Основные системы регистрации прав на недвижимость

Введение

 

Сфера недвижимости является одной из существенных составляющих в любой экономической структуре. Фактически без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, поскольку рынок труда и рынок капитала сами по себе вряд ли могут существовать, ведь даже такие учреждения, занятые в сфере кредитных и финансовых услуг, как банки, биржи, инвестиционные компании, должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности. Еще более значимой сфера недвижимости оказывается для сферы производства. Ни одно промышленное предприятие не может существовать без такого "материального дополнения", как здания и сооружения.

В странах третьего мира активы, в первую очередь недвижимость, преимущественно используются лишь для удовлетворения хозяйственных нужд. В развитых странах те же самые активы обладают обратной стороной - они являются источником капитала. Недвижимость - это крупнейший аккумулятор капитала, но зачастую капитала невидимого, непредъявленного. Они могут инициировать более длинные производственные цепочки, так как пригодны для обеспечения интересов других сторон, например в качестве залога при ипотеке или обеспечении других видов кредита. Эта "вторая жизнь недвижимости" отсутствует в странах, где не обеспечены механизмы трансформации материальных активов в производительный капитал. Любой актив, социальные и экономические свойства которого не зафиксированы в формальной системе собственности, крайне трудно предъявить рынку. Без определенной системы частной собственности немыслимо функционирование рынка недвижимости с масштабными операциями по переходу активов из одних рук в другие.

Несмотря на то, что даже в самых бедных странах население обладает значительными активами, отсутствие легкого доступа к механизмам и процедурам, которые могли бы законным образом зафиксировать экономический потенциал этих активов, делает рынок недвижимости слабым и неразвитым, а саму недвижимость - неэффективной. Об этих механизмах и процедурах, а также об их субъектах и объектах и пойдет в данной работе.

Город и недвижимость

 

Состояние системы финансирования недвижимости, так же как и уровень развития рынка недвижимости в целом, является одним из важнейших факторов экономического благополучия города или региона. Это объясняется рядом причин. Во-первых, развитый рынок недвижимости является сильнейшим стимулом для развития многих отраслей городской экономики - строительства, производства строительных материалов, оборудования и техники, транспорта, дорожного строительства. При этом создаются дополнительные рабочие места, что важно для поддержания высокой занятости населения.

Во-вторых, за развитием рынка недвижимости неуклонно следует повышение уровня жизни, улучшение инвестиционной и эстетической привлекательности города. Появление новых предприятий, рост их доходов расширяют базу для налогообложения, а дополнительные налоговые поступления позволяют администрации лучше выполнять задачи, требующие финансирования из городского бюджета, а также привлекать дополнительные внебюджетные финансовые источники.

Недвижимость и организация ее оборота (рынок недвижимости) - чрезвычайно важные компоненты городской экономики. Город не обладает более значительными активами, чем недвижимость. Этот недвижимый актив не может быть "вывезен" из города - он неразрывно с городом связан. Однако ценность этого актива не постоянна и может "мигрировать" из города в город, подобно реальным капиталам. Для города чрезвычайно важно контролировать эти цены, находя определенный оптимум между их падением, способным спровоцировать упадок городской экономики и их подъемом до того уровня, когда дороговизна мешает развитию.

В силу своей инертности недвижимость выступает своего рода стабилизатором экономических изменений в городе. При резких изменениях экономической ситуации (резкий рост доходов в городе или разорение большинства экономических агентов) недвижимость реагирует на них с некоторым запозданием и позволяет городу более спокойно пережить любые экономические потрясения.

