Оценка рыночной стоимости предприятия

 

Оценка затратным подходом

 

Оценку стоимости предприятия АЗС №443 на основе затратного подхода проведем с помощью метода стоимости чистых активов, в мировой практике нередко называемого методом накопления активов. Метод стоимости чистых активов основан на определении рыночной стоимости всех активов объекта: материальных (земли, зданий, оборудования, товарно-материальных запасов), финансовых и нематериальных. Конечная цель использования затратного подхода состоит в расчете оценочной стоимости собственного капитала предприятия. Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли и прибыль предпринимателя. Прежде всего, проведем оценку рыночной стоимости недвижимого имущества объекта.

Основные этапы процедуры оценки при применении данного подхода:

1. Определение стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободного участка земли аналогичного по характеристикам и местоположению, рассматриваемому участку.

2. Определение восстановительной стоимости улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке.

Под восстановительной стоимостью понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах, на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

3. Определение дополнительных затрат, необходимых для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений.

4. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта недвижимости.

5. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

 

 (2.1)

 

где С_затр - стоимость объекта оценки;

С_зем - стоимость земельного участка;

С_нс - стоимость нового строительства;

ПП - прибыль предпринимателя;

И - накопленный износ.

 

 (2.2)

 

где ПИ - прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора подряда ПИ = С_смет; КИ - косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену (стоимость разработки и согласования проекта, затраты на получение права застройки и подключения к городским инженерным сетям, издержки, связанные с правом использования земли во время строительства и т.д.).

 

Этап 1. Определение стоимости земельного участка

Оценка земельного участка не производилась в связи с тем, что участок является государственной собственностью. Земельный участок, занимаемый объектом оценки и необходимый для его использования, находится у ООО «РН-Востокнефтепродукт» на правах аренды, на основании договора аренды земельного участка №155 от 1 июня 2003 года, заключенного комитетом по управлению имуществом Кировского района. Согласно данному договору ООО «РН-Востокнефтепродукт» принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №25:05:03 01 004:0161, расположенный на 435-ом километре гострассы Хабаровск – Владивосток, АЗС №443, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору, общей площадью 2950,23 метров квадратных. Категория земель – земли построений. Территориальная зона состава земель поселений – земли инженерных и транспортных инфраструктур. Цель предоставления (разрешенное использование) – для общественно-деловых целей. Согласно ст. 552 ГК РФ потенциальный покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом, на тех же условиях, что и продавец. В данном случае рассчитывались затраты на отвод земельного участка под строительство, в соответствии с Положением о порядке предоставления земельных участков в различные виды пользования на территории муниципального образования Кировский район, утвержденным решением муниципального комитета Кировского района, которые учитываются в косвенных издержках стоимости нового строительства объекта оценки.

 

Этап 2. Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений

Так как сметная документация на объект оценки отсутствует, определение полной восстановительной стоимости здания (ПВС) производим на основе удельных стоимостных показателей на единицу объема (укрупненных показателей восстановительной стоимости) в уровне сметных цен 1969 г. Для расчета стоимости нового строительства объекта используем сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости:

- сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов (УПВС № 19);

- зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (УПВС № 33).

В сборниках подбираем аналог, максимально близкий к оцениваемому по функциональным, объемно-планировочным и конструктивным признакам. Затем, с помощью индексов, эти показатели пересчитываем в уровень цен 2004г. Индекс удорожания стоимости строительства (И) – это коэффициент, равный отношению цен, сложившихся в Хабаровском крае на дату оценки, по сравнению со сметными ценами базового периода (1969г., 1984г., 1991г.) В связи с тем, что уровни цен рекомендуемой нормативно-методической документации относятся к разным базовым периодам, при расчетах необходимо использовать несколько индексов. В соответствии с «Общей частью к сборникам УПВС», в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством. Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:

 

 (2.3)

 

где V – строительный объем объекта недвижимости;

С_ед – стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969г., определяется по соответствующему сборнику УПВС;

П_ki – произведение поправочных коэффициентов, учитывающих отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога;

К_кл – климатический коэффициент для региона, где располагается оцениваемый объект; для Кировского района;

И69-84 – индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г. с учетом индекса изменения сметной стоимости СМР для предприятий производства сборных железобетонных и бетонных конструкций и изделий – 1,16; территориального коэффициента к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для Хабаровского края – 1,13. Основание – Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов строек»; И84-2004 – индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам (на дату оценки). Определим поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога (таблица 2.1).

