может производиться с различны­ми целями. Наиболее очевидные поводы для проведения оценки: купля-продажа предприятия⁵; слияния и поглощения; создание нового предприятия и внесение вклада в собственный, (акционер­ный) капитал⁶ в виде интеллектуальной собственности. Частным случаем купли-продажи предприятия является приватизация. В случае купли-продажи предприятия переоценка активов проводится либо с целью уточнить цену сделки перед продажей, либо с целью рест­руктуризации активов того же предприятия после его покупки. В том и другом случае основанием для проведения оценки активов можно счи­тать факт купли-продажи предприятия. Однако подходы к оценке в этих двух случаях радикально различаются.

Если цель — уточнение стоимости продаваемого предприятия, то оценка отдельных нематериальных активов может служить лишь кос­венным основанием для изменения стоимости в ту или иную сторону. Стоимость предприятия определяется в основном путем оценки буду­щего дохода.

Если цель — реструктуризация активов купленного предприятия, то стоимость их в совокупности известна на момент оценки и равна цене сдел­ки. Речь может идти только о распределении уже известной стоимости ак­тивов между отдельными активами с целью оптимизировать финансовые показатели. Переоценка нематериальных активов особенно удобна для рест­руктуризации денежного потока с увеличением в нем доли амортизацион­ных отчислений при уменьшении доли прибыли и в конечном счете для повышения стоимости собственного (акционерного) капитала.

ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ВИДЫ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ И ТИПЫ СТОИМОСТИ

3.1. Нематериальные активы — это специфические активы, для кото­рых характерны:

• отсутствие осязаемой формы;

• долгосрочность использования;

• способность приносить доход.

Отсутствие осязаемой формы — основная, но не единственная специ­фическая особенность нематериальных активов, отличающая их от иных долгосрочных активов. Другие специфические особенности характерны только для отдельных видов нематериальных активов, но не для всех од­новременно, т. е. их нельзя использовать как характерные отличитель­ные признаки.

3.2. Типы нематериальных активов. Принято различать идентифици­руемые нематериальные активы, к числу которых относятся иму­щественные права, способные приносить доход в течение длитель­ного периода (более одного года), и неидентифицируемые немате­риальные активы, иногда называемые активами типа гудвилл. Та­кое деление в целом справедливо для большинства стран, включая Россию и США. Однако конкретное наполнение каждого из этих двух понятий может различаться в существенных деталях, связан­ных с особенностями национальных законодательств и стандартов финансовой отчетности. К числу идентифицируемых нематериаль­ных активов с учетом сделанных оговорок можно отнести:

• исключительные имущественные права на результаты интеллекту­альной деятельности и приравненные к ним средства индивидуа­лизации — права интеллектуальной собственности;

• права пользования землей, водой, другими природными ресурса­
ми; права пользования недвижимым имуществом.

Основное отличие идентифицируемых нематериальных активов (от неидентифицируемых активов) состоит в том, что они связаны с конк­ретным объектом (осязаемым или неосязаемым), могут существовать отдельно от бизнеса или предприятия (как имущественного комплек­са) и, следовательно, могут быть проданы отдельно от него. Поскольку идентифицируемые нематериальные активы могут продаваться отдель­но, теоретически можно говорить о рыночной стоимости таких акти­вов, а практически — об их учете на балансе в качестве отдельных учет­ных единиц, имеющих определенную стоимость.

Неидентифицируемые нематериальные активы обычно не могут су­ществовать отдельно от компании, а оцениваются только через оценку бизнеса в целом и оценку идентифицируемых активов. Следовательно, о рыночной стоимости неидентифицируемых нематериальных активов можно говорить только при условии уточнения смысла этого термина применительно к активам именно этого типа.

Принято также различать нематериальные активы с ограниченным и неограниченным сроком использования. В зависимости от пред­полагаемого срока использования строится политика амортизации не­материальных активов. Поэтому вопрос о сроках службы нематериаль­ных активов — один из важнейших при их оценке и бухгалтерском учете.

