Рынок земли в зарубежных странах

Рассматривая современный этап развития мировой экономики, можно отметить, что рынок земли является мощным средством стимулирования роста производительности и инвестиций, так как земельный оборот способствует сосредоточению земельных ресурсов в руках наиболее эффективных, конкурентоспособных пользователей.

В странах с развитой рыночной экономикой (с прочным обеспечением прав частной собственности на землю и развитым рынком земли) государство имеет абсолютные права и ответственность по контролю за использованием землевладений в интересах общественного благосостояния и сохранения целостности природных ресурсов. В рыночной экономике государство «контролирует» земельные отношения прежде всего косвенно - через выработку и проведение в жизнь законодательных и регулирующих норм, которые могут быть дополнены или ужесточены муниципалитетами. Поэтому государство обычно не вмешивается в частные решения и действия, что позволяет участникам земельного оборота вырабатывать эффективные решения с точки зрения распространения и использования земельных ресурсов и действовать на пользу общественного благосостояния. Современное мировое государственное регулирование должно служить дополнением к преимуществам частного принятия решений в области распределения и пользования землей.

Основной целью государственного регулирования земельного оборота в развитых странах являются действия, которые помогут избежать формирования моделей землевладения и землепользования, которые были бы экономически неэффективны в системе рыночной экономики, а также создание благоприятных условий для семейных фермерских хозяйств [3, c.89-90].

Земельные отношения в зарубежных странах строятся на праве частной собственности, гарантированном основными законами этих стран. Право частной собственности на землю определяет свободное владение, пользование и распоряжение собственными угодьями, присвоение полученного с них дохода, иммунитет от экспроприации, сдачу в аренду и возвращение к собственнику (при окончании срока аренды, невыполнении обязательств арендатором, покупателем и т.п.), продажу, заклад и дарение (родственникам или любым лицам), передачу по наследству или завещанию и др. Режим частной собственности имеет для экономики ключевое значение. Поскольку на собственнике сказываются все положительные и отрицательные результаты осуществляемой им деятельности, он заинтересован в принятии наилучших решений.

Наряду с основополагающим правом частной собственности законодательно закреплены общественные права на землю, ввиду того, что земля является национальным достоянием.

Земельное законодательство многих развитых стран направлено на усиление контроля и регулирования земельных отношений со стороны государства в общественных интересах. Практически ни одна страна мира не разрешает полного распоряжения землей без государственного контроля за ее целевым и эффективным использованием, соблюдением архитектурных ограничений (для гражданских земель) и т.д.

При рассмотрении земельных отношений в развитых странах можно отметить, что в каждой стране выработались свои определенные требования к землепользователям, особенно земель сельскохозяйственного назначения, а также сформирована законодательная база, касающаяся земельных отношений.

Например, во Франции, Швейцарии, Австрии, Дании физичсекие лица обладают правом пользования землей сельскохозяйственного назначения лишь в случае, если имеют профессиональную подготовку, возраст не более 50 лет и необходимый капитал [4, c.217].

Рассмотрим теперь более подробно формы государственного регулирования в Германии. Право на существование в этой стране имеют все формы собственности на землю, притом, что в частной собственности находится более 90% земель, остальные земельные участки принадлежат государству (общинам, федерации в целом, церкви, учебным заведениям). Согласно Закону о сделках с земельными участками, обязательства по использованию земли в общественных интересах проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными участками, порядок их заселения, осуществление землеустроительных мероприятий и т. д..Немецкое земельное право устанавливает законодательное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, предусматривающие запрет на дробление лесных и сельскохозяйственных участков, их отчуждение с изменением целевого назначения и обеспечивающие развитие высокоэффективного агропромышленного производства. Особое внимание при этом уделено контролю за рациональным использованием земель; недопустимостью введения ограничений их хозяйственного оборота в целях перераспределения между «эффективными правообладателями»; выполнению землевладельцами правовых обязательств, в том числе по налоговым платежам, для чего функционируют специальные сельскохозяйственные суды. Аналогичные условия по продаже земель сельскохозяйственного назначения в собственность исключительно под цели развития сельхозпроизводства и профессиональные требования к собственникам земли действуют в Швеции, Франции, Италии и Испании.

