Понятие и классификация доходной недвижимости

ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ТРЕМЯ СТАНДАРТНЫМИ МЕТОДАМИ

Описание объекта

 

Рис.1. Описание объекта

Таблица 4

Общая характеристика объекта

 

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА
Местоположение объекта	г. Иваново, пр. Ленина, д. 40-а.
Наименование (назначение) объекта	Гражданское общественное здание Торгово-офисный центр: 7-этажное здание с эксплуатируемым подвалом и цокольным этажом
Архитектурный образ и планировочное решение	Авторское смелое проектирование. Объект обладает особым архитектурным образом, органично интегрирован в средовую ситуацию, соответствует духу места, наполняя традиционное пространство новым функционально-художественным смыслом. Создавая ансамбль строений, авторы проекта удачно использовали характер застраиваемого участка, который имеет сложный волнистый рельеф с перепадом высот более 4.5 м,
Стилевое выражение	Здание центра имеет ясный, четко узнаваемый силуэт, созданный реализацией в пластике фасада «конструктивистских» мотивов. Объем здания в п
Расположение объекта	Объект расположен в центральной части города Иваново (историческое ядро) на участке, непосредственно примыкающем к красным линям пл. Пушкина, бульвара Кокуй в окружении ценной фоновой исторической городской застройки, Занимает доминантное местоположение в общегородской застройке (выход на центральную площадь города и набережную реки Уводь).
Оцениваемые права	Здание офисного центра: полное право собственности Земельный участок: право долгосрочной аренды (49 лет)
НЕСУЩИЙ ОСТОВ И КОНСТРУКТИВНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ
Конструктивная система	Монолитный каркас
Фундаменты	Монолитная железобетонная плита
Перекрытия и покрытия	Плоская монолитная плита
Ограждающие конструкции	Навесные трёхслойные панели с основой из пенобетона

Перегородки	Керамический кирпич
Внешняя отделка	Вентилируемые фасады с облицовкой из плит «гранитогрес» и A-Bond
Внутренняя отделка	Высококачественная с элементами декора
Основной тип полов	Наливные полимерные, из керамогранита
Теплоснабжение и отопле­ние	от крышной газовой котельной
Водоснабжение	от существующих городских коммуникаций
Электроснабжение	от существующих городских коммуникаций
Вентиляция	приточно-вытяжная вентиляция с механическим побуждением движения воздух
Обеспечивающие системы	центр телефонизирован, радиофицирован, оснащен системой автоматического пожаротушения, оповещения людей о пожаре, системой молниезащиты
ОСНОВНЫЕ ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТА (значение по проекту)
Группа капитальности
Количество этажей	7 надземных этажей, 2 подземных
Площадь застройки ()	2 259,90
Общая площадь торгового центра ()	10 665,00
Полезная площадь ()	9 459,50
Строительный объем	45 007, 60
В т.ч. подземной части	11 698,20
Вместимость автостоянки, мест	80,00
Площадь торговых залов	1 479,61

Обстоятельства и цели оценки

Обстоятельства оценки	По условиям Заказчика оценки Торгово-офисный центр не рассматривается как готовый бизнес, а представляет собой имущество Заказчика оценки: Единый объект недвижимости: совокупность права собственности на здание и права аренды на отведенный под строительство земельный участок
Цели оценки	Определение рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления цены предложения на торгах по продаже объекта

Таблица 7

Таблица 8

Таблица 9

Характеристика здания-аналога

Группа капитальности		Строительный объём до 15 000
Фундаменты	железобетонные и бетонные
Стены	кирпичные оштукатуренные
Перегородки	кирпичные, бетонные
Полы	из метлахской плитки, линолеума, цементные
Кровля	рулонная по железобетонным плитам
Перекрытия	железобетонные
Имеется центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифт.

 

Сравниваем конструктивные особенности нашего здания с характеристиками аналога. Видим, что не все показатели идентичны. Отличия, которые нашлись необходимо скорректировать. Полная восстановительная стоимость здания или сооружения определяется умножением табличной стоимости единицы измерения оцениваемого объекта на его объем (или иные присущие ему показатели) с учетом поправок, приведенных в технических частях сборника и отдела, а также в примечаниях к оценочной таблице.

ВС 1 объема здания-аналога в руб. с учетом повышенной внутренней отделки для 1 территориального пояса составляет 32,3 руб. в ценах 1969 года.

