Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим...
Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...
Топ:
Характеристика АТП и сварочно-жестяницкого участка: Транспорт в настоящее время является одной из важнейших отраслей народного хозяйства...
Эволюция кровеносной системы позвоночных животных: Биологическая эволюция – необратимый процесс исторического развития живой природы...
Интересное:
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Национальное богатство страны и его составляющие: для оценки элементов национального богатства используются...
Влияние предпринимательской среды на эффективное функционирование предприятия: Предпринимательская среда – это совокупность внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на функционирование фирмы...
Дисциплины:
2018-01-04 | 114 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу, что и является причиной, по которой она приобретается. Одна из основных задач оценщика состоит в том, чтобы определить текущую стоимость недвижимости с учетом текущих доходов.
Таблица 7
Расчет арендной платы
Наименование характеристики | Объект оценки | |||||
№ 5 | № 6 | № 7 | № 8 | № 9 | Итого | |
1. Год ввода в эксплуатацию | - | |||||
2. Балансовая стоимость, тыс. р. | 2 023,00 | |||||
Процент износа, % | ||||||
3. Износ, тыс.р. | 83,07 | 311,25 | 120,89 | 453,72 | 598,29 | 1 567,22 |
4. Остаточная стоимость, тыс.р. | 33,93 | 63,75 | 36,11 | 143,28 | 178,71 | 455,78 |
5. Площадь строения, кв.м | 903,6 | 733,7 | 378,6 | 2 857,90 | ||
6. Коэффициент годности | 0,29 | 0,17 | 0,23 | 0,24 | 0,23 | - |
7. Коэффициент качества материала | 0,8 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | - |
8. Коэффициент типа строения | 0,3 | 0,3 | 0,5 | 0,5 | 0,3 | - |
9. Коэффициент территориальной зоны | 1,25 | 1,25 | 1,25 | 1,25 | 1,25 | - |
10. Коэффициент качества нежилого помещения | 0,93 | 0,93 | 0,68 | 0,9 | 0,71 | - |
К1 | 0,54 | 0,54 | 0,32 | 0,54 | 0,32 | - |
К2 | 0,05 | 0,05 | 0,05 | 0,05 | 0,05 | - |
К3 | 0,27 | 0,27 | 0,27 | 0,27 | 0,27 | - |
К4 | 0,07 | 0,07 | 0,04 | 0,04 | 0,07 | - |
11. Коэффициент удобства | 0,75 | 0,75 | 0,75 | 0,75 | 0,75 | - |
12. Коэффициент вида деятельности | 1,5 | 1,5 | - | |||
13. Базовая ставка арендной платы (в мес.), р. | - | |||||
14. Арендная плата, р./ кв.м в год | 278,70 | 212,39 | 111,74 | 268,38 | 193,12 | |
15. Размер арендной платы по объекту оценки, тыс.р. | 190,63 | 191,91 | 17,65 | 196,91 | 73,12 | 670,22 |
Таблица 8
Расчет чистого операционного дохода
Наименование | Тыс.р. |
1. Потенциальный валовый доход (п. 15 табл. 7) | 670,22 |
2. Эксплуатационные расходы (п. 2.1.+2.2.+…+2.6.) | 232,50 |
2.1. Управление объектом (15 % от п. 1) | 100,53 |
2.2. Затраты на содержание обслуживающего персонала (50% от п. 2.1.) | 50,27 |
2.3. Коммунальные услуги (8% от п. 2.1.) | 8,04 |
2.4. Налог на землю (равен для всех вариантов) | 57,00 |
2.5. Налог на имущество (2% от п. 4. табл. 7 см.) | 9,12 |
2.6. Потери от управления объектом недвижимости (7,5% от п. 2.1.см.) | 7,54 |
3. Чистый операционный доход (п. 1.- п. 2.) | 437,72 |
|
Таблица 9
Остаточный срок эксплуатации объектов оцениваемого комплекса
Объект | Остаточный срок эксплуатации, лет |
№5 | |
№6 | |
№7 | |
№8 | |
№9 |
Данные табл. 9 взяты из описания объектов оценки.
n=(74+89+69+67+70)/5=74 (года)
Of=1/74×100%=1,35%
R=25%+1,35%=26,35%
V=NOI/R,
где V – стоимость объекта
NOI – чистый операционный доход (по данным, полученным из табл. 8 он составляет 437,72 тыс.р.);
R – ставка капитализации (из вышеприведенных расчетов следует, что она составляет 26,35% или соответственно 0,2635).
V = 437,72 / 0,2635 = 1661,18 тыс.р.
Следовательно, при оценке комплекса объектов недвижимости методом прямой капитализации его стоимость составит 1661,18 тыс.р.
ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ДОХОДОВ
Метод капитализации дохода представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью.
Если в анализе оценки используется поток будущих доходов (рентные платежи по каждому году за вычетом эксплуатационных расходов плюс выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации – это метод дисконтирования денежных доходов.
