Задача 1. Оценка участка земли на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

Определить лучший вариант застройки земельного участка из трех возможных стратегий на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования: А − жилой многоквартирный дом, Б − торговый центр, В − офисный комплекс. Исходные данные приведены в таблице 1.

 

Таблица 1.

Вариант застройки	Показатели по варианту застройки
	Годовой валовый доход, д.е.	Поправка на недоисп. и потери при сборке платежей, %	Прочий доход, д.е.	Текущие операционные расходы, % от годового валового дохода	Резерв на замещение, д.е.	Стоимость строительства зданий и сооружений, д.е.	Коэффициент капитализации, %
							Для зданий	Для земли
А	515	3,8	5,5	33	14	2400	12	9
Б	1290	5,1	11,5	38	41	3550	19
В	680	4,5	6,5	35	20	2610	15

 

Решение

 

Чистый операционный доход рассчитаем в соответствии со схемой 1.

 

Годовой валовый доход

-

Потери

+

Прочие доходы

Действительный (эффективный) валовый доход

_

Операционные расходы

_

Резерв на замещение

Чистый операционный доход

 

Для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, необходимо применить коэффициент капитализации. Он выражает обратно пропорциональную зависимость между величиной годового чистого дохода от эксплуатации объекта недвижимости и его рыночной стоимостью. То есть коэффициент капитализации − это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта недвижимости:

 

К=	ЧОД	, %
	РС

 

Тогда расчетную стоимость земли, найдем по формуле:

 

РС=	ЧОД	*100, д.е.
	К

 

Расчеты по выбору наиболее эффективного варианта использования участка земли представим в виде таблицы 2.

 

Показатели	Жилой комплекс	Торговый центр	Офисное здание
Годовой валовый доход, д.е.	515	1290	680
Поправка на недоиспользование и потери при сборке платежей, д.е	515*0,038=19,57	1290*0,051=65,79	680*0,045=30,6
Прочие доходы, д.е.	5,5	11,5	6,5
Итого: действительный валовый доход, д.е.	515−19,57+5,5= =500,93	1290−65,79+11,5= =1235,71	680−30,6+6,5= =655,90
Операционные расходы, д.е.	515*0,33=169,95	1290*0,38=490,2	680*0,35=238
Резерв на замещение, д.е.	14	41	20
Итого: чистый операционный доход, д.е.	500,93−169,95−14= =316,98	1235,71−490,2−41= =704,51	655,90−238−20= =437,90
Доход, относимый к зданиям и сооружениям, д.е.	2400*0,12=288	3550*0,19=674,5	2610*0,15=391,5
Чистый остаточный доход, д.е.	316,98−288=28,98	704,51−674,5=30,01	437,90−391,5=46,4
Расчетная стоимость земли, д.е.	28,98/0,09=322	30,01/0,09=333,45	46,4/0,09=515,56

 

Так как чистый остаточный доход от земли (расчетная стоимость земли) наибольший для офисного здания − 46,4 (515,56) д.е., он является наиболее эффективным вариантом использования участка.

 

Задача 2. Оценка стоимости участка земли на основе рыночного подхода.

Оценить рыночную стоимость земельного участка на основе продаж трех сопоставимых участков. Исходные данные приведены в таблице 3. С каждым месяцем стоимость земли повышается на 1,5% (по простому проценту).

 

Таблица 3

Основные характеристики оцениваемого (ОЦ) и сопоставимых (1,2,3) земельных участков.

Участок	Чена, д.е.	Площадь, га	Форма	Местаполо−жение	Почва	Топография	Ресурсное качество	Время продажи, назад…
ОЦ	−	н	х	х	х	х	х	сейчас
1	68	1,4	на 2% лучше	х	на 5 д.е. лучше	х	х	2 мес.
2	92	1,8	н	на 6% хуже	х	х	на 10% лучше	1 мес.
3	98	2,0	н	на 2% лучше	на 1% лучше	на 3 д.е. хуже	х	8 мес.

Примечание. Сокращения: н- нормальное; х – хорошее.

 

Решение

В ценах продаж находят отражение мнения типичных продавцов и покупателей. При наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах при определении рыночной стоимости объекта недвижимости целесообразно базироваться на результатах его оценки сравнительным подходом.

Сравнительный (рыночный) подход – это способ определения рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из данных о недавних сделках с недвижимостью, то есть он основан на прямом сравнении объекта недвижимости с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Основой применения этого подхода является принцип замещения, по которому при наличии на свободном и конкурентном рынке объектов недвижимости, сходных по своим характеристикам, рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего такой же полезностью, качеством и назначением.

1. Так как земельные участки имеют разную площадь, то сначала определяется цена продажи за единицу сравнения. В нашем примере единицей сравнения принят 1 га.

2. Все последующие корректировки проведем относительно цены за 1 га. Если параметры сопоставимого участка лучше оцениваемого, то поправку вносим со знаком «−», если хуже − со знаком «+».

Внесенные поправки приведены в таблице 4.

Таблица 4

Корректировочная таблица для оценки участка на основе рыночного подхода, д.е.

Показатели	Участок для оценки	Сопоставимые участки
		1	2	3
Цена		68	92	98
Площадь, га	1,6	1,4	1,8	2,0
Цена за 1 га		68/1,4=48,57	92/1,8=51,11	98/2=49
Форма	н	─51,11*0,02=─1,02	н	н
Местоположение	х	х	+51,11*0,06=+3,07	─49*0,02=─0,98
Почва	х	─5	х	─49*0,01=─0,49
Топография	х	х	х	+3
Ресурсное качество	х	х	─51,11*0,1=─5,1	х
Время продажи	Сейчас	48,57*0,02=0,97	51,11*,01=0,51	49*0,08=3,92
Расчетная стоимость		48,57─1,02+0,97 =44,54	51,11+3,07─5,1+,051 =48,57	49─0,98─0,49+ +3+3,92=54,45

 

Самую низкую расчетную стоимость имеет 1-участок, хотя он меньше оцениваемого по площади, но лучше по форме и имеет более выгодные характеристики почвы.

В цену 2-го участка также было внесено три поправки, однако, одна из них ─ местоположение, носит явно субъективный характер.

3-й участок значительно больше оцениваемого по площади. В его цену внесено больше всего корректировок.

Поэтому большее доверие вызывает первый участок. Его расчетную стоимость можно принять за основу при назначении стоимости рассматриваемого участка.

Так как на оформление документов может уйти до 1-го мес., то при ежемесячном росте цен на 1,5% стоимость 1 га оцениваемого участка равна:

 

44,54*1,015=45,21 д.е.

Стоимость всего участка: 45,21*1,6=72,34 д.е.