Адаптации растений и животных к жизни в горах: Большое значение для жизни организмов в горах имеют степень расчленения, крутизна и экспозиционные различия склонов...
Эмиссия газов от очистных сооружений канализации: В последние годы внимание мирового сообщества сосредоточено на экологических проблемах...
Топ:
Процедура выполнения команд. Рабочий цикл процессора: Функционирование процессора в основном состоит из повторяющихся рабочих циклов, каждый из которых соответствует...
Выпускная квалификационная работа: Основная часть ВКР, как правило, состоит из двух-трех глав, каждая из которых, в свою очередь...
Эволюция кровеносной системы позвоночных животных: Биологическая эволюция – необратимый процесс исторического развития живой природы...
Интересное:
Мероприятия для защиты от морозного пучения грунтов: Инженерная защита от морозного (криогенного) пучения грунтов необходима для легких малоэтажных зданий и других сооружений...
Лечение прогрессирующих форм рака: Одним из наиболее важных достижений экспериментальной химиотерапии опухолей, начатой в 60-х и реализованной в 70-х годах, является...
Искусственное повышение поверхности территории: Варианты искусственного повышения поверхности территории необходимо выбирать на основе анализа следующих характеристик защищаемой территории...
Дисциплины:
2017-12-12 | 296 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
2.1. Определение состава и структуры портфеля недвижимости. производится оценка стоимости объектов портфеля недвижимости по пакетам и в целом портфеля недвижимости.
2.2. Оценка стоимости объектов и проектов в составе портфеля недвижимости.
2.3. Определение потоков доходов и построение эпюр по годам.
2.4. Определение чистого дисконтированного дохода портфеля недвижимости по годам.
2.5. Сравнение расчетных ставок доходности портфеля недвижимости и рынка капитала. Если расчетные ставки доходности меньше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к этапу 2.6.
2.6. Оптимизация портфеля — возвращаясь к этапу 2.1, — производим изменение состава и структуры портфеля недвижимости с целью повышения доходности портфеля. Если расчетная ставка доходности портфеля недвижимости удовлетворяет требованиям, т. е. больше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к этапу 2.7.
2.7. Определение чистого дисконтированного дохода по годам.
2.8. Разработка программы инвестирования. В разработке должны участвовать специалисты в области управления ценными бумагами и финансовыми инструментами, юристы, финансовые аналитики.
Основные направления разработки программы инвестирования включают:
2.8.1. Использование собственного капитала.
2.8.2. Использование заемного капитала (объемы, ставки, кредитования).
2.8.3. Выпуск ценных бумаг.
2.8.4. Использование современных финансовых инструментов для кредитования проекта.
2.8.5. Самофинансирование — разработка программы использования и получения средств от покупателей на разных этапах создания объекта.
2.8.6. Ипотечное кредитование.
2.8.7. Привлечение генеральных инвесторов.
|
2.8.8. Использование прибыли от бизнеса в процессе реализации портфеля недвижимости.
2.9. На данном этапе производится оценка ставок доходности и уровень риска портфеля недвижимости и сравнение со среднерыночными или планируемыми для портфеля недвижимости.
При определении уровня риска необходимо рассматривать интеграцию способов управления риском в составе:
А. Финансовый риск:
— изменение капитальных затрат;
— изменение валютных курсов;
— инфляция;
— нарушение договорных обязательств;
— неисполнение долговых обязательств;
Б. Операционный риск:
— выход из строя оборудования;
— стихийные бедствия;
— моральный износ недвижимости;
— физический износ недвижимости;
— изменение инфраструктуры в местоположении объектов.
В. Риск рынка продукции:
— потеря клиентов;
— рост конкуренции;
— снижение спроса на продукцию;
— предложение более современной продукции и материалов, дизайна по более низким ценам.
Г. Риск факторов производства:
— рост или снижение цен на объекты портфеля;
— использование новых технологий в производстве продукции;
— забастовки сотрудников;
— уход ключевых сотрудников;
— разрыв контрактов с партнерами.
Д. Налоговый риск:
— изменение ставок налогов;
— введение новых налогов или платежей;
— изменение тарифов и нормативов.