Индивидуальный физический износ это утрата или уменьшение восстановительной стоимости конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушений СНиПов, ошибок в проектах.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент индивидуального физического износа здания по каждому конструктивному элементу.

Таблица 12

Согласование результатов

В результате расчетов рыночной стоимости офисного помещения по трем методам получены следующие результаты:

 

Рис.2. Согласование результатов оценки

Таблица 14

Согласование результатов оценки

Метод оценки	Стоимость, руб.
Доходный	720 870 056
Сравнительный	781 915 015
Затратный	509 456 006

 

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных разными методами.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод прямого сравнения продаж. Была получена достоверная информация о сравнимых объектах, представленных на рынке, один из сравнимых объектов практически идентичен объекту сравнения. Поэтому данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом прямого сравнения продаж, примем на уровне 0,6.

Затратному методу присваивается самый наименьший весовой коэффициент, т.к. затраты всегда очень субъективны и не совпадают с рисковыми категориями. Кроме того, удельный показатель стоимости 1м³ строительного объема был найден по УПВС, созданному в 1969 году.Он устарел и его тяжело скорректировать на текущий уровень цен.

Доходный метод дает неполную картину о рыночной стоимости объекта оценки. Связано это с тем, что сдача в аренду торговых комплексов и помещений имеет ограниченный характер. Отсюда вес результата, полученного доходным методом, принимаем равным 0,2.

Вес каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости установился следующим образом:

1. Затратный метод 0,2

2. Метод прямого сравнения продаж 0,6

3. Доходный метод 0,3

Рыночная стоимость офисного помещения определяется следующим образом:

С = 0,2 + 781 915 015*0,6 + 720 870 056*0,3= 781 301 227 рублей.

Таким образом, итоговая согласованная рыночная стоимость офисного помещения составляет 781 301 227 рублей.

 

Заключение

В первой главе дипломной работы были рассмотрены понятия оценочной деятельности, правовые акты регулирующие оценочную деятельность и классификация доходной недвижимости.

Во второй главе был произведен расчет рыночной стоимости объекта доходной недвижимости г.Иваново с применением стандартных методов оценки.

По результатам дипломной работы можно сделать следующие выводы:

Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости. Для оценки объекта доходной недвижимости использовались методы доходного, затратного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты:

Доходный – 720 870 056 рублей.

Сравнительный – 781 915 015 рублей.

Затратный – 509 456 006 рубля.

Доходный подход состоит в определении стоимости оцениваемого объекта, исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости.

Затратный подход определяет стоимость, исходя из затрат на строительство аналогичного объекта, и основывается на том, что у оцениваемого объекта стоимость не может быть выше. Он на дает полную картину, т.к. удельный показатель стоимости 1м³ строительного объема был найден по УПВС, созданному в 1969 году.Он устарел и его тяжело скорректировать на текущий уровень цен.

Сравнительный подход заключается в поиске наиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесении в их стоимость корректировок, учитывающих имеющиеся различия между ними и оцениваемым объектом. Данный подход является основным при оценке доходной недвижимости, так как на рынке имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже жилых помещений.

Целью оценки, представленной в практической части работы, являлось определение рыночной стоимости объекта доходной недвижимости, находящегося в г.Иваново.

 

 

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. – М.: ИКФ Омега – Л, 2009.

2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон от 06.08.98 № 135 - ФЗ.

3. Об утверждении стандартов оценки. Постановление Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001.

4. Международные стандарты оценки. – Международный комитет по стандартам оценки.

5. Федеральные стандарты оценки. – Министерство экономического развития Российской Федерации.

6. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. - М.: РИО, 2007.

7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: Филинъ, 2006.

8. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 2008.

9. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости, теоретические и практические аспекты. - М.: ИНФРА - М, 2004.

10.Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости. // Государство и право. - №3. – 2005.

11. Купчина Л.А. Оценка недвижимости. – 2005.

12. Нагаев Р.Т. Недвижимость: энциклопедический словарь. М.: Идеал – Пресс, 2003.

13. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. – М.: Юнити, 2003.

14. Рынок оценки в 2010 году. Аналитический обзор // Эксперт. - 2011.

15. Сивец С.А., Баширова Л.А. Как оценить имущество (пособие для заказчиков оценки). – М.: Зазеркалье, 2002.

.

16. Статистическая информация агентств недвижимости города Иваново. // Недвижимость. - № 48 - 51. – 2005.

17. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб.: СПб ГТУ, 2003.

18. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. -М.:ЭКМОС, 2004.

19. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 2005.

20. Учебно – практическое пособие / Под ред. д.э.н, проф. В. З. Черника – М.: Издательство РДЛ, 2002. – 272 с.

21.ЩербаковаН.А., Экономика недвижимости, Новосибирск 2002.;

 

Понятие и классификация доходной недвижимости

Согласно ст.130 ГКРФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Доход — денежные средства или материальные ценности, полученные государством, физическим или юридическим лицом в результате какой-либо деятельности.

Коммерческая недвижимость – это любая недвижимость, которая приносит доход, причем, это не только офисы, но и складские помещения, магазины, торговые площади и т.д. Коммерческая недвижимость всегда высоко оценивалась, а за последние годы цены выросли во много раз и продолжают расти дальше. Квартиры на первых этажах уже продают как коммерческую недвижимость, точнее квартира остается, а вот цена существенно меняется. Любая компания, особенно крупномасштабная, не может обойтись без приобретения коммерческой недвижимости и чем выше статус компании, тем представительнее должен выглядеть ее офис. Здесь опять же есть вариант купить помещение, а можно взять в аренду, все это зависит от количества располагаемых средств. И в первом и во втором случае любая компания, в собственных интересах, должна проверить документацию и состояние объекта.

Любая коммерческая недвижимость имеет свою цену, к тому же непостоянную. На нее влияет инфляция, спрос, физическое состояние. Расчетом цены на такую недвижимость занимаются специальные оценочные компании, их оценка является независимой и служит как бы балансом между спросом и предложением на рынке недвижимости.

Развитие коммерческой недвижимости является и отличным бизнесом, который у нас начал развиваться совсем недавно, поэтому многие инвесторы предпочитают вкладывать свой капитал именно в эту сферу. Такое вложение предполагает особую выгоду, которая заключается в том, что наибольшие затраты вкладчик несет при приобретении недвижимости и доход, соответственно, получает сразу при продаже. Если же собственник выступает в роли арендатора, то доход к нему поступает постепенно, но стабильно.

Коммерческая недвижимость – один из секторов рынка недвижимости. Рассмотрим подробнее понятие «рынок недвижимости» и его структуру.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка). Процессы функционирования рынка недвижимости: процесс производства (создания), процесс потребления (использования) и процесс обмена объектов недвижимости (процесс смена права собственности на объект) и процесс управления рынком.

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает: объекты недвижимости; субъекты рынка, процессы функционирования рынка; механизмы (инфраструктуру) рынка. Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют: земельные участки; жилье (жилые здания и помещения); нежилые здания и помещения, строения, сооружения. Использование каждого элемента может иметь одну цель, поэтому каждый из этих элементов можно отнести к доходной недвижимости. Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов: земельные участки

Жилье (жилые здания и помещения): многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.); индивидуальные и двух - четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы);

Коммерческая недвижимость: офисные здания и помещения административно-офисного назначения; гостиницы, мотели, дома отдыха; магазины, торговые центры; рестораны, кафе и др. пункты общепита; пункты бытового обслуживания, сервиса.

Промышленная недвижимость: заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения; мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения; паркинги, гаражи; склады, складские помещения

Недвижимость социально-культурного назначения: здания правительственных и административных учреждений; культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты; религиозные объекты.

Коммерческая недвижимость делится на Офисную, Складскую, Торговую.

В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов доходной недвижимости.

Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать следующие:

1.Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника

2.Классификация Московского исследовательского форума 2003г.

3.Классификация Московского исследовательского форума 2006г.

4.Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань)

Среди имеющихся классификаций торговой недвижимости можно выделить:

1.Типология торговой недвижимости главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника

2.Классификация, разработанная Urban Land Institute (США)

3.Классификация международного совета торговых центров International Council of Shopping Centres

4.Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ)

Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлагают рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать:

1. Классификация, разработанная Международной консалтинговой компанией Knight Frank

2. Классификация, разработанная консалтинговой компанией Swiss Realty Group

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно. Т.о., все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громоздкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров. При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала. Специалистами компании «Сибирский оценщик» разработана краткая емкой, понятной оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включает в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для оценщиков. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.

