Выбор управляющей компании в новостройке

Выбор управляющей компании в новостройке

Вопрос управления многоквартирным домом до сих пор остается для многих россиян запутанным и вызывает множество сомнений и разногласий. В советские времена все было просто. Было домоуправление, которое нанимало дворников и сантехников, занималось текущим и капитальным ремонтом, принимало коммунальные платежи по заранее известным расценкам. Теперь же перед жильцами новостройки встает вопрос: а кто собственно будет управлять их новым домом.

Жилищный кодекс предлагает три основных варианта организации управления. Собственники жилья могут сами осуществлять непосредственное управление своим многоквартирным домом. Для организации управления собственники могут объединиться в товарищество собственников жилья (ТСЖ), создать жилищный или иной кооператив. Но оптимальным выбором чаще всего является привлечение к управлению многоквартирным домом профессиональной управляющей компании.

Почему для новостройки именно управляющая компания является наилучшим вариантом управления?

Неугодную управляющую компанию, не выполняющую свои функции, можно в любой момент сменить. Управление многоквартирным домом можно доверить не только управляющей компании, но и ТСЖ.

Многоквартирный дом, тем более новостройка – это десятки семей, часто практически незнакомых друг с другом. Поэтому вариант управления силами самих жильцов изначально вызывает огромные проблемы, ведь каждый вопрос придется выносить на голосование, добиваясь согласия большинства жильцов. Создание ТСЖ – это разновидность первого варианта с той лишь разницей, что жильцы создают юридическое лицо, выбирая из своего числа или привлекая со стороны необходимых руководителей или специалистов. Такой вариант управления часто в результате приводит к затяжным конфликтным ситуациям и неквалифицированному управлению в целом. Согласитесь, что в таком серьезном вопросе, как организация жизнедеятельности, безотказного функционирования сложного объекта – многоквартирного дома – со всеми крупными и мелкими проблемами, лучше довериться профессионалам. Именно таким профессионалом и является управляющая компания.

Как на практике происходит процесс передачи

Управления многоквартирным домом УК?

После того, как новостройка сдана застройщиком в эксплуатацию, он может либо взять управление домом на себя, либо передать его управляющей компании. Не секрет, что практически всегда новостройки у нас сдаются с большим или меньшим количеством недоделок, скрытых и явных дефектов. И принимая на себя управление таким домом, застройщик будет вынужден сам же эти недоделки и устранять, что было бы вполне логичным, но застройщик этим заниматься, как мы понимаем, совсем не желает. Поэтому чаще всего управление новостройкой все-таки передается управляющей компании.

Управляющая компания должна быть выбрана на общем собрании жильцов. Но в новостройках такое собрание часто собрать проблематично, поскольку новоселы заезжают в дом постепенно, а часть квартир в течение длительного времени вообще может не иметь хозяев. Причем собственниками жилья в новостройке даже те, кто оплатил квартиру еще на стадии строительства, станут только после получения свидетельства о государственной регистрации права, что может произойти не раньше, чем через несколько недель после сдачи дома в эксплуатацию. На такой случай закон предусматривает выбор управляющей компании с помощью открытого конкурса, который объявляет муниципалитет. До передачи управления новостройкой УК, выбранной жильцами или появившейся в результате конкурсного отбора управлять домом будет УК, назначенная застройщиком.

С выбранной жильцами или в результате конкурса УК заключается договор на срок от одного года, по окончании которого может быть выбрана новая управляющая компания. Примечательно, что в случае, когда жильцы не заявляют о расторжении договора с УК, он считает продленным на тот же срок!!!

Какими критериями руководствоваться жильцам новостройки,

Как создать ТСЖ — 5 этапов

Что такое ТСЖ — товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческое объединение, юридическое лицо. Оно создается на основании желания владельцев квартир многоэтажного дома или же соседних земельных участков с наличием жилой постройки.

Цель создания товарищества собственников заключается в том, чтобы совместно управлять той территорией, которая рассчитана на совместное пользование владельцев домов или квартир, а также контролировать и вести хозяйственную деятельность, использовать общее имущество, строить вспомогательные объекты, вместе сдавать аренду части земли или дома, которые являются общей собственностью.

Подготовка к проведению собрания

Следующим шагом к созданию товарищества собственников, является собрание жильцов домов или квартир многоэтажных зданий. ТСЖ может быть законно создано, если на собрании присутствовали два и больше владельцев.

Для начала все владельцы извещаются о будущем собрании. Формируется инициативная группа, которая либо разносит объявления о грядущем мероприятии под расписку, либо отсылают приглашения на собрание. Существует специальный бланк об извещении собственников про заседание. Рассылка должна завершиться за 10 дней до проведения собрания.

В приглашении на собрание указывается:

· кто является инициатором собрания собственников;

· место проведения мероприятия;

· время, к которому нужно собраться;

· главный вопрос обсуждения – «повестка дня».

