Классические подходы и методы оценки земель. Виды стоимостей, принципы оценки

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения 3-х подходов: доходного, сравнительного и затратного. На основе вышеизложенных классических методов разработаны, по отношению к земле – как части недвижимости, соответствующие модификации методов.

Существует несколько подходов и методов оценки земли. Основные из них – это доходный, затратный и сравнительный.

В Республике Казахстан применяется нормативная оценка земельных участков. Многих специалистов это не устраивает, некоторе из них считают, что в Казахстане методика определения оценочной стоимости несовершенна и требует доработки. Поэтому в настоящее время разрабатываются и другие специфические методы, применимые только для казахстанских условий. Но они пока не получили широкого применения в нашей стране.

Особенности методов оценки земли

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения 3-х подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Методы оценки земли

Затратный подход к оценке земли

Затратный подход основан на том, что благоразумный инвестор не заплатит за земельный участок сумму большую, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего земельного участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. всего земельного участка со зданиями и сооружениями на нем и восстановительной стоимостью этих зданий и сооружений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка земли.

Достоинства метода изъятия заключается в том, что он дает

оценить величину восстановительной стоимости зданий и сооружений и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Следующий метод – метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки.

2. Сравнительный подход к оценке земли

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж и переноса.

Основные этапы расчета стоимости методом сравнения продаж следующие:

Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментацию и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

Проверка информации о сделках с земельными участками.

Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых

Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Но необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Следующий метод – метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Изучив сравнительный подход к оценке земли, можно сказать, что этот метод несложен и менее трудоемок, а также более предрасположен к пониманию.

3. Доходный подход к оценке земли

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

К основным методам доходного подхода, используемых для объектов приносящих доход, относятся метод прямой капитализации и метод дисконтирования.

Первый метод расчета используется тогда, когда предполагаются стабильные по годам прогнозного периода доходы от использования объекта недвижимости.

Второй метод заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от эксплуатации объекта за ряд лет с помощью различных годовых ставок капитализации.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения, а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода, которая может составлять 25 и более лет.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико-

экономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Ставка дисконтирования может быть рассчитана с учетом:

доходности эксплуатации месторождения;

степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определенного этапа работ, т.е. в неполучении запланированного результата для данного этапа работ. Величина данного риска может рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определенного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Рентный доход / Коэффициент капитализации (2.4)

Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. Особенность коэффициента капитализации в том, что он состоит только из одной части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В настоящее время имеется 4 подхода к расчету коэффициента капитализации для оценки сельскохозяйственных земель.

-й подход – это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.

-й подход – условная капитализация исходя из установленного государством индекса.

-й подход – расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения.

-й подход основан на методе рыночной «выжимки», или анализе сравнительных продаж.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат приписывается земельному участку.

Техника расчетов доходным методом сложна, т. к. доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации.

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все 3 подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные

расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

На основе вышеизложенных классических методов разработаны, по отношению к земле – как части недвижимости, соответствующие модификации методов.

11. Бонитировка почв: понятие, задачи и этапы проведения
Бонитировка —сравнительная оценка почв по их производительности (плодородию). Она проводится в относительных количественных показателях — баллах. По ним устанавливается, насколько одна почва лучше или хуже другой по производительности. Главная задача бонитировки — распределение почв по их плодородию в определенной системе: от лучших к самым худшим.
Бонитировка почв используется для оценки с/х земель и для земель НП. Бонитировка почв НП - это сравнительная (качественная) оценка грунтов. Результаты бонитировки показывают относительную пригодность п-в по основным факторам к возделыванию с\х культур
Основные задачи бонитировки:
1. Определение потенциальной возможности получать на почвенном покрове земельных угодий различных с/х предприятий хорошие и устойчивые урожаи с/х культур при минимальных затратах и средств в различных природно-экономических зонах страны. Осуществление межхозяйственной и внутрихозяйственной специализации с/х предприятий. Выявление неиспользованных резервов для увеличения производства с/х продукции.

2. Определение на основании полученных сведений о качестве почв и их естественном плодородии размера капиталовложений и их эффективности для создания экономического плодородия, проведения мероприятий по борьбе с эрозией почв, засолением, заболачиванием, окислением и т.д. Оказание помощи с/х предприятиям в составлении производственно-финансовых планов подъема урожайности с/х культур на различных по качеству почвах, прогнозирования урожайности с/х культур.
3. Установление системы показателей, необходимых для определения объема производства, заготовок и государственных закупок с/х продукции в различных природно-экономических зонах страны с учетом качества почв различных земельных угодий.
4. Создание одинаковых условий по вопросам нормирования оплаты труда, исчисления показателей себестоимости продукции в различных природно-экономических зонах страны с учетом качества почвенного покрова каждого зем.уч. Повышение материальной заинтересованности колхозников, рабочих и специалистов сельского хозяйства в сохранении и повышении плодородия почв.