 

Таблица 2.1 – Определение поправочных коэффициентов

Техническая характеристика	Объект-аналог по УПВС №33, табл.24	Административное здание АЗС №443	Поправочный коэффициент (Кki)
Количество этажей	1	1	1,0
Назначение	служебное	служебное	1,0
Площадь, м2	32	29	0,9
Высота, м	3,0	2,7	0,9
Группа капитальности	II	II	1,0
Вид внутренней отделки	простая	простая	1,0

 

Следовательно, произведение поправочных коэффициентов равно:

 

,

 

с учетом климатического коэффициента:  Строительный объем административного здания – 78 м³. Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г., определяемая по УПВС №33, равна 140,2 руб. В дополнительные затраты включим стоимость разработки и согласования проекта на уровне 5% от полной восстановительной стоимости здания; затраты, связанные с правом использования земли во время строительства (арендную плату); а также затраты на покупку мощностей по теплу и электроэнергии, которые примем на уровне 9,8% от величины восстановительной стоимости здания в ценах 2004г. Допустим, что срок строительства административного здания – 6 мес. Арендная плата за использование земли под строительство здания рассчитывается следующим образом:

 

,

 

где 1285 – площадь арендуемого земельного участка, занятая объектом, м²;

5,49 – ставка земельного налога в 2004 году, руб./м²;

100 – коэффициент, соответствующий назначению объекта;

1 – коэффициент подготовленности площадки;

0,7 – коэффициент градостроительной ценности;

1 – коэффициент транспортной доступности;

365 – количество дней в году;

183 – количество дней в полугодии.

Также необходимо учитывать прибыль предпринимателя (ПП), которая является, в основном, функцией риска и зависит от конкретных рыночных условий. В зависимости от сложившейся рыночной практики ПП оценивают как процент от различных составных частей стоимости нового строительства, но при этом абсолютное значение его изменяться не должно. Эта величина принимается на уровне 10% от величины всех издержек строительства. Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443 приведен в таблице 2.2.

 

Таблица 2.2 – Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443

Наименование	Сумма, руб.
Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г. (УПВС №33,табл.24, д)	140,20
Строительный объем, куб.м	78
Произведение поправочных коэффициентов	0,89
Восстановительная стоимость здания в ценах 1969г.	9 733
Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г.	1,31
Восстановительная стоимость здания в ценах 1984г.	12 750
Индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам	35,60
Восстановительная стоимость здания на дату оценки (1.01.2004г.)	453 908
Дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений (5%*453908 + 247589 + 9,8%*453908 = 314767)	314 767
Восстановительная стоимость здания на дату оценки (1.01.2004г.) с учетом дополнительных затрат	768 675
Налог на добавленную стоимость, руб.	138 362
Прибыль предпринимателя, руб.	76 868
Полная восстановительная стоимость на дату оценки, руб.	983 905

 

Таким образом, полная восстановительная стоимость административного здания АЗС №443 равна 983 905 рублей. Чтобы рассчитать окончательную стоимость административного здания, согласно затратному подходу, необходимо из полной восстановительной стоимости вычесть сумму накопленного износа.

 

Этап 3. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта

Для определения физического износа используем метод срока жизни его элементов. Этот метод использует следующие понятия: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст, нормативный срок службы. Срок физической жизни Т_физ – это срок, в течение которого здание или его элемент может реально существовать с момента завершения строительства. Срок экономической жизни Т_эк – это срок, в течение которого здание способно приносить доход. Оставшийся срок экономической жизни Т_оэ – это оцениваемый период, в течение которого здание будет продолжать приносить доход своему владельцу. Фактический возраст жизни Т_факт – это количество лет, прошедших с момента завершения строительства. Эффективный возраст Т_эф – это возраст, показываемый состоянием и полезностью здания. Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях оценщика. Нормативный срок службы Т_норм – нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта. Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного износа пропорциональна эффективному возрасту здания (элемента), т.е. имеет место соотношение:

 

 (2.4)

 

где ФИ – накопленный физический износ здания или его элемента, руб.;

С_стр – стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) здания или его элемента, руб.

Таким образом:

 

 (2.5)

 

В связи с присутствием субъективизма в определении Т_эф и Т_эк на практике чаще применяется метод нормативного срока службы, при котором вместо эффективного возраста используется фактический, а вместо срока экономической жизни используют нормативный срок службы (из строительных норм). Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта. Он основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, его элемента или системы. В методе нормативного срока жизни физический износ определяется как процентное соотношение фактического срока эксплуатации и нормативного срока службы, т.е. по формуле:

 

 (2.6)

 

Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах взят на основании расчетов по соответствующим сборникам УПВС и скорректирован в соответствии с реальной конструктивной схемой и изменениями в объемно-планировочном решении и отделке оцениваемого объекта по сравнением с объектом аналогом. Отделочные работы скорректированы по нормативному возрасту с учетом конструктивных решений и имеющихся улучшений (таблица 2.3).

