Архитектурно-строительная часть.

РАСЧЁТНО-КОНСТРУКТИВНАЯ ЧАСТЬ

Проект конструктивных решений магазина «Продукты» по пер. Купаловскому в г. Любань Минской области выполнен на основании задания на проектирование.

Район строительства характеризуется следующими нормативными условиями:

• Нормативная снеговая нагрузка для I Б снегового района по

СНиП 2.01.07-85 Sₒ = 0.8 к11а (80 кгс/м²)

• Скоростной напор ветра для I ветрового района по

СНиП 2.01.07-85 Wₒ = 0.23 кПa (23 кгс/м²).

За относительную отметку 0.000 принят уровень чистого пола первого этажа магазина, что соответствует абсолютной отметке 142.100 на плане организации рельефа.

По данным инженерно-геологических изысканий, выполненных ООО«ТехПроектИнвест» основанием фундаментов служит песок мелкий со следующими расчетными характеристиками: γ= 16.8 кН/м³;

С=1.4 кПа; F=29 мПа; Е=24 мПа. Грунтовые воды вскрыты на отм. 136.65- 137.200м.

Глубина нормативного промерзания грунта составляет 114 см.

Проектом предусмотрены следующие виды работ:

Выполнены сборные фундаменты из блоков стен подвалов по серии

Б 1.016.1-1, вып.1.98 плит фундаментов по серии Б 1.012.1-1.99, вып.1.

Под сборными фундаментами выполнена песчаная подготовка из песков средней крупности.

Монолитные участки выполнены из бетона класса С 16/20 F 100 СНБ 5.03.01-02.

Плиты покрытия сборные железобетонные по серии Б 1.041.1-2000,вып.2. Для опоры плит покрытия на стены из блоков ячеистых бетонов выполнен пояс монолитный из бетона класса С 16/20.

Запроектирована скатная стропильная кровля из деревянных конструкций по СТБ 1713-2007. Покрытие кровли из металлочерепицы по СТБ 1380-2003.

Деревянные элементы защищены капиллярной пропиткой антисептиками и огнезащитной композицией марки ОК-ГМФ по ТУ 101114857.029-2000 в соответствии с п.1.8 СНиП 2.01.02-85.

Для опоры мауэрлата по оси В выполнен пояс монолитный из бетона класса С 16/20 СНБ 5.03.01-02.

В осях А-B,2 предусмотрено устройство рампы с навесом из металлоконструкций с покрытием из профлиста. Место установки технологического оборудования ограждается сетчатым металлическим ограждением.

Под технологическое оборудование выполнены бетонные монолитные фундаменты с металлическими опорами.

Крыльцо входа и пандус бетонные монолитные, армированные сеткой по ГОСТ 23279-85 с облицовкой плиткой «Гресс» ГОСТ 6787-90.

Над входом в магазин устроен козырек из металлических конструкций с покрытием из металлочерепицы.

Строительно-монтажные работы должны выполняться с соблюдением требований ТПК 45-1.03-40-2006 «Безопасность труда в строительстве. Общие требования», ТЛЕ 45- 1.03-44-2006 Безопасность труда в строительстве. Строительное производство», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции».

Производство работ к СКБ 5.01.01-99, СНиП З.04.0 1 37 «Изоляционные и отделочные покрытия», указаний настоящего проекта, указаний раздела ПОС и утвержденного проекта производства работ.

 

ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ РЕШЕНИЯ.

1. Основание для проектирования

Технологическая часть проекта магазина выполнена на основании задания на проектирование в соответствии с:

- СНиП 2.08.02-89 - «Общественные здания и сооружения»;

- Справочное пособие к СНиП 2.08.02-92 «Проектирование предприятий розничной торговли»;

- СанПиН 2.3.4.15-12-2006 «Гигиенические требования к предприятиям продовольственной торговли».

Проектом предусматривается утепление фасадов здания. Нормативная продолжительность ремонта модернизации определена по ТКП 180-2009 «Капитальный ремонт и модернизация жилищного фонда. Нормы продолжительности строительства». Расчет производим методом ступенчатой экстраполяции согласно ТКП 45-1.03-122-2015 п. 4.5 и прил. В. =3 мес.

