Шаг 2. Представьте документы в Росреестр для регистрации права собственности на квартиру

Официальный сайт Росреестра - https://rosreestr.ru

Портал государственных услуг Российской Федерации - www.gosuslugi.ru

Вопрос 28.

КАК ВЫДЕЛИТЬ ДОЛИ В ЖИЛОМ ДОМЕ В НАТУРЕ?

Долю в праве собственности на жилой дом можно выделить в натуре как во внесудебном порядке при согласии всех собственников в доме, так и через суд при недостижении согласия об условиях выдела с другими сособственниками (ст. 252 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что:

- доля подлежит выделу, когда есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, - отдельный вход и независимые коммуникации, которая также должна оставаться пригодной для проживания (пп. "а" п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (в ред. от 06.02.2007));

- самовольная перепланировка, а также неузаконенная пристройка к дому не берутся в расчет при выделе доли в натуре до момента ее легализации (ст. 29 ЖК РФ; п. 10 Постановления N 4);

- если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Данная стоимость определяется оценочной экспертизой.

Порядок выдела доли во внесудебном порядке

Внесудебный порядок возможен в случае, если против выдела доли в жилом доме в натуре не возражают другие сособственники и достигнута договоренность о принадлежности тех или иных помещений внутри дома.

Для выдела доли в жилом доме рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Сформируйте жилое помещение, предполагаемое к выделу.

Произведите необходимые переустройство и перепланировку с целью формирования изолированного жилого помещения, предполагаемого к выделу (с предварительным получением соответствующих разрешений).

Если изолированное помещение, которое требуется выделить, фактически существует, переходите к шагу 2.

Шаг 2. Закажите технический план с учетом внесенных изменений в конструкцию дома.

Заказать технический план на выделяемое помещение можно, обратившись к кадастровому инженеру, в том числе и в БТИ по месту регистрации дома, если в их штате имеется кадастровый инженер. После этого обратитесь в орган кадастрового учета (ФКП Росреестра) для получения кадастрового паспорта помещения (п. 1, пп. 3 п. 2, п. 4 ст. 14, п. 1 ст. 29, п. 1 ст. 41 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).

Шаг 3. Заключите соглашение о выделе доли в жилом доме в натуре с иными собственниками этого дома.

Стоимость выделяемых помещений должна быть пропорциональна выделяемой доле. То есть если общая стоимость жилого дома составляет, например, 1 млн руб., то стоимость помещений, выделяемых в счет 1/4 доли в праве собственности на такой дом, должна составлять 250 000 руб. Добиться такого совпадения на практике невозможно, поэтому образовавшуюся разницу необходимо компенсировать:

- выделяющемуся сособственнику со стороны остальных, если стоимость выделяемых помещений пропорционально меньше выделяемой доли, пропорционально его доле в праве собственности;

- иным сособственникам со стороны выделяющегося в обратном случае пропорционально их долям в праве собственности на оставшуюся часть дома.

Условие о размере такой компенсации и порядке ее выплаты обязательно прописывается в соглашении о выделе доли (п. п. 7, 9, 11 Постановления N 4).

Соглашение оформляется по количеству сособственников жилого дома и должно быть подписано каждым из них. Нотариально удостоверять данное соглашение не требуется.

Шаг 4. Зарегистрируйте изменения в правах собственности на жилой дом.

Для этого в территориальное отделение Росреестра следует представить (ст. ст. 16, 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):

- заявления о государственной регистрации от каждого из сособственников. Выделившийся собственник должен зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома, а другие сособственники - изменения в правах собственности на дом;

- правоподтверждающие документы сособственников на жилой дом;

- соглашение о выделе доли в жилом доме в натуре в количестве экземпляров, соответствующем числу собственников дома, плюс дополнительно составляется экземпляр для регистрирующего органа. При этом само соглашение регистрации не подлежит;

- кадастровый паспорт на выделенное помещение;

- документы, удостоверяющие личность заявителей;

- нотариально удостоверенную доверенность, если документы представляются представителем.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности: выделяющийся собственник уплачивает ее в размере 2000 руб., а другие сособственники, доли которых изменяются, - в размере 350 руб. (пп. 22, 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Обратите внимание!