 

Таблица 2.3 – Оценка физического износа административного здания

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес каждого элемента по УПВС, %	Фактический возраст (год постройки – 1996)	Нормативный срок	Физический износ, %
Фундаменты	10	9	25	3,6
Стены, колоны	33	9	25	11,88
Покрытия	16	9	25	5,76
Кровля /шифер/	12	9	15	7,2
Полы	10	9	15	6
Проемы	1	9	20	0,45
Отделочные работы	2	5	10	1
Внутренние санитарно-технические работы и электроосветительные устройства	3	9	15	1,8
Прочие работы	13	9	20	5,85
ИТОГО	100			43,54

Получаем сумму износа:

 

руб.

 

Определяем стоимость административного здания, согласно затратному подходу: руб. Таким образом, рыночная стоимость административного здания на дату оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет 555 513 рублей. Аналогично определяем стоимость площадки с асфальтобетонным покрытием.

 

Таблица 2.4 – Расчет полной восстановительной стоимости площадки с асфальтобетонным покрытием

Наименование	Сумма, руб.
Стоимость строительства площадки в ценах 1969г. (УПВС №19,табл.53)	2,4
Площадь покрытия, м2	318
Произведение поправочных коэффициентов (объект полностью аналогичен)	1,0
Восстановительная стоимость площадки в ценах 1969г.	763
Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г.	1,31
Восстановительная стоимость строительства в ценах 1984г.	1 000
Индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам	35,60
Восстановительная стоимость на дату оценки (1.01.2004г.)	35 600
Дополнительные затраты (5%*35600)	1 780
Восстановительная стоимость площадки на дату оценки (1.01.2004г.) с учетом дополнительных затрат	37 380
Налог на добавленную стоимость, руб.	6 728
Прибыль предпринимателя, руб.	3 738
Полная восстановительная стоимость на дату оценки, руб.	47 846

Полная восстановительная стоимость площадки с асфальтобетонным покрытием на дату оценки (1 января 2004г.) равна 47 846 рублей. Нормативный срок эксплуатации асфальтобетонного покрытия составляет 30 лет. Фактический возраст составляет 9 лет, следовательно, физический износ равен 30%. Получаем сумму износа: руб. Стоимость асфальтобетонного покрытия с учетом износа составляет 33 492 рублей. Стоимость сооружения резервуаров определим с использованием метода поэлементного расчета. Согласно данному методу восстановительная стоимость объекта (С_в) рассчитывается по формуле:

 

 (2.7)

 

где Н_пр – ставка налога на прибыль;

К_р – показатель рентабельности продукции;

С_п – полная себестоимость оцениваемого объекта.

 

 (2.8)

 

где Ц_э – стоимость комплектующего узла или агрегата;

В – собственные затраты (например, стоимость сборки).

Стоимость комплектующих узлов (Ц_э) берем из периодических коммерческих предложений. В таблице 2.5 приведен расчет полной себестоимости резервуара.

 

Таблица 2.5 – Определение стоимости сооружения резервуара

Наименование показателя	Сумма, руб.
Стоимость комплектующих узлов (Цэ):
Трубопровод	5 500
Задвижка для нефтепродуктов	350
Огневой предохранитель	790
Клапан приемный	2 100
Замерный трубопровод	3 800
Люк замерный	450
Клапан дыхательный совмещенный	470
Уравнемер «Струна-М» с датчиком	4 300
Трубопровод налива	2 750
Электромагнитный клапан отсечки	950
Фильтр глубокой очистки	480
Муфта сливная	470
Сливной колодец	800
Технологическая шахта	900
Вентиляционная решетка	500
Железобетонный колодец	1 800
Ложемент	2 900
Зонд для определения утечек из резервуара	3 100
Двустенный резервуар	45 000
Стоимость сборки и установки (В)	8 500
Полная себестоимость (Сп)	85 910

 

На основе полученной полной себестоимости рассчитываем восстановительную стоимость объекта по формуле (2.7).

 

руб.