Земля и недвижимость уже играют очень заметную роль в доходах городских бюджетов; по результатам специального исследования, суммарный вклад всех источников доходов, связанных с землей и недвижимостью (поступления от продаж прав, в основном приватизационные, налог на землю, около 50 процентов налога на имущество, арендные поступления от земли и другой недвижимости), хотя и колеблется от города к городу в очень широких пределах - от 10 до 32 процентов, все же весьма заметен во всех исследованных городах. Тем не менее исследование, в частности, показало, что потенциал земли и недвижимости как источников поступлении в городские бюджеты большинства городов реализован далеко не полностью. В качестве предложений были сформулированы два стратегических направления увеличения доходов и улучшения их структуры: расширение базы доходов, не зависящих от других уровней власти, и повышение эффективности извлечения доходов из тех источников, которые уже находятся в распоряжении городов. И если для реализации первого стратегического направления могут понадобиться законодательные изменения, по крайней мере на уровне субъектов Российской Федерации, то улучшения по второму стратегическому направлению в большинстве случаев могут быть достигнуты на городском уровне.

Суммируя все сказанное, можно утверждать, что недвижимость и ее оборот - самый ценный и надежный экономический актив города и от того, как городская администрация управляет им и регулирует его использование, зависят благосостояние и спокойствие горожан.

Понятие недвижимости

 

В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся. Однако не слезет забывать, что понятие недвижимости отсутствовало в системе юридических и экономических категорий центрально управляемой экономики в эпоху существования СССР и введено в практический оборот только в первой половине 1990-х годов.

В мировой практике понятие недвижимости выступает как двуединое. Под недвижимостью понимается, с одной стороны, материальная собственность со всеми ее физическими свойствами и характеристиками, а с другой - нематериальная собственность, или право собственности.

Недвижимое имущество как материальная субстанция в англоязычных странах называется real estate, realty и включает в себя земельный участок, почвенный слой и любое имущество, расположенное на поверхности земли и прочно с ней связанное, независимо от того, прикреплено оно к ней физически или нет. К недвижимости относится также воздушное пространство над данным земельным участком и содержимое недр (хотя определения воздушного пространства и недр в разных странах различны).

Вместе с тем в США не менее важным понятием, связанным с недвижимостью, является real property, которое можно перевести как "права на недвижимое имущество", а точнее, "недвижимая собственность". Это юридическое понятие, которое обозначает совокупность (набор) прав, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимости.

В отдельных странах с развитой рыночной экономикой имеются определенные различия в разграничении недвижимого и движимого имущества. Так, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания: животные, сельскохозяйственные машины и орудия и т.п.

У нас понятие недвижимости было закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с ГК РФ (1994), а затем и с Земельным кодексом РФ (2001), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический и, следовательно, в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно носит общественный характер и принадлежит государству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

В юридическом смысле в России существуют не цельные объекты недвижимости с полным комплексом прав на них, а некая разрозненная совокупность прав на отдельные элементы этих объектов. Например, право аренды участка земли плюс право пользования недрами плюс полные права владения, пользования и распоряжения на расположенное на да ином участке здание.

Ситуация с земельным правом в городах на порядок сложнее, чем в сельской местности. В отличие от сельской местности, где использование земельного участка, как правило, происходит в одной "плоскости" (например, выращивание сельскохозяйственных культур), понятие земельного участка в городе часто приобретает "трехмерность". Здесь, часто приходится регулировать правовые вопросы пользования различных пространств в рамках одного объекта недвижимости.

В России применяются различные правила (процедуры) для введения в оборот различных объектов: земельных участков, жилья, нежилых помещений и конструкций. Такое разделение влечет за собой ряд неудобств. Во-первых, пересечение прав, трудоемкость (а зачастую и нецелесообразность) их разделения: права на здание, например, достаточно условно "отделимы" от прав на участок земли под ним. Это вынуждает разрабатывать специальные нормы относительно допустимых сочетаний отдельных прав. Например, статья 340 п.3 Гражданского кодекса указывает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится. Во-вторых, громоздкость и неэффективность применяемой системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

 

Особенности недвижимости

 

Из определения недвижимости вытекает важный признак недвижимости как товара: ее невозможно физически изъять и переместить в пространстве, переработать и растворить в другой пространственно мобильной продукции. Иными словами, недвижимость стационарна, не потребляема и долговечна. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение или иное стихийное бедствие могут разрушить жилое здание, но это уже выходит за пределы нормального хода событий (так называемый форс-мажор).