Госпошлина за совершение юридически значимых действий рассчитывается с учетом коэффициента 0,7, если указанные действия совершаются с использованием Портала государственных и муниципальных услуг и гражданин получает результат услуги в электронной форме (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе. Однако, если документ об уплате госпошлины не представлен и информация о ее уплате отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Заявление на государственную регистрацию и документы можно подать лично (в том числе через МФЦ), направить по почте или представить в электронной форме через Интернет, включая Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций) (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ; Порядок, утв. Приказом Минэкономразвития России от 29.11.2013 N 723).

Не позднее чем через 10 рабочих дней регистрирующий орган должен будет выдать выписки из ЕГРП: выделившемуся сособственнику - на часть жилого дома (с указанием литер), а остальным - на дом, но с измененной долей в праве собственности и иным составом помещений. Выписка может быть направлена и в электронной форме (п. 3 ст. 13, ст. 14 Закона N 122-ФЗ; п. п. 2, 3 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 31.12.2013 N 802).

Порядок выдела доли в судебном порядке

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Для выдела доли в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Закажите технический паспорт и заключение о возможности выдела доли в праве собственности на жилой дом.

Технический паспорт заказывается в БТИ, а заключение о возможности выдела доли в праве собственности на жилой дом - в любой организации, специализирующейся на строительно-технических экспертизах, или также в БТИ.

Шаг 2. Подайте исковое заявление о выделе своей доли в натуре.

В исковом заявлении следует описать жилой дом, доля в праве собственности на который предполагается к выделу в натуре, порядок пользования помещениями в доме и то помещение (помещения), которое предполагается к выделу в счет доли. В случае несоразмерности доли нужно указать на желаемый размер компенсации и привести ее расчет.

К исковому заявлению следует приложить (ст. ст. 131, 132 ГПК РФ; п. 5 Постановления N 4):

- правоподтверждающие документы сособственников на жилой дом;

- технический паспорт БТИ;

- техническое заключение о возможности выдела доли в натуре;

- квитанцию об уплате госпошлины за рассмотрение дела в суде, размер которой, как правило, рассчитывается исходя из цены выделяемой доли (пп. 3 п. 1 ст. 333.20, пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);

- иные документы, подтверждающие требования истца;

- копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц.

Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения жилого дома (ст. 30 ГПК РФ).

Шаг 3. Примите участие в судебном заседании.

Необходимо доказать, что произвести выдел технически возможно, а выделяемые помещения примерно соответствуют по стоимости доли истца в праве собственности на дом. В этом может помочь судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза (п. 4 Постановления N 4).

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь. В случае представления ваших интересов в суде необходима нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Шаг 4. Зарегистрируйте изменения в правах собственности на жилой дом.

В случае положительного решения суда выделяющийся собственник также должен зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома, а другие сособственники - изменения в правах собственности на дом.

Для этого подготовьте следующие документы:

- заявления о государственной регистрации от каждого из сособственников;

- документы, удостоверяющие личность заявителей;

- решение суда с отметкой о вступлении в силу в двух экземплярах;

- нотариально удостоверенную доверенность, если документы представляются представителем.

Предъявления других документов технического характера не потребуется.

Заявление и необходимые документы представляются заявителем одним из следующих способов (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ; Порядок N 723):

- лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ;

- посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

- в электронной форме через Интернет, включая Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций).

Госпошлина уплачивается в приведенном выше порядке.

Обратите внимание!

Собственники жилого помещения или доли в нем являются плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

Вопрос 29.

КАКОВЫ ПРАВИЛА ОТНЕСЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

К СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОМУ ЖИЛИЩНОМУ ФОНДУ?