5. Обоснование решения вопросов отвода земель для гос. и общественных нужд при исчислении размера компенсации за изъятия земель из с/х оборота, а также обоснование проводимых трансформаций земельных угодий при внутрихозяйственном землеустройстве.
6. Использование показателей бонитировки почв для начисления целого ряда экономических, производственных и других пок-лей, связанных с производственным использованием почв разного кач-ва.
Результаты бонитировки почв используются в народном хозяйстве 10—15 лет, на протяжении которых они могут быть положены в основу соответствующих расчетов и вычисления ряда показателей. По истечении указанного срока эти результаты должны быть обновлены.
Материалы бонитировки почв создают условия и базу для последующего проведения экономической оценки земель на научной основе.
Объектом бонитировки почв является почвенный покров земельного фонда страны, используемый для производства сельскохозяйственной продукции.

Работа по бонитировке почв состоит из нескольких последовательных и взаимосвязанных этапов.
На первом этапе работы массовые аналитические данные по свойствам почв и морфологическим признакам, устойчиво коррелирующим с многолетней урожайностью, обрабатывают математически и статистически. Из всех почв (района, области) выбирают эталонную, на которой получают наиболее высокие урожаи. Все диагностические признаки почвы-эталона (например, содержание гумуса, сумма обменных оснований, рН и др.) оценивают в баллах, сумма из которых составляет 100 (или 50) баллов.
На втором этапе работы по бонитировке почв разрабатывают оценочные шкалы. Одна шкала в баллах составляется по свойствам почв, другая — по средней многолетней урожайности основных культур (или культуры), возделываемых на этих почвах.
Третий этап. После установления оценочных шкал переходят к третьему этапу бонитировки почв.

 Бонитировка почвенного покрова (или части его) сводится к вычислению средневзвешенного балла каждой почвы на площадь (гектар) и определению средневзвешенного оценочного балла

 

12. Методика определения кадастровой (оценочной) стоимостиземельных участков сельскохозяйственного назначения
Нормативно-правовой основой существующих методик кадастровой оценки земель являются Постановление Правительства РК от 25.08.99 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и Постановление правительства РК от 08.04.2000 № 316" Об утверждении Правил государственной кадастровой оценки земель". Правила, утвержденные вышеуказанным постановлением, определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) земель всех категорий на территории РК для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. ГКО земель проводится Государственным комитетом РК по земельной политике, его территориальными органами, а также находящихся в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться иные лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.
ГКО земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Правила ГКО земель регламентируют проведение оценочных работ для той или иной категории земельного фонда. Для категорий (подкатегорий) земель, вовлеченных в рыночный оборот (земли поселений, садоводческие, огороднические и дачные объединения), ГКО осуществляется посредством статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. В основе оценки сельскохозяйственных угодий и земель лесного фонда лежит метод капитализации расчетного рентного дохода. Земли иных категорий могут оцениваться как на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
В процессе ГКО земель проводится оценочное зонирование – деление территории на оценочные зоны, включающие однородные по целевому назначению и виду функционального использования земельных участков с близкими значениями кадастровой стоимости.

В настоящее время в РК на республиканском уровне выработан единый методологический подход к оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, а также земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.
Методика ГКО земель поселений предназначена для определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских и сельских поселений и базируется на статистическом анализе рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости и методах массовой оценки недвижимости. В рассматриваемой методике кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:
– уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений и иной информации об объектах недвижимости;
– площади земельного участка;
– вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;
– факторов местоположения и окружающей среды.
Состав первичных данных, используемых в данной Методике, формируется на основе статистической и иной информации, обрабатываемой землеустроительными,

градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности. В частности, информация о сделках с объектами недвижимости может быть представлена данными по сделкам с объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями), а также ценами предложений по объектам недвижимости, публикуемыми в специальных изданиях или средствах массовой информации.
Основными этапами расчета кадастровой стоимости земель поселений по рассматриваемой Методике являются:
1) проведение факторного анализа с учетом ценообразующих факторов;

2) выделение на территории РК кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;
3) выделение тестовых, наиболее типичных по совокупности показателей объектов в каждом кластере и определение аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;
4) расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования;
5) распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

6) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.
Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения, выполняемая по рассматриваемой методике, представляет собой совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований. Качество сельскохозяйственных угодий определяют интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам.
Используемый в Методике дифференциальный рентный доход является дополнительным (сверхнормативным) доходом, образующимся на землях относительно лучшего качества и местоположения. На основе капитализированного расчетного рентного дохода определяется кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения.
Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