 

Нормативный срок эксплуатации резервуара 30 лет. Фактический возраст составляет 7 лет, следовательно, физический износ равен 23%. Получаем сумму износа: руб. Стоимость резервуара на дату оценки с учетом износа составляет 71 821 рублей. На АЗС №443 установлены три таких резервуара, следовательно, стоимость резервуаров составляет 215 463 рублей. Стоимость оборудования на основе затратного подхода определим с применением индексного метода.

При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости) к современному уровню с помощью индекса изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.

 

Таблица 2.6 – Оценка стоимости оборудования на основе индексного метода

Наименование оборудования	Балансовая стоимость на 1.03.03	Индекс изменения цен	Восстановительная стоимость на 1.01.04
POS-терминал MagiC 6000	34 244	1,08	36 984
Блок бесперебойного питания для ПК и сервера	28 875	1,08	31 185
ККМ Samsung – 4615 RF	27 875	1,08	30 105
Компьютер Evo	28 174	1,07	30 146
Контролер ТРК КУБ-4	10 617	1,08	11 466
Принтер НР Laser Jet 1200 Printer	13 271	1,07	14 200
ТРК Нара-27	13 000	1,08	14 040
ТРК Нара-27	13 000	1,08	14 040
ТРК Нара-27	13 000	1,08	14 040
Фискальный регистратор Штрих RF-F	23 750	1,08	25 650
Итого	205 806	-	221 856

 

Техническое состояние оборудования определяем методом экспертизы состояния в соответствии со шкалой экспертных оценок (таблица 2.7)

 

Таблица 2.7 – Шкала экспертных оценок состояния оборудования

Состояние оборудования	Характеристика физического состояния	Процент износа износа,%
Новое (Нов.)	Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии	0 ¸ 5
Очень хорошее (ОТС)	Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии	5 ¸ 15
Хорошее (ХТС)	Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии	15 ¸ 35
Удовлетворительное (УТС)	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких, как подшипники, вкладыши и др.	35 ¸ 65
Условнопригодное (УПС)	Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких, как двигатель, и других ответственных узлов	65 ¸ 85
Неудовлетворительное (НТС)	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого, как замена рабочих органов основных агрегатов	85 ¸ 95
Непригодное к применению или лом (Нег.)	Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь	95 ¸100

 

На основе данной таблицы определяем сумму накопленного износа по видам оборудования, его остаточную стоимость (таблица 2.8).

 

Таблица 2.8 – Оценка стоимости оборудования АЗС №443

Наименование оборудования	Состояние	Процент износа	Восстано-вительная стоимость	Сумма износа	Остаточная стоимость
POS-терминал MagiC 6000	УТС	35	36 984	12 944	24 040
Блок бесперебойного питания для ПК и сервера	ОТС	12	31 185	3 742	27 443
ККМ Samsung – 4615 RF	ХТС	18	30 105	5 419	24 686
Компьютер Evo	ХТС	15	30 146	4 522	25 624
Контролер ТРК КУБ-4	ОТС	8	11 466	917	10 549
Принтер НР Laser Jet 1200 Printer	ХТС	30	14 200	4 260	9 940
ТРК Нара-27	УПС	65	14 040	9 126	4 914
ТРК Нара-27	УПС	65	14 040	9 126	4 914
ТРК Нара-27	УПС	65	14 040	9 126	4 914
Фискальный регистратор Штрих RF-F	ХТС	25	25 650	6 413	19 238
Итого		-	221 856	65 595	156 261

 

Таким образом, стоимость оборудования АЗС №443 на дату оценки составляет 156 261 рублей.

Таблица 2.9 – Результаты оценки имущества АЗС №443 на основе затратного подхода

Наименование имущества	Оценочная стоимость на 01.01.04, руб.
Административное здание	555 513
Площадка с асфальтобетонным покрытием	33 492
Сооружения резервуаров	215 463
Оборудование	156 261
Итого	960 729

 

Стоимость основных средств предприятия на 01.01.2004г., рассчитанная на основе затратного подхода, составляет 960 729 рублей. Стоимость нематериальных активов предприятия на дату оценки составляет 107 400 рублей. Финансовые вложения отсутствуют. Текущая стоимость запасов нефтепродуктов – 2 166 240 рублей. Дебиторская задолженность на 01.01.2004г. составляет 195 470 рублей. Текущая стоимость обязательств предприятия, в которые входят займы и кредиты, кредиторская задолженность, - 951 383 руб.

Определяем оценочную стоимость собственного капитала предприятия:

 

руб.

 

Таким образом, стоимость предприятия на дату оценки, рассчитанная на основе затратного подхода, составляет 2 478 456 рублей.