Наконец, для целей оценки и учета важно различать нематериальные активы, созданные в процессе деятельности компании, и купленные

отдельно, т. е. приобретенные компанией за деньги или в обмен на дру­гие активы. Разумеется, купленными отдельно могут быть только иден­тифицируемые активы. При этом подавляющее большинство иденти­фицируемых нематериальных активов, создаются в процессе деятельнос­ти компании. Оценка именно этих активов по рыночной стоимости представляет наибольшую сложность.

3.3. Специфика нематериальных активов. При оценке и учете отдельных нематериальных активов необходимо учитывать их специфику. Не­обходима также предельная аккуратность в терминологии, посколь­ку одни и те же термины могут иметь для оценщика и для бухгал­тера различный смысл. Кроме того, на бытовом уровне часто не дела­ется различия между имущественными правами и подтверждающи­ми эти права документами, например, когда говорят о патентах как нематериальных активах[6]. В этой связи целесообразно дать по воз­можности полное описание всех нематериальных активов с учетом их специфики.

3.3.1. Права интеллектуальной собственности. Права интеллек­туальной собственности, как уже говорилось выше, относятся к идентифицируемым нематериальным активам. Как пра­вило, они документально подтверждены (но не обязательно отражены в балансе) и связаны с конкретными преимуще­ствами в бизнесе, что позволяет оценивать их не только в со­ставе единого имущественного комплекса, но и отдельно от него. Кроме того, имущественные права на различные объек­ты интеллектуальной собственности (ОИС) имеют свои осо­бенности, которые необходимо отметить. В этой связи далее кратко описаны специфические особенности.

Авторские и смежные права. Имущественные авторские и смежные права — это, как правило, права на тиражирова­ние произведений авторского права, таких, как книги, кинофильмы, аудио- и видеозаписи, а также на тиражиро­вание программ для ЭВМ и баз данных массового пользова­ния. Характерной особенностью таких активов считается ограниченный, причем достаточно короткий срок службы. Обусловлено это отнюдь не тем, что срок правовой охраны авторских прав ограничен, а быстрой тратой полезных свойств самих объектов. Аудиозаписи выходят из моды. Программы для ЭВМ устаревают в связи с быстрым разви­тием вычислительной техники, появлением новых возмож­ностей и новых программных продуктов. Для оценки та­ких активов применяются стандартные методы дисконти­рования денежных потоков или капитализации ожидаемой прибыли от тиражирования произведений, или продажи лицензий на их тиражирование.

Права на оригинальные программы для ЭВМ и базы данных.

Особый вид нематериальных активов составляют права на программы для ЭВМ, изготавливаемые под конкретные по­требности, и базы данных индивидуального пользования. Формально те и другие — объекты авторского права, но они не тиражируются. Поэтому подход к оценке исключитель­ных прав на эти объекты принципиально отличается от под­хода к оценке прав на тиражирование программ для ЭВМ массового использования. Существенно различаются также правила учета затрат на создание программ для различных целей[7].

Права на топологии⁹ интегральных микросхем. Права на топо­логии интегральных микросхем — это, как правило, права на тиражирование интегральных схем с данной топологией. Подход к их оценке аналогичен подходу к оценке прав на тиражирование программ для ЭВМ массового использования.

Патенты. Патенты на изобретения, промышленные образ­цы и свидетельства на полезные модели, а также патенты на селекционные достижения — это официальные документы определенной формы, подтверждающие исключительные права их обладателей на соответствующие нематериальные объекты — результаты интеллектуальной деятельности. Сами результаты интеллектуальной деятельности — это еще не активы в точном смысле слова. Исключительные права на те же объекты — это идентифицируемые нематериальные ак­тивы¹⁰. Именно о них идет речь, когда говорят о патентах как нематериальных активах, причем такая вольность речи не только общепринята, но и фактически узаконена, как в США, так и в России.

