Выводим часть имущества из ипотеки

Пожалуй, практически все знакомы с таким понятием, как «ипотека». Сегодня ипотечное кредитование является крайне популярным способом приобретения собственного жилья. Стоит ли говорить о том, что в ипотечном кредите есть как весомые плюсы, так и минусы. Так, одним из самых больших плюсов является, конечно же, то, что у вас появится собственное жилье, причем сразу же. Но при этом не стоит забывать и о ложке дегтя, а точнее о том, что вам придется производить ежегодную оплату за страхование залога, к тому же, вам будут предъявлены определенные ограничения на возможность распоряжаться имуществом, которое выступает в качестве залога.

Достаточно часто у заемщиков возникает необходимость выведения определенной части заложенного имущества из ипотеки. Возможно ли такое и как правильно это сделать?

Для начала, давайте разберемся с тем, что же представляет собой само понятие «ипотека». Итак, ипотека это одна из многочисленных форм залога. При таком варианте залога, имущество, которое закладывает должник, остается в его собственности, но при этом кредитор, в том случае, если должник не возвратит долг и не выполнит обязательства, имеет право получить компенсацию за счет реализации соответствующего имущества. Кстати говоря, существует два понятия – это непосредственно само понятие «ипотека», а также такое понятие, как «ипотечное кредитование». Ипотечный кредит это только составляющая всей ипотечной системы. Таким образом, получается, что когда человек приобретает какое-либо недвижимое имущество и получает на его покупку кредит, то данное имущество автоматически становится залогом и гарантией того, что кредит будет погашен, иными словами, она поступает в ипотеку.

Также ипотекой считается и залог, в качестве которого выступает недвижимое имущество, которое на момент получения кредита уже существовало у собственника, и которое было использовано для получения кредита на какие-либо цели.

Поскольку ипотека является юридической процедурой, то не обойтись в данном процессе без оформления определенных документов, таких, как нотариального удостоверения и соответствующего договора, в которых будут прописаны обязательства заемщика и кредитора. В любом случае, без оформления ипотечного договора, вы никоим образом не сможете получить ипотечный кредит.

Все те требования и обязательства, которые будут прописаны в соответствующем ипотечном договоре, не будут являться окончательными. То есть, это говорит о том, что в случае, если обе стороны согласны, то в договор возможно привнести определенные изменения. Но при этом существует ряд определенных нюансов. Так, изменение (то есть увеличение процентов по выплате, если такое было предусмотрено и прописано в договоре), будет возможным только лишь после государственной регистрации данных сведений, которые касаются непосредственно самих условий обременения недвижимого имущества ипотекой.
Но при этом также стоит отметить и тот момент, что сам долг будет уменьшаться после частичного исполнения определенных обязательств, то сами условия ипотеки, все равно будут оставаться без каких-либо изменений (если только сами стороны не придут к общему решению в определенных изменениях). Кстати говоря, данных вопрос должен быть предусмотрен непосредственно ипотечным договором (имеется в виду пункт, в котором прописаны общие правила и возможности изменения условий договора).

На самом деле, с юридической точки зрения на сегодняшний день в принципе нет определенных правовых механизмов, которые бы смогли принудить кредитора поменять сам предмет залога. То есть, сегодня действительно не существует на законодательном уровне тех рычагов воздействия на кредитора другой стороной (то есть залогодателя или же самого должника) для возможности уменьшения объема обеспечения. Однако, есть некоторая возможность на правовой основе внести такие изменения. Это касается тех случаев, если речь идет о товарах, которые находятся в переработке или же в обороте. В иных случаях попытаться воздействовать на кредитора при помощи судебных рычагов воздействия, не представляется возможным (в области изменений условий самой ипотеки в пунктах изменения предмета залога). Таким образом, если вы захотите внести какие-либо изменения в ипотечный договор, то это будет возможно при обоюдном согласии.

Очень многое зависит и от того, насколько клиент или заемщик сумел себя зарекомендовать. Не стоит забывать о том, что сегодня мир еще не отошел от финансово-экономического кризиса, именно поэтому банки очень сильно дорожат и берегут своих надежных и добросовестных клиентов. Обычно, если ранее с клиентами не возникало никаких проблем и конфликтов, то в случае необходимости, банк может пойти на определенные уступки и изменения в условиях ипотечного договора. Это дает возможность сохранить благоприятные отношения между самим банком и клиентом.
Но согласитесь и с тем, что не всегда удается провести переговоры удачно и получить положительный результат, который бы вас удовлетворил. Как же тогда можно добиться внесения изменений в ипотечный договор? Существует несколько вариантов.