Е. Административный риск:
— изменение в природоохранном законодательстве;
— прекращение ценовой поддержки;
— прекращение поддержки импорта;
— ужесточение требований к качеству, условиям, технологиям, материалам;
— ужесточение требований к безопасности жизнедеятельности населения и др.
Ж. Юридический риск:
— повышение ответственности за качество товаров, продукции и услуг;
— изменения в торговых отношениях;
— иски акционеров, кредиторов, инвесторов;
— новые требования по оформлению разрешений на приобретение земельных участков и объектов.
Многообразие рисков, возможных при управлении портфелем недвижимости, затрудняет нахождение уровня рисков и его минимизацию. Теория и методология управления рисками и доходностью находятся в стадии постоянного совершенствования.
|
Если требования величины доходности и уровня риска не обеспечиваются для портфеля недвижимости, то на этапе 2.10 производятся улучшение и оптимизация этих показателей и возврат на этап 2.1.
2.10. На этапе производится оптимизация портфеля недвижимости за счет изменения состава и структуры портфеля, использования новых методов и финансовых инструментов финансирования.
В случае выполнения требований доходности и уровня риска на этапе 2.9. производится разработка мероприятий на тактическом уровне.
Третий (III) блок – Разрабатка элементов управления и корректировка портфелем недвижимости.
3.1. Разработка концепции мероприятий по управлению портфелем недвижимости.
3.2. Разработка мероприятий организационными структурами фирмы на уровне разделов бизнес-плана с использованием общей концепции управления.
3.2.1. Планово-экономическая служба осуществляет планирование деятельности участников проекта; организация учета ежемесячного, ежеквартального; анализ результатов управления портфеля недвижимости; оптимизация портфеля недвижимости путем изменения его состава, структуры, методов инвестирования; разработка организационных мероприятий; изменение менеджмента.
3.2.2. Финансовая служба. Выполняет планирование финансирования проектов, учет инвестиций, оценку эффективности их использования, реинвестирование.
3.2.3. Маркетинг и сбыт. Служба ведет анализ рынка недвижимости, спроса и предложения, рекламную деятельность, организует реализацию объектов и услуг.
3.2.4. Строительный отдел. Организация строительства и управления объектами. Контроль за ходом строительства и выполнения объемов работы. Организация ремонтов и улучшения объектов портфеля недвижимости.
3.2.5. Юридическая служба. Оформление договоров, контрактов, документов, иски, судебные разбирательства, арбитраж.
3.3. Организация финансирования выполняется с учетом состава и структуры портфеля недвижимости, существующих условий финансирования, привлечением инвестиций и использованием собственного капитала. Финансирование используется для строительства и ввода новых объектов, сдачи в аренду или продажи объектов недвижимости, приобретения бизнеса и его эффективного использования. Направления финансирования — 3.3.1-3.3.5.
|
3.3.1. Приобретение объектов или бизнеса.
3.3.2. Организация бизнеса.
3.3.3. Организация строительства объектов недвижимости.
3.3.4. Сдача жилья в аренду.
3.3.5. Сдача в аренду других видов недвижимости.
3.4. Анализ состояния портфеля недвижимости производится ежемесячно, ежеквартально с расчетом показателей и коэффициентное эффективности.
3.5. На основании результатов анализа производится корректировка портфеля недвижимости и его оптимизация. Цикл управления увязывается с разработкой портфеля недвижимости (этап 2.1).
Глава 4. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
4.1. Принципы оценки недвижимости
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов [18] (рис. 4.1):
1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
2-я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;
3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.
Рис. 4.1. Принципы оценки недвижимости [33]
|
|
Типы оградительных сооружений в морском порту: По расположению оградительных сооружений в плане различают волноломы, обе оконечности...
Кормораздатчик мобильный электрифицированный: схема и процесс работы устройства...
Типы сооружений для обработки осадков: Септиками называются сооружения, в которых одновременно происходят осветление сточной жидкости...
Состав сооружений: решетки и песколовки: Решетки – это первое устройство в схеме очистных сооружений. Они представляют...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!