Специализированный жилищный фонд - это совокупность помещений, которые предназначены для проживания отдельных категорий граждан и предоставляются из состава государственного или муниципального жилищного фондов по определенным правилам (п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). К специализированному жилищному фонду относятся следующие виды жилых помещений (ч. 1 ст. 92 ЖК РФ):

- служебные жилые помещения;

- жилые помещения в общежитиях;

- жилые помещения маневренного фонда;

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;

- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

- жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

При этом такое помещение должно быть отнесено к специализированному жилищному фонду распоряжением либо федерального органа исполнительной власти (если жилье государственное), либо местного органа власти (если жилье муниципальное) и может использоваться по назначению только после этого (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ; п. п. 12, 15 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утв. Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42).

Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если они заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан, благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта (п. п. 3 и 4 Правил N 42).

Порядок включения жилых помещений в специализированный жилищный фонд или исключения из него может также регламентироваться нормативными актами министерств и ведомств, за которыми данные жилые помещения закреплены (п. п. 5, 6 Порядка, утв. Приказом Минфина России от 28.06.2013 N 64н).

Применительно к различным видам жилых помещений специализированного жилищного фонда правила отнесения жилых помещений к данному фонду следующие.

1. Служебные жилые помещения

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органами государственной власти, местного самоуправления, государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями.

К служебному жилью относятся отдельные квартиры. При этом в многоквартирном доме в качестве служебных могут быть использованы все жилые помещения либо часть из них. Выделять под служебное жилье отдельные комнаты в квартирах, в которых проживают другие собственники и (или) наниматели жилых помещений, не допускается (ст. 93 ЖК РФ; п. 5 Правил N 42).

Так, например, сотрудники Следственного комитета обеспечиваются жилым помещением путем предоставления им в том числе служебного жилого помещения (ч. 22 ст. 35 Закона от 28.12.2010 N 403-ФЗ).

2. Жилые помещения в общежитиях

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания предметами. На одного человека, проживающего в общежитии, должно приходиться не менее 6 кв. м жилой площади (ст. 93 ЖК РФ; п. 6 Правил N 42).

Так, например, сотруднику ОВД, не имеющему жилого помещения в населенном пункте по месту службы, и совместно проживающим с ним членам его семьи может предоставляться служебное жилое помещение (при переводе сотрудника на новое место службы в другой населенный пункт) или жилое помещение в общежитии (ст. 8 Закона от 19.07.2011 N 247-ФЗ).

3. Жилые помещения маневренного фонда

Жилые помещения данного фонда используются для временного размещения граждан, проживающих по договорам социального найма в домах, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции; граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, а также граждан, утративших единственные жилые помещения, приобретенные за счет кредита или целевого займа, в результате обращения на них взыскания.

Жилое помещение маневренного фонда также предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 95 ЖК РФ; п. 7 Правил N 42).

4. Дома системы социального обслуживания и жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан

Жилые помещения в них предназначены для граждан, которые являются получателями социальных услуг и признаны нуждающимися в социальном обслуживании и в специальной социальной защите.

К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием. В них предусматриваются специальные помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности.

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования (ст. ст. 96, 98 ЖК РФ; п. п. 8, 11 Правил N 42).

5. Жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев

Формирование данного жилого фонда осуществляется за счет средств федерального бюджета. Он находится в ведении МВД России.

Жилые помещения в таком фонде предоставляются вынужденным переселенцам и беженцам в порядке очереди из расчета не менее чем 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 97 ЖК РФ; п. п. 9, 10 Правил N 42; п. п. 1, 4 ст. 11 Закона от 19.02.1993 N 4528-1; п. п. 1, 5 ст. 11 Закона от 19.02.1993 N 4530-1; п. 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.11.2016 N 1194; пп. "б" п. 3 Указа Президента РФ N 156 от 05.04.2016).

6. Жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и для лиц из их числа

Жилые помещения предоставляются местными органами власти лицам данной категории, достигшим возраста 18 лет, по договорам найма специализированного жилого помещения (ст. 98.1 ЖК РФ; ст. 8 Закона от 21.12.1996 N 159-ФЗ).