В этой связи, например, можно ли считать объектам и недвижимости палатки, киоски? С одной стороны, они не являются постоянными строениями, но с другой - у них имеются все необходимые признаки объекта недвижимости с точки зрения наличия прав (вспомним о двуединости понятия недвижимости). Точно так же, можно ли считать объектом недвижимости земельный участок размером десять квадратных метров, который выделен под жилищное строительство? Возможность выделения объекта недвижимости зависит от его назначения. Описанный земельный участок сам по себе не является объектом недвижимости, но тем не менее вполне может быть оформлен как таковой в случае, если он продается собственнику соседнего участка.

Далее, недвижимость - это товар, отличающийся долговечностью, однако у каждого объекта недвижимости есть свой цикл жизни: периоды роста, стабильности, упадка, обновления. Существует также понятие износа, амортизации, которое обозначает потерю пригодности и уменьшение стоимости объекта недвижимости, связанное именно с его старением.

Каждый объект недвижимости уникален, неповторим. Даже "одинаковые" квартиры в одном и том же доме должны различаться по своим признакам и, соответственно, по стоимости: у одной окно выходит в парк, у другой на свалку, не говоря уже о каких-то более фундаментальных отличиях. Таким образом, разнородность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости.

Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. Это коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, текущий и капитальный ремонт, поиск арендаторов, контроль за поступлением арендных платежей и тд.

Недвижимость представляет собой особый вид собственности, права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Дело в том, что пользование недвижимостью, в отличие от пользования большинством товаров, относящихся к движимому имуществу, затрагивает интересы других граждан или юридических лиц, а также местного сообщества в целом. Из этого следует, что использование объектов недвижимости всегда связано с определенными регламентациями, определенными ограничениями, право собственности на объекты недвижимости никогда не бывает абсолютным, и реализация этого права неизбежно связана с учетом интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Именно поэтому оборот земельных участков ограничен. Ограничения касаются ситуации, в которых как раз и могут быть ущемлены интересы общества, государства или отдельных субъектов права.

Из того, что право собственности на недвижимость не носит абсолютного характера и ее обороноспособность ограничена, вытекает то, что комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные права. Общественные права - это:

право вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущества;

право приобретать, выкупать недвижимое имущество для реализации общественных нужд;

право вводить зональные ограничения, требования по использованию земельных участков и условиям пользования, требования в сфере строительства, экологии и т.д.;

право возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников и т.д.

И последнее. Сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обуславливает относительно низкий уровень ликвидности недвижимости как товара, то есть ее нельзя достаточно быстро реализовать за наличные деньги.

Рынок недвижимости

 

Имеется множество определений понятия "рынок недвижимости". Но самое главное, что определяет рынок недвижимости, - это оборот недвижимости, то есть возможность перехода объектов недвижимости от одних частных лиц к другим. Механизм оборота - перехода недвижимости - предопределяет возможность самоорганизации и эффективность рыночной экономики. Действие этого механизма и его последствия проявляются в следующем:

выявляется рыночная (реальная на соответствующий момент времени) стоимость недвижимости и появляется возможность ее адекватного налогообложения;

недвижимость может использоваться наиболее эффективным и прибыльным образом;

возникает стимулирующая эффективность экономики конкуренция среди существующих и потенциальных правообладателей за наиболее эффективное использование недвижимости;

спрос стимулирует предложение в части создания необходимого количества и видов новых объектов недвижимости и наоборот: предложение может побуждать появление спроса, иными словами, есть возможность для формирования саморегулируемой и сбалансированной системы.