В случае если в квартире есть несколько собственников, то нужно об этом узнать и прислать несколько приглашений, согласно количеству владельцев. Если часть квартиры или дома принадлежит детям, не достигшим совершеннолетия, то для них не нужно присылать отдельный экземпляр, так как они еще не имею права голосовать. О количестве собственников в доме или квартире можно узнать в паспортном столе, который курирует эту территорию.

Это непринудительное мероприятие, каждый из собственников сам решает, приходить ему или нет. Те, кто решил посетить собрание, должны иметь при себе паспорт и подтверждение права владения квартирой или землей. Документы должны быть в двух видах: оригинал и ксерокопия.

Если человек хочет прийти, но у него не выходит из-за личных обстоятельств, то он может написать доверенность на соседа, который будет присутствовать на собрании. Тогда тот будет отдавать голос не только за себя, но и за того, кто не пришел на мероприятие. По доверенности могут прийти и совершеннолетние члены семьи владельца, которые, в свою очередь, не являются собственниками той же квартиры. Если член семьи – также собственник, то ему должно прийти отдельное приглашение.

Проведение собрания

Перед собранием инициативная группа, как организаторы собрания, должны подготовить:

· список всех собственников, которые принимают участие в собрании;

· распечатанные бюллетени для голосования.

На собрании обсуждают только те вопросы, которые были указаны в рассылаемом уведомлении о мероприятии. В данной ситуации тема звучит как «Создание ТСЖ, выбор группы собственников для оформления». Порядок и правила организации собраний общего типа описаны в ст. 146 Жилищного кодекса РФ.

Присутствующим на собрании раздаются бюллетени для голосования, которые подготавливаются заранее. Существует специальный бланк для голосования, который используют при рассмотрении вопросов о создании товарищества собственников жилья.

После голосования, подсчитываются голоса, объявляются результаты. На их основании выносится решение. ТСЖ может быть создано, только если проголосовало более 50% присутствующих на заседании собственников. Значимость голоса определяется пропорциональным соотношением площади, которой владеет человек, и общим размером всех помещений. То есть, один человек, который голосует «за» — один голос. Если у него в собственности находится два объекта, то одно его «за» — это два голоса. Чем больше у человека в собственности квартир или земельных участков, тем весомее его голос.

Если «за» проголосовало менее 50%, то собрание не может считаться состоявшимся. Мероприятие организовывают еще раз, причем не позднее чем через 30 дней после предыдущего. О втором собрании оповещаются все собственники таким же способом не менее чем за 10 дней до проведения.

Очень важным моментом является донесение до жильцов того, что проголосовав «за» создание ТСЖ, они не обязаны после в него вступать. Тогда вероятность его создания значительно увеличится. Членом товарищества собственники становятся только по собственному желанию, которое оформляется в виде письменного заявления. Такое положение прописано в Жилищном кодексе РФ.

В решении (бланки для голосования) каждого собственника должно быть указано:

· личные данные того, кто голосует;

· информация о документе, подтверждающем право собственности лица на    жилье в многоэтажном доме;

· решение по вопросу повестки дня (а если их было несколько, то по каждому вопросу один ответ, соответственно) – «за», «против» или же «воздержусь».

Существует также заочная форма голосования. Всем собственникам раздают бланки голосования и излагают суть вопроса в программке, а они уже в домашних условиях отмечают свой вариант голоса. Результаты голосования подсчитываются и вывешиваются на доске объявления в доме. Этот вариант голосования применяется, когда в доме слишком много квартир, и собрать всех владельцев одновременно в одном помещении очень сложно. К рассмотрению принимаются только решения собственников, оформленных в письменном виде с соблюдением правил указания данных.

Регистрация ТСЖ

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом. Поэтому председатель, как представитель ТСЖ, подает заявление в налоговый орган для регистрации общества.

К регистрационному заявлению прилагается:

· паспорт председателя;

· копия протокола с собрания собственников квартир или земельных участков с домами (нотариально заверенная);

· предварительно заверенный устав товарищества, который оговорен на собрании;

· подтверждение уплаты государственной пошлины, которая согласно Налоговому кодексу РФ составляет 4 000 рублей.

После передачи пакета документов в налоговую службу, в банке РФ открывается счет этого ТСЖ. На его баланс нужно перевести дом или объединение домов, земельных участков. Из членов Администрации города выделяется специальная комиссия, которая принимает участие в переводе объекта на балансный счет. После перевода, оформляется документ о создании и направляется к администрации города в Управление городского хозяйства.

Товарищество собственников жилья становится полноправным и законным юридическим лицом, права которого регулируются согласно Жилищному кодексу РФ. Если при составлении устава на собрании срок действия ТСЖ не оговаривался, то после регистрации можно считать его товариществом без ограниченного времени действия. Теперь участники ТСЖ могут распоряжаться деньгами вполне открыто и прозрачно, которые ранее тратились на обслуживание дома и коммунальные услуги.

Нужно учесть, что прибыль, которую получат ТСЖ, без учета средств, собранных на содержание дома, является доходом и, согласно Налоговому кодексу РФ, облагается налогом.

Полномочия ТСЖ

После официального создания товарищества в него могут вступить все желающие собственники, которые имеют право на совместное пользование общей территорией и объектами. Вступают в ТСЖ на добровольной основе путем написания заявления о желании.