Вопрос 30.

КАК ПОЛУЧИТЬ ОСВОБОДИВШУЮСЯ КОМНАТУ

В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ?

Получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире в приоритетном и в представленном ниже порядке могут следующие категории граждан:

1) проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, которые на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях (ч. 1 ст. 59 ЖК РФ);

2) проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, которые могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления (ч. 2 ст. 59 ЖК РФ);

3) граждане, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления (ч. 3 ст. 59 ЖК РФ).

Первым двум категориям граждан освободившаяся комната может быть предоставлена по договору социального найма, третьей категории - только по договору купли-продажи.

Для оформления прав на свободную комнату в коммунальной квартире, находящуюся, например, в г. Москве, необходимо придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Получите уведомление уполномоченного органа об освобождении жилого помещения.

Указанные выше категории граждан, которые являются жителями г. Москвы, получают от Департамента городского имущества г. Москвы в административном округе г. Москвы уведомление об освобождении жилого помещения (ч. 7 ст. 38 Закона от 14.06.2006 N 29; п. 1 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы от 19.06.2007 N 469-ПП).

Если эти граждане желают воспользоваться своим правом на освободившуюся площадь, то после получения уведомления они должны подать соответствующее заявление в этот орган.

Шаг 2. Обратитесь с заявлением и необходимыми документами в Департамент городского имущества г. Москвы в вашем административном округе.

Заявление составляется в свободной форме и должно быть подано в Управление Департамента городского имущества г. Москвы в административном округе (далее - Управление Департамента) в течение шести месяцев со дня получения уведомления (ч. 7 ст. 38 Закона от 14.06.2006 N 29; п. 1.4.7 Постановления Правительства Москвы от 07.08.2007 N 662-ПП; п. 4 Приложения к Регламенту, утв. Постановлением N 469-ПП).

Обратите внимание!

В случае отсутствия такого заявления от лиц, которые вправе претендовать на помещение (комнату) в приоритетном порядке (ч. 1 - 3 ст. 59 ЖК РФ), освободившееся жилое помещение (комната) предоставляется иным жителям г. Москвы, которые не имеют отношения к данной коммунальной квартире, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях, либо продается по рыночной стоимости (ч. 8 ст. 38 Закона от 14.06.2006 N 29).

Вместе с заявлением представьте следующие документы (Приложение 3 к Постановлению N 469-ПП):

1. Паспорт или иной документ, удостоверяющий вашу личность и место жительства.

2. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность вашего представителя и место его жительства, - если ваши интересы представляет уполномоченное лицо.

3. Единый жилищный документ или копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги.

4. Выписки из ЕГРП, подтверждающие наличие или отсутствие у вас и членов вашей семьи жилых помещений на праве собственности, а также информацию о гражданско-правовых сделках, совершенных с принадлежащими вам и членам вашей семьи жилыми помещениями за последние пять лет.

5. Жилищные документы с предыдущего места жительства, если вы либо члены вашей семьи проживаете в этой квартире менее пяти лет.

6. Документы, подтверждающие проживание вас и членов вашей семьи в г. Москве не менее 10 лет.

7. Жилищные документы с места жительства членов семьи (супруги, несовершеннолетние дети), свидетельство о заключении (расторжении) брака, о рождении (для несовершеннолетних детей).

Для заключения договора социального найма заявитель может обратиться в Управление Департамента и представить вместе с заявлением следующие документы (п. п. 1.4.7, 2.2 Постановления N 662-ПП):

1) копии паспортов заявителя и членов семьи, свидетельства о рождении на несовершеннолетнего члена семьи, свидетельства о заключении брака, иных документов, подтверждающих родство членов семьи, а также паспорт представителя и доверенность на него;

2) договор социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением;

3) согласие совершеннолетних членов семьи, проживающих с заявителем по месту жительства в жилом помещении, на изменение договора или заключение нового договора найма;

4) документы, подтверждающие изменение состава семьи в связи с выбытием кого-либо из членов семьи из жилого помещения;

5) документы, подтверждающие исполнение условий заключенного договора найма, в том числе по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) документы, подтверждающие изменение (уточнение) площади жилого помещения (общей (жилой) площади);

7) иные документы, содержащие сведения об изменениях или обстоятельствах, послуживших основанием для обращения.

