Быть банком, но не банковским служащим

Когда мне было лет двадцать пять, меня вдруг осенило, что мне нужно стать банком. Но это не значило, что мне нужно получить работу банковского служащего. Мое продвинутое образование еще только начиналось. Именно тогда богатый папа заставил меня искать в справочнике такие слова, как «ипотека», «недвижимое имущество» и «финансы». Я начал обучать свой разум видеть то, чего не могли увидеть мои глаза.

Он говорил, что сначала мне нужно понять суть этой игры, а когда я ее изучу, то смогу сделать с полученными знаниями все, что угодно. И теперь я делюсь ими с каждым, кому это интересно.

Кроме того, отец Майка заставил меня прочитать книги о выдающихся лидерах капитализма, таких как Джон Д. Рокфеллер, Дж. П. Морган и Генри Форд. Одной из самых важных книг, которые я прочитал, была «Философы мира» («The Wordly Philosophers») Роберта Хейлбронера. Для тех, кто стремится действовать на правой стороне КВАДРАНТА, эта книга является обязательной, поскольку в ней прослежены судьбы величайших экономистов всех времен, начиная с Адама Смита, написавшего «Богатство народов». Знакомиться с рассуждениями самых выдающихся философов-экономистов необычайно интересно. Эти люди проанализировали историю современного капитализма и объяснили принципы его эволюции. На мой взгляд, если вы хотите быть лидером в квадрантах Б и И, то знакомство с историей экономики окажется крайне полезным для понимания как нашего прошлого, так и будущего.

После «Философов мира» рекомендую прочитать «Порождение острова Джекилл» («The Creature from Jekyll Island») Эдварда Гриффина, «Безграничное богатство» («Unlimited Wealth») Пола Зейна Пилцера, «Независимая личность» («The Sovereign Individual») Джеймса Дейла Дэвидсона, «Гребень волны» («The Crest of the Wave») Роберта Причера и «Грядущая Великая депрессия» («The Great Depression Ahead») Гарри Дента. В то время как книга Роберта Хейлбронера даст возможность заглянуть в прошлое экономики, другие авторы познакомят вас со своими взглядами на то, куда мы идем. Их противоположные точки зрения очень важны. Они позволили мне разумом увидеть то, чего не могли увидеть мои глаза. Читая книги, подобные этим, я смог постичь суть подъемов и спадов, циклов и тенденций экономики. Во всех этих книгах прослеживается общая мысль о том, что самые крупные из когда-либо происходивших изменений ожидают нас в ближайшем будущем.

Как самому стать банком

После того как в 1986 году был принят закон «О налоговой реформе», возможности появились повсюду. Недвижимость, акции и бизнесы можно было покупать по невероятно низким ценам. В то время как для многих людей на левой стороне КВАДРАНТА это означало разорение, для меня это было невероятно выгодно, поскольку я, применяя свои навыки бизнесмена и инвестора, мог воспользоваться преимуществами окружавших меня возможностей. Вместо того чтобы с жадностью бросаться на все, что казалось хорошей сделкой, я решил сосредоточиться на недвижимости.

Почему на недвижимости? По пяти простым причинам:

 

Цены

Цены на недвижимость стали такими низкими, что выплаты по ипотеке были значительно меньше, чем рыночная плата за аренду большинства объектов недвижимости. Подобные приобретения имели экономический смысл, поскольку риск был минимальным. Это было похоже на распродажу в универмаге, когда все цены снижены на 50 процентов.

 

Финансирование

Банки дали бы мне ссуду на недвижимость, но не на акции. Поскольку я хотел купить как можно больше, пока рынок находился в депрессии, то покупал недвижимость, стараясь оптимально сочетать имевшиеся у меня средства с банковским финансированием.

К примеру, у меня было 10 тысяч долларов сбережений, предназначенных для инвестирования. Я мог купить акции только на эту сумму. Я мог совершить покупку на марже и внести только часть от общей стоимости; остальное мне ссудила бы брокерская компания. Но я был еще не так силен в финансовом отношении, чтобы выдержать риск спада деловой активности рынка.

В сфере недвижимости я мог использовать свои 10 тысяч долларов и 90 процентов ссуды, чтобы купить собственности на 100 тысяч долларов.

Если бы цены на обоих рынках поднялись на 10 процентов, то на акциях я сделал бы 1000 долларов, а на недвижимости – 10 тысяч долларов.

 

Налоги

Если бы я получил миллион долларов дохода от акций, мне нужно было бы уплатить с него почти 30 процентов налога на прирост капитала. Но в сфере недвижимости миллион долларов дохода можно без обложения налогом вложить в следующую операцию. В довершение всего я мог начислить амортизацию и уменьшить стоимость собственности, чтобы получить еще больше налоговых преимуществ.

Важное замечание. Я считаю, что инвестиция должна иметь экономический смысл без учета налоговых льгот. Любая налоговая льгота лишь делает инвестицию еще более привлекательной.

 

Денежный поток

Плата за аренду не снизилась, даже несмотря на падение цен на недвижимость. Это положило в мой карман много денег, позволило погасить ипотечные кредиты и, что самое важное, предоставило возможность подождать, пока цены на недвижимость опять не пойдут вверх. А когда это произошло, я смог продать часть объектов. И, хотя у меня был огромный долг, я не волновался, потому что доходы от аренды недвижимости были намного больше суммы выплат по кредиту.