Использование доходного подхода

 

Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. При использовании доходного подхода применяют следующие методы;

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить объект в случае получения от него денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы следующие данные:

длительность прогнозного периода,

прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию,

ставка дисконтирования.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представленной заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде,

изучение текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик,

прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

Ставка дисконта - это коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

назначения цены продажи,

принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения,

капитализация дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием ставки капитализации.

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод, или, иными словами, показывает величину текущей стоимости будущих денежных поступлений при определенной ставке дохода.

Рынок склад стоимость анализ

 

Таблица 8 - Расчет операционных расходов

№	Показатель	Цифровое значение
	Постоянные расходы
1	Аренда земли	12000
2	Страхование объекта	2066,4
3	Другие	240
4	Итого	14306,4
	Переменные расходы
5	Расходы на управление	126000
6	Заработная плата	210000
7	Коммунальные услуги	26539,2
8	Расходы на уборку	37380
9	Расходы на текущий ремонт	84000
10	Итого	483919,2
	Резервы затрат капитального характера
11	Стоимость быстро изнашивающихся элементов здания	467483,1
12	Ставка дохода инвестора	56092,6
13	Итого	523530,6

 

Аренда земли=1000*12=12000

Страхование объекта = остаточная стоимость * ставку налога/100

Страхование объекта = 573910,2 * 0,03%/100=172,2

Страхование объекта на год = 172,2 * 12=2066,4

Другие = 2% * аренду земли

Другие = 2% * 12000=240

Итого = Аренда земли + Страхование объекта + Другие

Итого = 12000 + 2066,4 + 240=14306,4

Расходы на управление = 3% * ПВД

Расходы на управление = 3% * 4200000=126000

Заработная плата = 5% * ПВД

Заработная плата = 5% * 4200000=210000

Коммунальные услуги = Расхода на отопительную систему + водоснабжение + электроэнергия

Расходы на отопительную систему = S * стоимость 1м2 * 7 мес.

Расходы на отопительную систему = 700 * 4,8 * 7=23520

Водоснабжение = Расходы * стоимость 1м2 * 12 мес.

Водоснабжение = 10 * 17 * 12=2040

Электроэнергия = кол-во дней * среднею потребность * цену

Электроэнергия = 360 * 80% * 3,4=979,2

Коммунальные услуги = 23520+2040+979,2=26539,2

Расходы на уборку = 1% * ДВД

Расходы на уборку = 1% * 3738000=37380

Расходы на текущий ремонт = 2% *ПВД

Расходы на текущий ремонт = 2% * 4200000=8400

Итого = Расходы на управление + Заработная плата + Коммунальные услуги + Расходы на уборку + Расходы на текущий ремонт

Итого = 126000+210000+26539,2+8400=483919,2

Стоимость быстро изнашивающихся элементов = стоимость коротко живущих элементов

Стоимость быстро изнашивающихся элементов = 38953,2+259687,8+38953,2+129843,9=467438,1

Ставка дохода инвестора = 12% * стоимость быстро изнашивающихся элементов

Ставка дохода инвестора = 12% * 467438,1=56092,6

Итого = Стоимость быстро изнашивающихся элементов + Ставка дохода

Итого = 467438,1+56092,6=523530,6

Всего операционных расходов = Итого1 + Итого2 + Итого3

Всего операционных расходов = 14306,4+483919,2+523530,6=1021756,2

. Расчет годовой ставки арендной платы. В среднем по городу стоимость 1м2 складского помещения составляет 500руб. /1м2

Ап=1м2 * 12; Ап=700 * 12=6000

. Расчет ПВД=S * Ап; ПВД=700 * 6000=4200000

. Расчет ДВД=ПВД * (1-Кп); Кп=Кнезагруженности * Кнедосбора; Кп=4%+7%=11%; ДВД=4200000 * (1-11%) =3738000

. Расчет ЧОД=ДВД-ОР; ЧОД=3738000-1021756,2=2716243,8

. Рыночная стоимость = ЧОД/Кк; РС=2716243,8/16,9%=16072448,5

 

Таблица 9 - Расчет ставки капитальности

№	Показатель	Цифровое значение
1	Безрисковая ставка доходности	7%
2	Премия за ликвидность	1,5%
3	Премия на инвестиционный менеджмент	2%
4	Премия за риск вложений капитальности	6,4%
	Итого	16,9%