Однако, как уже говорилось, из-за того, что недвижимость представляет собой особый вид собственности, права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Добавляются еще характерные для любого рынка изъяны рынка. Из этого следует, что оборот недвижимости не может происходить сам по себе, бесконтрольно. Его необходимо регулировать. Средство для такого регулирования - инфраструктура рынка недвижимости.

Основными участниками (по большей части непрофессиональными) рынка недвижимости являются потребители услуг, предоставляемых рынком.

Профессиональные участники рынка специализируются по секторам рынка, по видам предоставляемых услуг и по типам функционального использования объектов недвижимости. Среди них:

участники сектора развития недвижимости: проектно-строительные организации, девелоперы, инвесторы, управляющие проектами;

участники сектора оборота недвижимости: риэлторы, оценщики недвижимости;

участники сектора управления недвижимости: организации, управляющие жилищной недвижимостью и жилищно-коммунальным хозяйством, а также организации, специализирующиеся на управлении коммерческой и производственной недвижимостью.

В качестве самостоятельных участников рынка недвижимости выделяются кредитно-финансовые учреждения.

Особыми участниками рынка недвижимости являются государство, органы местного самоуправления. Особость их состоит в том, что они присутствуют на рынке недвижимости и в качестве участников этого рынка, и в качестве его регуляторов, и в качестве потребителей услуг. При этом принципиальное условие эффективного присутствия государства и органов местного самоуправления на рынке недвижимости состоит в том, что функции, выполняемые государством, органами местного самоуправления и частными агентами, должны быть институционально разведены.

Первичный рынок в развитой рыночной экономике формируется путем создания объектов недвижимости в результате строительной (девелоперской) деятельности. Специфика формирования первичного рынка земли и иной недвижимости в России заключается в том, что в основе его лежит приватизация находящихся в государственной собственности земельных участков и зданий и развитие индивидуального жилищного строительства.

Вторичный рынок работает за счет предложения частной собственности, а именно за счет того, что выставляется на продажу непосредственными собственниками недвижимости.

Сегменты рынка недвижимости - это жилье, земля, нежилые здания, сооружения, помещения.

Для того чтобы следить за динамикой развития рассматриваемого рынка, необходима система индикаторов. С ее помощью можно анализировать, что происходит в этой сфере с доходами бюджета, в частности с их структурой, а именно с налогами на землю, на объекты недвижимости, с арендными поступлениями, с продажей государственной и муниципальной собственности. Индикаторы позволяют определить, какой объем инвестиции идет в недвижимость, какова динамика ее рыночной стоимости.

Однако проблема состоит в том, что недвижимость разбита на множество сегментов, и каждый сегмент имеет собственные регуляторы, по-разному реагирует на макроэкономическую ситуацию. Кроме того, рынок недвижимости функционирует как сложная система с огромным количеством элементов и факторов, определяющих ее развитие или наоборот, стагнацию. И, самое главное, здесь пересекаются зачастую противоречивые интересы разных групп - людей и организаций. Сложность и раздробленность сферы недвижимости и многофокусность управления ею мешают осознавать эту сферу как единое целое, отслеживать и регулировать ее целостность.

Наконец, не следует забывать, что любая целостная система информации "просветляет" деятельность, легализует доходы и препятствует незаконному обогащению различными способами. А городская и особенно муниципальная недвижимость является источником довольно легкого зарабатывания денег. Поэтому контроль за ней многим просто не нужен, поскольку их интересы противоположны интересам городского развития.

