Земельный налог при приобретении или продаже права аренды

 

При купле-продаже права аренды земельного участка нередко возникают вопросы о том, кто является плательщиком земельного налога в отношении земельного участка, право аренды которого покупается или продается. Аналогичный вопрос возникает, в том числе, в отношении земельного участка, переданного по договору аренды, на котором находится недвижимое имущество.

О том, кто в указанной ситуации обязан исчислять и уплачивать земельный налог, мы и расскажем в этой статье.

Прежде всего, напомним, что отношения, связанные с арендой земельного участка или иного недвижимого имущества (здания, сооружения), регулируются положениями главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Кроме того, порядок предоставления в аренду земельных участков определен положениями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). Причем плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (статья 607 ГК РФ).

При этом, как сказано в пункте 2 статьи 22 ЗК РФ, земельные участки могут быть переданы их собственниками в аренду за исключением земельных участков, изъятых из оборота, перечень которых содержит пункт 4 статьи 27 ЗК РФ.

Что касается аренды здания, сооружения, то одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования, о чем сказано в пункте 1 статьи 652 ГК РФ.

Как Вы знаете, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, что установлено статьей 608 ГК РФ. Помимо собственников арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Напомним, что собственниками земли могут являться:

- граждане и юридические лица (частная собственность) (статья 15 ЗК РФ);

- муниципальные образования (муниципальная собственность) (статья 19 ЗК РФ);

- Российская Федерация (федеральная собственность) и субъекты Российской Федерации (статьи 17, 18 ЗК РФ).

Таким образом, в качестве арендодателей недвижимого имущества, в том числе земельных участков, могут выступать юридические и физические лица, уполномоченные органы субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Статьей 609 ГК РФ общих положений об аренде определено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Заключается договор аренды земельного участка (здания или сооружения) (далее - договор аренды) только в письменной форме, на что указывают статьи 609, 651 ГК РФ. Срок аренды определяется договором, что следует из статьи 610 ГК РФ. Если срок аренды договором не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При этом, по общему правилу, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от данного договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

По истечении срока договора аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, на основании пункта 3 статьи 22 ЗК РФ, пункта 1 статьи 621 ГК РФ имеет преимущественное право на заключение нового договора, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Между тем, арендатор может потерять интерес к аренде указанного земельного участка (недвижимого имущества) по истечении срока договора аренды. В этом случае он вправе продать свое право аренды другим лицам.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен статьей 38 ЗК РФ и постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" (далее - Правила N 808).

В соответствии с пунктом 1 статьи 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Согласно пункту 2 вышеуказанной статьи ЗК РФ в качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренный статьей 29 ЗК РФ.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) может выступать как собственник, так и действующая на основании договора с собственником специализированная организация.

Для того чтобы произвести торги, собственник земельного участка должен определить форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка, на что указывает пункт 3 статьи 38 ЗК РФ.

Отметим, что общие положения о торгах, организации и порядке их проведения определены статьями 447-448 ГК РФ. Подробную регламентацию порядка проведения торгов содержат Правила N 808.

Согласно пункту 2 Правил N 808 торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о размере арендной платы.

При этом Правилами N 808 установлено, что организатор торгов принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске к участию в торгах по основаниям, предусмотренным названными правилами, и уведомляет претендентов о принятом решении. Так, в соответствии с пунктом 15 Правил N 808 претендент не допускается к участию в торгах по следующим основаниям:

а) заявка подана лицом, в отношении которого законодательством Российской Федерации установлены ограничения в приобретении в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

б) представлены не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении (за исключением предложений о цене или размере арендной платы), или оформление указанных документов не соответствует законодательству Российской Федерации;

в) заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий;

г) не подтверждено поступление в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов.

Таким образом, при наличии вышеуказанных условий организатор торгов вправе отказать претенденту в допуске к участию в торгах, на что обращено внимание в письме Минэкономразвития Российской Федерации от 26 февраля 2010 года N Д23-585.

Порядок проведения конкурса или аукциона, открытого по форме подачи предложений о размере арендной платы, определен пунктом 23 Правил N 808. Данная норма, в частности, предусматривает, что участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начального размера арендной платы и каждого очередного размера арендной платы в случае, если участники готовы заключить договор аренды в соответствии с этим размером арендной платы.

Если после троекратного объявления очередного размера арендной платы ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион завершается. Победителем аукциона признается тот участник, номер билета которого был назван последним.

Порядок проведения закрытого аукциона определен пунктом 24 Правил N 808, согласно которому участники торгов направляют их организатору в запечатанных конвертах предложения о размере арендной платы. Победителем такого аукциона признается участник, предложивший наибольший размер арендой платы.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 ЗК РФ.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется статьей 38.2 ЗК РФ.

Вместе с тем, в письме Минэкономразвития Российской Федерации от 22 сентября 2011 года N Д23-4025 было отмечено, что федеральным законодательством не установлен механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах. Действующее законодательство устанавливает в качестве признака победителя на торгах увеличение размера периодических арендных платежей. При этом в случаях, когда победитель торгов внес определенную плату за право заключения договора аренды, а после заключения договора аренды вносит периодические арендные платежи, природу указанного платежа за право заключения договора аренды необходимо определить исходя из того, как его воспринимали стороны договора (арендатор и арендодатель), а в случае невозможности определения данный платеж необходимо понимать как аккумулированную арендную плату, выплаченную авансом, с выплатой остатка в последующие периоды.

Налогоплательщиками земельного налога в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, при условии, что такие земельные участки признаются объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ. Заметим, что правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане, на что указывает пункт 1 статьи 266 ГК РФ.

Не признаются налогоплательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Таким образом, если организацией было приобретено право на заключение договора аренды земельного участка, после которого был заключен соответствующий договор, то в отношении этого земельного участка данная организация не признается плательщиком земельного налога. Также не признается плательщиком указанного налога организация, продающая право на заключение договора аренды, так как она в отношении указанного земельного участка является пользователем по договору аренды.

В аналогичном порядке не признается лицом, уплачивающим земельный налог организация, получившая право на заключение договора аренды здания или сооружения, в отношении земельного участка, на котором находится объект недвижимости, переданного по договору аренды, а также организация продающая право на заключение указанного договора.

Обязанность по исчислению и уплате земельного налога возлагается только на собственника земельного участка, или на лицо, обладающее правом постоянного (бессрочного) пользования участка, если указанный земельный участок признается объектом налогообложения.

Необходимо отметить, что в случае владения земельным участком (недвижимым имуществом, расположенном на земельном участке), находящемся в государственной или муниципальной собственности, коммерческие организации обязаны в отношении такого земельного участка произвести переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка или приобрести земельный участок в собственность. Осуществить указанное переоформление или приобретение участка указанные лица обязаны были до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ. Данное требование установлено пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ). Заметим, что в случае расположения на земельных участках линий электропередач, линий связи, трубопроводов, дорог, железнодорожных линий и других подобных сооружений (линейных объектов), организации могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования этими участками на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2015 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ.

Необходимость в переоформлении или приобретении указанного земельного участка в установленные сроки возникает из-за того, что на сегодняшний день возможность владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляется только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, на что указывает пункт 1 статьи 20 ЗК РФ.

За нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность с 1 января 2013 года установлена административная ответственность. С указанной даты Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях дополнен статьей 7.34, согласно которой нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей. Соответствующее изменение внесено Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности".

Итак, если организация переоформит право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, то в отношении этой организации по данному земельному участку прекращает действовать норма, в соответствии с которой указанное юридическое лицо признавалось плательщиком земельного налога.