До начала строительства должны быть выполнены организационные мероприятия, обеспечивающие технологическую последовательность строительного производства.

Строительство объекта предусмотрено вести в два периода: подготовительный и основной.

В подготовительный период необходимо выполнить следующие работы:

1. Устройство временного ограждения площадки строительства.

2. Установку и оборудования временных зданий и сооружений, обеспечив сток поверхностных очистных вод.

3. Обеспечить временное электроснабжение и временное водоснабжение строительства с учётом расхода воды для нужд пожаротушения.

Производства работ оградить в соответствии с требованиями ГОСТ 23407-78.

Ограждение ставить таким образом, чтобы обеспечивался подход и подъезд ко всем существующим и строящимся объектам.

Бытовки для рабочих расположить на участках, свободных от существующих инженерных коммуникаций на расстоянии более чем 150 м от мест производства работ и не менее чем 18 м от существующих зданий и сооружений.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ

 

В рамках данного    проекта производилась независимая оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Минская обл., г. Любань, пер. Купаловский, 2А. Краткое содержание основных фактов по объекту оценки представлено в таблице 1:

Таблица 1 – Краткое описание основных фактов

Адрес объекта оценки:	Минская обл., г. Любань, пер. Купаловский, 2А
Тип объекта оценки:	объект оценки представляет собой капитальное строение с инвентарным номером 643/С-11167. Площадь – 196,2 м.кв.* Наименование – магазин «Продукты», назначение – здание специализированное розничной торговли.
Цель оценки:	определение рыночной стоимости в текущем использовании объекта оценки для целей продажи без проведения аукциона либо конкурса, включая продажу имущества в процедуре экономической несостоятельности (банкротства).
Описание местоположения объекта недвижимости:	объект оценки расположен вблизи центральной части г. Любань
Удобство подъездных путей:	удобные
Транспортная доступность:	хорошая на общественном и на личном транспорте
Методы оценки:	рыночная стоимость в текущем использовании объекта оценки определялась при помощи доходного и сравнительного методов оценки
Методы расчета стоимости:	расчет рыночной стоимости в текущем использовании объекта оценки доходным методом оценки производился с применением метода капитализации по норме отдачи. Расчет рыночной стоимости сравнительным методом производился с помощью комбинации метода компенсационных корректировок и метода относительного сравнительного анализа.
Валюта оценки:	белорусские рубли, доллары США, евро без НДС
Валюта расчета:	доллары США, евро, белорусские рубли
Дата осмотра:	30 мая 2022 года
Дата оценки:	30 мая 2022 года
Цены оценки: Курс доллара США	30 мая 2022 года 1 USD – 2,6009 белорусского рубля

 

Результат независимой оценки рыночной стоимости объекта оценки без НДС представлен в таблице 2:

Таблица 2 – Рыночная стоимость бъекта

оценки без НДС

Наименование

Рыночная стоимость, без НДС

USD BYN Магазин «Продукты» 43507 113118,2

 

 6.2. Общие сведения и СВЕДЕНИЯ О ПОРЯДКЕ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

 

Дата проведения осмотра объекта оценки:

Осмотр объекта оценки произведен 30 мая 2022 года.

Дата оценки:

Оценка производилась по состоянию на 30 мая 2022 года.

Цены оценки:

Оценка производилась в текущих ценах на дату оценки.

Наименование валюты, в которой указывается результат независимой оценки:

Определение рыночной стоимости в текущем использовании объекта оценки производилось в белорусских рублях, долларах США без НДС.

Валюта расчета:

В расчетах использовались доллары США и белорусские рубли.

Цель оценки, предмет оценки:

Определение рыночной стоимости в текущем использовании объекта оценки для целей продажи без проведения аукциона либо конкурса, включая продажу имущества в процедуре экономической несостоятельности (банкротства).

Срок действия результата независимой оценки:

Срок действия результата независимой оценки составляет 6 месяцев с даты оценки (согласно п. 12 ТКП 52.0.01-2020).

Рыночная стоимость представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия:

− стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов;

− стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;

− объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке;

− продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки;

− на продавца не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательств передать объект оценки, а на покупателя не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательства принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму.