Полномочия, которыми наделяется каждое ТСЖ:

· решение важных вопросов дома или земельных участков, собрания жильцов;

· самостоятельный выбор поставщиков света, воды (горячей и холодной), тепла;

· заключение договора с людьми, которые облагораживают придомовую территорию, а также наводят порядки в подъездах и на лестничных площадках;

· выбор компаний, которые будут проводить утеплительные, сантехнические, ремонтные и другие работы в доме;

· товарищество распоряжается на свое усмотрение чердаками дома, придомовой территорией, лестничкой площадкой, подвалами;

· контроль над коммунальными службами.

ТСЖ может сменять неугодных работников, с которыми был заключен договор о сотрудничестве. Создание товарищества очень выгодно для самого дома или объединения домов, участков, так как все вопросы решаются намного быстрее и качественнее, чем это будет делать управляющая компания.

Помещения подвального типа или чердаки можно оборудовать по желанию жильцов как склады или комнаты для собраний для удобства собственников. Все помещения, которыми дом не пользуется, можно совместно сдавать в аренду другому дому и получать за это материальную выгоду. За эти деньги можно облагородить придомовую территорию, покрасить качели, поставить лавочки, сделать детскую площадку, посадить цветы.

Борьба со службой ЖКХ

Еще одним преимуществом ТСЖ является решение вопросов с ЖЭКом. Самостоятельно очень сложно решать жилищно-коммунальные проблемы. Отстоять свои права намного легче, когда существует хотя бы небольшое объединение собственников квартир. ЖКХ представляет собой слишком большую систему, которая не всегда хорошо контролируется и вовремя выполняет свои полномочия. Управляющие компании являются коммерческими организациями, которые являются посредниками между собственниками квартир и организациями, которые предоставляют свои услуги. Поэтому владельцы жилья редко знают, куда и в каких размерах тратятся их деньги.

Создание ТСЖ для заинтересованных собственников является большим плюсом. Самоуправление – гораздо лучше, надежнее, чем деятельность районных служб. Жильцы будут уверены в свих представителях, которые правильно должны организовывать работу, распоряжаться финансами, быстро решить возникшие проблемы в доме.

Главное не допустить:

· Конфликта интересов, которые могут возникнуть среди собственников и с председателем. Это зависит и от разных возрастных групп жильцов, которые есть в каждом доме.

· Мошенника на посту председателя. Доверенное лицо не должно воровать деньги всего товарищества и ставить свои интересы выше интересов других, а также решать вопросы самостоятельно.

· Разорения. Еще при обсуждении вопроса о создании ТСЖ нужно оговорить вопрос расходов, потянет ли их общество владельцев. Если объединяются квартиры в малоэтажном жоме, то лучший вариант для избегания разорения — объединится в ТСЖ с другими похожими домами.

ТСЖ с каждым днем образовываются все чаще, а основным аргументом для создания такого сообщества является слаборазвитая структура коммунального хозяйства в нашей стране и невыполнение государственными организациями такими, как ОСМД, своих прямых обязанностей.

 

 

Выбор управляющей компании в новостройке

Вопрос управления многоквартирным домом до сих пор остается для многих россиян запутанным и вызывает множество сомнений и разногласий. В советские времена все было просто. Было домоуправление, которое нанимало дворников и сантехников, занималось текущим и капитальным ремонтом, принимало коммунальные платежи по заранее известным расценкам. Теперь же перед жильцами новостройки встает вопрос: а кто собственно будет управлять их новым домом.

Жилищный кодекс предлагает три основных варианта организации управления. Собственники жилья могут сами осуществлять непосредственное управление своим многоквартирным домом. Для организации управления собственники могут объединиться в товарищество собственников жилья (ТСЖ), создать жилищный или иной кооператив. Но оптимальным выбором чаще всего является привлечение к управлению многоквартирным домом профессиональной управляющей компании.

Почему для новостройки именно управляющая компания является наилучшим вариантом управления?

Неугодную управляющую компанию, не выполняющую свои функции, можно в любой момент сменить. Управление многоквартирным домом можно доверить не только управляющей компании, но и ТСЖ.

Многоквартирный дом, тем более новостройка – это десятки семей, часто практически незнакомых друг с другом. Поэтому вариант управления силами самих жильцов изначально вызывает огромные проблемы, ведь каждый вопрос придется выносить на голосование, добиваясь согласия большинства жильцов. Создание ТСЖ – это разновидность первого варианта с той лишь разницей, что жильцы создают юридическое лицо, выбирая из своего числа или привлекая со стороны необходимых руководителей или специалистов. Такой вариант управления часто в результате приводит к затяжным конфликтным ситуациям и неквалифицированному управлению в целом. Согласитесь, что в таком серьезном вопросе, как организация жизнедеятельности, безотказного функционирования сложного объекта – многоквартирного дома – со всеми крупными и мелкими проблемами, лучше довериться профессионалам. Именно таким профессионалом и является управляющая компания.