Земельный налог в ЖКХ, с учетом общего имущества

 

Как показывает практика, организации жилищно-коммунального хозяйства нередко сталкиваются с вопросом о том, являются ли они плательщиками земельного налога в отношении принадлежащего им земельного участка.

Ответ на этот вопрос, а также другие аспекты, касающиеся уплаты земельного налога, Вы узнаете, прочитав эту статью.

Прежде всего, отметим, что к организациям жилищно-коммунального хозяйства (далее - ЖКХ) отнесены организации по обслуживанию и ремонту жилищного фонда, организации коммунального комплекса (ресурсоснабжающие), многоотраслевые организации жилищно-коммунального хозяйства, управляющие организации, жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), товарищества собственников жилья (ТСЖ). Такой перечень организаций ЖКХ содержит пункт 5.11 Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения N 22-ЖКХ (сводная) "Сведения о работе жилищно-коммунальных организаций в условиях реформы", утвержденных Приказом Росстата от 31 января 2013 года N 41.

При этом многоотраслевыми организациями жилищно-коммунального хозяйства признаются организации любой формы собственности, организационно-правовой формы и ведомственной принадлежности, осуществляющие обслуживание и ремонт (текущий и капитальный) общего имущества многоквартирного дома, обслуживание и уборку мест общего пользования жилых домов и придомовой территории, ремонт и эксплуатацию лифтов, мусоропроводов, сбор и вывоз бытовых отходов, а также предоставление всех либо отдельных видов коммунальных услуг (электроснабжение, отопление и горячее водоснабжение, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение (включая очистку сточных вод)). Данное определение содержится в Приказе Госстроя Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 142 "Об утверждении Порядка инвентаризации дебиторской и кредиторской задолженности предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса".

Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ (далее - ЖК РФ), согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 20 которого управляющая организация - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирным домом.

Определение управляющей организации содержит и "Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004": управляющая организация - организация, уполномоченная собственником жилищного фонда осуществлять управление жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ и другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (статья 110 ЖК РФ).

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (пункт 1 статьи 135 ЖК РФ).

Налогоплательщиками земельного налога, согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), признаются, в частности, организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права не недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, налогоплательщиком земельного налога является лицо, которое указано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок, о чем сказано в письме Минфина Российской Федерации от 19 июля 2012 года N 03-05-04-05/66.

Кроме того, согласно пункту 4 статьи 8 Федерального закона от 29 ноября 2004 года N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" в случае отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о существующих правах на земельные участки налогоплательщики по земельному налогу определяются на основании:

- государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных физическим или юридическим лицам до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), которые в соответствии с законодательством имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- либо на основании актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания, о предоставлении земельных участков.

Данная правовая позиция отражена в постановлении ВАС Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 54.

Учитывая вышеизложенное, плательщиками земельного налога признаются организации ЖКХ, при условии, что земельные участки, являющиеся объектом налогообложения, принадлежат им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования и данное право подтверждается правоустанавливающими документами.

Объектом налогообложения земельным налогом в силу пункта 1 статьи 389 НК РФ признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог. Не признаются объектом налогообложения земельные участки, перечисленные в пункте 2 статьи 389 НК РФ.

Пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) определено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок.

Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 45 Закона N 221-ФЗ земельные участки, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном порядке до дня вступления в силу Закона N 221-ФЗ, либо государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии Законом N 122-ФЗ, считаются ранее учтенными земельными участками.

Сведения о ранее учтенном земельном участке могут быть включены в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости при обращении заинтересованного лица в орган кадастрового учета на основании документа, устанавливающего или подтверждающего право на указанный земельный участок и представленного таким лицом, что следует из пункта 7 статьи 45 Закона N 221-ФЗ.

Как сказано в названном выше письме Минфина Российской Федерации N 03-05-04-05/66, согласно Определению ВАС Российской Федерации от 11 августа 2011 года N ВАС-10252/11 и постановлению ФАС Уральского округа от 19 апреля 2011 года N Ф09-1985/11-С3 (по этому же делу) отсутствие четко определенных границ земельного участка не препятствует взиманию земельного налога, если земельный участок является ранее учтенным, внесенным в государственный кадастр объектов недвижимости на основании материалов инвентаризации.

Таким образом, в отношении земельных участков, принадлежащих на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования организациям и физическим лицам, границы которых не определены в соответствии с федеральными законами, земельный налог подлежит уплате в общеустановленном порядке.

Рассматривая организации ЖКХ, следует отдельно выделить ТСЖ, так как в отношении их возникает немало споров, в частности о том, кто является плательщиком земельного налога в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, - собственники жилых и нежилых помещений в этом доме или ТСЖ?

Ответ на этот вопрос можно получить, ознакомившись с письмом Минфина Российской Федерации от 16 ноября 2006 года N 03-06-02-05/57, а также с постановлением ФАС Центрального округа от 9 ноября 2009 года по делу N А35-1499/09-С10 (далее - постановление ФАС Центрального округа).

Как разъясняет Минфин в своем письме, если правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, оформлены на ТСЖ, то до переоформления права на земельный участок в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме плательщиком земельного налога будет признаваться именно ТСЖ как самостоятельное юридическое лицо. При этом общее собрание ТСЖ может принять решение, предусматривающее компенсацию уплачиваемого ТСЖ земельного налога в виде взносов членов товарищества. Право устанавливать размер взносов предусмотрено подпунктом 4 пункта 2 статьи 145 ЖК РФ.

