Понятие оценки земли, ее назначение и задачи.

Понятие оценки земли, ее назначение и задачи.

Под оценкой понимается суждение о ценности, достоинстве, значимости, полезности того или иного объекта или окружающей нас действительности.

Объектом оценки являются земельные участки.

В тоже время земля является недвижимостью, недвижимым имуществом. Ст. 130 Гражданского кодекса гласит: к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.

В земельном кадастре оценивается земля, все остальное оценивается отдельно.

Земля является неотъемлемой частью нашей жизни и общества.

Земля – дар природы и часть ее.

Земля в человеческом обществе – средство производства.

Как средство производство земля обладает рядом особенностей, которые имеют непосредственное отношение к оценке:

-земля пространственно ограничена

-земля незаменима другими средствами

-земля обладает постоянным местоположением

-земля территориально разнокачественная

-земле присуще плодородие.

По своей сути плодородие – это спос-сть земли удовлетворять потребности растений в необходимых питательных веществах и влаге.

Предмет оценки К предмету оценки относятся устойчивые во времени и пространстве количественные и качественные характеристики в состоянии объекта, положительно или отрицательно влияющие на жизнедеятельность человека.

Для оценки земли используется система натуральных и стоимостных показателей в абсолютных и относительных выражениях. Абсолютные: урожайность (ц/га), затраты (руб/га).

Относительные: бальные и коэффициентные системы.

При оценке наиболее распространена сто бальная система: 0-…-100 баллов. 0,75 – 0,9 – 1,0 – 1,25 – 1,75 – коэффициентная система.

Бальная система строится относительно каких-либо стоимостных или натуральных показателей.

 

2.

Оценка подразделяется на:

-массовую оценку

-оценку единичных объектов.

Массовой оценке подвергаются обширные территории, все земли России. Единичная оценка проводится при рыночной оценке конкретных земельных участков.

Целью оценки земель является определение кадастровой стоимости земель различных категорий для решения различных задач.

Задачи оценки земель:

-обоснование ставок земельного налога

-обоснование купли-продажи земельных участков

-определение арендной платы за землю

-для ипотечного кредитования (ссуда под залог земли)

Методы оценки делятся на две группы:

1.Естественно - исторические методы.

 Они основаны на изучении и оценке физико-химических, геометрических, внутренних и внешних свойств объектов оценки. Одним из примеров является естественно - исторический метод В.В.Докучаева.

 Изучались выше перечисленные свойства и в зависимости от этих свойств строились шкалы о значимости объектов.

2.Статистико-экономические методы. Эти методы присущи рыночным отношениям. Данными методами являются:

- Метод сравнительного анализа продуктивности (продуктивный метод). Этот метод был распространен в 1950-1980 гг. и был основан на анализе урожайности основных культур (зерновых) по территории.

- Затратный метод. Используется при оценке объектов недвижимости. Чем больше затраты на его создание, тем больше ценность объекта.

3. Метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод). Основан на информации о ценах продаж аналогичных объектов

4. Метод капитализации дохода (доходный метод). Чем выше доходность, тем выше стоимость.

 

Принципы оценки.

1. Единство системы технологии. Этот принцип обеспечивается едиными гос-ми методиками и нормативно-правовыми док-ми.

2. Направленность проведения оценки. Базовая кадастровая оценка должна проводиться один раз в пять лет.

3. Открытость сведений. Оценка затрагивает интересы пользователей и владельцев земли, поэтому они должны знать, за что и сколько, какие налоги они платят.

4. Сопоставимость оценки достигается методикой и технологией проведения.

  Процесс оценки -это последовательность действий или мероприятий, связанных с оценкой земли

1.опред цели оценки

2.составление плана и программы оценки

3.осуществение сбора исх данных

4. анализ собранных исходных данных на достоверность, полноту и возможность использования

5.выбор метода оценки

6. опред кад стоимости

7.согласование и утверждение результатов оценки

8.подготовка и принятие постановления

4. Бонитировка почв, общие положения, понятие объект и предмет бонитировки почв.

Бонитировка почв представляет собой сравнительную большую оценку их плодородия по св-вам самих почв при сопоставимых агроклиматических условиях и интенсивности земледелия.