Итак, справедливость магистральной линии работы с недвижимостью: продажа права, даже самая выгодная, не является стратегическим источником доходов для муниципалитетов. Таким источником должны стать собственники недвижимости, которым она будет продана муниципалитетом на торгах или в порядке приватизации. Передача недвижимости в частные руки, в собственность или в аренду, представляется нам наиболее эффективной для городской экономики. При этом во главу угла должна быть положена отнюдь не цена этой передачи - первостепенное внимание следует уделить выбору субъекта которому имущество передается или продается. Иными словами, надо стараться передать муниципальную недвижимость тому, кто сможет извлечь из нее максимальный доход. Для этого, в зависимости от типа недвижимости и характера передаваемых прав, необходимы и открытые торги, и конкурсы, и предварительные рассмотрения бизнес-планов, и прямые переговоры, а также другие способы выявления эффективного собственника или арендатора. Однако и это еще не истина в последней инстанции, поскольку у каждого пользователя или собственника дела могут пойти плохо и он из "эффективного" владельца вдруг превратится в "неэффективного". Для выхода из подобных ситуации важны хорошо работающий вторичный рынок и благоприятные условия передачи права пользования муниципальной собственностью, не препятствующие собственникам и владельцам переуступать права собственности или долгосрочной аренды.

 

Заключение

 

Децентрализация и демократизация государственного управления, передача органам местного самоуправления значительных полномочии для решения вопросов социально-экономического развития муниципальных образований ставит перед органами управления на местах сложные и неординарные задачи.

По существу, в условиях реформирования российской экономики и развития рынка экономика города и муниципальное управление становятся относительно самостоятельной сферой деятельности, сферой особых отношений экономики и власти, и здесь действуют особые механизмы согласования социальных, экономических и политических интересов власти, населения и бизнеса.

В целях разработки, принятия и реализации эффективных экономических решений экономика города должна пониматься как комплексное знание, как единое целое, во взаимосвязи и взаимодействии ее основных элементов. В этом контексте очевидно, что ее предметная область существенно шире и сложнее, чем предметная область муниципальной экономики.

Сегодня, когда органы местного самоуправления наделены значительными полномочиями и возможностями определять направления социально-экономического развития своих территорий, чрезвычайно велика их потребность в высококвалифицированных специалистах, обладающих не только актуальными знаниями в тех или иных частных сферах экономики, права и организационного строительства, но и более широкими - комплексными - представлениями о городской экономике и закономерностях муниципального социально-экономического развития. Эти знания требуются не только муниципальным управленцам - в них нуждаются представители бизнеса, работающего в "городской среде", работники предприятий - поставщиков коммунальных и иных инфраструктурных (например, транспортных) услуг, строители, архитекторы, финансисты... Более того, в настоящее время как никогда актуальна задача формирования "общего языка", на котором можно было бы обсуждать возникающие проблемы.

Список используемой литературы

 

1. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью/ Ростов-на-Дону "Феникс", 2002 год.

2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости/ Москва "Высшее образование", 2008 год.

3. Лекции по экономике города и муниципальному управлению под ред. Пузанова А.С. / Москва "Институт экономики города", 2004 год.

Введение

 

Сфера недвижимости является одной из существенных составляющих в любой экономической структуре. Фактически без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, поскольку рынок труда и рынок капитала сами по себе вряд ли могут существовать, ведь даже такие учреждения, занятые в сфере кредитных и финансовых услуг, как банки, биржи, инвестиционные компании, должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности. Еще более значимой сфера недвижимости оказывается для сферы производства. Ни одно промышленное предприятие не может существовать без такого "материального дополнения", как здания и сооружения.

В странах третьего мира активы, в первую очередь недвижимость, преимущественно используются лишь для удовлетворения хозяйственных нужд. В развитых странах те же самые активы обладают обратной стороной - они являются источником капитала. Недвижимость - это крупнейший аккумулятор капитала, но зачастую капитала невидимого, непредъявленного. Они могут инициировать более длинные производственные цепочки, так как пригодны для обеспечения интересов других сторон, например в качестве залога при ипотеке или обеспечении других видов кредита. Эта "вторая жизнь недвижимости" отсутствует в странах, где не обеспечены механизмы трансформации материальных активов в производительный капитал. Любой актив, социальные и экономические свойства которого не зафиксированы в формальной системе собственности, крайне трудно предъявить рынку. Без определенной системы частной собственности немыслимо функционирование рынка недвижимости с масштабными операциями по переходу активов из одних рук в другие.