Рыночная стоимость в текущем использовании определяется как рыночная стоимость объекта недвижимости, учитывающая сложившееся условия его использования, без учета наиболее эффективного использования.

Описание процедуры оценки:

Оценка стоимости объекта оценки включала в себя следующие этапы:

Сбор и анализ информации.

Сбор и анализ информации включает получение исходных данных об объекте оценки, анализ информации. Сбор и анализ исходной информации выполнен оценщиком в соответствии с требованиями ТКП 52.0.01-2020. Полученные документы и исходная информация проанализированы; изучен состав и объем их представления. При анализе документов учитывался результат осмотра объекта оценки на месте его расположения. В случае выявления в документах несоответствий либо противоречий или возникновения сомнений в их обоснованности оценщик уточнял исходные данные с целью применения их в дальнейших расчетах.

Описание процедуры оценки.

Оценщиком описана процедура оценки с отражением ее этапов и краткого содержания фактически выполненных работ по ним.

Анализ данных, использованных для оценки стоимости.

На данном этапе был проведен анализ данных, использованных для оценки стоимости. Исходная информация считается обоснованной и достаточной для определения результата независимой оценки исходя из выбранных методов оценки, с учетом предпосылок и ограничений, указанных в разделе 4 настоящей пояснительной записки.

Осмотр объекта оценки.

Осмотр объекта оценки выполнен в соответствии с требованиями к осмотру объектов оценки, изложенными в ТКП 52.0.01-2020. При осмотре объекта оценки устанавливались фактические данные о функциональном назначении, объемно-планировочных показателях, конструктивных характеристиках, внутренних инженерных системах, технических, эксплуатационных и экономических характеристиках.

Определение предпосылок и ограничений, с учетом которых проводится оценка.

В ходе работы над пояснительной запиской оценщиком были определены предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась оценка и которые не противоречат действующим стандартам, договору и заданию на оценку и законодательству по оценочной деятельности. Предпосылки и ограничения определялись в зависимости от условий договора на проведение оценки, исходной информации об объекте оценки, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости в соответствии с     ТКП 52.0.01-2020.

Анализ рынка недвижимости.

При анализе рынка недвижимости исследовались тенденции изменения цен на рынке недвижимости, спроса и предложения на объекты-аналоги; цены предложений, рыночные арендные ставки по объектам-аналогам.  

Анализ местоположения объекта недвижимости.

Анализ местоположения объекта оценки включал указание адреса объекта оценки, описание окружения объекта оценки, транспортных связей, коммуникаций, инфраструктуры.

Описание объекта оценки, имущественных прав на них.

При описании объекта недвижимости отражались характеристики земельного участка и улучшений. При описании земельного участка отражались площадь, кадастровый номер, сведения об имущественных правах, целевое назначение.При описании улучшений, входящих в состав объекта недвижимости, отражались наименование, целевое назначение, адрес, сведения об имущественных правах, объемно-планировочные показатели, год постройки, конструктивные решения и материал.

Обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости.

На данном этапе оценки был сделан выбор методов оценки и методов расчета стоимости. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости осуществлялся в соответствии с ТКП 52.0.01-2020, ТКП 52.3.01-2020, предметом оценки, особенностями объекта оценки и условиями договора и задания на оценку. Рыночная стоимость в текущем использовании объекта оценки определялась при помощи доходного и сравнительного методов оценки. Расчет стоимости объекта оценки доходным методом производился с применением метода капитализации по норме отдачи. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным методом оценки производился с использованием комбинации метода компенсационных корректировок и метода графического анализа.

Расчеты и их обоснование, описание процедуры определения стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости.

Расчет стоимости производился в соответствии с выбранными методами оценки и методами расчета стоимости, требованиями ТКП 52.0.01-2020, ТКП 52.3.01-2020, оцениваемыми имущественными правами, имущественными и финансовыми интересами.

Обоснование результата независимой оценки.

Обоснование результата независимой оценки объекта оценки выполнялось на основании проведенных расчетов. Результат независимой оценки объекта оценки указан с округлением.

Составление и оформление отчета о независимой оценке.

