Индивидуальные очистные сооружения: К классу индивидуальных очистных сооружений относят сооружения, пропускная способность которых...
Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим...
Топ:
Особенности труда и отдыха в условиях низких температур: К работам при низких температурах на открытом воздухе и в не отапливаемых помещениях допускаются лица не моложе 18 лет, прошедшие...
Характеристика АТП и сварочно-жестяницкого участка: Транспорт в настоящее время является одной из важнейших отраслей народного...
Процедура выполнения команд. Рабочий цикл процессора: Функционирование процессора в основном состоит из повторяющихся рабочих циклов, каждый из которых соответствует...
Интересное:
Наиболее распространенные виды рака: Раковая опухоль — это самостоятельное новообразование, которое может возникнуть и от повышенного давления...
Финансовый рынок и его значение в управлении денежными потоками на современном этапе: любому предприятию для расширения производства и увеличения прибыли нужны...
Подходы к решению темы фильма: Существует три основных типа исторического фильма, имеющих между собой много общего...
Дисциплины:
2018-01-30 | 173 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Наиболее сложно рассчитывать риск инвестора. При инвестировании финансовых средств в некоторый проект необходимо учитывать большое количество факторов, которые могут оказывать влияние на окончательный результат проекта. Это могут быть проектно-конструкторские разработки, строительно-монтажные работы, ввод в действие производственных мощностей, в которые инвестируются денежные средства, и многое другое. Основное отличие риска инвестора от риска производителя заключается в том, что отдача, получение прибыли на вложенный капитал значительно растянуты во времени (временной лаг). Чтобы определить риск инвестора, необходимо учитывать, помимо всех остальных статей расходов (см. выше), еще и временной фактор. Поэтому для оценки риска инвестора необходимо рассчитать риск производителя в каждый момент времени (имеется в виду прогнозирование риска). Затем рассчитывают среднее значение риска в любой момент времени по формуле (В.9).
Применение данной методики позволяет получить численные значения коммерческого риска, риска производителя и инвестора. Полученные данные имеют вероятностный характер и служат основой для принятия управленческих решений по рассматриваемому проекту.
Вследствие высокой стоимости приобретение недвижимости, реализация инвестиционных проектов в сфере недвижимости осуществляются с привлечением заемного финансирования.
Основания для финансирования инвестиций в недвижимость:
– недостаточность собственного капитала инвестора для единовременной оплаты за недвижимость, так как в отличие, например, от акций, недвижимая собственность сложно поддается делению, и для совершения сделки единовременно требуются значительные денежные суммы;
|
– необходимость более высокой оплаты управления, что способно повысить его качество, качественное управление недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость непосредственно влияет на увеличение доходности инвестиций;
– диверсификация – стремление управлять несколькими объектами недвижимости для распределения риска за счет многообразия объектов вложений, снижения конкуренции, но много объектов вложений при ограниченности собственного капитала требуют большего кредита, что создает дополнительный риск;
– амортизация подлежит вычету из баз налогообложения;
– положительный финансовый левередж – когда имущество, приобретенное на заемные средства, приносит финансовый доход по ставке, превышающей ставку процента по кредиту.
На цену собственности и решения инвесторов влияют условия финансирования: ставка процента, уровень заемного финансирования, срок амортизации и пр.
Ставка процента – плата за пользование кредитом. Чем ниже ставка процента, тем она привлекательнее для инвестора.
Уровень заемного финансирования характеризуется величиной ссуды. Чем больше ссуда, тем эффективнее заемное финансирование.
Критерии выбора предельной суммы кредита:
– при низких процентных ставках критерием является доля заемных средств в общем объёме капитальных вложений в недвижимость, эта доля для осторожных инвесторов обычно составляет 70%;
– при высоких процентных ставках критерием является коэффициент покрытия долга.
Срок амортизации – срок погашения кредита. Чем дольше этот срок, тем меньше периодические платежи. Однако суммарные платежи при оплате в течение длительного срока будут больше.
Прочие условия финансирования:
– льготы по досрочному погашению ссуды:
– право досрочного погашения без санкций или с применением штрафа, уменьшающегося с сокращением срока кредитного договора;
– ограниченная ответственность: ответственность заемщика только заложенной недвижимостью, на движимое имущество права кредитора в случае невозврата кредита не распространяются (при неограниченной ответственности кредитор имеет право и на движимое имущество оказавшегося неплатежеспособным заемщика).
|
Рассмотрим критерии принятия решений о кредитовании.
Ситуация на рынке коммерческой недвижимости меняется очень часто, поэтому при решении вопроса о кредитовании в каждом частном случае необходимо заново изучать рыночную конъюнктуру. Следует обратить внимание на текущее и ожидаемое соотношение спроса и предложения, на объекты, требующие заемного финансирования, риски, особенности местоположения недвижимости и прибыльность кредита и инвестиционного проекта.
Спрос и предложение. Если текущий и прогнозируемый уровень предложения объектов явно выше уровня спроса – это неблагоприятный фактор, следует подождать некоторого улучшения. Нужно принять решение по следующим вопросам:
- Сохранится ли постоянный спрос на объект обеспечения кредита?
- Не произойдет ли перенасыщение рынка такими объектами до окончания срока погашения кредита?
- Существует ли необходимость сокращения срока кредитования?
Риски анализируются с точки зрения того, что принятие кредитором более высоких рисков должно быть оплачено заемщиком.
Местоположение. Анализируется, будет ли местоположение объекта кредитования выгодным в течение всего кредитного периода.
Прибыльность. Кредиты и инвестиционные проекты, принимаемые к финансированию, должны быть и прибыльными. Условия предоставления кредитов должны быть несколько лучше, чем в других банках. Кредиты должны быть возвратными, отношения с заемщиком – хорошие. В целом основополагающим фактором принятия решений о финансировании недвижимости является анализ инвестиционного проекта. Приемлемая эффективность проекта – гарантия возврата кредита в соответствии с установленными условиями.
Вывод: финансирование инвестиционного проекта по приобретению офисного здания целесообразно, так как значение NPV не отрицательно, доходность инвестиционного проекта с учетом заемного финансирования приемлема для кредитора.
|
|
История развития хранилищ для нефти: Первые склады нефти появились в XVII веке. Они представляли собой землянные ямы-амбара глубиной 4…5 м...
Автоматическое растормаживание колес: Тормозные устройства колес предназначены для уменьшения длины пробега и улучшения маневрирования ВС при...
Типы оградительных сооружений в морском порту: По расположению оградительных сооружений в плане различают волноломы, обе оконечности...
Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!