В 2002 году кроме методик государственной кадастровой оценки земель поселений и оценки земель сельскохозяйственного назначения разработана и утверждена методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.
В соответствии с рассматриваемой методикой, определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее объединений) осуществляется в следующем порядке:
– кластеризация объединений;
– определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения;
– определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

13. Методика определения кадастровой (оценочной) стоимости земель населенных пунктов
Нормативно-правовой основой существующих методик кадастровой оценки земель являются Постановление Правительства РК от 25.08.99 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и Постановление правительства РК от 08.04.2000 № 316" Об утверждении Правил государственной кадастровой оценки земель". Правила, утвержденные вышеуказанным постановлением, определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) земель всех категорий на территории РК для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. ГКО земель проводится Государственным комитетом РК по земельной политике, его территориальными органами, а также находящихся в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться иные лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

ГКО земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Правила ГКО земель регламентируют проведение оценочных работ для той или иной категории земельного фонда. Для категорий (подкатегорий) земель, вовлеченных в рыночный оборот (земли поселений, садоводческие, огороднические и дачные объединения), ГКО осуществляется посредством статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. В основе оценки сельскохозяйственных угодий и земель лесного фонда лежит метод капитализации расчетного рентного дохода. Земли иных категорий могут оцениваться как на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
В процессе ГКО земель проводится оценочное зонирование – деление территории на оценочные зоны, включающие однородные по целевому назначению и виду функционального использования земельных участков с близкими значениями кадастровой стоимости.

В настоящее время в РК на республиканском уровне выработан единый методологический подход к оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, а также земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.
Методика ГКО земель поселений предназначена для определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских и сельских поселений и базируется на статистическом анализе рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости и методах массовой оценки недвижимости. В рассматриваемой методике кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:
– уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений и иной информации об объектах недвижимости;
– площади земельного участка;
– вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;
– факторов местоположения и окружающей среды.

Состав первичных данных, используемых в данной Методике, формируется на основе статистической и иной информации, обрабатываемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности. В частности, информация о сделках с объектами недвижимости может быть представлена данными по сделкам с объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями), а также ценами предложений по объектам недвижимости, публикуемыми в специальных изданиях или средствах массовой информации.
Основными этапами расчета кадастровой стоимости земель поселений по рассматриваемой Методике являются:
1) проведение факторного анализа с учетом ценообразующих факторов;
2) выделение на территории РК кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;
3) выделение тестовых, наиболее типичных по совокупности показателей объектов в каждом кластере и определение аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;
4) расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования;
5) распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера

6) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.
Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения, выполняемая по рассматриваемой методике, представляет собой совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований.

 

14. Виды платежей за землю и их характеристика (земельный налог, арендная плата, кадастровая оценка)

1. Земельные участки, находящиеся в собственности, постоянном землепользовании или первичном безвозмездном временном землепользовании, облагаются земельным налогом в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан.
2. За земельные участки, предоставленные государством во временное возмездное землепользование (аренду), взимается плата за пользование земельными участками.
Порядок исчисления и уплаты в доход бюджета платы за пользование земельными участками определяется в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан.
При предоставлении на территории Республики Казахстан земельного участка в аренду другим государствам размер платы за пользование земельными участками определяется международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан.

3. Продажа земельных участков из государственной собственности в частную на возмездной основе осуществляется единовременно либо в рассрочку по решению местного исполнительного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения, акима города районного значения, поселка, села, сельского округа в пределах его компетенции по предоставлению земельных участков, за исключением случаев, когда земельный участок предоставляется в собственность на безвозмездной основе:
1) гражданам Республики Казахстан - собственникам жилых помещений как идеальная доля в объектах кондоминиумов;
2) гражданам Республики Казахстан для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства в соответствии с пунктом 2 статьи 50 настоящего Кодекса;
2-1) научным центрам с международным участием, определяемым в порядке, установленном Правительством Республики Казахстан;

2-2) отечественным промышленным предприятиям, перечень которых и критерии отбора для включения в перечень определяются Правительством Республики Казахстан;
2-3) субъектам малого предпринимательства под объекты, переданные им в соответствии с подпунктом 5) части первой пункта 2 статьи 19 Закона Республики Казахстан "О частном предпринимательстве";
3) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и законодательными актами Республики Казахстан.
Плата за возмездное предоставление (продажу) права частной собственности на земельный участок (далее - плата за земельные участки) или права временного возмездного землепользования (аренды) (далее - плата за продажу права аренды) исчисляется на основе кадастровой (оценочной) стоимости, рассчитываемой по базовым ставкам платы за земельные участки с применением поправочных коэффициентов.
4. Средства, поступающие от продажи государством земельных участков сельскохозяйственного назначения в частную собственность, зачисляются в Национальный фонд и используются в установленном законодательством Республики Казахстан порядке.

