Недвижимость и рынок недвижимости

Введение

Рынок недвижимости, наиболее обсуждаемая тема в настоящее время. Существует ряд наиболее актуальных вопросов, на которые я постараюсь ответить в своей работе: Что произошло с жилищными застройками во время кризиса? В каких регионах девелоперы уже работают себе в убыток? Что делать с 60 млн. кв. незавершённых новостроек? И почему жильё на первичном рынке не может стоить 30 000 руб. за квадрат?

Переход страны к рыночным отношениям создал рынок недвижимости. Под рынком недвижимости следует понимать определённую систему экономических отношений, в которой осуществляется передача прав собственности от продавца к покупателю и непосредственно через институт посредничества – риэлтер, девелопер.

Недвижимое имущество – любое имущество, состоящее из земли, а так же зданий и сооружений на ней. В своей работе я хочу рассмотреть – первичный и вторичный рынок жилья, ввод жилых домов в эксплуатацию. Также динамику цен, и факторы от которых зависит конечная стоимость готовых объектов.

Одной из тенденций формирования российского рынка недвижимости является строительство нового жилья – это первичный рынок.

 

 

Недвижимость и рынок недвижимости

Экономическая сущность недвижимости

В настоящее время категория «недвижимость» шире раскрыта с позиции правового подхода, нежели экономического. Так, деление вещей на движимые и недвижимые восходит к своим истокам и римскому праву. В основе такова деления лежали природные свойства вещей.

Первое упоминание о недвижимости в России относятся к началу 18 века. Сам термин «недвижимое имущество» законодательно был введён указом Петра 1 в 1714 году для решения вопросов, связанных с регламентацией единонаследия. Этот указ свидетельствовал о том, что государство начало реализовывать свои права, прежде всего, в отношении определения форм распоряжения имуществом.

Переход страны к рыночным отношениям создал и рынок недвижимости.

Под рынком недвижимости принято понимать определенную систему экономических отношений, в которой осуществляется передача прав собственности от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества (риэлтер, девелопер и др.).

Сам факт появления рынка недвижимости и риэлтерских услуг в России доказывает необходимость и своевременность его возникновения в период перехода к рыночной экономике. Первые шаги рынок недвижимости и риэлтерских услуг сделал в период с 1987 по 1991 год.

В последнее время в России появилось множество фирм, именующихся риэлтерскими. В русском языке такого выражения раньше не было, оно пришло к нам из английского языка. Слово «риэлтер» образовано от английского слова «realy», которое переводится как «недвижимое имущество».

С учетом отечественного опыта развития риэлтерских услуг можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационное обеспечение операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Соответственно рынок недвижимости, а, следовательно, и риэлтерских услуг - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости, также как основной элемент этого рынка - риэлтерские услуги, представляет собой абстракцию фактического потока сделок с недвижимостью с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок. Подразумевается что на рынке недвижимости:

· покупатели и продавцы ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Это означает, что все участники рынка собирают информацию об условиях сделки перед тем как принимать решение;

· покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т. е. они действуют без сговора или мошенничества. В противном случае некоторые цены сделок могут быть сильно искажены.

Перечень объектов, которые относятся к недвижимому имуществу согласно Гражданскому кодексу РФ представлен на схеме:

 

Объекты недвижимости

Условно однородные: Ø земельные участки; Ø участи недр; Ø обособленные водные объекты, всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения; Ø недвижимые объекты по закону, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; Ø иное имущество, по закону отнесённое к недвижимым вещам Неоднородное: Ø предприятия, как имущественный комплекс, включающий в свой состав все виды имущества, предназначенные для его деятельности, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, работы и услуги

 

Как видно из схемы объекты имущества разделяются на две большие группы исходя из их экономических, социальных и правовых признаков.

Экономические функции недвижимости отражаются такими категориями, как полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос и предложение и др. Практически на все вышеперечисленные категории значительное влияние оказывают составные части недвижимости или так называемые принадлежности.