Лицензии. Права на использование результатов интеллек­туальной деятельности или приравненных к ним средств индивидуализации, приобретенные по лицензионному до­говору (лицензии), как правило, оцениваются по затратам на их приобретение. Для этого есть веские основания, посколь

ку оценка приобретаемых прав (определение их рыночной стоимости) осуществляется в процессе переговоров о заклю­чении лицензионного договора. В результате оценка лицен­зии для целей бухгалтерского учета и оценка той же лицен­зии по рыночной стоимости на момент заключения лицен­зионного договора совпадают. Единственная тонкость, которая возникает при постановке приобретенных по лицензионно­му договору прав на бухгалтерский учет — это необхо­димость отражать составной характер цены лицензии. Как правило, цена лицензии складывается из паушального (еди­новременного) платежа и роялти — регулярных выплат ли­цензиата (покупателя лицензии) лицензиару (продавцу ли­цензии), зависящих от объема реального использования прав, переданных по договору. При этом паушальный платеж ста­вится на учет как нематериальный актив, а роялти учитыва­ются в составе текущих затрат лицензиата. Стоимость лицен­зии складывается из паушального платежа и суммы дискон­тированных платежей в виде роялти. Обязательства по выплате роялти должны быть учтены при оценке бизнеса в целом сре­ди всех других обязательств компании.

Секреты производства (ноу-хау) [8]. Для целей бизнеса и оцен­ки, связанной с этими целями, целесообразно различать три вида ноу-хау:

1) неотделимые от конкретного физического лица, в том числе индивидуальные навыки и умения;

2) неотделимые от конкретного юридического лица, в том числе технологии, основанные на традиции или предпо­лагающие необычно высокую культуру производства;

3) отделимые в общем случае от юридического или физического лица, в том числе сознательно скрываемые техничес­кие сведения, рисунки, чертежи. Сюда же следует отнести
«условные (номинальные) ноу-хау», т. е. сохраняемые в секрете патентоспособные результаты.

Результатами интеллектуальной деятельности, права на которые учитываются в составе нематериальных активов, в полном смысле слова можно признать ноу-хау лишь третьего типа. В отношении ноу-хау второго типа такое признание возможно, но выглядит некоторой натяжкой, а в отношении ноу-хау первого типа более уместно говорить о способностях конкретного индивидуума, чем о результатах его деятельности. Тем не менее, такие ноу-хау могут существенно влиять на оценку активов в целом, что формально отражается в стоимо­сти неидентифицируемых нематериальных активов.

Права на ноу-хау, учитываемые в составе нематериальных активов, возникают из обязательств по сохранению конфи­денциальности сведений, составляющих ноу-хау¹². Правовую основу для этого дают ст. 139 Гражданского кодекса РФ и ст. 151 Основ гражданского законодательства Союза ССР и рес­публик от 31 мая 1991 г., согласно которой:

«Обладатель технической, организационной или коммер­ческой информации, составляющей секрет производства (ноу-хау), имеет право на защиту от незаконного использования этой информации третьими лицами при условии, что:

1) эта информация имеет действительную или потенциаль­ную коммерческую ценность в силу неизвестности ее тре­тьим лицам;

2) к этой информации нет свободного доступа на законном основании;

3) обладатель информации принимает надлежащие меры к охране ее конфиденциальности.

Срок охраны ноу-хау ограничивается временем действия названных условий».

Следовательно, имущественные права на ноу-хау — обязатель­ственные, а не исключительные права. Следует также иметь в виду, что однозначного понимания термина «ноу-хау» не суще­ствует. Смысл его иногда уточняют в рамках конкретного доку­мента, в других случаях он становится понятен из контекста.

Товарные знаки¹³ и знаки обслуживания. Исключительные права на товарные знаки и знаки обслуживания имеют ценность в силу того, что они обеспечивают их обладателю определенные преимущества в бизнесе, причем иногда очень значительные. Оценка этих преимуществ, как правило, строится на основе из­мерения дополнительного дохода, получаемого в результате по­вышения ставки отдачи или объема продаж. В некоторых слу­чаях увеличение ставки отдачи доходит до 20% и выше.

Наиболее сложный момент оценки товарного знака или знака обслуживания по методу капитализации прибыли или по методу дисконтирования денежных потоков — опреде-

ление срока службы соответствующего знака. Если остаточ­ный срок службы такого актива не поддается определению остается либо произвольно выбрать срок службы, либо счи­тать его бесконечным. Недостаток последнего — исключе­ние возможности начислять амортизацию данного актива но и произвольный выбор срока службы также нельзя счи­тать удовлетворительным решением.

