Земельная реформа, система земельных отношений, земельная собственность

Составной частью проводимой в стране аграрной реформы является земельная реформа, задачей которой является не простое перераспределение земель между землевладельцами и землепользователями, а прежде всего формирование в аграрном секторе многоукладной экономики рыночного типа и достижение на этой основе стабильного наращивания производства сельскохозяйственной продукции. Земельная реформа представляет собой главный инструмент государственной политики, нацеленной на решение двух проблем: устранение экономической неэффективности, связанной с неравномерным распределением земель в сельской местности и соответственно неравномерным распределением доходов в аграрном секторе, второе — снятие социального напряжения в обществе.

Собственность — это максимально возможная степень прав лица (физического или юридического) на землю. В принципе любые операции с землей (хозяйственная эксплуатация, сдача в аренду, отчуждение и др.) могут осуществляться только с согласия собственника, который имеет право пользования, владения и распоряжения землей.

Классическое определение собственности включает три правомочия собственника: владение (т.е. юридическая возможность держать объект в своей власти), пользование (т.е. закрепленная правом возможность использовать полезные свойства объекта и извлекать из них доходы) и распоряжение (т.е. право передавать другим лицам отдельные правомочия или само право собственности в целом).

Распоряжение землей - комплекс прав, связанных с ее отчуждением, — право продажи, залога, дарения, передачи по наследству, обмена и т.п. Как правило, распоряжаться землей может лишь ее собственник. Частная собственность на землю может принадлежать семье, но также и кооперативу, корпорации.

С/х предприятия различаются также и тем, на какой земле ведется производство — на собственной "или на арендованной. На ранних стадиях развития современного капиталистического общества частная собственность на землю была установлена в наиболее абсолютной форме, не предполагающей государственного вмешательства в права землевладельцев. Позднее она становилась объектом все более и более весомого государственного регулирования, права землевладельцев все более и более ограничивались в пользу интересов всего общества.

Между частной собственностью и арендой существуют промежуточные правовые формы землепользования. Одной из таких форм является доверительное управление. Такое владение утверждается, как правило, частным собственником земли, который возлагает на доверительного владельца исполнение своих правомочий по отношению к третьим лицам. В частности, это может быть ответственность перед лицом, которому должны поступать доходы от земли.

Другой (переходной между собственностью и арендой) формой землепользования можно назвать пожизненное владение. Пожизненный владелец получает землю от собственника и фактически пользуется всеми правами собственника. Тем не менее он несет ответственность перед собственником за повреждение земли, может передавать участок другим лицам только на срок своей жизни и не имеет прав передавать его по наследству.

Третью форму государственной собственности на землю составляют земли, освоение которых произведено за государственный счет, и их поддержание требует высоких затрат. Наиболее интересным примером такого владения землей являются голландские польдеры. Эти земли находятся ниже уровня моря, их осушение и освоение связано с высокими издержками. Готовые для использования участки государство передает в аренду частным фермам, а земли под инфраструктурой — соответствующим государственным предприятиям.

В соответствии с Законом Республики Беларусь "О праве собственности на землю" (1993 г.) у нас получили признание две формы собственности на землю: государственная и частная.

Частная собственность ограничена и распространяется только на земли граждан (физических лиц). Из имеющихся в республике 9,2 млн га сельскохозяйственных угодий в частную собственность будет передано около 1,5 млн га (16 %).

В современных условиях концепция правового регулирования земельной собственности значительно изменилась. Главное в этом изменении — усиление государственного вмешательства в права частных собственников. Направление и степень этого регулирования зависят от конкретных национальных условий, но можно выделить несколько типов ограничений правомочий земельных собственников.

1. Ограничение на получение земли и на земельные сделки.

В ряде стран законодательно установлены административные ограничения на приобретение сельскохозяйственной земли или всей фермы.

2. Экспроприация земель. В определенных случаях для обеспечения общественных нужд земли должны быть изъяты у их собственников, обычно на условиях компенсации.

3. Регулирование использования сельскохозяйственных земель. Иногда государственное регулирование использования сельскохозяйственных земель распространяется не только на контроль размера ферм или земельных сделок, но и идет далее: предъявляет требование обязательного возделывания земли или лицензирования фермеров.

4. Природоохранные ограничения. В ряде стран природоохранное законодательство накладывает существенные ограничения на использование сельскохозяйственных земель. Это регулирование может распространяться на охрану сельского ландшафта, лесов, на ограничение загрязнений почвы, воды, на сохранение растительного и животного мира.

5. Регулирование аренды. Аренда земли является одним из важнейших правомочий собственника по распоряжению своей собственностью. В большинстве развитых стран аренда сельскохозяйственных земель играет важную роль в структуре землепользования. В последние годы в земельном праве правомочия все более и более распределяются в пользу арендатора.

Аренда сельскохозяйственной земли существует в денежной или натуральной форме. При денежной форме арендного договора арендатор платит лендлорду фиксированную ставку арендной платы, рассчитанной на весь участок или погектарно. Такая плата не зависит от полученного урожая, от эффективности работы арендатора. Арендная плата может выплачиваться до начала уборки урожая, после нее или частями в течение года. Иногда денежная форма аренды модифицируется: плата индексируется в зависимости от урожая или уровня изменения цен на сельскохозяйственную продукцию. В этом случае часть фермерского риска перемещается от арендатора к лендлорду, понуждая последнего тем самым к более активному участию в управлении производством на сданной в аренду земле.

Денежная форма аренды связана с довольно высоким риском для арендатора в условиях высокой изменчивости урожайности и цен на сельскохозяйственную продукцию. При падении цен или валового сбора при фиксированной ставке арендной платы фермер может столкнуться с серьезными финансовыми трудностями. Это обстоятельство обусловливает распространение натуральных форм аренды земли. Натуральные формы аренды предполагают издольщину, т.е. такую форму арендной платы, при которой арендатор уплачивает лендлорду часть полученного продукта. При аренде земли для растениеводческой продукции арендатор обычно уплачивает фиксированный процент от полученного урожая. При этом абсолютная сумма арендной платы меняется в зависимости от реального валового сбора. В этом случае лендлорд делит с арендатором риск, связанный с изменчивостью погоды или рынков. Это также понуждает землевладельца более активно принимать участие в управлении делами фермы. Однако распределение рисков между двумя сторонами арендного договора приводит к тому, что арендная плата при издольщине обычно выше, чем при денежной аренде, как естественная плата за более низкий риск.

В соответствии с принятым в 1992 г. Законом Республики Беларусь "О платежах за землю" в нашей стране введено платное землепользование, целью которого является обеспечение экономическими методами рационального использования земли и формирование средств для осуществления мероприятий по землеустройству, повышению качества земель и их охране. Размер платы за землю зависит от качества и местоположения участка. Плата за землю взимается ежегодно в виде земельного налога и арендной платы.