Несмотря на то, что даже в самых бедных странах население обладает значительными активами, отсутствие легкого доступа к механизмам и процедурам, которые могли бы законным образом зафиксировать экономический потенциал этих активов, делает рынок недвижимости слабым и неразвитым, а саму недвижимость - неэффективной. Об этих механизмах и процедурах, а также об их субъектах и объектах и пойдет в данной работе.

Город и недвижимость

 

Состояние системы финансирования недвижимости, так же как и уровень развития рынка недвижимости в целом, является одним из важнейших факторов экономического благополучия города или региона. Это объясняется рядом причин. Во-первых, развитый рынок недвижимости является сильнейшим стимулом для развития многих отраслей городской экономики - строительства, производства строительных материалов, оборудования и техники, транспорта, дорожного строительства. При этом создаются дополнительные рабочие места, что важно для поддержания высокой занятости населения.

Во-вторых, за развитием рынка недвижимости неуклонно следует повышение уровня жизни, улучшение инвестиционной и эстетической привлекательности города. Появление новых предприятий, рост их доходов расширяют базу для налогообложения, а дополнительные налоговые поступления позволяют администрации лучше выполнять задачи, требующие финансирования из городского бюджета, а также привлекать дополнительные внебюджетные финансовые источники.

Недвижимость и организация ее оборота (рынок недвижимости) - чрезвычайно важные компоненты городской экономики. Город не обладает более значительными активами, чем недвижимость. Этот недвижимый актив не может быть "вывезен" из города - он неразрывно с городом связан. Однако ценность этого актива не постоянна и может "мигрировать" из города в город, подобно реальным капиталам. Для города чрезвычайно важно контролировать эти цены, находя определенный оптимум между их падением, способным спровоцировать упадок городской экономики и их подъемом до того уровня, когда дороговизна мешает развитию.

В силу своей инертности недвижимость выступает своего рода стабилизатором экономических изменений в городе. При резких изменениях экономической ситуации (резкий рост доходов в городе или разорение большинства экономических агентов) недвижимость реагирует на них с некоторым запозданием и позволяет городу более спокойно пережить любые экономические потрясения.

Земля и недвижимость уже играют очень заметную роль в доходах городских бюджетов; по результатам специального исследования, суммарный вклад всех источников доходов, связанных с землей и недвижимостью (поступления от продаж прав, в основном приватизационные, налог на землю, около 50 процентов налога на имущество, арендные поступления от земли и другой недвижимости), хотя и колеблется от города к городу в очень широких пределах - от 10 до 32 процентов, все же весьма заметен во всех исследованных городах. Тем не менее исследование, в частности, показало, что потенциал земли и недвижимости как источников поступлении в городские бюджеты большинства городов реализован далеко не полностью. В качестве предложений были сформулированы два стратегических направления увеличения доходов и улучшения их структуры: расширение базы доходов, не зависящих от других уровней власти, и повышение эффективности извлечения доходов из тех источников, которые уже находятся в распоряжении городов. И если для реализации первого стратегического направления могут понадобиться законодательные изменения, по крайней мере на уровне субъектов Российской Федерации, то улучшения по второму стратегическому направлению в большинстве случаев могут быть достигнуты на городском уровне.

Суммируя все сказанное, можно утверждать, что недвижимость и ее оборот - самый ценный и надежный экономический актив города и от того, как городская администрация управляет им и регулирует его использование, зависят благосостояние и спокойствие горожан.

Понятие недвижимости

 

В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся. Однако не слезет забывать, что понятие недвижимости отсутствовало в системе юридических и экономических категорий центрально управляемой экономики в эпоху существования СССР и введено в практический оборот только в первой половине 1990-х годов.

