По какой ставке считать налог при строительстве жилья

Опасно

Затягивать строительство невыгодно – земельный налог придется заплатить с повышающим коэффициентом

Если компания приобрела в собственность участок для жилищного строительства, земельный налог она начисляет с коэффициентом 2 (п. 15 ст. 396 НК РФ). То есть в течение первых трех лет платит налог в двойном размере (с момента регистрации права собственности на участок до регистрации права собственности на построенный объект).

Если компания успела построить дом за три года, то она пересчитывает налог с коэффициентом 1. И разницу возвращает из бюджета.

Если не успела, то за время, которое превышает три года, придется начислить налог с коэффициентом 4. При этом из бюджета уже ничего не вернут.

Пример 3. Как посчитать налог при строительстве многоквартирного дома

2 марта 2015 года компания купила участок под строительство многоквартирного жилого дома (на продажу). Кадастровая стоимость участка – 10 000 000 руб. Компания построила дом за два года и 28 февраля 2017 года зарегистрировала право собственности.

Ставка земельного налога в регионе – 0,3 процента.

В 2015–2016 годах компания платила налог с коэффициентом 2.

Сумма налога составила 110 000 руб.:

– за 2015 год — 50 000 руб. (10 000 000 руб. × 0,3% × 2 × 10 мес. / 12 мес.);

– за 2016 год — 60 000 руб. (10 000 000 руб. × 0,3% × 2).

После окончания строительства и регистрации права собственности бухгалтер пересчитал налог с коэффициентом 1.

Сумма налога составила 55 000 руб.:

– за 2015 год – 25 000 руб. (10 000 000 руб. × 0,3% × 10 мес. / 12 мес.);

– за 2016 год – 30 000 руб. (10 000 000 руб. × 0,3%).

Сумма переплаты по налогу – 55 000 руб. (110 000 – 55 000).

В марте 2017 года бухгалтер подал в налоговую уточненные декларации за 2015 и 2016 годы. По заявлению компании инспекция вернула переплату на расчетный счет.

Если бы компания строила дом четыре года, она бы заплатила 300 000 руб. налога (за первые 3 года с коэффициентом 2, за четвертый год — с коэффициентом 4). То есть:

– за первые три года – в сумме 180 000 руб. (10 000 000 руб. × 0,3% × 2 × 3);

– за четвертый год – в сумме 120 000 руб. (10 000 000 руб. × 0,3% × 4).

Компания, которая использует участок не по назначению, считает налог по повышенной ставке

А если компания в течение трех лет не освоила участок, который приобрела для жилищного строительства?

Это не лишает ее права на пониженную ставку 0,3 процента с повышающими коэффициентами 2 и 4 (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54; письмо Минфина от 6 июня 2016 г. № 03-05-05-02/32755). Даже если застройщик длительное время не вел строительство, а затем продал участок или передал в аренду для строительства.

Но если компания использует участок не по назначению, например строит на нем не жилье, а производственный объект, ставка налога будет 1,5 процента (письма Минфина от 26 мая 2016 г. № 03-05-04-02/30117, ФНС от 20 мая 2016 г. № БС-4-11/9067).

Платить ли налог, если есть нежилые помещения в многоквартирном доме

А если застройщик построил многоквартирный дом и часть нежилых помещений в нем оформил в собственность? Как посчитать налог?

С участка, который приходится на эти помещения, налог компания не платит. Минфин подтвердил это в письмах от 22 августа 2016 г. № 03-05-06-02/48918, от 14 июля № 03-05-06-02/41142, от 4 мая 2016 г. № 03-05-06-02/2582 и др.

С 1 января 2015 года земельные участки, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом обложения земельным налогом (подп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ). Так как земельный участок под домом относится к общему имуществу многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Важно знать

Участки под многоквартирным домом, которые являются общим имуществом дома, земельным налогом не облагаются

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме участок поступает в долевую собственность собственников этих помещений.

А вот если все квартиры в многоквартирном доме принадлежат одной компании, то она должна платить земельный налог по участку, на котором находится дом. Поскольку этот участок не будет относиться к общему имуществу дома и подпункт 6 пункта 2 статьи 389 НК РФ к нему не применяется (письмо Минфина от 15 апреля 2016 г. № 03-05-05-02/21894). Общее имущество многоквартирного дома должно находиться в собственности двух или нескольких собственников помещений дома (п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Ставки и сроки уплаты налога в регионах могут различаться – поэтому уточните, какая ставка и какой порядок действуют на территории, где находится ваш участок. Информацию можно найти в местных нормативных актах (законах субъектов РФ – для Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя), а также на сайте ФНС вашего региона.

Если сомневаетесь, куда сдать декларацию в сложной ситуации, – уточните в налоговой инспекции.

Налоги и взносы

Возмещайте расходы на пособия по‑новому

Налоги и взносы

Как рассчитывать НДФЛ с зарплаты иностранных