Бонитировка почвы выражают в обобщённых относительных показателях — баллах. Обычно основой для бонитировки почвы служат материалы почвенных обследований, в которых отражены: механический состав почвы, содержание в ней гумуса и элементов питания растений, кислотность (pH), важнейшие физические свойства и т.д.

Бонитировка почвы необходима для экономической оценки земель, ведения земельного кадастра, мелиорации, совершенствования систем земледелия и т.д.

Объектом бонитировки почв являются почвенные разновидности или их группы, однородные по качеству, технологическим свойствам, условиям обработки и т. д., предметом – естественное (природное) плодородие.

Для того, чтобы достичь агроклиматическую сопоставимость при бонитировке почв, проводится природно-сельскохозяйственное районирование на территории СССР. Оно было проведено в 1982 году.

Районирование – это выделение однородных территорий по теплу и влаге. Природно-территориальное районирование предусматривает выделение природно-с/х поясов, зон, провинций, округов.

Для каждой таксономической единицы районирования характерны определенные сочетания природных условий и, связанные с ними, особенности использования земель.

В соответствии с районированием, было выделено три пояса, 14 природно-сельскохозяйственных зон и 47 провинций.

Природно-сельскохозяйственный пояс – это высшая единица районирования. Главный признак пояса – теплообеспеченность. Пояса: природно-с/х, умеренный, теплый субтропический.

Природно-сельскохозяйственная зона – это основная единица районирования. Она характеризуется определенным балансом тепла и влаги. В зоне господствуют определенные типы и подтипы почв, растительность и определенная система агротехнических мероприятий. Зоны: полярная, тундровая; лесотундровая; среднетаежная; южнотаежная лесная; лесостепная; степная; сухостепная; полупустынная; пустынная; предгорная пустынная степная; субтропическая пустынная; субтропическая полупустынная; субтропическая влажнолесная.

Провинция – это часть зоны, которая характеризуется теплом и влагообеспеченностью вегетационного периода.

5. .Назвать основные агропроизводственные св-ва земли, учит при районировании.

Основные агропроизводственные свойства почв подразделяются на положительные и отрицательные.

Положительные:

- Сод-е гумуса в Апах горизонте. (В % к общему объему почвы или в тоннах на гектар.)

- мощность гумусового горизонта. (см.)

- механический состав (в % физич. глины)

-сумма поглощ. оснований (в микроэквивалентах на 100 грамм почвы)

- гидролитическая кислотность (в %)

Сод-е гумуса – это комплекс органических соединений, как результат разлож-ий орган. остатков. Сод-е гумуса может быть от 1-16%.

< 6%-малогумусовые

6-9%-среднегумусовые

>9%- сильногумусовые

Мощность гумусового горизонта А+В

Возможно 5 классов мощности

< 20 см. - укороченные мощности

20-40 см.- маломощные

40-60 см. – среднемощные

60-100 см. – мощные

>100 см. тучные

Механич. сост  изм-ся по налич. физич. глины. Сост-ие глины нач-ся с частиц < 0.01 мм.

Если размер больше 0.01 мм, то это песок.

Классификация по механическому составу:

- песчаные 0-10%

- супесчаные 10-20%

- легкосуглинистые 20-30%

- среднесуглинистые 30-40%

-тяжелосуглинистые 40-50%

- легко глинистые 50-65%

- средне глинистые 65-80%

- тяжело глинистые более 80%

Сумма поглощенных оснований ( степень насыщ-ти почв основ-ми, кол-во поглощ-ых оснований, выраженное в % от общей емкости поглощений почвы)

Степень насыщенности оснований показывает, какая часть от емкости поглощения приходится на обменные основания и в различных типах почв колеблется от 5-100%.

Кислот-ть почвы -  хар-ся свойством почвы реагировать при взаимод-ии с водой или рас-ми солей.Пок-ми реакц. служит велич. РН в %.

Различают 6 групп по величине кислотности:

1. сильно кислая РН менее 4%

2. кислые 4-5%

3. средне кислые 5.1-5.5%

4.слабокислые 5.6-6.5%

5. нейтральные 6.6-7.0%

6. щелочные почвы РН более 7.0%

Отрицательные свойства почв

1.засоленность–опред. сод-ем легко раств-мых солей в токсич.для с/х растений кол-вах в %.

