Элементы договора строительного подряда

 

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить другие строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить установленную цену (п.1 ст.740 ГК РФ). Сравнивая данное определение с легальным определением договора обычного подряда (п.1 ст.702 ГК РФ), легко обнаружит, что наряду с предметом договора существенными условиями договора строительного подряда являются цена и срок договора, без согласования которых договор не может считаться заключенным. Кроме того, отдельно выделяется такая обязанность заказчика, как «создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ».[21]

Договор строительного подряда носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер. Основной сферой его применения является предпринимательская деятельность.

Основным отличительным признаком договора строительного подряда как разновидности договора подряда служит особая область его использования. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания, жилого дома, сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных, иных неразрывно связанных с объектом работ.

Если же указанные специальные работы не связаны со строительством, то они составляют предмет обычного договора подряда. К примеру, монтаж подрядчиком лифтов на функционирующем предприятии регулируется общими нормами о подряде. Иными словами, в отношении одних и тех же по характеру работ может применяться различный правовой режим. По правилам о договоре строительного подряда могут выполняться работы по капитальному (но не текущему) ремонту зданий и сооружений.

Капитальный ремонт зданий и сооружений в отличие от их строительства не создает новых объектов. Он проводится в целях восстановления отдельных элементов зданий и сооружений.[22]

В отличие от иных консенсуальных договоров, подряд не может быть исполнен непосредственно в момент заключения договора, поскольку для достижения требуемого результата следует затратить известное время на выполнение работы.

Возмездность договора строительного подряда проявляется в том, что подрядчик выполняет работу за вознаграждение, право, на получение которого у него возникает по выполнению и сдаче окончательно всей работы заказчику, кроме случаев, установленных законом или договором.

Субъектами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчиков могут выступать любые физические и юридические лица. Однако в рассматриваемой области выполнение функций заказчика, в частности осуществление эффективного контроля за деятельностью подрядчика, требует специальных знаний и навыков, а иногда - и наличия особого разрешения на данный вид деятельности. На практике функции заказчика нередко передаются специализированным организациям, которые действуют в качестве представителей лиц, для которых предназначен строящийся объект. В строительном подряде заказчик и инвестор часто не совпадают в одном лице.[23]

Инвесторами являются лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. Инвесторами могут быть органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом, физические и юридические лица, в том числе иностранные, международные организации и т.д. Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями, или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии.

Опираясь на данный договор, лицо, действующее по поручению инвестора, заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика. Таким образом, заказчик в договоре строительного подряда - это лицо, которое от имени инвестора или от своего собственного имени заключает договор с подрядчиком и обладает всеми правами и обязанностями, вытекающими из этого договора.

В качестве подрядчиков выступают различные строительные и строительно-монтажные организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность. В строительстве широко применяется система генерального подряда, при которой функции генеральных подрядчиков принимают на себя организации общестроительного профиля, а для выполнения специальных работ привлекаются специализированные фирмы и организации. В этом случае подрядчик становится генеральным подрядчиком, а привлеченное им лицо - субподрядчиком.

Предметом договора строительного подряда, как и договора обычного подряда, является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Им может быть объект нового строительства, в том числе построенный "под ключ"; реконструкция и технического перевооружение действующего предприятия; капитальный ремонт здания или сооружения; монтаж технологического, энергетического и другого специального оборудования; выполнение пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Договор может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и лишь часть из них. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик может принимать на себя обязанность не только сдать построенный им объект в эксплуатацию, но и обеспечить его эксплуатацию в течение указанного в договоре срока.

Договор строительного подряда юридически опосредует строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта производственного и непроизводственного назначения, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Таким образом, ГК РФ особо выделяет необходимый для строительных работ признак: они должны быть неразрывно связаны со строящимся объектом. Понятие строительства означает создание новых объектов (зданий, строений, сооружений и проч.). Реконструкция означает изменение параметров объектов, их частей (числа помещений, высоты, числа этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (пп. 14 ст. 1 ГрК РФ).[24]

Определяя сферу применения договора строительного подряда, в то же время дополняет характеристику предмета договора строительного подряда. Предметом договора строительного подряда является выполнение строительных работ и их особый результат в виде построенного или реконструированного предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта недвижимости, а также в виде законченного комплекса монтажных, пусконаладочных и иных работ, связанных со строящимся объектом.