В мировой практике понятие недвижимости выступает как двуединое. Под недвижимостью понимается, с одной стороны, материальная собственность со всеми ее физическими свойствами и характеристиками, а с другой - нематериальная собственность, или право собственности.

Недвижимое имущество как материальная субстанция в англоязычных странах называется real estate, realty и включает в себя земельный участок, почвенный слой и любое имущество, расположенное на поверхности земли и прочно с ней связанное, независимо от того, прикреплено оно к ней физически или нет. К недвижимости относится также воздушное пространство над данным земельным участком и содержимое недр (хотя определения воздушного пространства и недр в разных странах различны).

Вместе с тем в США не менее важным понятием, связанным с недвижимостью, является real property, которое можно перевести как "права на недвижимое имущество", а точнее, "недвижимая собственность". Это юридическое понятие, которое обозначает совокупность (набор) прав, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимости.

В отдельных странах с развитой рыночной экономикой имеются определенные различия в разграничении недвижимого и движимого имущества. Так, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания: животные, сельскохозяйственные машины и орудия и т.п.

У нас понятие недвижимости было закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с ГК РФ (1994), а затем и с Земельным кодексом РФ (2001), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический и, следовательно, в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно носит общественный характер и принадлежит государству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

В юридическом смысле в России существуют не цельные объекты недвижимости с полным комплексом прав на них, а некая разрозненная совокупность прав на отдельные элементы этих объектов. Например, право аренды участка земли плюс право пользования недрами плюс полные права владения, пользования и распоряжения на расположенное на да ином участке здание.

Ситуация с земельным правом в городах на порядок сложнее, чем в сельской местности. В отличие от сельской местности, где использование земельного участка, как правило, происходит в одной "плоскости" (например, выращивание сельскохозяйственных культур), понятие земельного участка в городе часто приобретает "трехмерность". Здесь, часто приходится регулировать правовые вопросы пользования различных пространств в рамках одного объекта недвижимости.

В России применяются различные правила (процедуры) для введения в оборот различных объектов: земельных участков, жилья, нежилых помещений и конструкций. Такое разделение влечет за собой ряд неудобств. Во-первых, пересечение прав, трудоемкость (а зачастую и нецелесообразность) их разделения: права на здание, например, достаточно условно "отделимы" от прав на участок земли под ним. Это вынуждает разрабатывать специальные нормы относительно допустимых сочетаний отдельных прав. Например, статья 340 п.3 Гражданского кодекса указывает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится. Во-вторых, громоздкость и неэффективность применяемой системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

 

Особенности недвижимости

 

Из определения недвижимости вытекает важный признак недвижимости как товара: ее невозможно физически изъять и переместить в пространстве, переработать и растворить в другой пространственно мобильной продукции. Иными словами, недвижимость стационарна, не потребляема и долговечна. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение или иное стихийное бедствие могут разрушить жилое здание, но это уже выходит за пределы нормального хода событий (так называемый форс-мажор).

В этой связи, например, можно ли считать объектам и недвижимости палатки, киоски? С одной стороны, они не являются постоянными строениями, но с другой - у них имеются все необходимые признаки объекта недвижимости с точки зрения наличия прав (вспомним о двуединости понятия недвижимости). Точно так же, можно ли считать объектом недвижимости земельный участок размером десять квадратных метров, который выделен под жилищное строительство? Возможность выделения объекта недвижимости зависит от его назначения. Описанный земельный участок сам по себе не является объектом недвижимости, но тем не менее вполне может быть оформлен как таковой в случае, если он продается собственнику соседнего участка.

Далее, недвижимость - это товар, отличающийся долговечностью, однако у каждого объекта недвижимости есть свой цикл жизни: периоды роста, стабильности, упадка, обновления. Существует также понятие износа, амортизации, которое обозначает потерю пригодности и уменьшение стоимости объекта недвижимости, связанное именно с его старением.

Каждый объект недвижимости уникален, неповторим. Даже "одинаковые" квартиры в одном и том же доме дол<