Иные документы, в том числе единый жилищный документ, ордер на вселение и т.п., запрашиваются уполномоченным органом самостоятельно (п. 2.4 Постановления N 662-ПП).

Для заключения договора купли-продажи граждане в течение шести месяцев со дня получения уведомления об освобождении жилого помещения должны подать в Управление Департамента соответствующее заявление и представить следующие документы (абз. 1 п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; п. 2.2 Постановления Правительства Москвы от 09.02.2010 N 104-ПП):

1) копии паспортов заявителя и членов семьи, свидетельства о рождении на несовершеннолетнего члена семьи, свидетельства о заключении брака, иных документов, подтверждающих родство членов семьи, с предъявлением оригиналов;

2) копии правоустанавливающего документа, а также копию свидетельства о регистрации права собственности или выписку из ЕГРП. Необходимо предъявить оригиналы документов, копии которых вами представлены;

3) нотариально заверенное согласие от супруга(ги) на приобретение свободного жилого помещения в случае, если супруг(га) не является стороной по договору купли-продажи;

4) письменный отказ иных совершеннолетних граждан, проживающих по месту жительства в данной коммунальной квартире или имеющих в собственности иные жилые помещения в этой квартире (долю в праве), от выкупа свободного жилого помещения (доли в праве), для собственников письменный отказ от выкупа должен быть заверен нотариально;

5) жилищные документы с предыдущего места жительства, если заявители проживают на занимаемой площади менее пяти лет;

6) документы, подтверждающие проживание заявителей в г. Москве не менее 10 лет;

7) документ, подтверждающий принятие заявителей на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (в жилых помещениях); документы, подтверждающие наличие льгот у заявителей.

При подаче указанных выше документов потребуется также представить заявление о заключении договора социального найма освободившейся комнаты в коммунальной квартире или заявление о ее выкупе.

Заявление о выкупе освободившейся комнаты в коммунальной квартире составляется в произвольной форме (пп. 1 п. 2.2 Постановления N 104-ПП).

После приема заявления и документов уполномоченный орган выдает выписку из электронной базы документооборота с отметкой (штампом) о дате приема заявления и подписью уполномоченного сотрудника либо информирует заявителя устно о сроке подготовки договора социального найма и способах связи с сотрудниками уполномоченного органа (п. 2.6 Постановления N 662-ПП).

В случае подачи заявления на выкуп свободного жилого помещения уполномоченный орган выдает заявителю выписку из электронной базы документооборота с отметкой (штампом) о дате приема заявления и информирует заявителя устно о сроке рассмотрения вопроса о выкупе на жилищной комиссии, который составляет не более 40 рабочих дней, и сообщает номера телефонов для связи с сотрудниками уполномоченного органа (п. 2.3 Постановления N 104-ПП).

При имеющихся основаниях уполномоченный орган вправе отказать в принятии заявления и документов (п. 2.7 Постановления N 662-ПП; п. 2.4 Постановления N 104-ПП).

По заявлению о выкупе свободного жилого помещения отказ осуществляется в письменной форме с возвращением гражданину заявления и документов (п. 2.5 Постановления N 104-ПП), по заявлению о заключении договора найма - в устной форме либо письменно по требованию заявителя (п. 2.8 Постановления N 662-ПП).

Все указанные документы могут быть поданы через МФЦ.

Срок подготовки проекта договора найма составляет не более 10 дней (п. 1.8 Постановления N 662-ПП), договора купли-продажи - не более 80 рабочих дней, при продаже по льготной стоимости - не более 43 рабочих дней (п. 1.14 Постановления N 104-ПП).