Если же монтажные, пусконаладочные и т.п. работы не связаны со строительством, то они составляют предмет обычного договора подряда. К примеру, монтаж лифтов на функционирующем предприятии составляет предмет обычного подряда и регулируется общими нормами о подряде. Сказанное означает также, что в отношении одних и тех же по характеру работ может применяться различный правовой режим.

Наряду с определением сферы применения договора строительного подряда законодательством установлена и сфера действия правил о договоре строительного подряда. В нем закрепляется презумпция, согласно которой по правилам о договоре строительного подряда могут выполняться работы по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не установлено договором. Установление подобной презумпции не следует толковать так, будто договоры на выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений по своей природе отнесены ГК РФ к числу договоров строительного подряда. Капитальный ремонт зданий и сооружений в отличие от их строительства не создает новых объектов. Он производится в целях восстановления отдельных элементов зданий и сооружений. Выполнение подобных работ (как и работ по текущему ремонту) представляет собой подряд. Поэтому в случае, когда в договоре стороны не предусмотрели полностью или в части применение правил о договоре строительного подряда, к договору на выполнение работ по капитальному ремонту зданий или сооружений будут применяться положения о договоре подряда.

В зависимости от избранной заказчиком структуры договорных связей, от объема инвестиций и других факторов предмет договора может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и часть из них.

Возможно поэтапное выполнение работ и поэтапное достижение результата. Этапы в этом случае должны быть четко определены и названы в договоре.

Детально предмет договора, как уже отмечалось, характеризует задание заказчика, главным образом техническая документация к договору, в которой указываются вид, характер, объем работ и другие, предъявляемые к ним требования.[25]

По общему правилу, нормы о договорах строительного подряда не распространяются на отношения по непосредственному удовлетворению потребностей граждан-потребителей. Если по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила о бытовом подряде (п.3 ст.740 ГК РФ). Не исключается, однако, субсидиарное применение к указанным отношениям положений о строительном подряде.

Цена в договоре строительного подряда имеет значение существенного условия, которое подлежит обязательному согласованию. Ввиду большого объема строительных работ цена договора обычно определяется путем составления сметы, представляющей собой постатейный перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т.п. Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением случаев, указанных в ст.743-744 ГК РФ.

Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в сроки и в порядке, установленные законодательством или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или в договоре оплата работ производится в соответствии со ст.711 ГК РФ, т.е. после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика, досрочно. Однако чаще всего договоры строительного подряда включают условия об авансировании работ либо оплате их отдельных этапов.

Срок, как и цена договора, относится к существенным условиям договора строительного подряда. Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, точное определение как конечного срока выполнения работы (именно он является существенным условием договора), так и сроков завершения ее отдельных этапов, имеет для сторон первостепенное значение.[26]

Срочный характер имеют и многие обязанности, принимаемые на себя заказчиком. Начало течения и продолжительность многих сроков зависят друг от друга. С целью согласования сроков выполнения сторонами взаимных обязательств к договору строительного подряда обычно прилагаются различные календарные планы и графики, которые становятся составными частями договора.

Пункт 4 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда посвящен такому существенному условию договора строительного подряда, как срок.[27] Вывод о существенности данного условия делается на основании ст. 740 ГК РФ, в которой указывается, что подрядчик обязан выполнить работы в установленный договором срок.

Прежде всего, отнесение срока к числу существенных условий договора подряда (в том числе и строительного) может вызвать определенные сомнения.

Так, можно услышать мнение о том, что существенное условие договора - такое условие, отсутствие которого не позволяет определить то предоставление, которое должна учинить обязанная по договору сторона и которое определяет квалификацию заключенного договора. В этом смысле, действительно, отсутствие в договоре подряда условия о сроке при наличии согласования его предмета никак не влияет на определенность в отношении предмета исполнения и квалификацию заключенного сторонами договора.