Составление и оформление пояснительной записки производилось в соответствии ТКП 52.0.01-2020.

 

 6.5. Анализ данных, используемых для оценки

Для проведения оценки были предоставлены следующие исходные документы:

1. Проектная документация на объект оценки;

В ходе изучения и анализа документов оценщик определил, что информация, содержащаяся в документах, является обоснованной и достаточной для определения рыночной стоимости в текущем использовании объекта.

 

 6.6. Анализ местоположения

 

Схема расположения объекта оценки представлена на рисунке 1:

Рисунок 1 – Схема расположения объекта оценки

 

Объект оценки расположен на вблизи центральной части г. Любань по адресу: г. Любань, пер. Купаловский, 2А. Территория имеет среднюю плотность застройки и застроена объектами жилого и торгового назначения.

Район расположения здания характеризуется хорошей транспортной доступностью. Общественный транспорт представлен автобусными маршрутами. Местоположение здания характеризуется удобными подъездными путями. Интенсивность потоков людей в районе расположения объекта оценки – средняя.

Инженерная инфраструктура района местонахождения объекта оценки развита и характеризуется наличием следующих систем инженерных коммуникаций: телефонизация, канализация, водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение.

Таким образом, местоположение объекта оценки характеризуется:

- расположением вблизи центральной части г. Столбцы;

- средней интенсивностью потоков людей;

- удобными подъездными путями;

- хорошей транспортной доступностью;

- развитой инженерной инфраструктурой.

По мнению оценщика, вышеперечисленные факторы оказывают положительное влияние, как на уровень возможных ставок аренды, так и на уровень загрузки рассматриваемого объекта недвижимости. Кроме того, позволяют оценщику говорить о среднем уровне привлекательности данного объекта с точки зрения потенциальных покупателей и арендаторов.

 

 

 6.7. Описание объекта оценки

Объект оценки: капитальное строение с инвентарным номером 643/С-11167 площадью 227,9 м. кв., расположенное по адресу: Минская обл., Любанский р-н, г. Любань, пер. Купаловский, 2А. Наименование – магазин «Продукты», назначение – здание специализированное розничной торговли.

Описание улучшений

Согласно данным ЕГРНИ, в отношении капитального строения с инвентарным номером 643/С-11167 произведена государственная регистрация возникновения права собственности на капитальное строение, правообладатель –Любанское районное потребительское общество. В настоящее время указанное капитальное строение имеет следующее назначение: здание специализированное розничной торговли, наименование – магазин «Продукты». Объект оценки расположен по адресу: Минская обл., Любанский р-н, г. Любань, пер. Купаловский, 2А.

 

Максимальная эффективность.

Максимальная эффективность – это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Т.о., реализация данного критерия предполагает из всех юридических разрешенных и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости – земельного участка.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования.

Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным.

Для анализа наиболее эффективного использования объекта использован метод прямой капитализации. Рыночная стоимость определяется по формуле

V = NOI / Ro                                                     (1)

где NOI – годовой чистый операционный доход;

Ro – коэффициент капитализации (условно).

V=8 853/0,135=65 578 долларов США.

Расчет приведен в таблице 3

 

Таблица 3 – Расчет рыночной стоимости

п/п	Наименование	Объект оценки
1	Вид использования	Магазин «Продукты»
2	Величина арендной ставки за 1 кв.м., доллар США без учета НДС	4,0
3	Площадь, кв.м.	196,2
4	Потенциальный годовой операционный доход, доллар США	9 418
5	Доля операционных расходов и потерь арендной платы	0,06
6	Операционные расходы, доллар США	565
7	Годовой чистый операционный доход, доллар США	8 853
8	Коэффициент капитализации(условно)	0,135
9	Рыночная стоимость, доллар США	65 578

 6.9 Выбор метода оценки

 

Рыночная стоимость в текущем использовании объекта оценкиопределялась при помощи доходного метода оценки. 

Расчет стоимости объекта оценки доходным методом производился с применением метода капитализации по норме отдачи.