Товарный знак или знак обслуживания может быть про­дан или куплен, что теоретически позволяет применить для его оценки метод сравнительных продаж. Однако продуктив­ность такого метода достаточно сомнительна, так как доста­точно трудно подбирать аналоги, причем трудность здесь принципиальная. Ведь товарный знак — это средство инди­видуализации, следовательно, сравнивать надо не знаки, а то, что они индивидуализируют. Смысл же индивидуализации как раз в подчеркивании отличий. Поэтому наиболее распро­страненный способ продажи средств индивидуализации -продажа бизнеса вместе со средствами индивидуализации со­ответствующих товаров или услуг.

Другие средства индивидуализации. Помимо товарных зна­ков и знаков обслуживания к охраняемым средствам инди­видуализации принято относить:

• наименования мест происхождения товаров;

• фирменные наименования;

• коммерческие обозначения, характерные элементы фирмен­ной упаковки.

Хотя наименования мест происхождения товаров охраня­ются в России тем же федеральным законом, что и товарные знаки, фактически эти средства индивидуализации суще­ственно различаются по своим свойствам, что проявляется и при оценке прав на них как активов. Наименования мест происхождения товаров по самой сути связаны с географи­ческим местом происхождения. Поэтому права на их исполь­зование имеют низкую оборотоспособность.

Право на использование фирменного наименования мо­жет быть передано другому лицу в рамках договора о коммер­ческой концессии. При этом право на фирменное наимено­вание, как правило, оказывается достаточно жестко связано с набором обязанностей по выпуску определенного товара или предоставлению определенного набора услуг на заданном уровне качества. Иначе говоря, это не право в чистом виде и, следова­тельно, его не имеет смысла оценивать отдельно. Примерно то же можно сказать о праве на коммерческие обозначения и характерные элементы фирменной упаковки, охраняемые в рамках законодательства о конкуренции.

Франшизы (коммерческие концессии). Договор о коммерчес­кой концессии (франшизе) рассматривается многими юрис­тами как разновидность лицензионного договора, имеющего ряд специфических черт, что дает основания рассматривать передаваемые по таким договорам права как отдельный вид нематериальных активов. По договору о коммерческой кон­цессии одна сторона (правообладатель) обязуется передать дру­гой стороне (пользователю) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс исключительных прав, принадлежащих правообладателю, в том числе право на фир­менное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты ис­ключительных прав — товарный знак, знак обслуживания и т.д.

Как правило, вместе с правом на использование товарного знака и фирменного наименования передаются права на ис­пользование коммерческих обозначений, фирменной упаков­ки и других элементов фирменного дизайна. Более того, пользователю часто вменяется в обязанность использование всех перечисленных средств индивидуализации.

Поскольку договор о коммерческой концессии заключает­ся на длительный срок и дает пользователю возможность по­лучить дополнительный доход, его следует рассматривать как актив или набор отдельных активов, причем идентифици­руемых. Как правило, нет возможности вычленить доход, по­лучаемый от использования только товарного знака или толь­ко охраняемой коммерческой информации, из общей сум­мы дохода. Поэтому более правильно рассматривать как отдельный нематериальный актив весь комплекс прав, по­лученных пользователем по договору коммерческой концес­сии.

3.3.2. Активы типа гудвилл — это неидентифицируемые немате­риальные активы, которые не только не имеют осязаемой формы, но и не связываются с какими-то конкретными пре­имуществами[9]. Их нельзя продать отдельно от бизнеса. Са­мым известным из таких активов считается гудвилл, поэто­му все они иногда упоминаются как «активы типа гудвилл».