Разделяют 5 групп:

1. не засоленные почвы менее 15%

2. слабо засоленные 15-25%

3. средне засоленные 25-40%

4. сильно засоленные 40-60%

5. солончаки более 60%

Нормальное колебание засоленности 30%

2.гидроморф-ть почвы хар-ся излиш.увл-тью.

3. эродированность:

1. ветровая

 2.водная

-не смытые; не дифлиров

- слабосмытые; слаб диф

- среднесмытые; сред диф

- сильносмытые; сил диф

 

6. Bonitas (латинский) – доброкачественность.

Бонитировка почв представляет собой сравнительную бальную оценку их плодородия по свойствам самих почв при сопоставимых агроклиматических условиях и интенсивности земледелия. Для того, чтобы достичь агроклиматическую сопоставимость при бонитировке почв, проводится природно-сельскохозяйственное районирование

Агроклиматические условия – тепло и влага.

Районирование – это выделение однородных территорий по теплу и влаге. Природно-территориальное районирование предусматривает выделение природно-сельскохозяйственных поясов, зон, провинций, округов.

Для каждой таксономической единицы районирования характерны определенные сочетания природных условий и, связанные с ними, особенности использования земель.

Основанием для составления бонитировочной шкалы служит почвенная разность.

Последовательность составления шкалы:

1.составляется список встречающихся в зоне почв;

2.выбираются бонитировачные признаки или основные св-ва почв (содержание гумуса, мощность гумусового горизонта, ГМС, кислот-ть почвы РН, степень насыще почв основаниями);

3.устанавливается оптимальное значение свойств почв.

*При составлении шкалы важным моментом является выбор лучшей почвы по признаку оптимальности бонитируемых свойств.

* Считается, что лучшей почвой будет такая, у которой числовые показатели всех положительных оценочных признаков в совокупности будут самыми высокими. Эту совокупность легко было бы определить, если бы признаки применялись в одних показателя. Поэтому шкала составляется по каждому признаку отдельно в бальной системе.

-Самый высокий показатель признака оценивается в 100 баллов, и относительно его рассчитываются показатели других почв. Исключение составляет гранулометрический состав и РН (кислотность почв).

По физической глине за 100 баллов берется почва с содержанием илистых фракций для данной зоны 55 %. Наличие илистых фракций свыше 55 % снижает плодородие.

По РН за 100 баллов берется почва со значением 6,8 %. Когда фактическое значение показателя меньше относительного, то

Бi = (Пi / Попт) ∙ 100,

где Пi - показатель почвенной разновидности,

   Попт - оптимальный показатель почвенной разновидности.

Когда фактическое значение показателя больше оптимального, то

Бi = (Попт / Пi) ∙ 100.

4. Далее определяется средний балл по свойствам почв.

При определении среднего балла может быть 2 подхода:

- средний арифметический,

- средний геометрический – ему отдается предпочтение.

5. Установл-е поправочных коэф-ов за отрицательные свойства почв

Бобщ = Бср ∙ k1 ∙ k2 ∙ k3,

где k1, k2, k3 - поправки за отрицательные признаки почв

(гидроморфность, солончаковатость, солонцеватость).

Для оценки энергоем-ти почв исп пок-ль удельного сопротивления.

Сn - удельное сопротивление, кгс (сила) / см2.

Оценка энергоемкости почв проводится в баллах. За сто баллов принимается удельное сопротивление Сn = 0,50 кгс / см2.

Удельное сопротивление меняется от,30 до 1,20.

Бэп – балл энергоемкости почв.

Бэп = 49,2 ∙ 4,12Сn – это эмпирическая формула.

 

Проверка шкалы

Шкала проверяется урожайностью ведущей культуры, которая удовлетворяет трем условиям:

1. Урожайность должна быть средняя многолетняя (за последние 7 – 10 лет по хозяйству).

2. Урожайность должна быть взята с конкретной почвенной разности. Поскольку учет урожайности с отдельных почв не ведется, то сравнивать урожайность правомерно только со средними баллами бонитета по хозяйству.