 

 

Таблица 1 Классификация офисных помещений
№ п/п	Характеристика	Классы
А	В	С	D
	Местоположение, транспортная доступность	Центр города; районы, приближенные к центру; локальные центры города; на главных магистралях и площадях с удобным подъездом		районы средней удаленности; некоторая удаленность от транспортных артерий, с удобным подъездом		удаленные районы; окраина; неудобный подъезд		в глубине территории промпредприятия и на первых этажах жилых домов
	Состояние	новое строительство; высококачественная отделка в отличном состоянии		срок эксплуатации 5-7 лет, высококачественная отделка в отличном или хорошем состоянии		устаревшие офисные или реконструированные здания иного назначения; стандартный ремонт, отделка в отличном или хорошем состоянии		изначально помещения иного назначения; в удовлетворительном состоянии или требующие ремонта
	Конструктивно- планировочные решения	высота помещения не менее 3,3м; вспомогательная площадь не более 10%		помещения не менее 3,0м; вспомогательная площадь не более 20%		высота помещения не менее 3,0м; коридорная система; различные планировочные решения в рамках одного здания		размещение в подвальных, полуподвальных помещениях, в производственных корпусах
	Парковка	подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание		организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки		недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке; стесненность, неудобный подъезд		отсутствие парковки
	Инфраструктура	развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания, питания и отдыха		недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха при наличии развитой инфраструктуры в непосредственной близости от зданию		недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха		отсутствие инфраструктуры
	Интервал класса	20-25		16-19		12-15		8-12

 

Таблица 2

Классификация торговых помещений

№ п/п	Характеристика	Классы
А	В	С	D
	Местоположение, транспортная доступность	на главных площадях и магистралях, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом		на транспортных артериях, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом		на улицах и площадях, с не совсем удобным подъездом		внутри микрорайона, двора
	Качество отделки	новое строительство; высококачественная отделка		недавний срок постройки, улучшенная отделка		срок эксплуатации более 20 лет, устаревшее или реконструированное здание иного назначения, стандартный ремонт		бывший жилой фонд стандартный ремонт
	Состояние	в отличном состоянии		в отличном или хорошем состоянии		в хорошем или удовлетворительном состоянии		требует ремонта
	Парковка	подземная парковка или многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание		организованная наземная парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки		недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке		стесненность, неудобный подъезд
	Наличие концепции здания	единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позиционирования здания на рынке		несколько крупных собственников здания, наличие «якорных арендаторов»		несколько мелких собственников здания, наличие арендаторов разного качества		отсутствие концепции здания
	Интервал класса	20-25		16-19		12-15		8-12

 

 

Таблица 3

Классификация складских помещений

№ п/п	Характеристика	Классы
А	В	С	D
	Местоположение, транспортная доступность	удачное, на главных магистралях и транспортных артериях, в промышленной зоне города или вблизи города (5-10 км), с удобным подъездом		хорошее, на окраине города, с некоторой удаленностью от транспортных артерий или с не совсем удобным подъездом		с недостатками в расположении, с неудобным подъездом		расположение в глубине территории промпредприятия; неудобный подъезд через КПП
	Прилегающая территория	огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория; наличие площадок отстоя и парковки, ж/д ветка		огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория или охрана по периметру территории; наличие площадок отстоя и парковки		охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования большегрузных машин		устаревшая система охраны; стесненность прилегающей территории
	Конструктивно- планировочные решения	высота помещений не менее 12 м, без колонн или с сеткой колонн не менее 12х24 м		высота помещений не менее 6 м, с сеткой колонн не менее 6х12 м		высота помещений не менее 4 м, или утепленный ангар арочного типа		здание изначально не приспособленное под склад, подвальные помещения, высота помещений менее 4 м, неатапливаемый ангар арочного типа, сельхозпостройки
	Состояние	новое строительство, качественная отделка в отличном состоянии		построенное не ранее 1990г. или реконструированное в отличном или хорошем состоянии		построенное до 1985г. или реконструированное в хорошем ил удовлетворительном состоянии		старой постройки, в удовлетворительном состоянии или требующее ремонта
	Инженерные системы здания	современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение); система учета и контроля доступа сотрудников		современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение)		устаревшие инженерные системы (вентиляция противопожарная сигнализация, отопление, пожаротушение)		устаревшие инженерные системы, отсутствие части систем
	Интервал класса	20-25		16-19		12-15		8-12