Недвижимость, рассматриваемая как результат человеческой деятельности, при определенных условиях выступает как товар. Определяющим условием ее товарного характера является экономическое обособление (частная собственность) субъектов рыночных отношений. Обращение недвижимости как специфического товара на рынке непосредственно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

Многообразие объектов, которые относятся к недвижимости (земля ее ресурсы, производственные и непроизводственные фонды, а также предприятия), осложняет характеристику недвижимости как товара. Это касается как способов купли-продажи товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так и субъектов, включенных в данный процесс.

В связи с тем, что все большее число граждан и организаций вовлекается в операции на рынке недвижимости, необходимо четко определить свойства недвижимости как особого вида товара. Опираясь на это знание, каждый собственник может более рационально и выгодно распорядиться своей (или вверенной ему) собственностью. Ведь у большинства граждан РФ принадлежащие им жилье или земельные участки являются самой дорогостоящей частью личного имущества.

Недвижимость — это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. В самом деле, можно ли украсть жилой дом или квартиру, можно ли потерять или забыть где-нибудь свое жилище, как это порой случается с большинством личных вещей. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение, смерч или иное стихийное бедствие могут разрушить жилое здание. Однако это уже не типичная, а экстремальная ситуация. Стационарность и материальность недвижимости являются ее сущностными характеристиками.

Стационарность (иммобильность) — это признак, который характеризует прочную связь объекта недвижимости с земной поверхностью, т. е. невозможность перемещения объекта в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, делающего его непригодным для дальнейшего использования. Стационарность — это пространственная характеристика недвижимости. Ее материальность означает, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих свойств характеризует качество недвижимости, т.е. материальность и физические характеристики объекта недвижимости измеряют его качество. Качество в свою очередь определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимости. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность для использования и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения — необходимая предпосылка формирования стоимости любого товара. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все эти факторы, взаимодействуя между собой, создают, сохраняют, изменяют стоимость недвижимости.

Таким образом, недвижимость — это товар, который обладает, с одной стороны, стационарностью, а с другой, имеет некоторое подвижное качество, которое изменяется как в пространственных масштабах, так и во времени. Более того, качество недвижимости в значительной мере зависит от состояния окружающей среды.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени, не считая последних месяцев, вследствие кризиса. Но об этом чуть позже

Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) разделяются на 6 групп с соответствующими нормативными сроками службы — от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования, при этом выделяются четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Так, физический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функциональный износ возникает из-за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появляется из-за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, т.е. под негативным воздействием окружающей среды.

Разнородность, уникальность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости. Как уже отмечалось, практически не существует двух одинаковых квартир, строений, земельных участков, так как у них обязательно будут различия в местоположении, по отношению к другим объектам, коммуникациям, линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге индивидуальную привлекательность объекта недвижимости, его индивидуальную полезность.

Важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления процессом ее использования. Любой объект недвижимости нуждается в систематическом надзоре независимо от его функционального назначения. Сюда входит обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне — жилая ячейка (квартира, комната, дом) — она выступает как частный товар, а на макроуровне — как часть инфраструктуры, т. е. общественное благо.

В условиях рыночно-трансформационных преобразований приоритетную значимость приобретает характеристика недвижимости как товара. Причем на отдельных сегментах рынка недвижимости проявляются существенные сезонные колебания. Так, рынок аренды жилья отличается колебаниями спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений несущественно зависит от времени года, здесь колебания определяются изменениями общей экономической ситуации, динамикой макроэкономических показателей — темпами роста ВВП, инфляции, процента и др.

Недвижимость представляет собой особый объект собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от аналогичных имущественных прав на другие объекты собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить гармонизацию интересов государства, местных органов власти, местного сообщества и других субъектов права.

Одной из тенденций формирования российского рынка недвижимости является строительство нового жилья - это первичный рынок. На этом рынке продажа недвижимости осуществляется напрямую по схеме: покупатель - застройщик. Также существует вторичный рынок жилья.

 

Функции недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция — это уникальный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения — прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

 

Оценка недвижимости

 

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс её определения.

Оценка недвижимости – это начальный этап глобального процесса на рынке недвижимости. Существует несколько подходов для оценки недвижимости, но даже при оценке одного объекта, мы получим различный результат.