Они выявляются по формуле:

Б = (Б1 ∙ Р1 + Б2 ∙ Р2 + Б3 ∙ Р3 + …+ Бn ∙ Рn) / ∑ Р,

где Б – средний балл по хозяйству,

Б1, Б2 … Бn – баллы бонитета почв,

Р1, Р2 … Рn – площади почвенных разностей.

3. Урожайность должна быть базисной, то есть приведенной к среднему уровню производства.

В основу балла плодородия положены природные факторы, а на урожайность помимо природных факторов влияет вложенный труд, то есть совокупность факторов производства.

В таком виде балл плодородия и урожайность несопоставимы, поэтому надо исключить влияние факторов производства, то есть:

- количества основных средств производства на единицу площади (на 100 га),

- количество внесенных удобрений (ц/га),

- наличие чистых паров, которые, как правило, повышают урож-ть.

Базисная урожайность по хозяйству определяется путем алгебраической суммы фактической урожайности и всех поправок за факторы производства.

Проверка шкалы завершается вычислением коэффициента корреляции между базисной урожайностью и баллом плодородия, который определяется по формуле:

Если коэффициент корреляции

- до 0,5 % - 0,6 %, тесноста связи слабая, шкалой пользоваться нельзя;

- 0,6 – 0,75 %, теснота связи удовлетворительная;

- 0,75 – 1,0 %, связь высокая, шкалу можно рекомендовать в производство для оценочных работ.

Если коэффициент корреляции > 0,6 – необходимо проверить весь ход вычислений, так как такой шкалой пользоваться нельзя;

Если коэффициент корреляции 0,6 – 0,75 – можно пользоваться с поправками.

(формула)

 

8. Технологич св-ва земли (1 стадия)

Технологические свойства определяют технологию и затраты на возделывание сельскохозяйственных культур. К ним относятся:

1.энергоемкость;

2.контурность угодий (размер, конфигурация полей, участков, их изрезанность препятствиями и взаимное расположение);

3.рельеф;

4.каменистость;

5.плодородие почв.

1-Энергоемкость почв хар-ся их физическим состоянием, которое определяется плотностью и связанностью.

Она измеряется сопротивлением плуга и других орудий при глубокой обработке почв (до 30 см).

Для оценки энергоем-ти почв исп пок-ль удельного сопротивления.

Сn - удельное сопротивление, кгс (сила) / см2.

Оценка энергоемкости почв проводится в баллах. За сто баллов принимается удельное сопротивление Сn = 0,50 кгс / см2.

Удельное сопротивление меняется от,30 до 1,20.

Бэп – балл энергоемкости почв.

Бэп = 49,2 ∙ 4,12Сn – это эмпирическая формула.

Шкала открытая (рис)

 

2-Контурность угодий оценивается в баллах благопр-сти выполнения полевых механизированных работ.

Степень благоприятности определяется непроизводит-ми затратами времени механизированных агрегатов (развороты, заезды, переезды с участка на участок).

Непроизводительное время прямо пропорционально ширине участка, количеству и ширине препятствий и обратно пропорционально площади участка.

 (рис)

Шу - ширина участка в расчете на 1 га,   

Дг - длина гона.

Чем больше длина гона и меньше ширина участка, тем меньше непроизводственные затраты.

Бк = 102,5 ∙ 0,9945Шу         

Чем условная ширина больше, тем балл контурности меньше.

Шкала закрытая, т.е. больше 100 баллов быть не может.

(рис)

 

3-Рельеф участков угодий оценивается в коэффициентах, характеризующих влияние угла склона на производительность полевых механизированных агрегатов.

Кр= 1,00 + 0,004 ∙ Г0 + 0,001 ∙ Г2,

где Кр- коэффициент рельефа,

Г - градусы уклона. 

Графическое представление оценки рельефа (рис)

4-Каменистость угодий оценивается в коэффициентах, отражающих влияние каменистости на производит-сть механизиров-ых агрегатов.

Каменистость измеряется количеством камней в 25 см слое и измеряется в м 3 / га.

Vк, м 3 / га – объем камней в расчете на единицу площади,

Кк – коэффициент каменистости.

Кк = 1,00 + 0,006 ∙ Vк + 0,001 ∙ V2к,

где Vк изменяется от 0 до 80.

Графич изобр (рис)

Урожайность как фактор затрат оценивается при выполнении полевых уборочных работ. Оценка производится в коэффициентах.