Таблица 10
Расчет арендной платы
Показатель | Объекты оценки | Итого | ||||
№ 5 | № 6 | № 7 | № 8 | № 9 | ||
1. Арендная плата за 1 кв.м, р./год | 418,05 | 318,59 | 167,61 | 402,57 | 289,68 | - |
2. Размер годовой арендной платы в год, тыс.р. | 285,95 | 287,87 | 26,48 | 295,37 | 109,67 | 1005,34 |
Таблица 11
Инвестиционный план
Наименование работ | Дата начала | Дата окончания |
1) Подготовка здания № 5 к сдаче в аренду | 1.12.2005 | 14.05.2006 |
2) Составление проектно-сметной документации (здание № 5) | 1.12.2005 | 29.12.2005 |
3) Косметический ремонт помещений (здание № 5) | 5.02.2006 | 30.04.2006 |
4) Подготовка здания № 6 к сдаче в аренду | 1.12.2005 | 14.05.2006 |
5) Составление проектно-сметной документации (здание № 6) | 1.12.2005 | 29.12.2005 |
6) Косметический ремонт помещений (здание № 6) | 5.02.2006 | 30.04.2006 |
7) Подготовка здания № 7 к сдаче в аренду | 1.12.2005 | 14.05.2006 |
8) Составление проектно-сметной документации (здание № 7) | 1.12.2005 | 29.12.2005 |
9) Косметический ремонт помещений (здание № 7) | 5.02.2006 | 30.04.2006 |
10) Подготовка здания № 8 к сдаче в аренду | 1.12.2005 | 14.05.2006 |
11) Составление проектно-сметной документации (здание № 8) | 1.12.2005 | 29.12.2005 |
12) Косметический ремонт помещений (здание № 8) | 5.02.2006 | 30.04.2006 |
13) Подготовка здания № 9 к сдаче в аренду | 1.12.2005 | 14.05.2006 |
14) Составление проектно-сметной документации (здание № 9) | 1.12.2005 | 29.12.2005 |
15) Косметический ремонт помещений (здание № 16) | 5.02.2006 | 30.05.2006 |
16) Сдача зданий № 5, 6, 7, 8, 9 в аренду | 15.05.2006 | 15.05.2011 |
|
Таблица 12
Расчет приведенного дохода
Показатели | С 01.12.2005 г. (1 мес) | До 15.05 2006 г. (4,5 мес) | С 15.05.2006 г. (7,5 мес) | 2007 г. | 2008 г. | 2009 г. | 2010 г. | До 15.05.2011 г. (4,5 мес) |
1. Валовый доход | 0,00 | 0,00 | 628,34 | 1025,45 | 1045,96 | 1066,88 | 1088,21 | 416,24 |
2. Полная себестоимость | 19,57 | 88,94 | 148,23 | 239,54 | 241,94 | 244,36 | 246,80 | 93,48 |
2.1. Производственные издержки | 19,38 | 88,06 | 146,77 | 237,17 | 239,54 | 241,94 | 244,36 | 92,55 |
2.2. Прочие издержки | 0,19 | 0,88 | 1,47 | 2,37 | 2,40 | 2,42 | 2,44 | 0,93 |
3. Убытки предыдущих периодов | 0,00 | 19,57 | 108,51 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
4. Прибыль до выплаты налога | -19,57 | -108,51 | 371,60 | 785,90 | 804,02 | 822,52 | 841,41 | 322,76 |
5. Налогооблагаемая прибыль | 0,00 | 0,00 | 371,60 | 785,90 | 804,02 | 822,52 | 841,41 | 322,76 |
6. Налог на прибыль (24%) | 0,00 | 0,00 | 89,18 | 188,62 | 192,96 | 197,40 | 201,94 | 77,46 |
7. Чистая прибыль | -19,57 | -108,51 | 282,41 | 597,29 | 611,05 | 625,11 | 639,47 | 245,30 |
Расчеты показывают, что объект оценки будет приносить доход с 15 мая 2006 г.
Таблица 13
Интегральные показатели
Показатель | Значение |
1. Ставка дисконтирования,% | |
2. Период окупаемости, лет | |
3. Поток платежей, тыс. р. (сумма чистой прибыли за весь период п.7 табл. 12) | 2872,56 |
Дисконтированная стоимость будущего потока платежей (PV) определяется по следующей формуле:
PV=CF/(1+r)t;
где СF – поток платежей (сумма прибылей и убытков);
r – ставка дисконтирования,
t – период окупаемости, лет.
СF= 2872,56 тыс.р.
PV= 2872,56 / (1+0,2)6 = 962,01 тыс.р.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков составляет 962,01 тыс.р.
|
|
Кормораздатчик мобильный электрифицированный: схема и процесс работы устройства...
Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...
Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций...
Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!