Вообще для оценки недвижимости, необходимо определить для себя стадии работы, конечно же на первоначальной стадии мы собираем информацию, проверяем её достоверность, эта информация должна быть предоставлена надёжными источниками.

Затем мы применяем методику для оценки недвижимости, для каждого объекта свои особенности расчёта.

В настоящее время необходимо учитывать множество факторов, при окончательной оценке жилья.

 

Дата

Вторичный рынок

Первичный рынок

10.11.2008

106088

89000

09.12.2008

101257

85819

09.01.2009

99542

84766

09.02.2009

96942

83483

09.03.2009

95071

82418

13.04.2009

92076

80628

18.05.2009

89404

77579

02.04.2010

74922

73168

 

Из таблицы видно, идёт стабильное снижение цен, как на первичном, так и на вторичном рынке. Это падение очевидно, так как спрос населения на покупку квартир падает, количество домов вводимых в эксплуатацию падает, доходы населения сократились на 11-16% в среднем, а некоторое количество человек уволили окончательно. Все эти факторы показывают нам реальную ситуацию на рынке недвижимости, в отдельности жилья.

Спрогнозируем цены до конца 2009 года, на данный момент прослеживается нестабильная ситуация, многие говорят о «второй волне» кризиса, эксперты же уверены, что рынок жилья станет более стабильным уже к 4 кварталы 2009 года.

 

Из графика видно, что цены на жильё вторичного рынка упадут до 72000 руб./кв. м. В настоящий момент вторичный рынок жилья занимает более устойчивые позиции, чем в начале 2009 года, если падение и будет, то не значительно, предполагаю на весь период 2010 года цифра стоимости одного квадратного метра будет колебаться от 75 000 – до 70 000

Теперь, спрогнозируем цены на первичном рынке жилья:

 

В данном случае цены упадут до 70 000 руб./кв. м, что незначительно меньше относительно начала года. Желающих купить «нулёвые» квартиры становится всё больше, т.е. спрос на этом рынке падает незначительно. Если рассматривать два рынка вместе, то можно заметить незначительную разницу в цене.

Сравнивать эти рынки между собой бесполезно, т.к. один рынок - вторичный, прямо пропорционально, зависит от первичного, путём добавления и ранжирования различных факторов, влияющих на стоимость вторичного рынка жилья:

· Спрос покупателей

· Инфраструктура

· Общая площадь

· Площадь жилая

· Месторасположение

· Состояние объекта

· Этажность квартиры

· Материал строительства

· Возможные другие изменения от первоначального вида: износ, модернизация

Приобретая объект недвижимости, всегда нужно проанализировать все варианты развития, исследовать рынок. На рынке недвижимости, как и на любом другом, выступают всегда две стороны: покупатель и продавец, поэтому всегда нужно рассматривать две стороны, чтобы наиболее точно спрогнозировать конечный результат. В настоящее время, это становится труднее с учётом кризиса, «никто не знает, что будет завтра». Аналитики расходятся во мнениях: будет ли переломный момент и когда всё придёт в норму. Мой ответ: переломного момента не будет в настоящем году, а что касается становления рынка недвижимости, как в период 2 квартала 2008 года, то это будут не скоро, т.е. пока мы не наладим все сферы связанные со строительством, а это крупная сеть смежных предприятий.

Также в пункте недвижимости важно поднять вопрос о строительстве домов из дешёвых и некачественных материалов, что может привести в дальнейшем к негативным последствиям.

 

 

Ипотечное кредитование

 

Проблема ипотечного кредитования существовала всегда, сейчас, во время кризиса, она выступает наиболее остро. За первые 3 месяца этого года петербургские кредиторы выдали 693 жилищные ссуды. Масштабы «ипотечного» бедствия налицо: примерно столько же в I квартале 2008 года оформил только ВТБ24. Объёмы ипотечного кредитования сократились втрое, если сравнивать с IV кварталом прошлого года, и в 10 раз относительно I квартала 2008 года. Общая сумма выданных с начала 2009 года ссуд – 1,4 млрд.