Кпу = 0,71 + 0,029 ∙ у, где Кпу – коэф оценки полевых уборочных

                                     работ, у – урож-ть зерновых, ц/га.

Если у = 10 ц/га, то Кпу = 1,0,    у = 15 ц/га  Кпу = 1,15,

    у = 20 ц/га  Кпу = 1,29,  у = 30 ц/га  Кпу = 1,58.

       Это значит, что при урожайности 30 ц/га производительность меньше в 1,58 раза. Чем больше фактор Кпу, тем больше затраты.

 

 

9. 1-Энергоемкость почв хар-ся их физическим состоянием, которое определяется плотностью и связанностью.

Она измеряется сопротивлением плуга и других орудий при глубокой обработке почв (до 30 см).

Для оценки энергоем-ти почв исп пок-ль удельного сопротивления.

Сn - удельное сопротивление, кгс (сила) / см2.

Оценка энергоемкости почв проводится в баллах. За сто баллов принимается удельное сопротивление Сn = 0,50 кгс / см2.

Удельное сопротивление меняется от,30 до 1,20.

Бэп – балл энергоемкости почв.

Бэп = 49,2 ∙ 4,12Сn – это эмпирическая формула.

Шкала открытая (рис)

 

10. -Контурность угодий оценивается в баллах благопр-сти выполнения полевых механизированных работ.

Степень благоприятности определяется непроизводит-ми затратами времени механизированных агрегатов (развороты, заезды, переезды с участка на участок).

Непроизводительное время прямо пропорционально ширине участка, количеству и ширине препятствий и обратно пропорционально площади участка.

 (рис)

 

Ш_у - ширина участка в расчете на 1 га,   

Д_г - длина гона.

Чем больше длина гона и меньше ширина участка, тем меньше непроизводственные затраты.

Б_к = 102,5 ∙ 0,9945^Шу         

Чем условная ширина больше, тем балл контурности меньше.

Шкала закрытая, т.е. больше 100 баллов быть не может.

(рис)

 

11. -Рельеф участков угодий оценивается в коэффициентах, характеризующих влияние угла склона на производительность полевых механизированных агрегатов.

К_р= 1,00 + 0,004 ∙ Г⁰ + 0,001 ∙ Г²,

где К_р- коэффициент рельефа,

Г - градусы уклона. 

Графическое представление оценки рельефа (рис)

 

12. Каменистость угодий оценивается в коэффициентах, отражающих влияние каменистости на производит-сть механизиров-ых агрегатов.

Каменистость измеряется количеством камней в 25 см слое и измеряется в м ³ / га.

V_к , м ³ / га – объем камней в расчете на единицу площади,

К_к – коэффициент каменистости.

К_к = 1,00 + 0,006 ∙ V_к  + 0,001 ∙ V²_к ,

где V_к  изменяется от 0 до 80.

Графич изобр (рис)

 

13. Урожайность как фактор затрат оценивается при выполнении полевых уборочных работ. Оценка производится в коэффициентах.

К_пу = 0,71 + 0,029 ∙ у, где К_пу – коэф оценки полевых уборочных

                                     работ, у – урож-ть зерновых, ц/га.

Если у = 10 ц/га, то К_пу = 1,0,    у = 15 ц/га  К_пу = 1,15,

    у = 20 ц/га  К_пу = 1,29,  у = 30 ц/га  К_пу = 1,58.

    Это значит, что при урожайности 30 ц/га производительность меньше в 1,58 раза. Чем больше фактор К_пу, тем больше затраты.

 

 

Вид и классы грузов

В зависимости от степени использования грузоподъемности транспортных средств, грузы делятся на 5 классов:

1 кл: грузы, обеспеч-е загрузку 100 % зерна, пшеницы, картофеля;

2 кл 99 – 71 % зерна, пшеницы, картофеля;

3 кл: 70 – 51 % зеленой массы кукурузы и подсолнечника;

4 кл: 50 – 41 % сена однолетних и многолетних трав;

5 кл: менее 41% шерсти.

 *Оценка класса грузов

1 кл – 1,00 – коэффициент (К_Г), 2 кл – 1,25,

3 кл – 1,60,       4 кл – 2,00,     5 кл – 2,50.