Итак, прекращение ипотеки возможно в том случае, если вы выполните все обязательства. Но при этом крайне важно учесть то, что в процессе перекредитования вам никак не обойтись без получения согласия соответствующего согласия финансового учреждения, которое выдавало первый кредит. Иными словами, обязательства будут прекращены в случае их выполнения. Иными словами ипотека прекратиться после погашения кредита (поскольку ипотека является производным от основного долга).

Таким образом, одним из возможных вариантов прекращения или погашения ипотеки является пере кредитование. Если говорить более подробно, то данная процедура представляет собой получение второго кредита для того, чтоб погасить первый кредит. Причем обратите внимание на то, что у вашего нового кредитора будет свой определенный интерес в выдаче вам нового кредита. Естественно то, что если сама сумма второго, полученного вами кредита, будет меньше, следовательно, и его обеспечение будет меньшим. Таким образом, получается, что определенная часть заложенного имущества (при получении первой ипотеки), не будет попадать в залог по второму кредиту, а значит и обременение с данного остатка будет полностью снято.

Согласно действующему законодательству, сегодня на законном основании позволено передавать предмет одной ипотеки в следующую ипотеку. Но при этом есть одна небольшая деталь – для того, чтоб передать предмет ипотеки в иную, то есть следующую ипотеку, вам необходимо в обязательном порядке получить согласие от предыдущего кредитора, причем первая (то есть, предыдущая) ипотека будет являться приоритетной перед всеми последующими ипотеками.
Так или иначе, как мы уже говорили, если вы решили провести процедуру пере кредитования, то вам придется получить согласие того финансового учреждения. Которое выдавало вам первый кредит. Здесь согласие необходимо получать в двух случаях. В первую очередь, это необходимо в том случае, если вы хотите получить еще один ипотечный кредит (причем уже непосредственно в другом банковском учреждении), который будет направлен на погашение первой полученной ипотеки. Как следствие, определенная часть вашего заложенного имущества будет освобождена от каких-либо отягощений, которые связаны непосредственно с самой ипотекой. Во втором же случае, согласие необходимо получить для того, чтоб снять запрет на отчуждение предмета залога, когда вы будете получать второй кредит (опять-таки в другом банковском учреждении). Таким образом, ваш второй полученный кредит будет полностью направлен на погашение первого кредита, а вот та часть имущества, которая являлась уже бывшим предметом ипотеки, будет передана в качестве обеспечения обязательств уже второму банку.

Если на первый взгляд, может показаться, что такой вариант пере кредитования самый лучший выход из положения, то вам стоит знать о том, что есть здесь как плюсы, так и некоторые минусы. Начнем, пожалуй, с хорошего. Нельзя не сказать о том, что достаточно большим плюсом можно считать уже то, что только лишь уже само ваше заявление, как заемщика, о том, что вы хотите провести процедуру пере кредитования в ином банковском учреждении, может стать весом поводом для кредитора (то есть, первого банка) для удовлетворения вашего желания внести изменения в условия вашего ипотечного договора. Но есть и некоторый минус – он заключается в том, что так или иначе, какой бы вариант вы не выбрали, а вам придется выплатить определенную сумму денег (назовем это определенными издержками), при получении нового кредита. Именно поэтому, воспользоваться данным вариантом следует тогда, когда уже большая часть вашего кредита (разумеется, первого кредита), будет погашена, вследствие чего та часть залога, которая будет принимать в процессе пере кредитования, автоматически выйдет из самого залога.

Также возможен и такой вариант, как признание самого договора ипотеки недействительным. Действительно, в современной судебной практике, нередко встречаются случаи, когда договор ипотеки признается недействительным. Такое судебное решение может быть вынесено в том случае, если самом договоре не были прописаны определенные существенные условия. На самом деле, говорить о точном порядке действий для вынесения подобного судебного решения не представляется возможным, но как показывает практика, это действительно возможно.

Итак, как мы сказали, ипотечный договор может быть признан судом недействительным, если в нем отсутствуют соответствующие существенные условия. Совершенно естественно, если у вас возник вопрос, касательно того, а что такое эти самые «существенные условия»? итак, к таким условиям относятся в первую очередь, данные, которые указывают на лица (то есть стороны), которые заключали данный договор. Иными словами, это и анкетные данные физический лиц, и наименование и местонахождение юридических лиц, то есть личные данные, которые помогают идентифицировать стороны договора. Помимо этого, в ипотечном договоре в обязательном порядке должна быть указана информация касательно самого предмета ипотеки. Опять-таки, это должна быть полная информация и описание данного предмета ипотеки, которые дают возможность идентифицировать его (также это могут быть и соответствующие регистрационные данные данного предмета ипотеки). Обратите внимание на то, что если это договор ипотеки земли, то в нем обязательно должно быть указано целевое назначение данной земли. Идем далее, и еще одним пунктом, который относится к существенным условиям, является указание в договоре размера и содержания основного обязательства, а также порядок и сроки его исполнения. И наконец-то, последнее, что в обязательном порядке необходимо прописывать в ипотечном договоре, это ссылка на выдачу самой закладной или же отметка о ее отсутствии.

