Строительные» штрафы отменить сложнее

Большинство нарушений в строительстве связано с опасностью для людей, природы и т. д. Поэтому, как правило, суды отказываются отменить штраф. Малозначительными нарушения в строительстве они не считают (постановления Арбитражного суда Московского округа от 30 августа 2016 г. по делу № А40-4720/2016, от 22 августа 2016 г. по делу № А40-4721/2016 и др.).

Но в некоторых случаях компаниям удается добиться отмены штрафа даже в области долевого строительства. Например, при привлечении средств дольщиков до того, как зарегистрировали договор участия в долевом строительстве.

Вот примеры, когда суды признали нарушение малозначительным и отменили штраф в сумме 500 тыс. руб. (ст. 4.1.1 КоАП РФ при рассмотрении дел еще не действовала): постановления Арбитражного суда Центрального округа от 13 декабря 2016 г. по делу № А84-1546/2016, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 ноября 2016 г. по делу № А66-3912/2016.

О чем теперь бесполезно спорить с заказчиками и налоговиками

Сергей РЮМИН, управляющий партнер ООО «КАФ “ИНВЕСТАУДИТТРАСТ”»

О чем пойдет речь: в обзоре судебной практики, которую подготовил Верховный суд, выводы и ответы на проблемные вопросы. В том числе по долевому строительству и налогообложению. Приведем наиболее интересные.

Споры с застройщиком о нарушении прав потребителя

Документ

Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2016), утв. Президиумом Верховного суда РФ 20 декабря 2016 г.

Долевое строительство. Суд должен защитить дольщика-гражданина, права которого нарушил застройщик, отметил Верховный суд (п. 5 разд. II Обзора).

При заключении договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости застройщик обязан предоставить каждому дольщику:

– полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства;

– описание местоположения строящегося объекта с учетом окружающей обстановки;

– сведения о составе и месторасположении общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).

А что будет, если застройщик умолчит о любом свойстве строящегося объекта, которое могло повлиять на решение дольщика приобрести этот объект?

Суд должен рассматривать это как нарушение прав дольщика-физлица. Но при этом надо учитывать приоритет норм Федерального закона от 30 декабря 2014 г. № 214-ФЗ над нормами Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Важно знать

Закон о защите прав потребителей распространяется только на граждан, приобретающих товары, работы, услуги для личных нужд

В частности, дольщик вправе потребовать снизить цену. Либо в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать от застройщика вернуть деньги и уплатить проценты за пользование ими (ч. 2, 3 ст. 7, п. 3 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). При этом он как потребитель может требовать еще и компенсацию морального вреда. А вот потребовать заменить объект не может. Суд откажет – Закон № 214-ФЗ этого не предусматривает.

Пример. Как застройщика накажут за неполную информацию об объекте

Застройщик не сообщил о существенном недостатке. На расстоянии менее метра от окна квартиры, которая находится на первом этаже, расположен газорегуляторный пункт. Дольщик просил заменить квартиру и выплатить компенсацию морального вреда. В требовании заменить квартиру суд отказал. А отказ в компенсации морального вреда признал незаконным и отправил дело на новое рассмотрение (определение ВС РФ от 10 мая 2016 г. № 5-КГ16-47).

Сопутствующие услуги. Суд откажет компании в требовании взыскать неустойку с физлица за отказ от договора возмездного оказания услуг. Условие договора о неустойке за отказ заказчика-физлица от услуг исполнителя ничтожно (определение ВС РФ от 24 мая 2016 г. № 4-КГ16-9).

Эта санкция ущемляет права потребителя. Закон позволяет ему в любое время отказаться от оказания услуги. Поэтому такое условие договора недействительно (п. 1 ст. 16 Закона № 2300-1). Если человек отказался от услуги, то он обязан возместить исполнителю только понесенные расходы (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона № 2300-1).

Таким образом, заказчик-гражданин вправе в любое время отказаться от любых дополнительных услуг застройщика или иного лица, связанных с объектом недвижимости. Например, от услуги оформления приобретенного объекта в собственность. И не платить никаких санкций.

Налоговые споры

Другие выводы, которые могут пригодиться строителям, – в таблице ниже.

На заметку

На организации и предпринимателей запрет на неустойку в случае их отказа от услуги не распространяется (п. 3 ст. 310 ГК РФ, постановление Пленума ВС РФ от 22 ноября 2016 г. № 54)