4- К составу транспортных средств относятся автомобили и тракторы. Для них затраты на перевозку грузов рассчитываются по формуле:

Т = 0,1 ∙ С_т ∙ (У + М) ∙ К_{д. у.} ,

где Т – транспортные затраты,

0,1 – перевод урожайности и массы из центнеров в тонны,

С_т  - тариф на перевозку грузов, рассчитываемый отдельно для автомобилей и тракторов,

С_{т авто.} = 0,21 + 0,08 ∙ L – 0.001 ∙ L ²

С_{т трактор} = 0,25 + 0,14 ∙ L,

где L – расстояние перевозки грузов, км,

У – урожайность, тонн / га,

М – масса других перевозимых грузов, тонн / га,

К_{д. у.} – коэффициент дорожных условий.

 

 

Понятие и содерж зем ренты

    Земельная рента является важнейшей экономической категорией землепользования и земельных отношений.

Рентой принято называть регулярно получаемый доход, обусловленный устойчивыми во времени природными или экономическими условиями его образования.

 Например, доход с капитала, имущества, сданного в аренду, заложенного в банк, ценных бумаг или дополнительного дохода.

Условиями образования являются:

1.Пространственная ограниченность продуктивных земель,

2.Различие земель по качеству и местоположению,

3.Более высокая производит-ть труда за счет интенсификации пр-ва,

4.Более высокий уровень ведения хоз-ва

5.(прогрессивный технологии, применение удобрений).

Причинами земельной ренты являются:

1.Монополии владения землей, другими ср-ми пр-ва и технологиями.

2.экономическая обособленность (самостоятельность) предприятия, которая позволяет реализовать ренту, земель относительно лучшего качества и местоположения, не требующей от его получателя предпринимательской деят-ти.

    Рентой не является случайной конъюнктурный или единовременный предпринимательский доход.

    Основными причинами образования и условиями присвоения земельной ренты являются:

-пространственная ограниче-сть продуктивных площадей с.-х. угодий;

-право соб-ти на землю и присвоения ренты при исп земли собственником или сдаче зу в аренду.

-Различия зу по качеству и местоположению.

    Земельная рента выступает в двух основных формах – абсолютной и дифференциальной ренты.

    Абсолютная рента не связана с качеством и местоположением земель. Она обусловлена, в основном, правом собственности на землю, правом приложения капитала и извлечения прибыли.

     Дифференциальная рента – это дополнительный доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения.

    Обе формы ренты (дохода) не являются заслугой хозяина (землевладельца) и поэтому подлежат частичному изъятию в бюджет для общественных нужд в форме земельного налога.

    Абсолютная и дифференциальная формы ренты проявляются одновременно, совместно. Их трудно отделить друг от друга или реально измерить количественно в отдельности. Однако для целей ГКОЗ с.-х. назначения необходимо разграничить и количественно измерить абсолютную и дифференциальную ренты. В связи с тем, что не существует методов определения реальных величин этих форм ренты, они устанавливаются при кадастровой оценке земель нормативно, расчетным путем.

    Наличие частной собственности на землю обуславливает возникновение абсолютной ренты, как части прибавочной стоимости, присваиваемой государством или другими землевладельцами в силу монополии собственности на землю.

    Источник ее образования – излишек прибавочной стоимости над средней прибылью. Абсолютную ренту получают со всех земель, независимо от их качества, месторасположения и производительности добавочных вложений. Абсолютная рента остаются у хозяина.

 

17. Привести структуру земельной ренты.

Диф рента – это дополнительный доход обр-ся на землях относит лучшего качества и местополож.

Обе формы ренты не явл заслугой землевладельца и подлежат частичному изъятию в бюджет для общественных нужд в форме зем налога.

Абсолютная рента – не связана с кач и местополож земель. Она обусловлена в основном правом соб-ти на землю, правом приложения капитала и извлечения прибыли.

Абсолют и диф формы ренты проявл. совместно, их трудно отличить др от друга или реально измерить. Однако, для целей ГКОЗ с/х назнач необх. различ и колич измерить абсолют и диф ренты. В связи с тем, что не сущ методов опред-ия реальных величин этих форм ренты, они уст-ся при кад оц земель нормат.-расчёт. путём.