В Германии право собственности на земельный участок, как правило, приобретается в результате подписания сторонами заверенного соглашения и регистрации этого факта в Поземельной книге. Поземельная книга представляет собой документ, в котором обязаны быть зарегистрированы все земельные участки, за исключением принадлежащих федерации, федеральным землям, общинам, церкви, школам и т.д.

Принцип приобретения права собственности на земельный участок только после регистрации в Поземельной книге имеет исключения: в случае наследования право собственности обретает силу со дня смерти завещателя; в случае принудительной продажи с торгов - с передачей права на земельный участок, приобретенный на аукционе; при проведении землеустроительных мероприятий - после вступления в силу плана по землеустройству ко времени, установленному в исполнительном распоряжении.

Еще одной возможностью государственного вмешательства в право собственности на землю может быть ее отчуждение. По законодательству Германии, отчуждение допустимо “только в общественных интересах и может производиться только по закону или на основании закона, который регулирует вид и размер возмещения при условии справедливого учета интересов общества и участвующих сторон” [5, c.218-219].

Рассматривая земельные отношения в США, можно отметить, что в структуре земельного фонда США около 30% фонда принадлежит государству (из них 85% - федеральная собственность и 15% - собственность правительства штатов), а 70% - находится в частной, в том числе корпоративной собственности.

Право собственности на землю в США является совокупностью взаимосвязанных правомочий, некоторые из которых принадлежат собственнику, а другие - государству, предоставившему лицу права собственности. Государство вправе облагать собственника земли налогом. Земельный налог - мощный инструмент, влияющий на использование земли, путем применения особых методов налогообложения и определения размеров налогов.

В Соединенных Штатах государственные органы имеют право изымать земельную собственность при необходимости ее общественного использования. Право изъятия частной собственности - неотъемлемое право государства, связанное с суверенитетом, предполагающее осуществление властных полномочий по выполнению функций государственного управления.

В США введены жесткие условия целевого использования земель различных категорий, в том числе экологического характера. Так одним из важных инструментов регулирования отношений собственности в США является т.н. право полицейской власти, означающее необходимость защищать и обеспечивать здоровье населения, его безопасность, мораль и общественное благополучие. Применительно к использованию земли осуществление этого права способно ограничить свободу собственников в использовании земли по их усмотрению. Это может происходить в случаях причинения собственником неудобств и беспокойства другим собственникам, нарушения санитарных требований, защиты интересов собственников-соседей, необходимости доступа полиции на территории, находящиеся в частной собственности.

Государство также вправе вернуть себе права собственности на землю в случае объявления имущества выморочным (отсутствие наследников), неуплаты налогов или если земля заброшена.

Современная концепция права частной собственности на землю в США состоит не только в том, что государство обладает рычагами регулирования использования собственности и ограничения прав частного собственника, но и в весьма эффективном правовом механизме, базирующемся на признании права частной собственности как естественного права человека [6 ].

Собственность на землю в Китае отделена от землепользования и землевладения там продается право пользования землей и таким образом земельные отношения включаются в рыночные механизмы. Арендные отношения выдвинуты в качестве основных с сохранением на земельные ресурсы собственности народа в лице государства и с предоставлением коллективным и индивидуальным арендаторам всей необходимой полноты прав, требующихся для организации эффективного производства и хозяйского использования их земельных участков. Более 96% сельскохозяйственных земель в Китае находятся сегодня в аренде, вопрос о передаче их в частную собственность не ставится.

В Италии при купле-продаже сельскохозяйственных земель обязательным является требование получения официального разрешения на совершение сделок с целью избежать чрезмерной фрагментации земли. В Дании при приобретении сельскохозяйственной земли установлены ограничения для юридических лиц, а также жесткие квалификационные требования к фермерам, ограничения на изменение целевого использования земельных участков, регулирования размера хозяйства. Во Франции, кроме того, установлено дифференцированное налогообложение при сделках с сельскохозяйственными угодьями. В Швейцарии установлены максимальные и минимальные размеры для сельскохозяйственных земель.