Сегодняшняя ипотека по условиям и объёмам очень напоминает 2005 год: минимальные ставки – 15-16% в рублях; первоначальный взнос от 30%. Средняя сумма займа около 2 млн. руб. многие кредиторы вынуждены пересмотреть условия, приостановить наиболее рисковые программы и внимательнее отнестись к оценке платёжеспособности клиентов. Снизился и сам процесс, клиенты не готовы брать на себя кредитные обязательства.

Госбанки («Сбер» и ВТБ24) сохранили свои позиции на рынке – совокупно 80%, хотя их объёмы кредитования тоже снизились в разы. Оставшаяся доля приходится на «Санкт-Петербург», банки, работающие по стандартам АИЖК, а также кредиторов, предоставляющих не более 10 ссуд в месяц по собственным программам.

Как и в конце 2008 года, Абсолют Банк вообще не предоставил отчёта о выданных ссудах; причину в банке не разъясняют, хотя заявляют, что ипотечное кредитование ведётся. Аналогичная ситуация с Городским ипотечным банком – цифры неизвестны.

Вдвое увеличилась выдача ссуд по программе Агентства ипотечного жилищного кредитования: региональные партнёры возобновляют сотрудничество с АИЖК (впрочем, пока доля этих кредитов в общей массе не существенна).

Если учесть, что подавляющее большинство ссуд было выдано для приобретения жилья на вторичном рынке, получается, что на них пришлось лишь 6% сделок за I квартал (всего в городе было зарегистрировано 10 703 сделки). В 2008 году, по разным оценкам (и в разные периоды), ипотечная доля рынка составляла от 15 до 30%. Очевидно, что восстановить объёмы кредитования до уровня 2008 не удастся ещё долго. Динамику ипотечного падения см. табл. 1

 

Банк-кредитор	2008 год		I квартал 2009 года
	Число кредитов за год, шт.	Число кредитов за IV квартал, шт.	Число кредитов, шт.	Объём, млн. руб.	Средняя сумма кредита, млн. руб.
Северо-Западный банк Сберегательного банка России	4217	960	416	801,5	1,92
Банк «ВТБ24»	2922	420	114	289,5	2,53
Банк «Санкт-Петербург»	2033	195	42	65,6	1,56
Городской ипотечный банк	794	118	-	-	-
Банки, работающие по собственным программам ипотечного кредитования	4621	47	65	150	2,3
«Городская программа ипотечного кредитования», банки-партнёры Агентства	509	24	56	105,8	1,89
Банк «КИТ-Финанс»	1290	-	-	-	-
Банк «Абсолют»	1108	-	-	-	-
ИТОГО	16 700 (43,2 млрд. руб.)	1646 (4,3 млрд. руб.)	693	1412,4	2,03

 

Также интересен тот факт, что же будут делать банки с недвижимостью, полученной за долги, и выгодно ли им это?

Множество экспертов сходятся на едином мнении, что банки будут до последнего пытаться эту недвижимость не получить. Банки никогда не любили непрофильные активы, финансовые структуры интересуют только деньги. Сейчас не так просто реализовать недвижимость, подавать её придётся с дисконтом (по отношению к первоначальной оценке). В итоге рыночная стоимость или стоимость продажи может оказаться ниже залоговой.

Выброс на рынок «ипотечных» квартир приведёт к цепной реакции: цены снизятся ещё больше – банкам станет ещё труднее вернуть свои деньги. И сами кредиторы это понимают: продают жильё только в крайнем случае, если заёмщик точно не сможет платить по ссуде. На самом деле, на рынке жилья таких объектов единицы.

Говоря об ипотечном кредитовании, также хочется отметить, что Президент РФ, Дмитрий Медведев заявляет, что государство в случае необходимости готово выделить дополнительные средства.

Революционные меры принимает государство в отношении всех банков, получивших господдержку. Теперь они должны кредитовать предприятия и население по ставке не выше ставки рефинансирования плюс 3%. Сейчас ставка рефинансирования составляет 13%, а это значит, что максимальная ставка по кредиту не должна превышать 16%. В реальности же она приближается к 20%.

Министр финансов, Алексей Кудрин уточнил, что кредитовать по ставке 16% должны только банки, получившие субординированные кредиты. Банков, получивших от ЦБ беззалоговые кредиты, это не касается.