Вместе с тем в постановлении ФАС Центрального округа сказано, что наличие формального юридического признака землепользования, выраженного в документальном закреплении права землепользования в ситуации, когда фактическими землепользователями являются иные лица и право землепользования к этим лицам переходит в силу закона, не может являться основанием для возложения бремени налогообложения на лицо, формально обладающее документом, закрепляющим земельные права, но не пользующимся этими правами. Это означает, что даже если земля оформлена на ТСЖ (на праве собственности или бессрочного пользования), с момента вступления в силу ЖК РФ либо формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета ТСЖ перестает быть плательщиком земельного налога, так как участок поступает в собственность собственников помещений.

Заметим, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. На это указывает пункт 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В письме Минэкономразвития Российской Федерации от 27 сентября 2011 года N д-23-4059 "О возможности расположения на земельном участке несколько многоквартирных домов" отмечено, что действующим российским законодательством допускается строительство нескольких отдельно стоящих многоквартирных домов на одном земельном участке. По мнению Минэкономразвития, если земельный участок, на котором расположено несколько многоквартирных жилых домов, является делимым, то есть имеется возможность обеспечения доступа к жилым домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов. В данном случае это будет способствовать упрощению управления многоквартирным домом, так как голосование значительного количества собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в целях его управления, оформить сложнее. Кроме того, совокупность многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке, может представлять собой жилой комплекс с самостоятельными почтовыми адресами и (или) корпусами. Однако в любом случае раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем многоквартирных домов - это право, а не обязанность владельцев жилых помещений многоквартирных домов, как собственников земельного участка.

В связи с тем, что не каждый собственник помещения в многоквартирном доме знает размер своей доли в праве общей собственности на земельный участок, рассмотрим на примере, как эта доля определяется.

 

Пример (цифры условные)

В многоквартирном доме находятся 20 двухкомнатных квартир площадью 68 кв. м каждая и 10 трехкомнатных квартир площадью 110 кв. м, а также помещения вспомогательного использования (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) площадью 700 кв. м. Все квартиры в доме приватизированы. На первом этаже данного дома располагается помещение ТСЖ площадью 300 кв. м.

Определим долю каждого собственника в праве общей собственности.

Согласно пункту 1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Следовательно, общая площадь помещения составляет: 3 460 кв. м (300 кв. м + 700 кв. м + (68 кв. м х 20 квартир) + (110 кв. м х 10 квартир)).

Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество составляет соответственно:

для собственника двухкомнатной квартиры - 0,02 (68 кв. м / 3 460 кв. м);

для собственника трехкомнатной квартиры - 0,03 (110 кв. м / 3 460 кв. м).

для ТСЖ - 0,09 (300 кв. м / 3 460 кв. м).

 

Отметим, что аналогичный порядок расчета доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме представлен в письме Минфина Российской Федерации от 26 декабря 2006 года N 03-06-02-02/154, которое было доведено до налогоплательщиков и налоговых органов письмом Федеральной налоговой службы Российской Федерации от 11 апреля 2007 года N СК-6-11/307@.

Что касается исчисления и уплаты земельного налога организациями ЖКХ, то они исчисляют и уплачивают указанный налог в общем порядке в соответствии с главой 31 НК РФ. Несмотря на то, что организации ЖКХ руководствуются общим порядком исчисления и уплаты налога, на некоторые аспекты, касающиеся земельного налога, хотелось бы обратить Ваше внимание.

Для того чтобы исчислить сумму земельного налога необходимо определить налоговую ставку. Согласно статье 394 НК РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в пределах, указанных НК РФ. При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

В отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) налоговая ставка не может превышать 0,3 процента. Об этом сказано в абзаце 3 подпункта 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ.

Следовательно, представительными органами муниципальных образований (законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в отношении указанных выше земельных участков налоговая ставка должна устанавливаться в пределах 0,3 процента.

Например, пунктом 2 статьи 2 Закона города Москвы от 24 ноября 2004 года N 74 "О земельном налоге" (далее - Закон города Москвы N 74) в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) ставка земельного налога установлена в размере 0,1 процента от кадастровой стоимости указанных земельных участков.

Следует заметить, что при установлении земельного налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на основании абзаца 2 пункта 1 статьи 387 НК РФ могут быть установлены налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

Московские законодатели воспользовались предоставленным им правом, и освободили от налогообложения земельным налогом товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, созданные в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, - в отношении земельных участков, используемых ими для достижения уставных целей в соответствии с ЖК РФ. Указанная льгота предоставлена перечисленным организациям подпунктом 11 пункта 1 статьи 3.1 Закона города Москвы N 74.

Между тем, налоговые льготы, установленные статьей 3.1 Закона города Москвы N 74, не распространяются на земельные участки (части, доли земельных участков), сдаваемые в аренду.

Таким образом, если на территории муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в отношении земельного участка, принадлежащего организации ЖКХ установлена льгота в виде освобождения от уплаты земельного налога, то указанные организации вправе ею воспользоваться. Но для этого ей необходимо представить в налоговый орган по месту нахождения земельного участка документы, подтверждающие такую льготу, что установлено пунктом 10 статьи 396 НК РФ.