Одной из основных проблем для России является выбор наиболее подходящих для современных условий путей и методов формирования земельного рынка. Достаточно распространенной является спекуляция земельными участками. Данное обстоятельство зачастую выдвигают как аргумент против создания полноценного земельного рынка.

В настоящее время в России собственность на природные ресурсы и средства производства существует в двух формах - государственной и частной. Первая охватывает федеральную, республиканскую, региональную и муниципальную собственность; ко второй относится индивидуальная - личная, акционерная, кооперативная, коллективная. Эти формы государственной и частной собственности закреплены Конституцией РФ (1993 г.) и другими законодательными актами (Земельный кодекс от 25.04 2001 г., Закон «О собственности в РСФСР» от 24.12 1990 г., законы «Об охране окружающей среды» от 19.12 1991 г., «О недрах» от 21.02 1992 г. и др.). Согласно Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (п. 2 ст. 35 Конституции РФ).

Хотя Конституцией РФ, помимо государственной и частной, установлена возможность существования и иных форм собственности, земельное законодательство останавливается пока только на двух перечисленных.

Основным правовым документом, регулирующим земельный рынок, является Земельный кодекс 2001 г. Этот кодекс при всех его недостатках и пакет сопутствующих законов создали основу для дальнейшего развития земельной реформы, разгосударствления собственности на землю.

В тексте Земельного кодекса РФ закрепляется право частной собственности на землю, рассматривается комплекс связанных с ним отношений, вводится ряд ограничений на куплю-продажу земельных участков (устанавливаются предельные размеры земельных владений в собственности одного лица, запрещается изменять целевое назначение участков и др.). Земельные участки уже много десятилетий представляются важнейшими реальными активами, активами недооцененными, не вовлеченными в оборот. Важнейшей задачей современного этапа земельной реформы является вовлечение этих земель в оборот. Только это обеспечит приток кредитов и прямых инвестиций в реальный сектор экономики, обеспечит его развитие [7].

Существует ряд ограничений на операции с землей в отношении иностранных лиц. Они касаются как непосредственно приобретения земли, так и регулирования инвестиционного, налогового и валютного режимов. Подходы к регулированию земельного оборота с участием иностранных лиц весьма разнообразны. Учитывая то, что данный вопрос международное право практически не регулирует, каждая страна имеет право на формирование своего собственного законодательства и требований. Большинство стран предпочитают вводить дискриминационные меры в отношении приобретения иностранцами земли, и не так часто - в отношении использования земли иностранными лицами. Спектр применяемых ограничений варьирует от полного запрета до простого требования уведомления соответствующих органов о приобретении земли зарубежными лицами.

Бельгия, Германия, Франция, Люксембург, Нидерланды, Португалия и Великобритания не устанавливают ограничений на приобретение земли иностранными лицами. В Ирландии иностранные лица (за исключением тех, кто постоянно проживал там, в течение 7 лет) должны получить разрешение в Земельной комиссии на приобретение, аренду, ипотеку или какие-либо другие операции с землей.

Италия и Испания зафиксировали ограничения на приобретение земли иностранцами в приграничных районах. В Испании на приобретение в собственность или использование земли в приграничных районах необходимо получить разрешение местной префектуры. Греция также имеет особые ограничения на приобретение земли в приграничной зоне [5, c.220-222].

Во всех странах с развитой рыночной экономикой законодательно разрешено использовать землю в качестве залога для получения кредита. Более того, в этих в этих странах закон не только разрешает, но и гарантирует право на сельскохозяйственные земли и передачу этих прав.

Таким образом, из выше изложенного материала следует, что структура и формы землевладения в зарубежных странах не остаются неизменными, происходит смена собственников, дробление или укрупнение земельных наделов. В этом процессе сочетается действие рыночных механизмов с государственным вмешательством. Колебания цен, переход менее эффективно используемых земельных наделов в другие руки определяются конъюнктурными факторами; в то же время государство регулирует (в большей или меньшей степени) арендные отношения, контролирует использование земли, соблюдение социальных и экологических интересов.