Видимо, существенный характер условия о сроке вызван спецификой подрядного обязательства, в котором исполнение подрядчиком обязанности выполнить работы носит длящейся характер, и призван воспрепятствовать чрезмерно длительному сроку выполнения работ подрядчиком. В связи с этим положения ст. 740 ГК РФ в интересующей нас части представляются обоснованными. Понятен в связи с этим и императивный тезис п. 4 Обзора, в силу которого отсутствие согласования условия о сроке является безусловным основанием для признания договора незаключенным.

При этом, однако, следует заметить, что законодатель не указал, является ли существенным как начальный, так и конечный срок выполнения работ или же согласование условия о сроке осуществляется не путем указания на начальный и конечный срок, а каким-либо иным образом.

Из описательной части п. 4 Обзора следует, что основанием для отказа подрядчику в заявленном требовании явилось отсутствие согласования сторонами условия о сроке, под которым в силу буквального прочтения текста указанного пункта понимается лишь конечный срок. Это может привести к выводу, что в договорах строительного подряда к существенным условиям относится только условие о конечном сроке.

Нормы о применении к договорам строительного подряда общих положений о подряде (они применяются, если иное не установлено Кодексом для строительного подряда (п. 2 ст. 702 ГК РФ)) позволяют сделать вывод, что срок в строительном подряде определяется по правилам ст. 708 ГК РФ, т.е. путем указания на начальный и конечный сроки выполнения работ. При этом текст исследуемого пункта Обзора не позволяет сделать вывод, что высшая судебная инстанция полагает, что ст. 740 ГК РФ – норма ГК РФ, которая устанавливает противоложное ст. 708 ГК РФ, правило.

Такая жесткая позиция Президиума ВАС РФ привела к тому, что отсутствие условия о сроке или ненадлежащее его согласование (например, путем указания на событие, наступление которого зависит от воли стороны договора) во всех случаях приводят к признанию договора незаключенным. Не являются при этом исключением и ситуации, когда по формальному основанию признается незаключенным уже исполненный подрядчиком договор при отсутствии замечаний у заказчика к объему и качеству принятых им работ. Признание договора незаключенным в данном случае исключает взыскание подрядчиком на основании условий соответствующего договора задолженности за принятые работы. Несогласование условия о сроке является основанием для признания договора незаключенным и в том случае, когда заказчик принял выполненные подрядчиком работы без замечаний. В этом случае подрядчику предлагается взыскать стоимость работ по правилам о неосновательном обогащении.[28]

Форма договора строительного подряда в большинстве случаев письменная, причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами. В прежние годы в рассматриваемой области на практике были широко распространены предельно краткие, состоящие буквально из нескольких пунктов договоры, к которым, однако, прилагались особые условия с пространным описанием взаимных прав и обязанностей сторон.[29] Сейчас все чаще заключаются более основательные, многостраничные договоры, детально регламентирующие взаимоотношения заказчика и подрядчика. В ряде случаев при их составлении используются примерные формы договоров строительного подряда, рекомендованные для отдельных видов строительных работ, а также ведения строительства в различных отраслях.

Договор строительного подряда в п. 1 ст. 740 ГК РФ определяется как договор, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Существует несколько концепций предмета договора строительного подряда. Во-первых, выделяются концепции унитарного предмета договора, согласно первой из них предметом договора строительного подряда выступает законченный строительством и готовый к сдаче объект (результат работ, результат деятельности). Вторая группа ученых настаивает на том, что предметом договора строительного подряда выступает деятельность подрядчика, выраженная в возведении и сдаче объекта (процесс выполнения работ). В случае симбиоза первой и второй концепций унитарного предмета договора строительного подряда предмет договора определялся бы как работы, связанные с созданием, реконструкцией или ремонтом объектов недвижимости, результатом которых будут либо новые, либо модернизированные, улучшенные объекты недвижимости.