5. При изменении целевого назначения земельного участка, за исключением земельного участка, предоставленного с условием, установленным пунктом 6 статьи 44 настоящего Кодекса, для строительства объектов, предусмотренных генеральным планом населенного пункта, безвозмездно предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, под иные цели, по которым настоящим Кодексом предусмотрено платное предоставление земельных участков, собственник земельного участка обязан выплатить в доход бюджета сумму, равную кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, предусмотренной законодательством Республики Казахстан для измененного целевого назначения.
Местный исполнительный орган при изменении целевого назначения земельного участка в исключительном случае, предусмотренном в части первой настоящего пункта, согласовывает сумму кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, не подлежащую выплате в бюджет, с местным представительным органом по месту нахождения земельного участка.

При изменении целевого назначения, за исключением земель, изъятых для государственных нужд, земельного участка сельскохозяйственного назначения, а также сельскохозяйственного использования в пределах черты населенного пункта для использования его в целях, не связанных с ведением сельского и лесного хозяйства, собственник указанного земельного участка обязан выплатить в бюджет сумму, равную разнице между кадастровой (оценочной) стоимостью, предусмотренной законодательством Республики Казахстан для измененного целевого назначения, и ценой, по которой этот участок ранее был приобретен у государства.
6. Земельные участки и право землепользования в виде государственных натурных грантов предоставляются юридическому лицу Республики Казахстан, осуществляющему реализацию инвестиционного проекта, в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством Республики Казахстан об инвестициях.

Решение местного исполнительного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения о предоставлении земельного участка в качестве натурного гранта принимается в пределах его компетенции по предоставлению земельных участков на основании решения уполномоченного органа по инвестициям.
7. При продаже или сдаче в аренду собственником земельного участка, продаже негосударственным землепользователем принадлежащего ему права землепользования другим лицам, а также при сдаче им земельного участка в аренду вторичным землепользователям размер, сроки и форма платы за земельные участки определяются договорами купли-продажи или имущественного найма в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.

8. Земельный участок может быть предоставлен в оплату уставного капитала (собственность) социально-предпринимательским корпорациям, имеющим статус национальной компании, по цене, исчисляемой по кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.
При этом оформление земельного участка в собственность социально-предпринимательским корпорациям, имеющим статус национальной компании, осуществляется после государственной регистрации выпуска объявленных акций.

Земельный налог (англ. land value tax) — налог, который уплачивают организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА - плата за имущество либо иной объект аренды, предост- авляемый во временное владение и пользование, размер, периодичность и сроки внесения которой определяются договором аренды.

кадастровая стоимость - установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость недвижимости, определяемая методами массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством Республики Казахстан, регулирующим проведение кадастровой оценки земельных участков;

15. Принципы кадастра

Для достижения необходимой эффективности информации при ведении ЗК должны соблюдаться следующие принципы:
1) охват всех земель независимо от того, в чьей собственности они находятся;
2) единство общегосударственной системы, что означает согласованность и последовательность ведения составных частей кадастра;
3) достоверность и точность сведений, то есть соответствие их фактическому состоянию и размерам ЗУ;
4) полнота сведений, то есть наличие всей необходимой информации обо всех землях, входящих в единый земельный фонд;
5) непрерывность ведения кадастра и отражение в его с

ведениях всех правомерных изменений;
6) документальность, получение и запись необходимых сведений только на основании соответствующих материалов и документов;
7) наглядность, сведения земельного кадастра должны быть максимально наглядны и пригодны для практического применения;
8) экономичность, то есть применение современных методов и техники, обеспечивающих получение сведений при минимальных издержках;
9) единство методики и практики проведения земельно-кадастровых работ;
10) централизация управления и осуществления земельно-кадастровых работ;
11) совместимость и сопоставимость земельно-кадастровой информации с информацией кадастров других видов природных ресурсов (территориального, водного, лесного);
12) официальность и доступность земельно-кадастровых данных.

 

  16 Нормативно-правовая база формирования и функционирования государственного земельного кадастра (ГЗК)

1. Общие положения

1. Настоящие Правила разработаны в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года (далее - Земельный кодекс) и устанавливают порядок ведения государственного земельного кадастра.

 

2. Государственный земельный кадастр в Республике Казахстан (далее - Кадастр) ведется с целью обеспечения государственных органов, физических и юридических лиц информацией о земле и отдельных земельных участках.

 

Деятельность по ведению Кадастра относится к государственной монополии и осуществляется Государственной корпорацией "Правительство для граждан", ведущей государственный земельный кадастр (далее - Государственная корпорация).

 

К деятельности, технологически связанной с ведением Кадастра, относятся:

 

1) установление на местности границ административно-территориальных единиц, особо охраняемых природных территорий, земель государственного лесно