Деловая репутация (гудвилл). Термин «гудвилл» (goodwill) ча­сто переводится как «деловая репутация», что в принципе вер­но, но может привести к путанице, так как в российском законодательстве (ст. 150 ГК РФ) под деловой репутацией понимается нематериальное благо, принадлежащее граждани­ну. Правила о защите деловой репутации гражданина, опреде­ляемые в ст. 152 ГК РФ, применяются в соответствии с пунк­том 7 той же статьи к защите деловой репутации юридичес­ких лиц. Тем самым фактически признается наличие у юридического лица деловой репутации, но именно как нема­териального блага. Чтобы считать деловую репутацию в ука­занном выше смысле нематериальным активом, оценивать ее в стоимостном выражении и ставить на бухгалтерский учет, такого признания мало. Необходимо расширить список объек­тов, признаваемых нематериальными активами, причем сде­лать это нужно не в ГК РФ, а в соответствующем стандарте бух­галтерского учета или другом нормативном правовом докумен­те, определяющем правила учета нематериальных активов. Для этого в соответствующем стандарте бухгалтерского учета надо либо прямо указать, что деловая репутация юридического лица (компании) считается его нематериальным активом, либо признать, что нематериальными активами могут быть не толь­ко имущественные права, но и нематериальные блага.

Деловая репутация (гудвилл) возникает в результате жизне­деятельности компании и не является фикцией в обычном смысле слова. Более того, известно множество юридических определений понятия «гудвилл», данных в различное время английскими и американскими судами при рассмотрении дел о компенсациях за потерю гудвилла в результате наруше­ния условий договоров или в ситуациях приоритетного доме­на. Для большинства задач, решаемых оценщиками, гудвилл может быть определен как совокупность тех элементов бизнеса или персональных качеств, которые стимулируют клиентов продолжать пользоваться услугами данной компании или дан­ного индивидуума и приносят компании прибыль сверх той, что требуется для получения разумного дохода на все остальные активы, включая доход на все прочие нематериальные акти­вы, которые могут быть идентифицированы и оценены отдель­но. Однако объектом бухгалтерского учета и балансового отра­жения деловая репутация (гудвилл) становится только при совершении сделки купли-продажи компании. В соответствии с рекомендациями американских специалистов по бухгалтер­скому учету[10] гудвилл определяется как разность между про­дажной ценой компании и суммой чистых идентифицируе­мых активов, где чистые активы — это активы за вычетом

обязательств. Поскольку данное определение заимствовано из американских стандартов бухгалтерского учета, необходимо трактовать термин «чистые активы» в бухгалтерском, а не оце­ночном смысле, т. е. речь может идти только о стоимости ак­тивов, зафиксированной в бухгалтерских документах. Теорети­чески «гудвилл» может быть как положительным, так и от­рицательным. Американские оценщики рекомендуют не показывать «отрицательный гудвилл», а переоценивать (в сто­рону понижения стоимости) идентифицируемые активы.

С учетом сделанных оговорок под данное выше определе­ние в условиях России подходит также разность[11] между про­дажной ценой и балансовой стоимостью предприятия при его приватизации. Теоретически эта величина может быть как положительной, если продажная цена предприятия выше балансовой стоимости, так и отрицательной, если — ниже. На практике этот вопрос решается несколько иначе. Напри­мер, можно учитывать «отрицательный гудвилл» на счете 83 «Доходы будущих периодов».

Действующее предприятие [12] Стоимость действующего пред­приятия обычно превышает суммарную рыночную стоимость всех его идентифицируемых активов, включая нематериаль­ные. Такой эффект имеет место, как для предприятий, име­ющих заслуженную деловую репутацию, так и для вновь со­зданных предприятий, причем для однотипных компаний, действующих в одной отрасли, отношение стоимости бизнеса к стоимости идентифицируемых активов приблизительно одинаково. Следовательно, сам факт превращения совокупно­сти различных активов в действующее предприятие создает новую стоимость. Это признают зарубежные оценщики и суды, рассматривающие дела о разделении компаний или о выходе из бизнеса одного из участников. Судебная практика США и ряда других стран способствовала разграничению сто­имости, создаваемой самим фактом действующего предпри­ятия, от стоимости гудвилла. С гудвиллом обычно связыва­ют не всю разность, о которой говорилось выше, а только ее часть, составляющую отклонение от среднего для компаний данного типа. Остальную ее часть связывают с активом, полу­чившим название «действующее предприятие». Стоимость актива «действующее предприятие» может также рассматри­ваться как надбавка за формирование предприятия в единое целое — имущественный комплекс для ведения бизнеса вне зависимости от прибыльности данной компании (предпри­ятия). В США допускается оценка актива «действующее пред­приятие» по затратам на организацию аналогичного бизнеса