Также в науке гражданского права имеет место быть концепция сложного предмета договора строительного подряда, согласно которой предмет договора состоит из двух элементов: работ (процесса их выполнения) и объекта строительства (как результата выполненных работ). А теория двух предметов (объектов) договора строительного подряда была высказана, в частности, классиком российской цивилистики О.С. Иоффе, выделявшим сугубо материальный объект подрядных отношений по капитальному строительству - возводимое сооружение и юридический объект - деятельность подрядчика, на которую вправе притязать заказчик. Некоторые исследователи называли предметом договора сдачу готовых объектов строительства.[30]

«Для уяснения вопроса о предмете договора строительного подряда следует обратиться к особенностям правового режима данной сделки, установив в качестве базового утверждение, что правовой режим сделки имеет как формально-инструментальную, так и содержательную характеристику, выступает и как особым образом формализованный порядок правового регулирования субъективных прав и обязанностей, состоящий из определенной системной совокупности созданных особым сочетанием взаимодействующих между собой дозволений, запретов и позитивных обязанностей, направленных на достижение общеправовых и частноправовых целей, имеющий ограничительный характер, и как достигнутое состояние субъективных прав и обязанностей участников сделки».

Более детализированный анализ норм § 3 гл. 37 ГК РФ позволяет выделить следующие особенности правового режима договора строительного подряда как сделки, которая находится в основе в сфере прав и обязанностей сторон договора и касающиеся непосредственно работ (процесса их выполнения): 1) подрядчик, если условиями договора не предусмотрено другое, несет обязанность по обеспечению строительства материалами (п. 1 ст. 745 ГК РФ); 2) в случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых по договору работ и отказа заказчика от их подмены подрядчик имеет право отказаться от договора строительного подряда и затребовать уплаты цены договора пропорционально уже выполненной части работ (п. 3 ст. 745 ГК РФ); 3) заказчик правомочен осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, качеством предоставляемых подрядчиком материалов, обоснованностью использования материалов заказчика (п. 1 ст. 748 ГК РФ); 4) заказчик для осуществления надзора и контроля за строительством может без согласия подрядчика заключить договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (ст. 749 ГК РФ); 5) на подрядчика возлагается обязанность соблюдать требования законодательства об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (ст. 751 ГК РФ).

В ГК РФ определена также и особенность правового режима договора строительного подряда, которая лежит в сфере прав и обязанностей сторон договора и касается уже непосредственно объекта строительства как объекта недвижимого имущества. В соответствии со ст. 747 ГК РФ заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, площадь и состояние которого соответствуют содержащимся в договоре условиям, а при отсутствии условий - обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.[31]

Особенности правового режима договора строительного подряда как сделки установлены законодателем с учетом и особенностей процесса выполняемых по договору работ (юридический элемент), и объекта строительства как результата выполненных работ (материальный элемент), в связи, с чем следует определять предмет данного договора как совокупность двух этих элементов.

Сложная, двухэлементная структура предмета договора строительного подряда выступает квалифицирующим признаком данного договора, поскольку квалифицирующие признаки договора - это признаки, позволяющие выделить соответствующий договор в самостоятельный тип (и вид) договорного обязательства.

В последнее время весьма актуальным является вопрос о предмете договора строительного подряда. Хотя легальное определение данного договора закреплено в ст. 740 ГК РФ, на практике не всегда с уверенностью можно говорить о том, что условие о предмете согласовано сторонами надлежащим образом.

Из анализа судебной практики следует, что в случаях фактического исполнения сторонами обязанностей из договора строительного подряда условие о предмете предполагается согласованным даже тогда, когда путем толкования соответствующих положений договора невозможно установить наименование, содержание и перечень подлежащих выполнению или фактически выполненных работ (при условии, что между сторонами не было разногласий относительно обстоятельств, составляющих предмет договора).

Однако всегда ли приемка заказчиком результата работ свидетельствует о возникновении отношений по подряду при отсутствии заключенного договора по признаку несогласованности его предмета? По данному вопросу выделяются три позиции.

