Регулирование отношений найма жилого помещения в законодательстве Российской Федерации

Вследствие политических и экономических преобразований, произошедших в России в начале 90-х гг. XX столетия, наряду с наймом жилья в государственном и общественном жилищном фонде появилась еще одна разновидность договора, на основании которого могло осуществляться возмездное владение и пользование жилыми помещениями, называемая в Законе РФ от 24.12.92 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" договором аренды. Договор аренды применялся в случаях, когда гражданам и юридическим лицам жилые помещения передавались собственниками во владение и пользование без ограничения размеров за договорную (коммерческую) плату.

В настоящее время вопросы временного пользования чужими жилыми помещениями на основании договора урегулированы гл. 35 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

В соответствии с ГК РФ на основе договора аренды жилое помещение может передаваться во владение и пользование только юридическим лицам.

В случаях, когда жилое помещение передается во владение и пользование гражданам, ГК РФ различает две разновидности найма жилых помещений - договор найма жилых помещений и договор найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма).

Как уже было сказано, в советском законодательстве под договором найма жилого помещения понимался найм жилья, находящегося в государственном жилищном фонде (собственником основного жилищного фонда выступало государство). В настоящее время договором найма жилого помещения называются совершенно иные по сути отношения возмездного владения и пользования чужими жилыми помещениями. В литературе договор найма жилого помещения часто называют договором коммерческого найма, поскольку основной целью наймодателя, передающего жилое помещение во владение и пользование нанимателя, является получение прибыли.

Впервые понятие "договор социального найма жилого помещения" введено в гражданский оборот ГК РФ. Уточнение наименования договора, регулирующего отношения найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, вызвано необходимостью отграничить его от смежного с ним договора коммерческого найма жилого помещения.

Современное нормативное регулирование отношений найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования осуществляется актами различных по сути государств - СССР, РСФСР и Российской Федерации. Нормы ГК РФ применяются к договору социального найма, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК РФ), основу которого составляет Жилищный кодекс РСФСР и другие нормативные акты советского периода. Поскольку акты советского жилищного законодательства не соответствуют современным социально-экономическим условиям в России, их положения подлежат применению лишь в той степени, в которой не противоречат законодательным актам Российской Федерации.

Противоречивость нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, обусловливает трудности правоприменения, создает условия для различных нарушений и злоупотреблений в жилищной сфере.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - наймодатель - обязуется передать другой стороне - нанимателю - жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Наймодателем при этом выступает собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а нанимателем может быть только физическое лицо. При этом иностранным гражданам и лицам без гражданства жилое помещение по договору социального найма не предоставляется, если иное не предусмотрено международным договором.

Жилищный кодекс РФ предоставляет право состоять на учете малоимущим гражданам, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях. Порядок признания гражданина малоимущим в каждом субъекте РФ определяется по специально принятому закону. При этом учитываются доходы, приходящиеся на каждого члена семьи, а также стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Нуждающимися в жилых помещениях в соответствии с новым ЖК РФ признаются:

.   не являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками или членами семьи собственника жилого помещения;

.   являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

.   граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

.   являющиеся нанимателями, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями.

Правда, если гражданин, для того чтобы получить жилье по договору социального найма намеренно совершил действия, в результате которых он может быть признан нуждающимся в жилом помещении, то он будет принят на учет нуждающихся не ранее чем через пять лет со дня совершения таких действий.

С 1 марта 2005 года введен новый порядок постановки на учет граждан, которые желают получить жилье по договору социального найма. Социальное жилье предоставляется в порядке очередности исходя из времени принятия граждан на учет. Напомним, что ранее практиковалось первоочередное и внеочередное предоставления жилья. Новый ЖК РФ сохранил лишь внеочередное предоставление жилья, причем это касается только трех категорий граждан.

Вне очереди жилые помещения предоставляются:

.   гражданам, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и ремонта или не подлежат реконструкции;

.   детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей;

.   гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Если по Жилищному кодексу РСФСР основанием для заключения договора являлся ордер, то сейчас договор социального найма заключается на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения. Договор заключается на неопределенный период, в письменной форме и подписывается сторонами. Наниматель вправе требовать изменения договора социального найма. В частности, это допустимо, если граждане, проживающие в одной квартире, пользуются жилыми помещениями в этой квартире на основании отдельных договоров, но, объединившись в одну семью, они могут изменить договор путем заключения одного договора на все занимаемые помещения с кем-либо их них.

Кроме того, в случае смерти нанимателя право изменить договор принадлежит любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. Также любой дееспособный член семьи нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем вместо первоначального нанимателя. Но на это должно быть согласие остальных членов семьи.

Как и любой другой гражданско-правовой договор, договор социального найма может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время. Если наниматель хочет расторгнуть договор, то для этого ему будет необходимо заручиться письменным согласием на это проживающих совместно с ним членов его семьи.

При выезде нанимателя и членов его семьи на другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

В некоторых случаях наймодатель вправе расторгнуть договор по собственной инициативе. Расторжение договора в этом случае происходит в судебном порядке.

Наймодатель вправе подать в суд заявление о расторжении договора в случае:

.   невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;2) использования жилого помещения не по назначению;

.   систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

.   разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.