Монопольная рента – обр-ся на землях исключительного кач. Огранич-ть земель исключ-ого кач обуславл-ет особый диф-т монопольной продукции на рынке, поэтому созд возможность её реализ по монопольно высоким ценам.

Рента 2 обуслов интенсив-ю земл-ия, доп затратами труда и средств на зем уч., примен прогрессивных технологий, т.е. она явл заслугой землевладельца и поэтому не подлежит изъятию общ-ых нужд.

В бюджет изымается налогооблож диф рента 1, обуслов объект-ми факторами, поэтому оц-ка кад стоим земель основана только на диф ренте 1 (диф земельная рента).

Худшие земли (без рентные) – земли на кот цена произ-ва =цене реализации, т.е. затраты на них явл общест-но необходимыми, предельными или замыкающимися.

Наихудшие земли – уч-ки земли низкого природного качества (солонец, дерново-подзол.) производство на них низко рентабельно либо убыточно, их использ возмож только при рентных доплатах, обеспеч норму рент-ти для расшир-ого восп-ва.

ВП=У*ЦР

ЦР – цена реализации

У – урож-ть

У=Б*Цб

Б – балл бонитета

Цб – ценеа балла

ЦП=З+НД

ДР=ВП-ЦП

 

 

ВП – валовая продукция

ДР – диф рента

З – затраты 1га посева

НД – норматив доход-ти

ЦП – цена произ-ва

Таблица на обороте!!!

 

18. Земельный участок оценивается по трем основным рентообразующим факторам – плодородию сельскохозяйственных угодий, технологическим свойствам и местоположению.

Плодородие сельскохозяйственных угодий объекта оценки характеризуется средневзвешенным баллом бонитета почв, согласно составу и площади разновидностей почв земельного участка, производится оценка энергоемкости почв

 

19. Технологические свойства сельскохозяйственных угодий i-го земельного участка оцениваются обобщенным показателем влияния этих свойств на затраты на использование земель – индексом технологических свойств (И_ti) по формуле:

 

,  (1)

 

где Б_эпi, Б_кi – балл, соответственно, энергоемкости почв и контурности сельскохозяйственных угодий i-го объекта оценки;

Д_зт, Д_зэ – доля базовых затрат, зависящих соответственно от всех технологических свойств сельскохозяйственных угодий и отдельно от энергоемкости почв;

К_рi, К_кi – оценка, соответственно, рельефа и каменистости сельскохозяйственных угодий i-го объекта, коэффициент;

З_т – базовые в субъекте РФ затраты на перевозку груза на 1 км, руб./т;

З_о – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Н_о – минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (коэффициент окупаемости затрат), руб./руб.

 

 

20. Местоположение земельного участка характеризуется расстоянием внехозяйственных грузоперевозок, состоянием (качеством) дорог, объемом и составом перевозимых грузов

По этим условиям местоположения определяется средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок – удаленность i-го объекта кадастровой оценки (Э_рi, экв.км) по формуле:

,             (2)

где Г_j – объем j-го вида реализованной хозяйством продукции, т;

К_j – коэффициент перевода j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса;

Р₁, Р₂, Р₃ – расстояние перевозки j-го вида продукции соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

Д₂, Д₃ – коэффициенты перевода 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные.

 

 

21. Дифференциальная земельная рента определяется сложением трех рент, обусловленных плодородием, технологическими свойствами и местоположением земельного участка по формуле:

 

,                         (3)

 

где Д_рi – дифференциальная земельная рента i-го объекта кадастровой оценки, руб./га;

В_i – валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта оценки, руб./га;

З_i – затраты на использование i-го объекта оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при средних в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) условиях технологических свойств и местоположения земель, руб./га;

– земельная рента, обусловленная соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта оценки, руб./га.

 

22.  ГКО на уровне субъектов РФ проводят для:

-обеспечения межрегиональной сопоставимости результатов кад оценки земель

-разработки базовых (средн) по субъекту РФ нормативов, необходимых для оценки ЗУ

Основой государственной кадастровой оценки служат:
- данные почвенных обследований, материалы внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);
- показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий

Для оценки ЗУ используют: -базовые нормативы продуктивности земель. Затраты на их использование, разрабатывается шкала зем ренты сх угодий субъекта РФ.(разность му ВП-ЦП)

СХ угодья зем ренты оцениваются по 2 уровням стоимости-1стоимомсть в использовании, 2-кад стоимость в % от стоимости в использовании.

