Закрепление права собственности

Определив выгодную для себя форму собственности кварти­ры, необходимо документально закрепить это право, так как это является важнейшим элементом процесса приватизации. Первый шаг - подача заявления (документа обладающего силой до­казательства во избежании всевозможных недоразумений и судебных споров на будущее).

Статья 8 Закона о приватизации жилищного фонда опреде­ляет процедуру этого процесса «Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлению граждан в двухме­сячный срок со дня подачи документов.»

Статья 7 «Передача жилья в собственность граждан офор­мляется договором передачи...»

Содержание этого договора - состоявшееся соглашение сто­рон о передаче объекта из состава государственной и муниципальной собственности в собственность проживающих в индивидуально-определенной квартире (с ее реквизитами, санитарными и техническими характеристиками) на условиях той формы соб­ственности, которую наниматели выбрали по своему усмотрению.

В этом случае идет речь о договоре как юридическом факте. Договор о передаче квартир представляет собой волевой акт, т.е. единое волеизъявление, выражающее общую волю сторон, а для этого он должен отвечать принципу свободы, правила которой определены ст. 421 ГК РФ.

Несмотря на то, что с одной стороны обязанность заключать договор установлена законом, его заключение соответствует и интересам общества и интересам нанимателей, т.е. потенциа­льным собственникам, и, несмотря на то, что некоторые условия договора (однократность приватизации, сохранение обязанности одной стороны по техническому обслуживанию и ремонту жилого помещения, дома и придомовой территории) определены императивностью, договор о приватизации (передача жилого помещения в собственность) сконцентрировал в своем содержании все основ­ные принципы гражданского права, подробно отраженные в первом параграфе.

При всей свободе договора он должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

Содержание договора составляют те условия, на которых достигнуто соглашение. Существенным условием договора передачи жилья является обусловленная установленным порядком без­возмездность передачи (но при этом надлежит указывать стои­мость жилого помещения, что имеет значение в последующем для налогообложения с имущества, налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, исчисления размера госу­дарственной пошлины или установленного тарифа при отчуждении, и т.д.)

Обязательным условием договора является его регистрация в органах, осуществляющих таковую (В г. Орле обязанности по регистрации недвижимости в настоящее время исполняет Госуда­рственное унитарное предприятие -Орловский областной центр «Недвижимость», созданный на базе Бюро технической инвентаризации). Цель регистрации - зафиксировать собственника жилого помещения и последующее изменения субъекта собственности и исключить возможность «двойного» отчуждения одного и того же имущества. Новый Гражданский Кодекс РФ ст. 131 законодательно закрепил государственную регистрацию недвижимости и момент возникновения права собственности по договору, подлежащему такой регистрации (ст. 223 ГК РФ)

Закон от 23.12.1992 года, внесшей изменения в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» освободил стороны от обязательности нотариального удостоверения договора передачи. С одной стороны это усложняло процесс приватизации жилья, хо­тя и обеспечивало правоохранительный контроль за сделкой. Та­кое решение связано с тем, что договор о передаче - новый вид договора, он не является ни договоры купли-продажи, ни догово­ром дарения и, хотя это упростило его совершение, вместе с тем вывело содержание договора из под юридического контроля.

Типичными ошибками были такие, как невключение в собственники всех нанимателей, выразивших желание принять участке в приватизации, а как собственник указывался только один нанима­тель жилого помещения, отсюда следовал другой промах - договор и подписывался только одним участником из нескольких, что так­же может служить основанием для признания сделки недействите­льной.

Во избежании негативных последствий управление юстиции Администрации Орловской области по представлению нотариусов города подготовило письмо (смотри приложение), предупреж­дающее возможность возникновения судебных споров из норм,.уста­новленных ГК РФ в части недействительности сделок, урегулирован­ных ст. ст. 166-181 ГК РФ.

День подачи квартиронанимателями заявления о приватизации считается лишь моментом ее начала. Право собственности возникает как следствие при наличии двух юридических фактов- подписанного сторонами договора передача и его регистрации в ус­тановленном порядке.

Регистрация договора передачи может совершаться одновре­менно с подписанием его сторонами. В этом случае нет разрыва во времени между заключением договора и датой регистрации. Но регистрация может осуществляться и значительно позднее (законам сроки не установлены).

Если приобретатель квартиры получал договор и зарегистрировал его и после этого умер, то квартира, естественно, входит в состав наследственного имущества, и споров относительно ее наследования не возникает. Если же договор не содержал реквизита о регистрации и собственник умер, то жилое помещение не входит в состав наследственного имущества. Однако, как свидетельс­твует практика, и в зависимости от конкретных обстоятельств и в этом случае принимались положительные решения. Сложнее было тогда, когда из двух составляющих основания права собстве­нности не было ни одного, а было только подано заявление, под­писанное при жизни и передано службе приватизации для дальней­шего оформления. Практика решения таких споров складывалась по разному: если подписанный наследодателем договор передачи находился у другой стороны на подписи свыше установленного ст. 8 Закона о приватизации срока (т.е. двух месяцев), то решение в порядке исключения принималось в пользу наследников, если меньше установленного срока - то им отказывали. Но в обзоре судебной практики (смотри приложение стр. 21) указано, что Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.1993 года было дано разъяснение «... граждан, выразивших волю на приватизацию, следует признавать приобретшими право собственности на жилое помещение, и в удовлетворении требований наследников, претендующих на получение этого помещения, не может быть от­казано лишь по мотивам несоблюдения наследодателем порядка оформления приватизации».