 

 6.10 Расчеты СТОИМОСТИ ВЫБРАННЫМИ МЕТОДАМИ

 

Расчет стоимости доходным методом

В основе доходного метода лежит принцип ожидания будущих выгод. Инвестор, приобретая недвижимость, приносящую доход, получает право на прибыль от эксплуатации данного объекта, а также на средства, которые будут выручены в результате продажи объектов недвижимости по окончании инвестиционного проекта. Таким образом, доходный метод основан на расчете доходов, ожидаемых от использования объекта оценки в будущем, и преобразованием их в стоимость объекта оценки.

Стоимость приносящей доходы недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые объекты, как ожидается, будут приносить в будущем. При определении итоговой стоимости в доходном методе рассчитываются доходы и затраты.

Доход(ы) – это денежные поступления, ценности, выраженные в денежной форме и полученные в результате какой-либо деятельности, или увеличение экономических выгод в результате увеличения активов или уменьшения обязательств, ведущее к увеличению собственного капитала организации, не связанному с вкладами собственника имущества (учредителей, участников) организации. В качестве доходов могут выступать потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход.

§ потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способны приносить объекты недвижимости.

§ действительный или эффективный валовой доход – потенциальный валовой доход за минусом потерь арендной платы.

§ чистый операционный доход – действительный валовый доход минус операционные расходы.

Затраты (расходы, издержки) – денежное выражение величины ресурсов, требуемое на создание или производство объекта оценки, продукции, оказание услуг, выполнение работ и их реализацию или приобретение.

· операционные расходы: Текущие расходы (ежегодные, ежемесячные и др.) для обеспечения нормального функционирования объекта оценки.

· постоянные операционные расходы: Текущие расходы (ежегодные, ежемесячные и др.), не зависящие от интенсивности использования объекта оценки.

· переменные расходы: Текущие расходы (ежегодные, ежемесячные и др.), связанные с интенсивностью использования объекта оценки.

· расходы на замещение: Текущие расходы (ежегодные, ежемесячные и др.), предусматривающие периодическую замену быстроизнашивающихся элементов или частей объекта оценки.

Для расчета прогнозируемого потока доходов от эксплуатации объекта недвижимости формируется реконструированный отчет о доходах.

Реконструированный отчет о доходах: Сводный расчет доходов и расходов от использования объекта оценки в базовом году или любом другом году срока прогноза:

·  рыночная арендная плата: Арендная плата, за которую наиболее вероятно объекты недвижимости могут быть сданы в аренду на дату оценки, в коммерческой сделке по аренде на надлежащих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором, в котором каждая сторона имела бы достаточно времени для выбора варианта совершения сделки и действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

·  потери арендной платы: Потери арендной платы за счет несвоевременной уплаты арендатором арендной платы, за счет поиска новых арендаторов при расторжении договоров аренды по окончанию срока аренды.

Итогом составления реконструированного отчета о доходах является расчет мультипликатора (коэффициента) операционных расходов и мультипликатора (коэффициента) чистого операционного дохода.

Мультипликатор (коэффициент) операционных расходов отражает долю годовых операционных расходов в годовом действительном валовом доходе (EGI) и рассчитывается по формуле 2:

	,		(2)
где:		MOE – мультипликатор (коэффициент) операционных расходов; OE − годовые операционные расходы, д.е.; EGI − годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.

 

Мультипликатор (коэффициент) чистого операционного дохода отражает долю годового чистого операционного дохода в годовом действительном валовом доходе и определяется по формуле 3:

	,		(3)
где:		MNOI – мультипликатор (коэффициент) чистого операционного дохода; NOI − годовой чистый операционный доход по объектам недвижимости, д.е.; EGI − годовой действительный (эффективный) валовой доход, д.е.

Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе расходов. Для оцениваемого объекта имеют место следующие позиции:

- расходы на управление – затраты на управление сдаваемым в аренду имуществом. Сюда обычно входит часть заработной платы управляющего с учетом начислений на фонд оплаты труда, а также связанные с процессом управления расходы на канцелярские принадлежности, услуги связи и т.п.;

- расходы на рекламу – затраты на размещение информации об объектах недвижимости в средствах массовой информации с целью привлечения арендаторов и покупателей.

В настоящем отчете для приведения будущих доходов к настоящей стоимости объекта оценки использован метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков).

Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость объекта недвижимости либо путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования, либо путем капитализации с применением расчетных моделей.

Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоковпроизводится по формуле 4:

                                                                        (4)

где: V – стоимость объекта недвижимости;

NOI_i − годовой чистый операционный доход по объектам недвижимости;

r − норма дисконтирования;

REV_n – реверсия;

– множитель накопления по годам расчетного периода;

t − расчетный период от 1 до n;

n − срок прогноза.

 

 Расчет чистого годового операционного дохода

Для расчета чистого операционного дохода оценщиком был сформирован общий реконструированный отчет о доходах по объекту оценки, включающий следующие статьи доходов и расходов:

· потенциальный валовой доход;

· действительный валовой доход;

· операционные расходы.

Потенциальный валовой доход определен оценщиком как годовой поток доходов, который может быть получен собственником объекта недвижимости при сдаче его в аренду. Величина годового дохода рассчитана путем перемножения годовых арендных ставок на размеры арендных площадей по административным помещениям объекта оценки.

Размеры арендных площадей по помещениям объекта оценки. По объекту оценки размер арендных площадей принят на основании данным проектной документации на объект оценки.

Рыночная арендная ставка 1 кв.м. помещений определена на основании анализа рынка недвижимости и консультаций со специалистами риэлтерских организаций и составила 4,0 долл. США без НДС.

Формирование сводного реконструированного отчета о доходах проводилось оценщиком исходя из условий типового договора аренды недвижимости, заключаемого между арендодателем и арендаторами на рынке недвижимости. Согласно такому договору аренды все расходы, обеспечивающие нормальное функционирование объекта и воспроизводство действительного валового дохода (эксплуатационные расходы), несет арендатор. У арендодателя имеют место расходы на управление, расходы на рекламу, расходы на замещение, а также расходы, связанные с действующим налоговым законодательством.

При расчете действительного валового дохода оценщик исходил из предположения, что в процессе эксплуатации объекта оценки могут иметь место потери арендной платы по причине неполной занятости помещений и неуплаты арендной платы. В рамках данного отчета размеры потерь при сдаче в аренду объекта оценки приняты следующие: 

· потери арендной платы от незанятости в размере 5% от потенциального валового дохода для объекта оценки;

· потери от неплатежей арендной платы в размере 1% от потенциального валового дохода за минусом потерь от незанятости.

В состав операционных расходов в данном отчете входят: налог на недвижимость, земельный налог, расходы на управление, расходы на рекламу, расходы на замещение. Ставки налогов и отчислений, использованные в расчетах, приняты исходя из законодательства, действующего в 2021 году для юридических лиц, и для целей настоящего отчета остаются постоянными в течение всего прогнозного периода для оцениваемого объекта недвижимости.

За базу для расчета налога на недвижимость оценщиком принималась рыночная стоимость в текущем использовании объекта оценки, определенная в рамках сравнительного метода. Ставка налога на недвижимость определена в размере базовой ставки 1,0 % (согласно Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь от 29.12.2009 года №71-З (в редакции от 30.12.2018 года)). Повышающий коэффициент для объекта оценки принят согласно Решению Любанского районного Совета депутатов от 21 мая 2019 г. №287 "Об установлении коэффициентов к ставкам налога на недвижимость и земельного налога» в размере 2,0.

Расчет земельного налога. В Приложении 5 Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь база земельного налога определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка. Ставка для расчета арендной платы для земельных участков с функциональным видом использования земель «Общественно-деловая зона» за гектар составляет 0,55% от кадастровой стоимости. Повышающий коэффициент для объекта оценки принят согласно Решению Любанского районного Совета депутатов от 21 мая 2019 г. №287 "Об установлении коэффициентов к ставкам налога на недвижимость и земельного налога» в размере 2,0.

Площадь условного земельного участка принималась в размере двойной площади застройки, увеличенной на 20% и составила 623,8 кв.м.

В состав расходов на управление по объекту оценки включена часть заработной платы управляющего с учетом начислений на фонд оплаты труда в размере 35% и расходы, сопутствующие процессу управления.