После совершения указанных выше действий лицам, желающим заключить договор купли-продажи, необходимо перейти к шагу 3А, а лицам, желающим заключить договор социального найма, - к шагу 3Б.

Шаг 3А. Получите в уполномоченном органе платежный документ, оплатите его и заключите договор купли-продажи.

Уполномоченный орган в устной или письменной форме сообщает заявителю выкупную цену и приглашает на прием для получения бланка на оплату выкупаемого жилого помещения (п. 4.1.1 Постановления N 104-ПП).

Одновременно с бланком платежного документа заявителю выдается копия выписки из протокола заседания Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом города Москвы, утвердившей размер рыночной выкупной стоимости, или копия выписки из распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы об утверждении размера льготной выкупной стоимости (п. п. 3.9.3, 3.11.3 Постановления N 104-ПП).

Выкупная стоимость свободного жилого помещения должна быть оплачена заявителем в течение трех месяцев с даты заседания Городской комиссии или с даты распоряжения Департамента (п. 4.2 Постановления N 104-ПП).

Документы, подтверждающие оплату выкупной стоимости жилого помещения, заявитель представляет в Управление Департамента (п. 4.3 Постановления N 104-ПП).

В течение пяти рабочих дней с момента получения платежного документа, подтверждающего оплату выкупной стоимости свободного жилого помещения, уполномоченный орган готовит проект договора купли-продажи и согласовывает время для его подписания (п. 4.5 Постановления N 104-ПП).

Для регистрации перехода права собственности на свободное жилое помещение в коммунальной квартире заявители могут самостоятельно обратиться в органы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью либо оформить нотариальную доверенность на представителя уполномоченного органа (п. п. 4.14, 4.4 Постановления N 104-ПП).

Договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права собственности выдаются заявителю не позднее 10 дней с даты получения договора из органа регистрации (п. 1.15 Постановления N 104-ПП).

Обратите внимание!

Покупатели освободившейся комнаты с момента оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ). Также после оформления права собственности они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть уплаченный ранее НДФЛ (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Шаг 3Б. Заключите договор социального найма.

Сообщение о готовности договора найма доводится до заявителя по телефону, иным способом, а также непосредственно при обращении заявителя в Департамент после сдачи документов (п. 4.2 Постановления N 662-ПП).

После сообщения о готовности договора найма всем лицам, указанным в распоряжении уполномоченного органа, необходимо явиться в назначенное время для ознакомления и подписания договора и акта на жилое помещение (п. 4.3 Постановления N 662-ПП).

После подписания один экземпляр договора выдается заявителю под подпись (п. 4.6 Постановления N 662-ПП).

При имеющихся основаниях уполномоченный орган оформляет отказ в выдаче договора в письменном виде, который содержит рекомендации по дальнейшим действиям заявителя, необходимым для получения запрашиваемых документов (п. 4.8 Постановления N 662-ПП).

Вопрос 31.

КАК ПРОДАТЬ ДОЛЮ В КВАРТИРЕ?

Для продажи доли в праве собственности на квартиру продавцу необходимо придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Известите других участников долевой собственности о продаже своей доли.

При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки

Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи.

Продавец отчуждает свою долю другому участнику долевой собственности, выразившему согласие на приобретение доли. Если такое согласие получено от нескольких участников, доля отчуждается по частям пропорционально тем долям, которые имеются у данных участников.

Если остальные собственники долей откажутся от покупки продаваемой доли или не приобретут ее в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Указанное преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется, в частности, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК РФ; пп. "б" п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

Порядок продажи доли постороннему лицу

Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если нотариус установит, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения указанного срока (п. 1 ст. 24 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

При этом нотариус в обязательном порядке должен разъяснить лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки, правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки (Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

Защита прав участников долевой собственности при нарушении преимущественного права покупки

При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; пп. "в" п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не може