Не стоит также забывать и о том, что в целом договор ипотеки может быть признан судом недействительным, если он противоречит общим положениям о договоре, которые установлены в законодательном порядке.

Еще один момент, о котором также стоит упомянуть – это то, что у вас есть возможность уменьшить размер обеспечения по ипотечному кредитованию.
На самом деле, не стоит особо рассчитывать на то, что при составления ипотечного договора, в нем не будут прописаны вышеупомянутые существенные условия или же он и будет в некоторой мере противоречить действующему законодательстве. Ведь во всех финансовых учреждениях вопросу составления подобных документом уделяется особое пристальное внимание. Но при этом, в жизни случается всякое, поэтому не пренебрегайте внимательным прочтением и изучением договора ипотеки при его заключении с банковским учреждением (или прочим финансовым учреждением).

В целом же, подводя небольшой итог всему вышесказанному, можно сказать, что действенного механизма и рычага давления на банковское учреждение в вопросе уменьшения обеспечения договора ипотеки на сегодняшний день попросту нет. Но, несмотря на это, в принципе, банки достаточно охотно и часто идут на встречу своим клиентам в вопросах внесения некоторых изменений в ипотечные договора. И ко всему прочему, не стоит забывать о возможности выведения имущества из ипотеки при помощи судебного решения о признании договора недействительным или же вследствие погашения вашего основного долга.

Список использованной литературы:

 

 

1 все об ипотеке АЛЛА АФОНИНАВСЕ ОБ ИПОТЕКЕ

 

 

2Об ипотеке (залоге недвижимости) Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (в ред. федеральных законов от 09.11.2001 № 143-ФЗ, от 11.02.2002 № 18-ФЗ

3 Ипотека и ипотечный кредит в современном гражданском обороте.

 

ступка прав по договору об ипотеке. ПЕРЕДАЧА И ЗАЛОГ ЗАКЛАДНОЙ Глава IX.

Л.Эннекцерус следующим образом характеризует оборотную ипотеку: «при оборотной ипотеке последствия записи в поземельную книгу (в

Он лишь упоминал об охране владении кредитора по залогу в римском праве и не рассматривал специально природу ипотечного иска.94.

 

Теоретические основы залогового обеспечения.

 

Учебник: Жилищное право - Глава: 7. договор об ипотеке (залоге...)

2) право залога на имущество, обремененное ипотекой (вещное ипотечное обязательство, которое является акцессорным). Закладную составляют вместе с договором об ипотеке.

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Залог иколай Вольхин. Залоговик. Все о банковских залогах от первого...

 

 

Книга: " Залог: теория и практика" - Лупу, Оськина. | Лабиринт

Иллюстрации к книге Лупу, Оськина - Залог: теория и практика. Рецензии и

 

RELP. Залоговое право России и ФРГ

Таким образом, в ФРГ критериям деления залогов на виды является вид имущества - движимое и недвижимое.

 

27.09.20 Книга: Литвинова С. А.. Ипотечное кредитование

.

. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст.3301.

2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 23.04.2012) // "Собрание законодательства РФ", 18.11.2002, N 46, ст.4532.

3. Закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 (ред. от 06.12.2011)"О залоге" // "Российская газета", N 129, 06.06.1992.

4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011)"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступающими в силу с 07.03.2012) // "Российская газета", N 145, 30.07.1997.

5. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011)"Об ипотеке (залоге недвижимости)" // "Российская газета", N 137, 22.07.1998.

6. Федеральный закон от 30.12.2004 N 216-ФЗ (ред. от 06.12.2011)"О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // "Российская газета", N 292, 31.12.2004.

7. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 06.12.2011)"Об исполнительном производстве" (с изм. и доп., вступающими в силу с 07.03.2012) // "Российская газета", N 223, 06.10.2007.

Материалы судебной практики

8. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", пункт 4 // "Вестник ВАС РФ", N 3, 1998.

9. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", пункт 12 // "Вестник ВАС РФ", N 4, 2005.

10. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", абзац 2 пункт 43 // "Российская газета" ("Ведомственное приложение"), N 151, 10.08.1996.

Орешкин: Осень-2017 станет рекордсменом по ипотечным кредитам.