Расходы на рекламу включают в себя размещение рекламы на портале NB.BY «Закрепление в базе страницы поиска». Стоимость составляет 4,20 бел. руб. без НДС. Таким образом, затраты на рекламу составят:

4,20 * 1 * 26 / 2,6009= 42 доллара США.

где: 4,20 – стоимость закрепления в базе страницы поиска, бел. руб.;

      26 – срок размещения рекламы, недель;

      2,6009 – курс доллара США по Национальному банку Республики Беларусь на дату оценки,
белорусского рубля.

Расходы на замещение по объекту оценки определены в следующей последовательности:

· Расчет стоимости затрат на замену быстроизнашивающихся элементов. Данная величина определена на основании консультации со специалистами строительных организаций Республики Беларусь. Однако, следует учесть тот факт, что часть быстроизнашивающихся элементов, как правило, остается в пригодном состоянии и после условного срока службы и не требует замены. В связи с этим вышеприведенные затраты умножались оценщиком на 80%;

· Определение условного срока службы быстроизнашивающихся элементов до их замены. В рамках настоящего отчета принят равным 10 годам на основании анализа нормативных сроков службы различных быстроизнашивающихся элементов здания;

· Расчет годовой суммы затрат на замещение при помощи функции сложного процента «коэффициент фонда возмещения» с использованием нормы дисконтирования. Начисление процентов при использовании данной функции сложного процента принято годовое.

Расчет расходов на замещение по объекту оценки представлен
в строке 3.5 таблицы 4:

Сводный реконструированный отчет о доходах по объекту оценки представлен в таблице 4:

Таблица 4 - Реконструированный отчет о доходах по объекту оценки

№ п/п	Наименование	Общая площадь, м.кв.	Арендная плата в месяц, без НДС USD	Арендная плата в год (гр.4*12)	Общая арендная плата (гр.3*гр.5)
					1 год
1	2	3	4	5	6
1	Потенциальный валовой доход
	Магазин «Продукты»	196,20	4,00	9 417,60	9 418
	Итого:	-	-	-	9 418
	Итого потенциальный валовой доход, USD				9 418
2	Действительный валовой доход
	Годовые потери арендной платы от незанятости помещений, %			10,00	942
	Среднегодовые потери от неплатежей арендной платы, %			1,00	85
	Итого потери арендной платы				2 062
	Итого действительный валовой доход				32 589
3	Операционные расходы
	3.1. Сумма налога на недвижимость, USD в год				1 016
	Рыночная стоимость в текущем использовании, USD				50 800
	Годовая ставка налога на недвижимость (Согласно Налоговому кодексу Республики Беларусь (особенной части) от 29.12.2009 г. №71-З (в ред. от 30.12.2018 N 159-З)), %				1,00%
	Повышающий коэффициент согласно Решению Любанского районного Совета депутатов №287 от 21.05.2019 г. "Об установлении коэффициентов к ставкам налога на недвижимость и земельного налога"				2,0
	3.2 Земельный налог, USD				56
	Годовая ставка земельного налога согласно Приложению 5 Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь (при функциональном использовании земельного участка "общественно-деловая зона"), %				0,55%
	Кадастровая стоимость 1 кв.м. земельного участка, USD (общественно-деловая зона)				8,20
	Площадь земельного участка, относящегося к объекту оценки, кв.м.				623,8
	Повышающий коэффициент согласно Решению Любанского районного Совета депутатов №287 от 21.05.2019 г. "Об установлении коэффициентов к ставкам налога на недвижимость и земельного налога"				2,0
	3.3. Расходы на управление, USD в год				870
	Часть заработной платы управляющего, USD в месяц				50
	Коэффиц 123456Следующая ⇒ Поделиться с друзьями: Таксономические единицы (категории) растений: Каждая система классификации состоит из определённых соподчиненных друг другу... Особенности сооружения опор в сложных условиях: Сооружение ВЛ в районах с суровыми климатическими и тяжелыми геологическими условиями... Своеобразие русской архитектуры: Основной материал – дерево – быстрота постройки, но недолговечность и необходимость деления... Архитектура электронного правительства: Единая архитектура – это методологический подход при создании системы управления государства, который строится...  © cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста. Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы! 0.165 с.