Нечто подобное существует и в России: разрешено учиты­вать как нематериальный актив затраты на создание юриди­ческого лица. До известной степени этот актив имеет сход­ство с активом, описанным выше, хотя организация бизнеса далеко не сводится к созданию юридического лица. 3. Другие нематериальные активы. Существует большое коли­чество разнообразных контрактов и соглашений, обеспечива­ющих определенные преимущества заключившим их сторо­нам. Если полученные преимущества имеют долгосрочный характер и могут оцениваться в деньгах, то есть основания рассматривать их как нематериальные активы участников соответствующих контрактов и соглашений.

Соглашения об отказе от конкуренции. Зарубежная практика знает немало примеров, когда в договоры о купле-продаже компании включаются соглашения об отказе от конкурен­ции, подписанные продаваемой компанией с потенциаль­ными конкурентами. Изучение судебных прецедентов, в ос­новном связанных с вопросами налогообложения, позволяет сделать вывод, что если на момент продажи компании сторо­ны пришли к единому мнению относительно стоимости со­глашения, которая явно зафиксирована в договоре и была до­статочно разумной, то есть неплохие шансы на признание этой стоимости судом.

Как правило, соглашения об отказе от конкуренции зак­лючаются на ограниченный срок. Это значит, что стоимость соответствующего актива с каждым годом будет уменьшаться. Следовательно, возможна его амортизация и уменьшение на соответствующую величину налогооблагаемой прибыли. Од­нако в России такой практики пока нет.

Договоры об аффиляции. Договоры о передаче одной компа­нии под контроль другой компании, называемые договора­ми об аффиляции, также могут иметь определенную цен­ность, длительный срок использования и, следовательно, рас­сматриваться как нематериальные активы. Характерный пример такого договора — присоединение местной теле- или радиовещательной компании к крупной сети.

Выгоды, обусловленные соглашением об аффиляции, мо­гут быть оценены через оценку преимуществ в расценках на рекламу и т. п.

Контракты найма. Контракты найма можно рассматривать как нематериальные активы, если они заключаются на оп­ределенный срок, а их расторжение по инициативе работ­ника до обусловленного срока влечет получение работодате­лем адекватной компенсации (неустойки)¹⁸, которую обыч­но платит не сам работник, а его новый работодатель. Такого рода контракты, причем с очень большими суммами ком­пенсации, применяются спортивными клубами, а также производителями фонограмм и многими высокотехноло­гичными фирмами. Если о переходах игроков из одного футбольного клуба в другой и сопутствующих денежных расчетах между клубами обычно знает весь мир, то о размере неустоек при переходе технических специалистов или ме­неджеров обычно известно мало. Но это не значит, что кон­тракты здесь всегда стоят меньше.

Списки клиентов. Списки клиентов обычно считаются ох­раняемой коммерческой информацией и могут ставиться на учет как нематериальные активы. Как правило, списки кли­ентов не покупаются, а создаются в процессе работы компании, а сопутствующие их созданию затраты учитываются в составе текущих затрат. Поэтому списки клиентов обычно не значатся на балансе. При продаже компании их стоимость учитывается как неидентифицируемый нематериальный актив.

Права пользования земельными участками, природными ресур­сами и т. д. Права пользования земельными участками и дру­гой недвижимостью могут учитываться в составе нематери­альных активов, когда для этого есть основания. Например, в США при заключении договора аренды часто выплачивается арендный бонус (Lease bonus), который является единовре­менным платежом, распространяемым на весь период арен­ды. Этот платеж капитализируется как «предоплаченная арен­да» (Prepaid rent expense) и амортизируется в течение всего периода, пока из аренды извлекается экономическая выгода. Кроме того, в составе нематериальных активов учитываются затраты на улучшение арендованного имущества (не обязатель­но недвижимости!), поскольку это имущество не принадле­жит арендатору и, следовательно, улучшения касаются неося­заемого актива.

Еще более широко возможность учитывать в составе нема­териальных а