Субординированные кредиты выданы на сегодняшний день:

ü Сбербанку – 500 млрд. руб.,

ü ВТБ – 200 млрд. руб.,

ü Россельхозбанку – 25 млрд. руб.,

ü Газпромбанку – 15 млрд. руб.,

ü Аьфа-банку – 10,2 млрд. руб.,

ü Номос-банку – 4,9 млрд. руб.,

ü Ханты-Мансийскому банку – 2 млрд. руб.

Сейчас акционеры банка должны на рубль такова кредита привлечь ещё рубль со стороны. А размер субординированного кредита не может превышать 30% капитала банка.

От пика цен с сентября 2008 года – к апрелю 2009 года квартиры подешевели на 13, 4% в рублях, в том числе за 1 квартал – на 7%. Сначала года больше всего в цене сдали «единички» - минус 8%, «двушки» - минус 7%, «трёшки» - минус 6%. Быстрее остальных сдавали дешёвые объекты низкого качества (которые ещё год назад дорожали опережающими темпами): панельные «хрущёвки» и «корабли» потеряли 9%. Чуть меньше подешевели «панельки» 1970-80-х годов – минус 8%, цены на современные кирпичные дома упали на 7%, а в старом фонде на 6%.

Количество предложений на рынке росло, в большинстве случаев цены на выставленные варианты были завышены. Покупатели требовали скидки в 200 000-300 000 руб., мало кто из продавцов шёл на это. Суммы реальных сделок ниже изначальных спросов на 5% (в отдельных случаях скидки достигают 10-15%).

К концу марта объём предложения на вторичном рынке составил около 16 000 квартир, увеличившись за квартал на 24%.

Цены на жильё падают с каждым днём, на 17 апреля составляют 84704 руб./кв.м. я считаю, такая ситуация, связанная с падение цен будет прослеживаться вплоть до конца 2009 года. График будет представлять из себя волну спадов и подъёмов, но всё же малоэтажное строительство остаётся одним из перспективных направлений для девелоперов.

Наибольшую популярность на рынке малоэтажного домостроения пользуется жильё экономкласса, которое выглядит дороже, чем стоит. Соответственно, растёт спрос на технологии, обеспечивающие себестоимость строительства конструкции на уровне 14 – 17 тыс. руб. за кв. метр и дорогую, качественную отделку.

 

Анализ динамики продаж

 

В ходе анализа динамики продаж за 4 квартал 2008 года на рынке загородного малоэтажного жилья специалисты компании Vesco Consulting отмечают снижение объёмов реализации до уровня аналогичного периода 2003 года, проанализировав рыночную ситуацию, делаю выводы, что 2009 год так же останется в рамках периода 2003 года.

Второе полугодие 2008 года стало самым тяжёлым временем для всех без исключения игроков загородного рынка. Почти полный отказ от ипотеки малоэтажного жилья и земли, отсутствие инвестиций, резкое снижение покупательской активности – всё это вылилось в замедление строительства, замораживание проектов, отказ от первоначальных концепций проектов. На фоне резкого снижения покупательской активности, связанного с ожидание и падение цен и опасением вкладывать деньги в незавершённое строительство, девелоперы были вынуждены придумывать различные способы, чтобы стимулировать клиентов к совершению покупки.

Они проводят всевозможные акции и подарки будущим жильцам, выступают с некоторой стратегией продвижения своего «товара», предлагая машины, квартиры, гаражи, бани, другие – дополнительные метры жилья. И практически все заявляют о скидках при 100%-й оплате недвижимости. Размер бонуса в этом случае сугубо индивидуален и может составлять 15-20%.

Однако большинство покупателей ожидают, как поведёт себя рынок дальше, и не спешат совершать покупки, и я полностью согласна с таким утверждение, рынок будет постоянно дешеветь. К тому же, в условиях, когда крупные, так и мелкие компании заявляют о сокращении персонала, урезании бюджетов, премий и заработных плат, количество потенциальных клиентов заметно снижается.