Позиция 1. Приемка работ заказчиком при отсутствии заключенного договора подряда свидетельствует о возникновении отношений по подряду (Определения ВАС РФ от 21.07.2014 № ВАС-2655/14, от 27.06.2014 N ВАС-43/11, от 03.06.2014 № ВАС-11650/14, Постановление ФАС ВВО от 01.12.2016 по делу № А43-1916/2016-20-65, Постановление ФАС ЗСО от 04.08.2016 по делу № А45-19565/2016).

Позиция 2. Приемка работ заказчиком при отсутствии заключенного договора подряда свидетельствует о возникновении неосновательного обогащения (Определение ВАС РФ от 26.06.2014 № ВАС-4321/14, Постановление ФАС ВВО от 06.07.2016 по делу № А31-4659/2016, Постановление ФАС ВСО от 12.10.2016 по делу № А58-6454/16).

Позиция 3. Приемка работ заказчиком при отсутствии заключенного договора подряда свидетельствует о возникновении между сторонами фактических подрядных отношений, но стоимость выполненных работ взыскивается по нормам о неосновательном обогащении (Постановление ФАС УО от 14.05.2016 № Ф09-3418/16-С2, Постановления ФАС ЦО от 18.01.2017 по делу № А62-5456/2017, от 25.05.2017 по делу № А35-2473/17-С16).

Как следует из обобщения материалов судебной практики российских арбитражных судов, в указанных случаях практика признания условия о предмете согласованным фактически признана правильной. В случае признания допустимыми иных способов разрешения указанных споров возникает парадоксальная ситуация, когда подрядчик, исполнявший надлежащим образом свои обязанности по договору, лишается права на получение адекватного встречного представления, потому что оплата работ по нормам о неосновательном обогащении, естественно, меньше реально причитающейся подрядчику суммы.

Указание в договоре содержания, видов и объема подлежащих выполнению работ, недостаточно для квалификации условия о предмете договора строительного подряда. Необходимо также указать объект, на котором работы должны быть осуществлены. Суд установил, что в договоре невозможно определить конкретные характеристики и индивидуально определенные признаки объекта, на котором надлежало выполнить работы по устройству кровли (отсутствуют сведения, о производственном корпусе, о его местонахождении и др.), то есть отсутствует предмет договора подряда (Постановление ФАС ВВО от 11.02.2017 по делу № А17-5880/2016).

Исследовав условия данного договора, установив, что из содержания договора невозможно определить месторасположение и наименование объекта, где должны выполняться подрядчиком работы, суд пришел к выводу, что сторонами не согласовано существенное условие договора о его предмете и признал договор строительного подряда незаключенным (Постановление ФАС УО от 09.11.2016 № Ф09-8594/16-С4 по делу № А50-6407/2015-Г31). В договоре стороны не согласовали конкретный перечень подлежащих выполнению работ, объект выполнения работ. При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о незаключенности договора является правильным (Постановление ФАС СКО от 07.10.2017 по делу № А32-10953/2016).

Для определения предмета договора строительного подряда также необходимо указать результат, к которому должны привести подрядные работы. Так, выводы суда о согласовании сторонами в договоре существенного условия - предмета (как деятельности подрядчика, имеющего конкретные виды работ и его овеществленный результат) - не противоречат положениям ст. ст. 702, 740 ГК РФ (Постановление ФАС ДО от 20.12.2016 № Ф03-А04/15-1/3762). По другому делу суд указал, что предмет договора строительного подряда - это результат деятельности подрядчика, который может считаться определенным только при согласовании объема, содержания работ и других, предъявляемых к ним требований (Постановления ФАС СЗО от 22.12.2016 по делу № А13-2596/2016-16; от 20.10.2016 по делу № А21-7986/15-С2; от 12.01.2015 № А05-1725/14-76/4).

Таким образом, проведенный анализ судебной практики позволяет прийти к выводу, что предмет договора строительного подряда будет считаться согласованным, когда стороны в договоре указали содержание, объем и виды подлежащих выполнению работ, объект, на котором подрядные работы должны быть осуществлены, а также результат, к которому должны привести подрядные работы.