Земельно-оценочная информация объектов государственной кадастровой оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту РФ.

 

23. Базов норматив валовой продукции определяется на дату оценки земель по многолетним данным о производстве и реализации в субъектах РФ сх продукции в 3 стадиях выполнения расчетов

1 стадия расчета: -опред S сх угодий (использ для выращивания сх продук в КФХ и СХ организ)

-базовые показатели валовой продукции растениеводства и животноводства в расете на 1 на площади, использ на произ-во этой продукции

2 стадия:-производится оптимизация структуры использования пахотно-пригодных земель, классификация сх угодий субъекта РФ пров по прир кач-ву почв и пригодности под пашню кормовые угодья и многолетние насаждения. Оптимизация проводится по критерию обеспечения наивысшей продуктивностью земель с соблюдением усоловий:-сохранение плодородия пов, существующих площадей под товарное зернои др товарные культуры, а также сложившейся системы земеледелия и севооборота.

3 стадия: -по результатам оптимизации структуры использования земель выисляются средние по субъекту РФ показатели балла плодородия земель.

-разрабатывается шкала продуктивности земель в диапазоне бонитета плодородия

-на основе шкалы продуктивности бонитета плодородия и классификации земель по площади вычисляется средневзвешенный показатель базового норматива продуктивности сх угодий.

Базовые нормативы продуктивности земель РФ подвергаются межрегиональному анализу и при необходимости уточняются.РФР

 

24. Базовый норматив затрат на производство сх продукции=фактиеским затратам на производство товарной продукции растенивеодства и животноводства на год оценки земель в расчете на 1 га сх угодий. Удельный показатель баз затрат корректрируется с учетом многолетнего и территориального распределения по данным межрегионального анализа. Базовый показатель затрат дифференцируется в шкале по плодородию,как фактору затрат. Базовые затраты животноводства в расчете на 1 га сх угодий, используется для производства кормов, также дифференцируется в диапазоне шкалы бонитетов плодородия

 

25

 

Учет изменений объекта

Понятие оценки земли, ее назначение и задачи.

Под оценкой понимается суждение о ценности, достоинстве, значимости, полезности того или иного объекта или окружающей нас действительности.

Объектом оценки являются земельные участки.

В тоже время земля является недвижимостью, недвижимым имуществом. Ст. 130 Гражданского кодекса гласит: к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.

В земельном кадастре оценивается земля, все остальное оценивается отдельно.

Земля является неотъемлемой частью нашей жизни и общества.

Земля – дар природы и часть ее.

Земля в человеческом обществе – средство производства.

Как средство производство земля обладает рядом особенностей, которые имеют непосредственное отношение к оценке:

-земля пространственно ограничена

-земля незаменима другими средствами

-земля обладает постоянным местоположением

-земля территориально разнокачественная

-земле присуще плодородие.

По своей сути плодородие – это спос-сть земли удовлетворять потребности растений в необходимых питательных веществах и влаге.

Предмет оценки К предмету оценки относятся устойчивые во времени и пространстве количественные и качественные характеристики в состоянии объекта, положительно или отрицательно влияющие на жизнедеятельность человека.

Для оценки земли используется система натуральных и стоимостных показателей в абсолютных и относительных выражениях. Абсолютные: урожайность (ц/га), затраты (руб/га).

Относительные: бальные и коэффициентные системы.

При оценке наиболее распространена сто бальная система: 0-…-100 баллов. 0,75 – 0,9 – 1,0 – 1,25 – 1,75 – коэффициентная система.

Бальная система строится относительно каких-либо стоимостных или натуральных показателей.

 

2.

Оценка подразделяется на:

-массовую оценку

-оценку единичных объектов.

Массовой оценке подвергаются обширные территории, все земли России. Единичная оценка проводится при рыночной оценке конкретных земельных участков.

Целью оценки земель является определение кадастровой стоимости земель различных категорий для решения различных задач.

Задачи оцен<