В результате все эти факторы негативным образом негативно сказались на объёмах реализованных домовладений, количество которых снизилось в четыре раза по сравнению с предыдущим кварталом.

Также стоить отметить, что продажи в 4-ом квартале были зафиксированы только в тех местах, застройщиками которых выступали крупные опытные компании, а также там, где строительство приближалось к концу.

Главная задача девелопера в сложных экономических ситуациях - остаться «на плаву», что можно сделать только за счёт сокращения издержек: определить оптимальный набор инфраструктуры, выбрать наиболее экономически оправданные технологии и материалы для строительства зданий.

Также по результатам исследования Vesco Consulting, следует отметить, что 96% потенциальных покупателей тщательно изучают возможные варианты технологий строительства, и это имеет для них принципиальное значение. Так, например, в Санкт-Петербурге активным спросом пользуются деревянные каркасные здания.

Сейчас весь рынок объединяет тенденция к удешевлению строительства, тогда как раньше приоритет отдавался дорогостоящим материалам. Чем ниже себестоимость – меньше трудозатраты, цена самого домокомплекта, тем больше интерес к технологии проявляют застройщики и потребители. Это касается и объёмов – если несколько месяцев назад наиболее популярны были у потребителей были дома с жилой площадью 300-400 кв. метров, то сейчас их интерес ограничен 120-150 кв. метрами.

Однако стоить отметить, что увеличение в общем объёме спроса на малоэтажное жильё доли эконом-класса - явление не сиюминутное. Покупательная способность населения не изменилась. Те, у кого были средства на дорогое жильё, уже обзавелись загородными домами элитного класса. И сейчас наступает время людей со средней покупательской способностью. Именно на них сейчас должен ориентироваться рынок. Кризис только обострил эту тенденцию.

Именно на возведение малоэтажного жилья эконом-класса сейчас будут ориентироваться застройщики. Собственно, изменяется и спрос на применяемые технологии и материалы – спросом будут пользоваться те, что позволяют сократить себестоимость строительства, но без ухудшения технико-экономических показателей и качества отделки. Отделочные материалы экономкласса будут применяться при возведении жилья по госзаказу, а вот при обустройстве жилья в рамках инвестиционных проектов будут использоваться качественные материалы.

Таким образом, основная тенденция рынка строительства малоэтажного жилья – удешевление конструкции зданий и применение дорогих отделочных материалов. Причём сокращение себестоимости строительства достигается в основном за счёт внедрения новых технологий, редко – за счёт использования более дешёвых материалов.

 

Район

2006

2007

2008

2009

Адмиралтейский

405

231

368

173

Василеостровский

323

278

382

154

Выборгский

697

572

564

406

Калининский

604

518

550

399

Кировский

475

618

378

235

Красногвардейский

408

376

407

214

Красносельский

395

315

391

285

Московский

440

352

388

619

Невский

634

639

671

397

Петроградский

314

273

293

193

Приморский

623

511

661

272

Фрунзенский

431

475

528

394

Центральный

662

486

540

195

Колпинский

265

210

241

199

Кронштадтский

58

-

137

59

Курортный

45

-

107

72

Петродворцовый

158

95

136

81

Пушкинский

114

-

142

69

Итого

7051

5949

6884

4416

 

Как видно из таблицы спад также был в апреле 2007 года, а в 2008 году продажи опять поднялись, из-за кризиса к апрелю 2009 года продажи упали. Пик продаж приходится на 2006 год.

Зато резко увеличилось количество приватизированных квартир. Это, безусловно, связано с заявлениями депутатов и чиновников о том, что срок бесплатной приватизации продлеваться не будет.

 

SWOT - анализ первичного рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга

Сильные стороны первичного рынка недвижимости

Возможности первичного рынка недвижимости

Новое жильё Дешевизна в равнении с вторичным рынком Собственная клиентская база (на данном рынке есть свои клиенты, которые занимаются скупкой квартир для сдачи в аренду, для перепродажи) Договора 12345678910Следующая ⇒ Поделиться с друзьями: Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций... Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого... Своеобразие русской архитектуры: Основной материал – дерево – быстрота постройки, но недолговечность и необходимость деления... Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...  © cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста. Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы! 0.219 с.